房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制方法

丁萍萍

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得有序發(fā)展，離不開(kāi)資金。資金作為維持企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，如果在管理環(huán)節(jié)中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，將很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂問(wèn)題。因此本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究，分析了籌資、投資、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制要求，認(rèn)為只有各環(huán)節(jié)資金都得到有序流轉(zhuǎn)，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，避免資金鏈斷裂。同時(shí)資金風(fēng)險(xiǎn)管理作為一項(xiàng)全面性工作，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到資金風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，高度重視風(fēng)險(xiǎn)控制原則和理念，制定科學(xué)的資金風(fēng)險(xiǎn)控制措施，才能實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性

房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一系列挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高、對(duì)資金需求量大。房地產(chǎn)業(yè)在管理環(huán)節(jié)中要高度關(guān)注資金風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。如果資金流程出現(xiàn)問(wèn)題，那么很可能導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。部分房地產(chǎn)企業(yè)隨著項(xiàng)目的開(kāi)展，資金缺口在不斷擴(kuò)大，從投資前土地儲(chǔ)備到后續(xù)建設(shè)等各環(huán)節(jié)都需要大量資金，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)中期還需要大量資金投入，因此對(duì)資金管理工作要求較高。再加上宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨巨大的壓力和挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金風(fēng)險(xiǎn)管理不當(dāng)產(chǎn)生了資金鏈斷裂的問(wèn)題，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)。基于此有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行研究，全方位關(guān)注不同環(huán)節(jié)資金風(fēng)險(xiǎn)控制要求，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題

第一，籌資風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要高度關(guān)注籌資要求，以確保企業(yè)資金更加充裕。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)中存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是企業(yè)的籌資渠道較為單一，過(guò)于依賴(lài)銀行借款。但是當(dāng)前很多銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款都很謹(jǐn)慎，企業(yè)要獲得資金需要面臨審批較多。再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，銀行給企業(yè)的授信下降，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法從銀行獲取足夠貸款。第二，投資環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是企業(yè)存在盲目投資的問(wèn)題。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求自身快速擴(kuò)張，在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)沒(méi)有充分關(guān)注自身的資產(chǎn)負(fù)債率等方面因素，存在投資風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有合理考慮自身發(fā)展規(guī)劃等方面情況，盲目擴(kuò)大自身負(fù)債來(lái)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，容易導(dǎo)致部分項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)收回資金。第三，銷(xiāo)售回款環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，沒(méi)有采用科學(xué)的銷(xiāo)售策略對(duì)不同樓盤(pán)制定科學(xué)的銷(xiāo)售方案。同時(shí)部分企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)不重視自身的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，很多項(xiàng)目在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)收回。

房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

防控籌資流程風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，很多銀行對(duì)企業(yè)采用了較為嚴(yán)格的信貸政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨巨大壓力。特別是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)業(yè)受到了一定的影響，房地產(chǎn)業(yè)從以往高速發(fā)展轉(zhuǎn)向面臨巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)要優(yōu)化融資渠道，避免過(guò)于依賴(lài)銀行渠道導(dǎo)致的問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前銷(xiāo)售回款能力相對(duì)較弱，若不能及時(shí)回籠資金，也沒(méi)有開(kāi)展聯(lián)合投資，將給企業(yè)帶來(lái)極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

第一，拓寬企業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，很多企業(yè)僅依賴(lài)銀行借款，導(dǎo)致融資渠道較為單一，企業(yè)將面臨極高風(fēng)險(xiǎn)。再加上企業(yè)向銀行借款需要較長(zhǎng)的審查時(shí)間，無(wú)法及時(shí)解決自身資金問(wèn)題。同時(shí)當(dāng)前我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款審批嚴(yán)肅度在不斷提高，無(wú)形中提高了房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金陷入惡性循環(huán)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極通過(guò)發(fā)行股票、債券等方式來(lái)獲得融資。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票、債券的風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)要在合理范圍內(nèi)提高多元化融資的比例，并吸引股權(quán)資本，讓企業(yè)資本結(jié)構(gòu)能夠得到改善，達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)資金規(guī)模，解決融資難問(wèn)題的目標(biāo)。其次，積極探索新的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，要探索新的融資渠道進(jìn)行融資。第二，結(jié)合資金需求開(kāi)展融資。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要合理分析自身資金需求，進(jìn)行融資時(shí)要形成科學(xué)的融資計(jì)劃，合理評(píng)估不同發(fā)展階段的融資額度以及資金來(lái)源，形成科學(xué)合理的融資機(jī)制，做到對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)控制。通過(guò)關(guān)注資金管理環(huán)節(jié)中方方面面工作要求，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資機(jī)制更加合理。此外房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨著自身規(guī)模擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)也將增大，企業(yè)要高度關(guān)注資金管理工作要求，認(rèn)識(shí)到資金管理不合理將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)科學(xué)的措施，使有限的資金流向最需要之處。第三，主動(dòng)提高自身信用。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，是否能夠取得充足的融資，在很大程度上取決于自身的信用等級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級(jí)主要取決于自身的盈利能力、償債能力等因素。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要高度關(guān)注自身信用等級(jí)的建設(shè)。

規(guī)避投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生資金鏈斷裂，往往是由于企業(yè)投資環(huán)節(jié)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在資金投資的環(huán)節(jié)，若企業(yè)做出不符合企業(yè)自身發(fā)展階段與外部環(huán)境的投資決策，將產(chǎn)生投資項(xiàng)目不符合企業(yè)實(shí)際狀況的問(wèn)題，導(dǎo)致投資失敗。企業(yè)要確保各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目具有可控性、穩(wěn)定性、就要重視資金流的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、管理等各環(huán)節(jié)，都要全面關(guān)注可能發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

第一，謹(jǐn)慎投資。房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)，要合理分析資金狀態(tài)，高度關(guān)注自身資金流量情況及資金管理規(guī)模，避免盲目投資的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投資工作進(jìn)行充分分析，分析工作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)情況，做好對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制，有序規(guī)劃企業(yè)的管理流程，以確保企業(yè)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可控，做到對(duì)投資流程的科學(xué)管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目投資之前，要充分考慮內(nèi)外部各類(lèi)因素，在執(zhí)行可行性分析的基礎(chǔ)上，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中存在一系列不確定性因素。若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)做出全面預(yù)判，并以此來(lái)調(diào)整投資策略，那么房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)將可能遇到嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，關(guān)注管理階段、資金充裕度等方面因素，合理確定投資方向，確保在投資項(xiàng)目之前做好可行性研究，避免投資方向和企業(yè)發(fā)展實(shí)際相違背的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，要高度關(guān)注自身的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。如果企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)高，就應(yīng)該避免擴(kuò)張，防范盲目投資導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)合理放緩企業(yè)投資速度，確保企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中高度關(guān)注自身風(fēng)險(xiǎn)控制流程，判斷相關(guān)項(xiàng)目是否可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，并形成科學(xué)、合理的投資方案，確保房地產(chǎn)企業(yè)投資工作更加合理。

第二，重視投資風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，要高度關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制要求。在項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位分析，高度關(guān)注資金控制流程的具體要求，確保企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)，要形成科學(xué)化、規(guī)范化的控制措施，確保投資過(guò)程中管理更加規(guī)范化，避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，確保投資環(huán)節(jié)決策科學(xué)、合理。在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要認(rèn)識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)控制要求，企業(yè)基層人員也要形成投資風(fēng)險(xiǎn)管理理念。

第三，合理選擇投資組合。房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中，通常投資規(guī)模較大。為了確保企業(yè)投資能夠收回預(yù)期的效益，要規(guī)范自身的投資組合，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)能夠獲得充分的投資。企業(yè)在投資過(guò)程中，若僅投資住宅領(lǐng)域，容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)展住宅用地投資外，還可以開(kāi)展旅游用地、醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等不同用地的投資，確保各類(lèi)投資風(fēng)險(xiǎn)可控。例如房地產(chǎn)企業(yè)在投資住宅用地的基礎(chǔ)上，可以開(kāi)展商業(yè)用地投資。商業(yè)用地占用大量資金，但是收益也較高。企業(yè)只有合理選擇不同項(xiàng)目投資組合，才能讓企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提高自身收益，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)。

第四，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，若開(kāi)放節(jié)奏不合理，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。企業(yè)要結(jié)合自身的資金流量情況合理確定資金使用規(guī)劃，避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)要合理確定預(yù)算，通過(guò)預(yù)算對(duì)企業(yè)未來(lái)投資工作進(jìn)行合理規(guī)劃。在當(dāng)前時(shí)代下企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展，就要高度關(guān)注內(nèi)部有限資源的合理利用，通過(guò)預(yù)算管理體系對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行科學(xué)配置。企業(yè)只有對(duì)預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分析，才能確保企業(yè)預(yù)算和實(shí)際工作相銜接，確保所有投資項(xiàng)目都在預(yù)算范圍內(nèi)，避免盲目投資的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)，要高度關(guān)注資金流情況，定期對(duì)資金情況進(jìn)行分析，并以此及時(shí)調(diào)整企業(yè)投資規(guī)劃，避免盲目投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要定期開(kāi)展財(cái)務(wù)分析，特別是關(guān)注現(xiàn)金流量表的分析，確保企業(yè)的資金有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

避免銷(xiāo)售回款風(fēng)險(xiǎn) 第一，提高企業(yè)去庫(kù)存能力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)資金需求量較大，整體資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金回收期限較長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間都相對(duì)較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)需要大量資金支持。如果項(xiàng)目沒(méi)有及時(shí)完成銷(xiāo)售，那么意味著項(xiàng)目失敗的可能性會(huì)加大，很可能產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成之后，就進(jìn)入了資金回籠階段。在該階段企業(yè)要盡快通過(guò)銷(xiāo)售房屋回籠資金的方式，達(dá)到提高企業(yè)效益的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中，要高度關(guān)注資金投入要求，避免資金發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金增值的目標(biāo)，以提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率以及保障資金穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)利用促銷(xiāo)手段來(lái)加快銷(xiāo)售。一方面，全面降價(jià)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)方式達(dá)到促銷(xiāo)的效果；另一方面，部分降價(jià)，采用對(duì)部分房源降價(jià)的方式來(lái)提高銷(xiāo)量。三是采用贈(zèng)送車(chē)位、贈(zèng)送物業(yè)等方式進(jìn)行促銷(xiāo)。其次，根據(jù)不同付款方式給予相應(yīng)折扣。房地產(chǎn)企業(yè)為確保資金能夠及時(shí)收回，可以通過(guò)提高促銷(xiāo)力度的方式來(lái)促進(jìn)客戶(hù)全款購(gòu)房。第二，積極開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)。在當(dāng)前我國(guó)租購(gòu)并舉理念推行背景下，越來(lái)越多地區(qū)開(kāi)始重視房屋租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。房屋租賃業(yè)務(wù)能夠適應(yīng)時(shí)代發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展房屋租賃時(shí)，要認(rèn)識(shí)到房屋租賃不同于購(gòu)買(mǎi)，在租賃過(guò)程中要嚴(yán)格防范違約風(fēng)險(xiǎn)，要求租戶(hù)按時(shí)付清款項(xiàng)，以降低資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司）