為什么都要學(xué)下北澤？

趙慧

有太多人關(guān)注東京下北澤再開發(fā)了。

這有點不正常。我們最初關(guān)注到東京下北澤的幾個再開發(fā)項目，是因為它們基于下北澤區(qū)域的文化屬性，走出了一條展現(xiàn)地區(qū)特色的路子。但如果去考察的地產(chǎn)開發(fā)商們都想復(fù)刻這種“主理人非標商業(yè)”路線，這似乎就有些脫離這個項目的初衷了。

東京很多街區(qū)的形成和發(fā)展都與當?shù)氐摹盎A(chǔ)設(shè)施”建設(shè)密切相關(guān)，下北澤也是如此。東京城中心西側(cè)近郊的幾條鐵路——JR中央線、JR總武線、小田急線都是橫向延伸，彼此之間大多靠地區(qū)公交車連接，京王井之頭線是極少數(shù)能把這幾條西向鐵路連接起來的鐵道線路之一，下北澤就是其中一個換乘站點，另兩個分別是澀谷與吉祥寺。

吉祥寺開發(fā)是過去的熱點了，畢竟它已經(jīng)連續(xù)多年位居日本不動產(chǎn)信息網(wǎng)站SUUMO評選的“首都圈最想居住街區(qū)”前列。它形成以站前商業(yè)為圓心，結(jié)合公園、商圈的大型綜合開發(fā)模式，貢獻了近郊生活圈與文化中心的極佳發(fā)展樣本。

澀谷與新宿一樣，是東京都心內(nèi)公共交通動脈銀座線、半藏門線等地鐵線路的起點，也是東急田園都市線、東急東橫線、京王井之頭線等西向鐵路的始發(fā)站。在私鐵早年的圈地開發(fā)熱潮中，在澀谷、新宿這種進入東京都心區(qū)域的“玄關(guān)”站點周邊，東急、京王等私鐵公司早就設(shè)置好百貨店這類業(yè)態(tài)，它們與電車站直接連通，既能拉動客流乘坐私鐵，也能促進公司不斷發(fā)展多元業(yè)務(wù)。

而最近幾年的澀谷再開發(fā)，大多建立在鐵道線路高架化這個前提之下，這也是日本“連續(xù)立體交叉事業(yè)”的一部分?！斑B續(xù)立體交叉事業(yè)”是由各地政府與各家鐵道公司共同組成的協(xié)議會達成的共識，目標是減少地面上的鐵道閘口（日語中稱為“踏切”）。此前，這些閘口一旦有電車通過，行人和車輛必須讓行，既不安全，又影響通行效率。

東急這類私鐵公司在澀谷區(qū)域擁有不少地塊，于是和政府、物業(yè)管理公司共同組成了澀谷站前區(qū)域管理協(xié)議會，重新規(guī)劃和使用地皮，這樣一來，不同鐵道公司得以整合站臺位置、優(yōu)化行人通行路線，進而重塑了公共區(qū)域與商圈。

借此重新審視下北澤街區(qū)的這輪開發(fā)，會發(fā)現(xiàn)它融合了吉祥寺與澀谷的再開發(fā)經(jīng)驗。和澀谷一樣，因為小田急和京王這兩家私鐵公司實施了“鐵道線路高架化”，它們原本在下北澤地區(qū)設(shè)立車站的地面空間空了出來。和車站密切關(guān)聯(lián)的區(qū)域，就發(fā)展成吉祥寺站前那種以餐飲與綜合連鎖商業(yè)為主、適合大客流快速訪問的傳統(tǒng)招商業(yè)態(tài)。而在稍遠一些、靠近居民區(qū)的地塊，私鐵公司們向小商業(yè)主學(xué)習(xí)，嘗試新的商業(yè)形態(tài)，也就有了更多試驗空間。

在這樣的前提下，下北澤再開發(fā)進程中小田急旗下的代表項目“BONUS TRACK”選擇主理人業(yè)態(tài)，也和下北澤長期形成的劇場文化與古著文化密切相關(guān)。正因為有屬性相同的人聚集在這里，已有的小店也大多與這些文化有關(guān)，居民與街區(qū)拜訪者都希望保持此地的亞文化屬性，開發(fā)團隊才選擇去尋找能夠延續(xù)這些業(yè)態(tài)的運營者——因為這么做的“文化違和”風(fēng)險最低，也有經(jīng)過驗證的商業(yè)可持續(xù)性。

正因為有上述“基礎(chǔ)設(shè)施”的鋪墊，這些在長久歷史中形成的樞紐站點，才具備了作為換乘站點的大客流屬性。加上街區(qū)原有的亞文化特色，不需要新項目的吸引，年輕人就會源源不斷地主動前往，繼而發(fā)現(xiàn)新的值得拜訪之處。

城市給出的有趣答案永遠不止一個。城市開發(fā)者們真的把握住自己想要的方向了嗎？

但這也不意味著所有新項目都要遵循這個思路，做成主理人形態(tài)。這種形態(tài)有幾個前提：首先，主理人的店常常意味著“用愛發(fā)電”的試驗性，主理人對某個領(lǐng)域的鉆研程度往往比常規(guī)店鋪的經(jīng)營者更深入，但這樣的店的消費受眾可能也更窄，或者需要接受教育。主理人們的品牌知名度通常也不高，需要先通過社群或者社交網(wǎng)絡(luò)傳播品牌，甚至需要借助項目的名氣吸引客流。因此，想要通過主理人來吸引年輕人拜訪，這樣的經(jīng)營策略有不小的風(fēng)險。

其次，主理人聚集的項目需要有長期眼光與耐心。項目主體可能需要用更優(yōu)惠的條件去輔助主理人創(chuàng)業(yè)，就像BONUS TRACK那樣——連主理人住哪兒、房子如何以更低成本建造都規(guī)劃好了。開發(fā)商常常以“需要內(nèi)容”為前提招募主理人團隊，但如果不能給予長期支持，只希望快速聚集人氣并盈利，反而更容易像網(wǎng)紅項目那樣曇花一現(xiàn)。

而且，主理人項目之所以常常被稱為非標項目，是因為每個“內(nèi)容”與品牌的建立都需要時間與精力。它們在初期具備高度不可復(fù)制性與獨特性，很容易幫助項目塑造獨特的氣質(zhì)?？梢坏┻@些品牌特性被復(fù)制，稀缺性就會降低。開發(fā)商也需要厘清自己想要的到底是項目里“內(nèi)容”的獨特性，還是單純聚集客流。前者需要長時間的積淀與營造；如果是后者，選擇連鎖型的人氣店鋪可能更容易達到目標。

這也是媒體視角中的“內(nèi)容”與開發(fā)商眼中的“內(nèi)容”不一樣的地方。在開發(fā)商看來，內(nèi)容更多意味著構(gòu)成空間的要素，它可能是品牌，可能是空間設(shè)計營造出的氣氛，以及聚集起來的客群。而在媒體眼中，內(nèi)容是吸引某個特定族群的文化載體或表現(xiàn)形態(tài)。因此，開發(fā)者迫切想把他們視角中的“內(nèi)容”裝進一個個街區(qū)盒子打包銷售，進而成長復(fù)制，而媒體們更希望看到隸屬于不同街區(qū)的人積攢出屬于自己的文化特色。

這兩個路徑的區(qū)別，大概是開發(fā)商更希望造一個街區(qū)，然后把它變成自己希望的樣子；媒體更希望觀察一個街區(qū)的形成，然后記錄文化的沉淀。這樣就不難解釋，為什么開發(fā)商更容易塑造一個個雷同的街道，而媒體總能捕捉到多元化的世界。

把視角放大到整個東京，新項目遠遠不止下北澤。我們發(fā)現(xiàn)，每個街區(qū)的再開發(fā)都需要研究這個街區(qū)留存下了什么文化，以及街區(qū)內(nèi)的人希望延續(xù)怎樣的生活方式。平和不動產(chǎn)在重新開發(fā)“日本橋兜町”區(qū)域時，就基于那里的金融街區(qū)屬性，首先重建了新一代的寫字樓用戶畫像——做互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)業(yè)者們，再基于這個年輕族群的需求配置街區(qū)的底層商鋪。此時，主理人業(yè)態(tài)就是可以關(guān)注的招商對象。

最近博得眾多關(guān)注，幾乎成了網(wǎng)紅的森大廈的幾個項目也是如此。它的目標族群是國際化的商業(yè)人士，它想營造為這些人服務(wù)的街區(qū)與設(shè)施，所以需要重新整合基礎(chǔ)鐵路、公路網(wǎng)，為他們搭好進出東京的移動通道，然后配置學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、酒店，再通過設(shè)置藝術(shù)機構(gòu)與博物館、積極參與國際文化活動，提升這個區(qū)域在國際上的知名度。這樣的商圈就絕不可能選擇主理人業(yè)態(tài)。

它們當然有可能被批評為“士紳化”，但城市開發(fā)并不是只有士紳化這一條路。想要增加設(shè)施的公共屬性，大有將政府力量與民間力量結(jié)合的各種PFI（Private Finance Initiative）策略，江之島水族館、墨田水族館就是利用這類方式將水族館做成人氣地標的創(chuàng)新案例；也有政府、非營利機構(gòu)與商業(yè)體共同完成的項目，比如日本財團邀請16名建筑師與創(chuàng)意人士完成的那個超酷的“東京廁所”項目，既給澀谷區(qū)賺足了國際聲望，也解決了區(qū)內(nèi)公共廁所的改造難題。

城市給出的有趣答案永遠不止一個。城市開發(fā)者們真的把握住自己想要的方向了嗎？