從財務角度探討企業(yè)“工抵房”業(yè)務

摘要：我國大型建筑施工企業(yè)均在不同程度實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，業(yè)務范圍不僅涉及鐵路、公路，還涉及金融、房地產(chǎn)等。由于施工行業(yè)市場競爭激烈，施工企業(yè)面臨上游原材料價格上漲、下游企業(yè)工程款回收難等問題，企業(yè)現(xiàn)金流壓力巨大。與此同時，全國房地產(chǎn)市場低迷，多元化集團企業(yè)面臨存貨量大和債務高的雙重壓力。在這樣的背景下，很多企業(yè)推出了“工抵房”業(yè)務，通過房屋資產(chǎn)償債的方式化解企業(yè)債務壓力，加大存貨去化力度。但因涉及不同法人主體，“工抵房”業(yè)務在具體落實中，往往存在資金循環(huán)、賬務處理等方面的問題。以W集團公司為例，探討“工抵房”業(yè)務的財務流程，及企業(yè)去存貨、降負債的價值和意義，為建筑施工企業(yè)緩解債務壓力提供借鑒。

關鍵詞：財務處理；集團企業(yè)；工抵房

中圖分類號：F275.2

“工抵房”全稱工程抵押房，指房地產(chǎn)企業(yè)因償還工程債務存在困難，經(jīng)協(xié)商，雙方達成一致，將付款方式由貨幣變更為房產(chǎn)的經(jīng)濟行為。市場上，“工抵房”是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去存貨、降負債的有力手段，債權單位一般是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有直接經(jīng)濟業(yè)務往來的施工承包商或承包商的分包商[1]。本研究討論的情況與此不同，債權單位不是房企的施工單位，而是與房企同屬一個集團公司的工程單位外部分包商，債權單位與房企并無經(jīng)濟往來。此類“工抵房”業(yè)務涉及集團內(nèi)部多家企業(yè)，需要綜合考慮各單位的債務情況和考核壓力，對集團整體的資金管理和經(jīng)濟指標管理具有重要意義。

一、企業(yè)組織結構

W集團公司是以工程承包為主業(yè)務的國家特級建筑施工總承包企業(yè)，下轄十幾家子公司，營業(yè)范圍涵蓋鐵路、公路、市政、房建、房地產(chǎn)、酒店等領域。A公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，B、C公司主要從事鐵路、公路、市政等基礎設施建設，A、B、C均是W集團公司的下屬子公司，D公司是A公司為開發(fā)某樓盤設立的全資子公司，甲、乙、丙是B公司工程建設臨時項目部，如圖1所示。

二、業(yè)務流程及賬務處理

“工抵房”業(yè)務原則上屬于債務重組范疇，但因只改變了債務的付款方式，賬面金額并未發(fā)生改變，所以不涉及重組損益。按照目前房屋銷售規(guī)則，期房抵債涉及現(xiàn)金交易，收到房款后才能簽訂正式的購房合同，而現(xiàn)房抵債不需要涉及現(xiàn)金交易就可簽訂購房合同，兩種情況的賬務處理有所不同。D項目公司既有現(xiàn)房，又有期房，假設B公司用期房抵債，C公司用現(xiàn)房抵債。

（一）期房抵債流程及賬務處理

1.期房抵債流程。①B公司授權甲、乙、丙各項目擬“工抵房”的外部債權單位到D項目選定房源。②選定房源后，外部債權單位根據(jù)房屋價值確定抵債金額，并將相關信息反饋給B公司。③B公司確認后，將信息反饋給D公司，并與外部債權單位簽訂三方協(xié)議。④B公司匯總甲、乙、丙各項目部的抵債信息，向W集團公司申請抵債資金，用于向D公司支付房款。

2.期房抵債賬務處理。①W集團公司向B公司支付“工抵房”業(yè)務專項資金，該資金視同B公司借款。W集團公司借記“內(nèi)部往來（B公司）”，貸記“銀行存款”；B公司借記“銀行存款”，貸記“內(nèi)部往來（W公司）”。“內(nèi)部往來”科目是其他應收款或其他應付款下的子科目，主要用于核算有隸屬關系單位之間各種資金往來業(yè)務。②B公司向D公司代付債權單位房款，同時沖抵甲、乙、丙各項目部的應付工程款。此時，B公司借記“內(nèi)部往來（甲、乙、丙各項目部）”，貸記“銀行存款”；甲、乙、丙各項目部借記“應付賬款”，貸記“內(nèi)部往來（B公司）”。③D公司收到房款后，借記“銀行存款”，貸記“其他應付款”。債權單位現(xiàn)場簽約備案，D公司將房款支付到政府監(jiān)管賬戶后，借記“其他應付款”，貸記“合同負債”。

④D公司將房款從政府監(jiān)管賬戶解控后，將資金通過A公司回流至W集團公司。此時，D公司借記“內(nèi)部往來（A公司）”，貸記“銀行存款”；A公司借記“內(nèi)部往來（W公司）”，貸記“銀行存款”；W公司借記“銀行存款”，貸記“內(nèi)部往來（D公司）”。資金循環(huán)完成。⑤報表日，W集團公司將下屬各單位及項目部“內(nèi)部往來”科目進行抵消，抵消后的分錄為：借記“應付工程款”，貸記“合同負債”。抵債房屋交付后，“合同負債”科目轉計收入，同時結轉成本?！肮さ址俊睒I(yè)務資金循環(huán)如圖2所示。

（二）現(xiàn)房抵債流程及賬務處理

1.現(xiàn)房抵債流程?，F(xiàn)房抵債1～3步驟，與期房抵債流程①②③相同。

2.現(xiàn)房低債賬務處理。①根據(jù)目前購房政策，政府相關部門不對現(xiàn)房銷售進行管控，因此，現(xiàn)房抵債可以不涉及現(xiàn)金交易，從而提高“工抵房”業(yè)務效率。C公司與外部債權單位簽訂三方協(xié)議以后，債權單位到現(xiàn)場簽約，D公司開具購房發(fā)票，并借記“內(nèi)部往來（A公司）”，貸記“主營業(yè)務收入”、“應交稅費—應交增值稅—銷項稅額”，同時結轉成本。

②購房合同簽訂后，D公司將相關信息反饋給A、C、W公司，由W集團公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，進行賬務處理。此時，A公司借記“內(nèi)部往來（W公司）”，貸記“內(nèi)部往來（D公司）”；W公司借記“內(nèi)部往來（C公司）”，貸記“內(nèi)部往來（A公司）”；C公司借記“內(nèi)部往來（W公司）”，貸記“內(nèi)部往來（丁、戊各項目部）”；丁、戊各項目部借記“應付工程款”，貸記“內(nèi)部往來（C公司）”。

③報表日，W集團公司將下屬各單位及項目部“內(nèi)部往來”科目進行抵消，抵消后的分錄為：借記“應付工程款”，貸記“主營業(yè)務收入”、“應交稅費—應交增值稅—銷項稅額”。

通過上述業(yè)務流程和賬務處理流程可以看出，期房抵債需要現(xiàn)金交易，由集團公司的大腦W公司自上而下發(fā)起現(xiàn)金業(yè)務，完成各項交易后又自下而上將現(xiàn)金回流?，F(xiàn)房抵債不涉及現(xiàn)金交易，集團內(nèi)各單位按照規(guī)則，通過賬務處理，將抵債信息自下而上從房開司最基層傳遞到集團中樞，即W公司，再由W公司自上而下將信息傳達給工程單位最基層項目部。

三、開展“工抵房”業(yè)務需要重點關注的問題

（一）明確債權債務抵消的時間點，避免經(jīng)濟糾紛

“工抵房”業(yè)務有兩個重要的時間節(jié)點，一個是簽訂三方協(xié)議的時間，另一個是完成最終購房簽約的時間。受制于資金到位時間、尋找最終購房者等因素，實際操作中，不同業(yè)務兩個時間節(jié)點往往相差較大，因此，債務的抵消需要在協(xié)議中明確指出。從債務方的角度，最好在協(xié)議中約定，完成結算和三方協(xié)議簽訂后債務即消除，防止外部債權單位因購房簽約時間不確定、房價波動等問題而改變購房策略。為了避免后續(xù)不必要的爭議，即使在三方協(xié)議中明確了債務抵消的時間，集團內(nèi)的工程公司也應隨時關注后續(xù)購房合同簽訂和產(chǎn)權辦理的情況[1]。

（二）理清債權債務關系，防止“一房二賣”

實務中，有些債權單位掛靠多家公司，需要用幾家公司的債權合起來抵一套房子。為了明確產(chǎn)權關系，三方協(xié)議應將房屋抵給一家單位，不能將一套房子抵給多家單位，出現(xiàn)一房二賣甚至多賣的情況[2]。債權單位可以與集團內(nèi)的工程公司協(xié)商，簽訂書面協(xié)議，將幾家公司的債權轉移到一家名下，以此杜絕該問題。

（三）加快流程進度，提高資金使用效率

在集團內(nèi)部以期房為標開展“工抵房”業(yè)務，本質(zhì)上是使用過橋資金，解決各項經(jīng)濟交易問題。為提高資金使用效率，應注意集團內(nèi)各工程單位應提前與外部債權單位做好結算、發(fā)票開具等債務清理工作；各單位應指定專人負責對內(nèi)和對外的溝通協(xié)調(diào)工作，縮短三方協(xié)議等文件簽署和流轉時間；集團公司應提前做好資金安排，提高專項資金審批和支付效率；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加快開發(fā)進度，提高資金解控效率，保障資金快速回流至集團公司。

四、開展“工抵房”業(yè)務的難點及建議

（一）權衡各單位利益訴求，合理劃分專項資金的占用責任

絕大多數(shù)情況下，選用期房開展“工抵房”業(yè)務必須使用現(xiàn)金交易，而集團公司、工程公司和房開公司對資金的訴求并不一致。集團公司作為資金的提供方，出于資金管理和資金成本的考慮，需要向資金的使用方收取利息，并將資金占用額度納入使用費的考核指標。工程單位開展“工抵房”業(yè)務的主要目的是解決債務問題，如果在資金占用費和考核指標上，從集團獲取的“工抵房”專項資金與常規(guī)的借款并無二致，那么工程單位可能更傾向于使用常規(guī)借款，不利于“工抵房”業(yè)務的推廣。房開公司銷售房屋需要收取資金，以維持公司正常運轉，專項資金回流到集團公司后，房產(chǎn)公司面臨“貨錢兩空”的局面，因此，需要集團公司在指標考核或其他資源方面給予一定支持。

為權衡各方利益，保障集團整體利益不受損，集團公司應統(tǒng)一協(xié)調(diào)“工抵房”業(yè)務。一是下達“工抵房”業(yè)務的考核指標，調(diào)動工程單位的積極性，同時對“工抵房”專項借款與常規(guī)借款設定差異化的考核體系；二是對房地產(chǎn)開發(fā)公司設定資金回流的時限，超過時限額外收取一定費用；三是資金回流后視同房開公司上繳資金或沖抵其他借款。對房地產(chǎn)開發(fā)公司收取超時限回流資金費，是因為集團公司協(xié)調(diào)資源幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)了去化任務，收取部分費用也在情理之中。

（二）解決購房資金監(jiān)管造成的資金回流緩慢問題

近年來，受某地產(chǎn)公司事件影響，各地政府加大了對房屋預售資金的監(jiān)管力度，以降低樓盤爛尾風險。目前，各地資金監(jiān)管的政策不統(tǒng)一，導致監(jiān)管資金釋放時間長短不一，部分地區(qū)監(jiān)管資金釋放時間長達1年以上。集團公司開展“工抵房”業(yè)務，可能存在專項資金長時間滯留在監(jiān)管賬戶，無法及時回流的問題，進而造成資金使用效率低下。

集團公司為提高資金使用效率，首先，應充分了解各地資金監(jiān)管政策，優(yōu)先在監(jiān)管政策寬松、預售資金解控快的地區(qū)開展“工抵房”業(yè)務。其次，對于監(jiān)管政策較嚴的地區(qū)，可以考慮引入集團內(nèi)部工程公司作為房屋的施工方，降低政府“保交樓”顧慮。最后，從集團公司層面與地方政府溝通，以提高監(jiān)管資金解控的比例和效率。

五、“工抵房”業(yè)務產(chǎn)生的財務價值

（一）提高資金使用效率，實現(xiàn)資金內(nèi)循環(huán)

從集團角度看，開展“工抵房”業(yè)務，不僅降低了工程公司的債務壓力，而且加快了房地產(chǎn)公司的去化力度。資金在集團內(nèi)部循環(huán)，既提高了資金使用效率，又實現(xiàn)了資金內(nèi)部循環(huán)。資金完成一個內(nèi)循環(huán)后，立即可以開展二次循環(huán)，進一步降低了外債壓力。

（二）優(yōu)化財務指標，降低企業(yè)債務壓力

近年來，“兩金”即“存貨”和“應收賬款”居高不下和外債壓力過大是施工企業(yè)面臨的主要資金壓力。開展“工抵房”業(yè)務，一方面降低了房企的存貨，增加收入；另一方面有效緩解了外債壓力，對集團公司有直觀的效益體現(xiàn)[2]。對于期房，可以根據(jù)最新的會計準則，與審計單位充分溝通，考慮在交房前的合理時點結轉收入。即使不能提前結轉收入，在考核方面，也可以考慮將“合同負債”和“存貨”進行對沖，降低考核中存貨的指標金額。

六、結語

集團企業(yè)開展“以房抵債”主要立足于企業(yè)多元化發(fā)展的需求，在統(tǒng)籌資源的同時，實現(xiàn)了資金價值的最大化，體現(xiàn)了項目價值創(chuàng)造能力。在業(yè)務開展過程中，應重點關注業(yè)務特性和各單位的實際情況，提前規(guī)劃，才能保障財務價值的最大化。

參考文獻：

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