從敏感性分析看廣東省養(yǎng)老服務市場投資潛力

鐘代紅

在巨大的市場需求以及一系列利好政策的推動下，養(yǎng)老市場經(jīng)歷了顯著的變化。最初，該市場基礎較為薄弱，但隨著時間的推移，其逐漸受到關(guān)注并發(fā)展壯大。養(yǎng)老行業(yè)的持續(xù)升溫，吸引了各界資本的紛紛涌入，市場活力得到了極大激發(fā)。然而，經(jīng)過一輪又一輪的洗牌后，部分企業(yè)選擇了退出。經(jīng)歷了幾年迅猛發(fā)展后，現(xiàn)在的市場正逐漸回歸理性和清醒。鑒于此，科學嚴謹?shù)臏y算對于養(yǎng)老項目的投資決策而言顯得尤為關(guān)鍵。

為何要進行養(yǎng)老項目的敏感性分析

敏感性分析是投資項目評價中常用的不確定性研究方法，該方法基于確定性分析，旨在探究不確定因素對項目最終經(jīng)濟效果指標的影響及其程度。

我們以廣東省養(yǎng)老服務市場環(huán)境為背景，選取一個規(guī)模為300床的普惠型機構(gòu)養(yǎng)老項目作為案例。從項目方案經(jīng)濟評價可靠性的角度出發(fā)，采用單因素敏感性分析方法，以凈現(xiàn)值作為經(jīng)濟評價指標。同時，我們將不確定因素設定為固定資產(chǎn)投資額、租金、人力成本和收費等，通過計算這些因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響程度來確定養(yǎng)老項目投資可行性的關(guān)鍵影響因素，從而為投資者提供決策依據(jù)。

案例具體情況

2022年末，廣東省常住人口達到12656.80萬人，其中60歲及以上老年人口數(shù)量為1702.80人，老齡化率為13.45%。這一比例低于全國平均老齡化率19.8%，是全國除新疆和西藏外老齡化程度最低的省份。然而，廣東地區(qū)人口老齡化的趨勢正在加速發(fā)展，少子化、家庭規(guī)模小型化的現(xiàn)象日趨明顯。未富先老的現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)，第一代獨生子女父母即將進入中高齡階段，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能持續(xù)弱化，空巢、留守、獨居、失能等老年人家庭數(shù)量大幅增加，高齡失能長期照護的剛性需求不斷增大。

項目總建筑面積為1.2萬平方米，包含300張床位，單床建筑面積為40平方米。初始投資額為2900萬元，其中固定資產(chǎn)投資2400萬元（單床建設成本為8萬元），鋪底流動資金為500萬元。項目評價期為20年，第11年需要投入500萬元進行更新改造。該項目按照廣東省二線城市中品質(zhì)較好的普惠型養(yǎng)老機構(gòu)的收入和成本進行測算。

收入構(gòu)成。模擬養(yǎng)老機構(gòu)的真實運營情況，項目的營業(yè)收入主要由3部分構(gòu)成：床位費、護理費和餐費。床位費根據(jù)房型條件的不同進行定價，護理費則依據(jù)老人的身體照護等級來確定，餐費統(tǒng)一按照每月1200元的標準收取。經(jīng)過加權(quán)平均計算，3項費用合計為每月6000元。項目共有300張床位，預計運營第1年的入住率為30%，第2年提升至50%，從第3年開始入住率穩(wěn)定在90%。此外，項目的收費標準從第6年開始，每年上漲2%。

目前，廣東省各市政府對新建養(yǎng)老機構(gòu)均給予一定程度的支持，其中比較普遍的有新增床位補貼和運營補貼。本案例，新增床位補貼按9000元/床的標準計算（分3年支付），而運營補貼則為120元/月/床。

成本構(gòu)成。項目的成本主要分為人力成本、外購原材料（包括食材和其他耗材）、房屋租金、折舊、水電燃氣費用以及其他費用，如宣傳費、車輛使用費、修理費、垃圾處理費、信息化費用、培訓費、保險費和辦公雜費等。

人力成本在項目成本中占據(jù)最大比重，并且會因服務品質(zhì)的不同而有所差異。本案例旨在打造一個高品質(zhì)的普惠型養(yǎng)老機構(gòu)，擁有300張床位，假設入住率達到90%，則滿床床位數(shù)為270張。根據(jù)照護比1：4的標準，需要配置68名護理人員和32名后勤及管理人員，總計100名員工。若年均單位人力成本估算為9萬元，則在滿員運營的情況下，人力成本將達到900萬元/年，占總成本的比重約為52%。

項目共有300張床位，單床面積按40平方米估算，租金為0.8元/平方米/天，初始年租金為302萬元，占總成本的17%。人工成本、外購原材料和其他費用自項目運營后第6年開始，每年上漲2%，而租金每5年上漲2%。

收益測算?；谏鲜鍪杖牒统杀镜募僭O，項目的內(nèi)部收益率為7.04%，凈現(xiàn)值為328萬元（預設折現(xiàn)率為6%）。

不確定因素的敏感性分析

敏感程度法。根據(jù)選定變量的敏感系數(shù)，可以評估項目的特有風險（敏感系數(shù)=目標值變動百分比/選定變量變動百分比）。

固定資產(chǎn)投資。假設其他因素保持不變，固定資產(chǎn)投資增加10%（固定資產(chǎn)投資的變化同時影響折舊），即從2400萬元增加到2640萬元。這導致凈現(xiàn)值（NPV1）變?yōu)?21萬元，相比原先的328萬元減少了63%。因此，項目凈現(xiàn)值對固定資產(chǎn)投資的敏感系數(shù)為-6.3。

人力成本。假設其他因素保持不變，人力成本增加10%，即從900萬元增加到990萬元。此時，人力成本占總成本的比重為57%。這導致凈現(xiàn)值（NPV3）變?yōu)?490萬元，相比原先的328萬元減少了249%。因此，項目凈現(xiàn)值對人力成本的敏感系數(shù)為-24.9。

租金。假設其他因素保持不變，租金上漲10%，即從302萬元增加到332.2萬元。此時，租金占總成本的比重為17%。這導致凈現(xiàn)值（NPV5）變?yōu)?9萬元，相比原先的328萬元減少了82%。因此，項目凈現(xiàn)值對租金的敏感系數(shù)為-8.2。

收費。假設其他因素保持不變，收費均價上漲10%，即從6000元/月/床增加到6600元/月/床。這將導致凈現(xiàn)值（NPV7）變?yōu)?754萬元，相比原先的328萬元增加了435%。因此，項目凈現(xiàn)值對收費的敏感系數(shù)為43.5。

最大最小法。根據(jù)凈現(xiàn)值為零時選定變量的臨界值，可以評估項目的特有風險。基準凈現(xiàn)值為328萬元，令凈現(xiàn)值等于0，假設其他變量不變，求得固定資產(chǎn)投資臨界值為2781萬元，人力成本臨界值為936萬元，租金臨界值為339萬元（即為1.27元/平方米/天），收費臨界值為5862元/月/床。

由此可知，投資額、租金、人力成本和收費均是影響項目凈現(xiàn)值的敏感因素，其敏感系數(shù)絕對值均大于1。在相同的10%變動率下，收費對項目凈現(xiàn)值的影響最大，敏感系數(shù)為43.5，為最敏感因素。人力成本的影響次之，敏感系數(shù)為-24.9。而租金和固定資產(chǎn)投資的變動影響相對較小，敏感系數(shù)分別為-8.2和-6.3。通過求解關(guān)鍵影響因素的臨界值，可以進一步分析項目的風險。如果投資額增加超過381萬元，或滿床后人力成本增加每年超過36萬元，或租金增加每年超過37萬元，或收費均價降低每月每床超過138元，那么項目凈現(xiàn)值將小于0。在這種情況下，應當慎重考慮投資的可行性。

投資項目的決策者需要綜合考慮各因素的影響，雖然收費的敏感系數(shù)最高，但養(yǎng)老服務收費如果定價過高，超出了當前市場環(huán)境下客戶的接受能力，可能會導致入住速度減緩，入住率降低，進而影響項目的盈利水平。

在人員配置方面，需要平衡成本壓力和服務品質(zhì)的需求。人員配置應與所提供的產(chǎn)品和服務相匹配，并與運營成本相互協(xié)調(diào)，以確保價格與服務質(zhì)量之間的合理關(guān)系。在實踐中，投資者可能更關(guān)注租金和固定資產(chǎn)投資額，而相對忽視人力成本的影響。通過敏感性分析可知，人力成本的敏感系數(shù)是租金和固定資產(chǎn)投資額敏感系數(shù)的4倍左右，這意味著同樣的10%變動率下，人力成本對凈現(xiàn)值變化率的影響是租金和固定資產(chǎn)投資額對凈現(xiàn)值變化率影響的4倍。這一分析結(jié)果強調(diào)了，企業(yè)需要更加關(guān)注運營效率，通過合理的人力資源配置和管理，降低人力成本，提高服務品質(zhì)，以實現(xiàn)項目的盈利目標。