房地產企業(yè)成本核算存在的問題及解決措施分析

方紅

摘 要：房地產行業(yè)的發(fā)展在當前我國的大環(huán)境下受到了一定的影響，建房業(yè)務減少，房地產企業(yè)想要盡量保證自身經營發(fā)展的相對穩(wěn)定應當從自身角度出發(fā)，思考在成本方面企業(yè)如何進行調控，通過對成本的管控讓企業(yè)能夠更好地應對發(fā)展環(huán)境的變化。但是在大部分房地產企業(yè)中，還并未找到如何進行內部調整的方法，導致在成本核算工作實際落實過程中仍存在諸多問題。房地產企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中，需要重新做好對成本核算工作價值的明確，從成本核算意識、制度、準確性，以及成本控制體系、執(zhí)行等角度做好考慮，分析房地產企業(yè)目前存在的問題，有針對性地做好對問題的及時、有效解決，從而為房地產企業(yè)的經營、發(fā)展奠定更加穩(wěn)固的基礎條件。本文就房地產企業(yè)成本核算存在的問題及解決措施進行分析，借此推動企業(yè)成本核算能力的提升，幫助房地產企業(yè)維護自身相對穩(wěn)定的經營、發(fā)展狀態(tài)。

關鍵詞：房地產；成本核算；經營管理

房地產企業(yè)本身具有一定的特殊性，其核心業(yè)務涉及的投資成本較大，并且生產周期也會比較長，在進行會計核算的過程中需要考慮到多個項目和多個方面的內容，因此會計核算工作的難度也會更高，面對這樣的現(xiàn)實情況，房地產企業(yè)更需要做好對會計核算工作的重視。隨著我國建房業(yè)務的減少和國家政策的調整，房地產企業(yè)的發(fā)展環(huán)境正處于一個相對惡劣的狀態(tài)，企業(yè)需要明確會計核算工作的重要價值，進一步做好對成本的控制管理、讓企業(yè)能夠具備更強的綜合實力。

一、房地產企業(yè)加強成本核算重要性

（一）幫助企業(yè)產品定價

房地產企業(yè)成本核算力度的提升能夠幫助企業(yè)做好對核心業(yè)務落實過程中，材料成本、人工成本、施工成本等具體成本投入進行全面分析，更加明確企業(yè)應當如何做好產品定價。通過加強成本核算，房地產企業(yè)的經營效益能夠得到更好的維護，確保產品定價的科學合理，避免房地產企業(yè)在正常經營過程中的穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)被打破，降低企業(yè)經營、財務等多個方面的風險。

（二）提高房地產企業(yè)經營利潤

房地產行業(yè)在國家政策調控和大眾意見的影響下，企業(yè)間的競爭較為激烈，大眾在選擇產品的過程中不僅會對比周邊的配套設施，房地產企業(yè)自身的實力和產品的性價比也是極為重要的參考因素，其中產品的性價比更是大多數(shù)普通客戶考慮的核心。因此，房地產需要在保證自身價格優(yōu)勢的同時，做好對企業(yè)經營利潤的保障，這就也是當前房地產企業(yè)需要加強成本核算的重要原因之一。可以借助成本核算來做好對企業(yè)成本投入的合理管控，盡量讓企業(yè)能夠做好對價格優(yōu)勢和經營利潤的兼顧。

（三）利于企業(yè)管理層進行決策

房地產企業(yè)在正常經營管理過程中，成本投入的管控極為關鍵，直接關系到房地產企業(yè)內部資金儲備的健康狀況。通過成本核算工作的有效落實，能夠幫助企業(yè)管理層做好對當前企業(yè)內部資金儲備情況的全面掌控，確保企業(yè)各項經營決策都能在資金儲備相對充足的情況下進行落實，避免出現(xiàn)企業(yè)經營決策阻礙企業(yè)正常經營的問題。

二、房地產企業(yè)成本核算存在的問題分析

（一）成本核算與控制意識薄弱

在房地產企業(yè)的正常經營管理過程中，管理層的工作一般圍繞企業(yè)的核心業(yè)務來展開，更加重視對建房業(yè)務的拓展、保證項目建設的順利進行，而并未在其他工作中投入較多的精力和成本。加上成本核算本身涉及的專業(yè)內容較多，企業(yè)管理層的專業(yè)能力方向主要在企業(yè)管理和房地產領域，因此對成本核算與控制的重要性理解有限。

在這一現(xiàn)實情況的影響下，房地產企業(yè)管理層的成本核算與控制意識呈現(xiàn)出相對薄弱的情況，而企業(yè)管理層的思想觀念很容易影響到企業(yè)內部工作人員，因此在整個房地產企業(yè)中容易形成不健康的工作氛圍，進而阻礙成本核算與控制工作的有效落實。成本核算工作與其他工作內容不同，其在實際落實過程中需要各個部門的共同努力，在這種相對較差的工作氛圍下，房地產企業(yè)內部各個部門工作人員很少有人愿意在成本核算與控制工作中主動提供及時有效的幫助，導致成本核算與控制工作的實際成效受到嚴重影響。

（二）成本核算制度不完善

在房地產企業(yè)長期以來的發(fā)展過程中，成本核算制度雖然并未得到有效調整，但是基本能夠做到對各個方面成本投入的合理管控。成本核算制度的不完善主要體現(xiàn)在對內部工作人員的工作積極性無法充分調動，缺乏合理有效的成本控制考核機制，導致房地產企業(yè)內部各個部門工作人員在成本核算工作實際落實過程中并未做好對成本核算工作的積極配合、支持。

（三）成本控制體系不健全

目前，房地產企業(yè)的成本控制工作更多地集中在事后階段，對事前、事中階段并未做好相關工作內容的安排，因此在企業(yè)內部呈現(xiàn)出成本控制體系不健全的情況。事后階段的成本控制雖然具備一定的價值，但相關成本支出已經落實，對企業(yè)的資金儲備健康狀況也造成了影響，事后階段的成本控制想要挽回這部分影響有一定的難度，要充分發(fā)揮成本控制工作的價值，還是需要從事前、事中、事后三個階段做好全面考慮。

（四）成本核算準確性有待提升

房地產企業(yè)在開展成本核算工作的過程中，采用的成本核算方法相對固定，并且成本核算人員的工作模式也并未隨著企業(yè)的發(fā)展進行調整，導致房地產企業(yè)的成本核算能力相對較低。雖然在企業(yè)正常經營業(yè)務落實過程中，自身成本核算能力基本能夠做好對工作、業(yè)務需求的應對，但一旦出現(xiàn)意外狀況，很容易導致房地產企業(yè)的穩(wěn)定經營狀態(tài)被打破。

（五）成本控制執(zhí)行不到位

成本控制執(zhí)行不到位的問題與企業(yè)成本費用歸類模糊、記錄混亂存在一定的聯(lián)系。由于在很多房地產企業(yè)中成本控制工作并未得到管理層的高度重視，因此在成本控制、核算工作中的很多細節(jié)內容上仍存在問題，成本費用歸類模糊和記錄混亂便是其中之一。具體而言，在房地產企業(yè)中，各項經營活動涉及的成本費用較為復雜，并且包括多種類型，但有部分工作人員并未做好分類隨意計入，給成本核算工作帶來了較大的工作負擔。而成本費用記錄混亂，則主要體現(xiàn)在成本費用記錄不及時和不同類型成本支出記錄標準差異過大上。

三、解決房地產企業(yè)成本核算問題的有效措施

（一）強化成本核算與控制意識

企業(yè)管理層需要明確在房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化的影響下，房地產企業(yè)必須做好對成本核算與控制工作的重視，響應國家政策對房地產行業(yè)的要求，盡量保證企業(yè)在正常經營管理過程中始終能夠做好對企業(yè)經濟效益和發(fā)展狀態(tài)的保護，避免房地產企業(yè)出現(xiàn)問題。為保證成本核算與控制工作的有效落實，房地產企業(yè)應當為成本核算與控制工作構建起更加完善的基礎環(huán)境，成本核算與控制意識便是基礎環(huán)境中極為關鍵的內容之一，因此必須做好對成本核算與控制意識的強化。

在房地產企業(yè)中，企業(yè)管理層對內部工作環(huán)境、工作氛圍的影響極為顯著，因此對房地產企業(yè)成本核算與控制意識的強化也需要從企業(yè)管理層入手。管理層應主動做好對成本核算與控制相關工作內容、價值的學習和理解，明確成本核算與控制工作的有效落實能夠給企業(yè)帶來的積極影響和對企業(yè)經濟效益的保障。

（二）完善成本核算制度

房地產企業(yè)對成本核算制度的完善，主要需要對成本控制考核方面內容進行有效補充。成本核算涉及房地產企業(yè)各個部門，并不是某一個部門需要全面承擔的工作內容，因此需要在房地產企業(yè)內部建立起完善的成本核算制度，重點考慮成本控制考核工作，按照企業(yè)的成本核算目標，分配到具體的工作部門和工作人員身上。通過對部門利益、工作人員切身利益的直接影響，保證相關工作人員在自身工作實際落實過程中始終能夠保持嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，及時在工作中發(fā)現(xiàn)問題，并共同解決問題。

通過成本核算制度和成本控制考核機制的雙重影響下，房地產企業(yè)內部各個部門之間的聯(lián)系能夠得到進一步提升，為成本核算工作的有效落實提供更加穩(wěn)固的基礎條件，從而有效提升成本核算工作的處理效率。財務部門在成本核算工作實際落實過程中，需要做好與其他部門的溝通交流，并對市場環(huán)境下各個方面的具體開支做好明確，共同探討如何執(zhí)行更具科學性、合理性的考核標準，確保在各個部門實際工作落實過程中能夠在考核標準的指導下，實現(xiàn)對工作活動質量的保障，讓企業(yè)的成本核算工作能夠發(fā)揮出其應有的作用。

（三）健全成本控制體系

成本控制工作需要具備較強的完善性，保證在成本控制工作實際落實過程中能夠實現(xiàn)對企業(yè)成本投入相關工作內容的全面覆蓋，因此需要做好對成本控制體系的健全，將成本管控工作成功落實到項目的實際建設過程中，與各個工作環(huán)節(jié)實現(xiàn)有機結合。

成本控制體系的健全，需要從房地產企業(yè)自身的特點來進行考慮，將動態(tài)管控指導思想融入成本控制工作中，實現(xiàn)對項目建設的全過程管控，確保能夠對整個項目的事前、事中、事后三個階段成本支出情況的全面掌控和系統(tǒng)化管理，改變當前成本控制工作僅局限在事后階段的現(xiàn)實情況。例如，在事前控制方面，提前針對項目的實際情況做好對建設、施工等多個方面風險的管控，為項目建設提供充足的預算資金，避免在實際項目建設過程中出現(xiàn)資金問題。針對項目建設相關成本支出進行全面考慮，包括但不限于項目開發(fā)成本、人力成本、材料成本，對具體成本做好資金使用計劃的安排，保證各項成本支出都有明確記錄，提升成本支出的合理性。在事中階段，則主要集中于項目建設過程上，按照項目的施工進度做好分析，明確在當前施工進度下企業(yè)在各個方面需要投入的成本，實現(xiàn)對成本投入的動態(tài)分析，盡量保證企業(yè)的成本投入動態(tài)分析結果能夠與房地產企業(yè)的建設計劃相匹配，確保成本控制工作的有效性，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)項目建設成本投入的合理管控。

（四）提升成本核算準確性

房地產企業(yè)要實現(xiàn)成本核算準確性的提升，就需要從企業(yè)自身的生產經營狀況出發(fā)，嚴格按照國家、行業(yè)給出的明確準則，選擇符合企業(yè)需求的會計成本核算方法，保證能夠對企業(yè)在各項經營活動中投入的成本進行準確的核算、計量，確保成本核算工作價值的充分發(fā)揮。

企業(yè)在成本核算工作實際落實過程中，雖然成本核算方法基本明確，但是由于房地產企業(yè)本身的特點和企業(yè)經營管理中的各種意外情況，成本核算人員需要做好對成本核算方法做好靈活運用，不要將思維和工作模式局限在常規(guī)的成本核算方法下，按照工作的現(xiàn)實需求來將多種成本核算方法進行合理利用，借此實現(xiàn)成本核算準確性的進一步提升。此外，成本核算人員需要始終明確房地產企業(yè)成本核算工作的復雜性，通過工作實踐的方式來做好對成本核算方法的簡化、優(yōu)化，在保證成本核算方法實際效果不受影響的前提下，實現(xiàn)成本核算工作處理效率的有效提升，從而為房地產企業(yè)的經營、管理、發(fā)展提供更加及時、合理的支持和助力。

（五）落實成本控制執(zhí)行

成本控制工作的執(zhí)行情況對企業(yè)的經濟效益有直接影響，因此必須做好對執(zhí)行力度的保障。針對當前房地產企業(yè)正常經營過程中存在的成本控制執(zhí)行問題，企業(yè)需要從以下兩個方面做好對相關問題的調整。

加強房地產企業(yè)成本費用歸類整理。房地產企業(yè)在生產經營過程中涉及的成本類型較多，需要針對不同費用的具體特點來進行分類核算，做好對直接、間接成本之間差異的把握，明確不同成本之間存在的細節(jié)問題，保證房地產企業(yè)內部資金分配的合理性，從而實現(xiàn)成本核算工作價值的充分發(fā)揮。成本核算人員應在企業(yè)管理層的支持下，對企業(yè)經營中的各類成本投入進行全面分析，按照不同類型成本的特點做好對直接成本、間接成本的合理分類，減少成本核算人員在實際工作過程中的工作量，減少不同類型成本之間相互影響帶來的誤差，提升成本核算結果的精準度。

結束語

房地產行業(yè)的發(fā)展方向在國家政策的影響下正在不斷變化，為了更好地響應國家要求，并始終保證企業(yè)在行業(yè)變動的過程能夠做好對自身經濟效益、企業(yè)發(fā)展狀態(tài)的維護，必須從自身角度出發(fā)，調整會計核算工作。積極配合國家對房地產行業(yè)和在會計核算方面的標準要求變化，降低房地產企業(yè)在正常經營管理過程中可能遇到的經營風險，讓企業(yè)能夠借助會計核算工作的優(yōu)化逐步實現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展。

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