城市更新空間價值重塑的難點及策略

■ 湖南省建筑科學(xué)研究院有限責(zé)任公司 周湘華 顏青青 鐘威

當前，我國城市發(fā)展已經(jīng)步入了從增量建設(shè)向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)化的新時期，城市空間更加注重精細化、品質(zhì)化需求和綜合價值增長。城市更新作為轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、推動城市高質(zhì)量發(fā)展、提升城市人居品質(zhì)的重要舉措，在各級政府的大力推動下正蓬勃展開。本文剖析城市更新項目在經(jīng)濟優(yōu)化與提高、社會協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌、生態(tài)治理與管理以及文化保護與傳承方面的諸多問題，從空間價值重塑的角度，結(jié)合湖南長沙白果園街區(qū)改造、太平街保護更新、黑石鋪片區(qū)更新、潮宗街有機更新等多個城市更新項目，分析總結(jié)打造新舊業(yè)態(tài)間復(fù)合升級、促進多主體聯(lián)合參與更新、構(gòu)建風(fēng)貌和環(huán)境治理體系、融合保護與城市功能升級等城市更新的方法策略，為推動城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供參考。

推進城市更新的政策舉措

2019年12月，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“城市更新”這一概念；2021年3月，“加快推進城市更新,改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老區(qū)街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能”被寫入《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》[1]。黨的二十大報告指出，“實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。中央及國家層面陸續(xù)出臺多項政策積極推動城市更新發(fā)展；多地也相繼出臺城市更新法規(guī)制度，不斷完善制度機制，謀劃落地了不少典型項目，探索建立政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實的工作機制。

為響應(yīng)國家政策，湖南省長沙市出臺多項城市更新政策和落地細則，不斷完善支持城市更新的政策舉措，進一步推動城市更新工作的發(fā)展，探索出一條以城市體檢為基礎(chǔ)、城市更新為路徑、信息平臺為支撐的宜居樂業(yè)城市建設(shè)之路。長沙市也是唯一一個成立人居環(huán)境局的城市。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳日前近發(fā)的《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第二批）》中，長沙加強城市更新土地要素保障的經(jīng)驗做法，作為創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式的政策機制入選。長沙作為全國首批城市更新試點城市，目前已啟動觀沙嶺等14個重點片區(qū)更新，促進“產(chǎn)城融合、醫(yī)城融合、教城融合”；以“城市出形象、村民得實惠”為出發(fā)點和落腳點，改造19個城中村，整治村容村貌，持續(xù)提升城市人居環(huán)境。

城市更新空間價值重塑的問題與挑戰(zhàn)

空間治理價值導(dǎo)向下的城市更新體系，是以經(jīng)濟、社會、生態(tài)、文化四位一體的空間再造以及兼顧政府、市場、公眾三方利益的空間治理，規(guī)劃、管理、建設(shè)運營三個主要環(huán)節(jié)貫穿始終（圖1）。當前，城市更新的重點在于構(gòu)建多層次的治理體系，由政府、市場、公眾等多元主體參與，并建立與之相匹配的治理模式，通過利益協(xié)調(diào)機制，實現(xiàn)空間系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升[2]。

圖1 經(jīng)濟、社會、生態(tài)及文化方面的問題分析

為落實中央全面深化改革委員會關(guān)于建立城市體檢評估機制的改革任務(wù)要求，努力建設(shè)沒有“城市病”的城市，長沙市城市更新工作提出“無體檢不更新”。通過對城市各層級規(guī)劃的實施進行評估，對城市各項功能的動態(tài)健康狀況進行評估，對城市的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)力進行評估，及早發(fā)現(xiàn)城市建設(shè)與發(fā)展過程中的經(jīng)濟、社會、生態(tài)、文化方面的病灶與問題根源，從而有針對性地建立優(yōu)秀規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗推廣體系及城市問題解決方案體系（表1）。

表1 經(jīng)濟、社會、生態(tài)及文化方面的問題分析

通過構(gòu)建“體檢、評價、診斷、治理、復(fù)查、監(jiān)測、預(yù)警”的閉環(huán)式城市體檢工作流程，形成“一年一體檢、五年一評估”的常態(tài)。

城市更新在經(jīng)濟優(yōu)化與提高方面難度大

城市更新不僅僅是城市建設(shè)活動，更在社會經(jīng)濟領(lǐng)域承擔(dān)了促民生、助投資、拉消費的重要職責(zé)。但是，在現(xiàn)有的更新項目中普遍存在功能單一、土地和建筑物利用效率低、老舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新思維與方式固化等諸多問題。大量的更新改造項目將原有的功能業(yè)態(tài)全部移除，以購物中心、商業(yè)街區(qū)、酒店、寫字樓等綜合性業(yè)態(tài)取而代之[3]，未考慮產(chǎn)業(yè)及配套建筑的合理性，同質(zhì)化嚴重、缺乏文化特色。一些工業(yè)用地?zé)o法有效提質(zhì)增效以促進新舊動能轉(zhuǎn)換，忽視原有特色業(yè)態(tài)的保留，未考慮新舊業(yè)態(tài)融合，復(fù)合新功能。

城市更新在社會協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌方面難度大

城市更新涉及政、企、民等主體，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求參與主體具備成熟的開發(fā)經(jīng)驗與優(yōu)秀的協(xié)調(diào)能力，創(chuàng)建多元合作伙伴關(guān)系[4]。城市更新項目的問題與風(fēng)險體現(xiàn)在多方面，涉及多方主體。政府的出發(fā)點及核心訴求是在保障居民利益的基礎(chǔ)上配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，推動城市升級。出于資金、資源互補的需求，城市更新項目承接方通常需要由兩個以上企業(yè)展開合作。在城市更新拆遷安置補償環(huán)節(jié)，企業(yè)需要親自與居民或村集體簽訂搬遷與安置協(xié)議，協(xié)調(diào)難度大且協(xié)調(diào)結(jié)果不確定性高。同時，城市更新涉及原有產(chǎn)權(quán)權(quán)益主體復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)多方利益，操作性復(fù)雜，盈利空間有限，市場參與積極性不高。例如，長沙市太平街歷史文化街區(qū)項目，改造前缺乏統(tǒng)一的運營管理機構(gòu)，主街部分及金線街歸太平街管委會管理，兩側(cè)支巷為社區(qū)管理，在更新過程中需要充分考慮各方權(quán)益（表2）。

城市更新在生態(tài)治理與管理方面難度大

在待更新的城市區(qū)域中，存在許多亟待改善的環(huán)境問題：道路規(guī)劃不合理，空間規(guī)劃尺度不合理，人車混行、車輛亂停亂放的問題嚴重，交通狀況混亂；道路設(shè)施老舊，供給系統(tǒng)老化落后，功能使用效果差；公共配套數(shù)量不足；建筑形式與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，外立面老舊殘破；市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善。

城市更新在文化保護與傳承方面難度大

許多城市的歷史文化資源豐富，有大量以居住空間為主的歷史地段空間，年代久遠，但由于對歷史文化缺乏敬畏之心，保護傳承工作走偏變樣、拆舊建新、拆真建假等情況時有發(fā)生，如在古城內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，把古城當做“新城”建，肆意破壞古城風(fēng)貌和文脈等。同時，歷史街巷空間受建筑高度的保護控制以及歷史文化保護要求限制，加上居民改建審批程序復(fù)雜，難以按照標準增加設(shè)施配置，難以滿足現(xiàn)代生活環(huán)境需要。例如，長沙市中山路更新改造項目，該區(qū)域包含國貨陳列館、長沙中心醫(yī)院、船山學(xué)社、長沙市青少年宮等歷史建筑，在改造過程中需要遵循《歷史文化名城保護規(guī)劃規(guī)定》等相關(guān)政策規(guī)定及法律法規(guī)，同時還要兼顧解決項目存在的商業(yè)性缺失、活力值缺失，街道步道狹窄、缺乏規(guī)劃，建筑布局凌亂、城市文化缺失，公共設(shè)施不全等問題。因相關(guān)的保護制度不完善，使得該更新項目受到一定限制，難度有所提升。

城市更新空間價值探索與思考

城市更新空間價值的內(nèi)核

城市更新的本質(zhì)在于存量空間的價值重塑。在城市迭代發(fā)展的全過程中，城市更新活動始終與城市的生長、停滯和衰退等運行狀態(tài)相伴而生。城市更新的對象物（作為客體的“空間”）之于城市更新的主體（廣義的“人”）的價值，也即是“空間價值”的不同側(cè)面或同義化表述。城市更新是空間內(nèi)部或外部價值的持續(xù)波動及再分配，其本質(zhì)體現(xiàn)在存量空間的價值重塑過程中，是一種在城市尺度上開展的時空確定、多元參與的具體實踐（圖2）。一方面，城市更新實踐的影響力不限于單一建筑內(nèi)部，將會擴展至特定時間節(jié)點的特定城市空間中，從而影響到周邊建成環(huán)境的品質(zhì)、韌性、氛圍等諸多方面。另一方面，城市更新實踐會對城市各人群之間的社會關(guān)系產(chǎn)生影響，并干預(yù)多元主體在就業(yè)和消費等行為中的選擇傾向。最終，城市更新實踐會導(dǎo)致城市人口、資源、投資等要素的流動與重新配置，引發(fā)多維度空間價值的重塑。

圖2 城市更新的六個方面

城市更新中存量空間價值如何重塑

城市更新中的存量空間可以通過整治改善和保護的方法進行重塑。整治改善通常是指舊區(qū)改造適用于需要更新但仍可恢復(fù)并無須重建的地區(qū)或建筑物。整治改善所需時間比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也相對較少，整治改善不僅是防止城區(qū)持續(xù)衰敗，更主要的是全面改善舊區(qū)生活居住環(huán)境。而保護則專注于歷史建筑或街區(qū)的保護，尤其適用于保存狀況良好、具有較高歷史文化價值的歷史建筑或地區(qū)。保護是社會結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境干預(yù)程度最低的“更新”方式，是一種面向未來的措施。在歷史城市和歷史街區(qū)的更新中，保護強調(diào)在改善與維護歷史價值之間尋找平衡。

城市更新價值重塑維度

城市更新是一個復(fù)雜且多維的過程，涉及對城市空間的物質(zhì)本體、空間使用和非物質(zhì)特性的優(yōu)化調(diào)整。這種更新旨在更高效地滿足空間使用者的需求，同時在一定程度上改變空間的本體性價值、使用性價值和精神性價值[5]。這一過程不僅影響空間內(nèi)部，也會輻射到周邊城市空間，從而帶來外部區(qū)位性價值的增長或減少。

城市更新促使城市中既存或增量的空間價值在不同地塊間重新組合，形成多維空間價值的新穩(wěn)態(tài)。這種重組不僅涉及更新對象空間及其周邊，也會在更廣泛的城市層面引發(fā)包括人口、資源、投資在內(nèi)的城市要素的空間流動和重新配置。

城市更新空間價值重塑的策略

經(jīng)濟激活：打造新舊業(yè)態(tài)間復(fù)合升級

老舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新應(yīng)以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)升級為目標，以功能復(fù)合、土地和建筑物利用效率提升為重點，聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，合理增加產(chǎn)業(yè)及配套建筑容量，鼓勵轉(zhuǎn)型升級為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新用途，鼓勵開展新型產(chǎn)業(yè)用地類型探索，推進工業(yè)用地提質(zhì)增效，促進新舊動能轉(zhuǎn)換。要合理配置一定比例的產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施，促進產(chǎn)城融合。同時，老舊商業(yè)街區(qū)和傳統(tǒng)商圈更新應(yīng)注重保留特色業(yè)態(tài)、提升原業(yè)態(tài)、植入新業(yè)態(tài)、復(fù)合新功能，促進商業(yè)服務(wù)業(yè)和消費層級的多樣化發(fā)展，推進服務(wù)擴容、業(yè)態(tài)升級與功能復(fù)合，提升消費空間品質(zhì)。

例如，長沙黑石鋪片區(qū)的更新。黑石鋪位于長沙市天心區(qū)核心地段，西瀕湘江東岸，東臨湖南省人民政府，被譽為“省府門戶、湘江客廳”。片區(qū)內(nèi)資源豐富，有以肉聯(lián)廠為代表的工業(yè)遺存，也有江、湖、山、林等優(yōu)質(zhì)生態(tài)基礎(chǔ)。該項目擬在保護生態(tài)資源和工業(yè)遺址的前提下，重塑整體空間脈絡(luò)，尋找城市活力發(fā)展引擎，將黑石鋪片區(qū)打造成為集文化、居住、商業(yè)、生態(tài)、藝術(shù)、科創(chuàng)、智慧化等于一體的新型復(fù)合城市空間，探索一條城市更新轉(zhuǎn)型背景下長沙城市空間價值重塑的綜合發(fā)展新路徑（圖3）。

圖3 孟建民院士領(lǐng)銜團隊的長沙黑石鋪更新設(shè)計方案

復(fù)合升級一般適用于大規(guī)模項目改造，且在政府的積極干預(yù)下往往會取得成功。該模式通過對片區(qū)整體翻新及部分功能置換，有力推動城市功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對提升城市發(fā)展水平、公共服務(wù)水平和整體風(fēng)貌具有重要作用。

社會聯(lián)動：促進多主體聯(lián)合參與更新

城市核心區(qū)域發(fā)展勢必需要多元主體參與，而各主體間合作模式的突破創(chuàng)新，很大程度上能改善更新項目的推進與后期運維情況。只有通過聚合政府與開發(fā)主體、投資主體、運營主體等，才能形成通力合作機制，樹立政企合作示范，方能助力區(qū)域持續(xù)發(fā)展。

例如，長沙白果園街區(qū)更新采用“政府主導(dǎo)—黨建引領(lǐng)—多元參與”的模式，促進社區(qū)社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境的多方面提升，推動街區(qū)的有機更新。該項目由政府主導(dǎo)，以投資公開招標方式開展建筑、道路及基礎(chǔ)設(shè)施升級改造工作；以社區(qū)基層黨委為核心，與居民協(xié)同促進物質(zhì)更新后的產(chǎn)業(yè)升級，協(xié)調(diào)多元主體參與更新實踐模式，在更新改造過程中不斷調(diào)整治理方式，促進社區(qū)不同利益主體間的和諧共生。項目在“三留三改三拆”的原則下進行基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化工作，實現(xiàn)了社會組織、高校介入?yún)⑴c更新實踐，政府、黨委、居民、社會組織及高校等多元共治的局面。在更新過程中，不同主體進行共商、共建、共享，發(fā)掘社區(qū)居民的優(yōu)勢與資源，帶動居民參與改造實踐，重塑社會關(guān)系。項目的實施大大改善了周邊居民的生活環(huán)境和街區(qū)的物質(zhì)環(huán)境，街區(qū)交通以及公共空間都得到一定提升。

生態(tài)修復(fù)：構(gòu)建風(fēng)貌和環(huán)境治理體系

生態(tài)修復(fù)和環(huán)境治理旨在通過一系列綜合措施，改善城市生態(tài)環(huán)境和居民生活質(zhì)量。以建設(shè)“15分鐘社區(qū)生活圈”為目標，著重于改善居民居住條件，不僅注重房屋的結(jié)構(gòu)和功能性更新，還包括周邊環(huán)境和生活配套設(shè)施的優(yōu)化。通過道路、管網(wǎng)、照明等市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，以提升居民日常生活的便利性和安全性；保障公共空間環(huán)境整治，注重城市美學(xué)和生態(tài)平衡，包括建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)、街道綠化、空氣質(zhì)量改善等，以打造宜居和具有吸引力的社區(qū)環(huán)境；通過存量挖潛和擴容提質(zhì)，盤活存量閑置和低效利用的房屋和用地；通過創(chuàng)新設(shè)計和規(guī)劃，將這些區(qū)域轉(zhuǎn)化為有價值的社區(qū)資源。

文化傳承：融合保護與城市功能升級

歷史文化街區(qū)是城市歷史文化的主要價值載體，其保護與更新對傳承城市文脈、彰顯城市特色具有重要意義。此類改造一般采用保護修繕、整治提升、功能活化等典型方式，城市文脈的保護與利用并重，以保障傳統(tǒng)文脈的接續(xù)傳承。

對于歷史文化街區(qū)的更新，應(yīng)在綜合考慮街區(qū)整體風(fēng)貌、物質(zhì)環(huán)境及社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，堅持原真性保護原則，在脆弱敏感的歷史街區(qū)中，對每一幢建筑制定適宜的保護措施，修復(fù)修繕歷史文化建筑和公共空間[6]。以街區(qū)整體風(fēng)貌保護為前提，對建筑單體的修繕遵循“修舊如舊”原則，尊重歷史現(xiàn)狀，科學(xué)、有依據(jù)地復(fù)原街區(qū)風(fēng)貌[7]。歷史街區(qū)整治提升即在保留傳統(tǒng)街巷肌理的基礎(chǔ)上，對環(huán)境風(fēng)貌較差的區(qū)域進行整體優(yōu)化，通過完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，復(fù)興街區(qū)傳統(tǒng)文化風(fēng)貌，提升街區(qū)品質(zhì)；對具有歷史文化價值但功能不當?shù)臍v史空間進行“針灸式”漸進更新，通過功能置換，推動歷史空間更新再利用，促進歷史文化資源的功能再生。

近年來，長沙市先后更新改造白果園、西園北里等14個歷史街區(qū)和歷史地段，建設(shè)歷史文化步道70公里，修復(fù)修繕程潛公館、金九活動舊址等80多處歷史建筑，潮宗街歷史街區(qū)、太平古街等多地已成為“網(wǎng)紅打卡地”。其中，芙蓉區(qū)馬王街片區(qū)及瀏正街片區(qū)有機更新項目深化設(shè)計方案，通過拆除違建釋放空間，營造出宜居、舒適、優(yōu)美、健康的生活空間，同時滿足適老、適幼、休閑、娛樂、健身等需求。

結(jié)語

習(xí)近平總書記在黨的二十大報告中強調(diào)，“以城市群、都市圈為依托構(gòu)建大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變特大超大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。

新征程上，我們要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會習(xí)近平總書記關(guān)于城市工作的重要論述，全面貫徹落實黨的二十大精神，堅定不移走好中國特色城市發(fā)展道路，從“新經(jīng)濟”“新場景”“新科技”“新價值”四要素聚焦城市更新，創(chuàng)造發(fā)展新經(jīng)濟、打造城市新場景、引領(lǐng)城市新建設(shè)、重構(gòu)城市新價值，在中國式現(xiàn)代化進程中推動城市高質(zhì)量發(fā)展，為強國建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)貢獻力量。

舊城區(qū)改造是城市更新的必然規(guī)律和要求，是一個循序漸進的新陳代謝過程，不會一蹴而就。城市更新模式不存在最佳分類方式，要通過對更新問題的分析總結(jié)，分析得出每個更新項目的特性，提出不同的解決方案策略，進而明晰城市發(fā)展的新趨勢與方向[8]。要改善城市生態(tài)環(huán)境，回應(yīng)人民群眾的關(guān)切和對美好生活的向往。城市更新工作是一個久久為功的系統(tǒng)性工程，包含產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和商業(yè)模式的創(chuàng)新、社會治理水平的提升、智慧科技和節(jié)能減排技術(shù)的應(yīng)用等，能創(chuàng)造出多元價值，推動城市實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。（本文作者周湘華系湖南省建筑科學(xué)研究院有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、總建筑師；顏青青系湖南省建筑科學(xué)研究院有限責(zé)任公司城鄉(xiāng)環(huán)境藝術(shù)中心主任；鐘威系湖南省建筑科學(xué)研究院有限責(zé)任公司鄉(xiāng)村振興中心主任）

圖表來源：

壓題圖：IFS樓下的人間煙火，街巷里的神奇白果園https://mp.weixin.qq.com/s/6jI4SXkrA_gK18u38UICKw

圖1、圖2、表1、表2作者自繪

圖3：天水潤心——孟建民院士領(lǐng)銜團隊設(shè)計解讀https://mp.weixin.qq.com/s/_VJ2RdNo44Us3OhlwdCNVw