城市更新創(chuàng)新模式與路徑探索

■ 泛華建設(shè)集團(tuán)有限公司

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破60%大關(guān)，城鎮(zhèn)建設(shè)空間正在逐步從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量更新為主的新階段，城市更新也被推上了新的歷史舞臺(tái)。當(dāng)前，對(duì)于城市更新的認(rèn)識(shí)還存在一些誤區(qū)，許多人常常把其與空間更新、“拆后再建”聯(lián)系在一起。盡管仍有許多老舊小區(qū)亟待改造，城市功能有待完善，很多基礎(chǔ)設(shè)施短板亟待補(bǔ)齊，但真正的城市更新遠(yuǎn)不止這些。

城市更新的市場(chǎng)空間及五大轉(zhuǎn)變

近年來，不少地方和城市都開展了豐富多樣的城市更新探索，有城中村改造、舊工業(yè)區(qū)改造這樣的功能型更新，有關(guān)注歷史文化遺產(chǎn)價(jià)值的保護(hù)型更新，還有生態(tài)修復(fù)、優(yōu)化城市公共環(huán)境等改善型更新等。據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)每年有近8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬億級(jí)的市場(chǎng)。綜合來看，現(xiàn)在的城市更新市場(chǎng)有以下五個(gè)方向上的轉(zhuǎn)變。

從“為城市更新而更新”向構(gòu)建未來城市為導(dǎo)向

當(dāng)前，許多地區(qū)強(qiáng)調(diào)加快推動(dòng)更新，但更多的是以項(xiàng)目實(shí)施為導(dǎo)向，屬于“為了城市更新而更新”，亦或是城市里的一些“事項(xiàng)性工作”，缺少城市更新的發(fā)展方向和目標(biāo)導(dǎo)向。我們認(rèn)為，在城市更新中應(yīng)該運(yùn)用系統(tǒng)思維和戰(zhàn)略思維，站在未來看現(xiàn)在，以適應(yīng)未來城市的生產(chǎn)生活場(chǎng)景，應(yīng)以綠色低碳城市、智慧城市、韌性城市和宜居城市等為目標(biāo)，形成完整的城市更新體系。

從“成本中心”思維向與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)方向轉(zhuǎn)變

目前，多地出臺(tái)城市更新行動(dòng)計(jì)劃，多數(shù)還是側(cè)重空間更新，沒有統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)動(dòng)能和生態(tài)環(huán)境治理。而城市更新存在成本投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的問題，投資回報(bào)難于平衡。未來，如何打破這種“成本中心”思維，積極與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加強(qiáng)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新集群、新生態(tài)、新業(yè)態(tài)的再造與聚變，是亟待研究解決的課題之一。

從重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變

當(dāng)前，由于城市更新還是偏向于空間的改造和建設(shè)，缺少對(duì)更新后的運(yùn)營(yíng)思考。未來，應(yīng)該以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)無縫對(duì)接。

從地方政府和城投平臺(tái)唱獨(dú)角戲向多元化主體參與轉(zhuǎn)變

城市更新當(dāng)前主要是由地方政府和相關(guān)的城投公司主導(dǎo)，未來應(yīng)該鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與城市更新，并形成多元化的更新模式。應(yīng)該積極吸取廣大人民群眾的意見，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。

從單一資金來源向多元化投融資創(chuàng)新轉(zhuǎn)變

一是在資金難以平衡及政府債務(wù)受限的條件下，城市財(cái)政優(yōu)先傾向用于各類緊急必要的領(lǐng)域，對(duì)城市老舊空間投入有限，難以形成較好的更新效果，政府部門實(shí)施城市更新的積極性不高；二是城市更新涉及原有產(chǎn)權(quán)權(quán)益主體復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)多方利益，流程及操作性復(fù)雜，且盈利性不足，市場(chǎng)參與積極性不高。盡管國(guó)家設(shè)立下發(fā)了一系列政策性資金支持，各地也配套設(shè)立了各種城市更新基金，但面對(duì)多元化的城市更新領(lǐng)域，仍然是杯水車薪、資金模式單一，還需要通過各種投融資模式創(chuàng)新，多渠道引入資金。

城市更新的創(chuàng)新模式與實(shí)踐路徑

泛華建設(shè)集團(tuán)有限公司基于30年來在600多個(gè)中小城市和縣域的創(chuàng)新實(shí)踐與理論集成，提出城市更新的五大創(chuàng)新路徑，助力地方加快推進(jìn)城市更新，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

以綠色為引領(lǐng)，打造城市“能碳數(shù)智平臺(tái)”，構(gòu)建綠色低碳城市

城市更新應(yīng)踐行綠色可持續(xù)發(fā)展理念，積極落實(shí)國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略，通過打造能源供給體系、打造數(shù)智平臺(tái)，進(jìn)而打造綠色建筑、綠色低碳園區(qū)、綠色低碳城市，推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，提升高碳企業(yè)用能效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型，引入新興零碳產(chǎn)業(yè)。要加快推進(jìn)“無廢城市”建設(shè)，推動(dòng)從城市層面綜合治理固體廢棄物，形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的空間格局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)生活方式，并把綠色標(biāo)準(zhǔn)貫穿于整個(gè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、建設(shè)、居住生活等各類活動(dòng)中。

以產(chǎn)業(yè)為動(dòng)能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能、空間更新、生態(tài)治理一體化融合推進(jìn)

城市空間更新、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能和生態(tài)治理統(tǒng)籌實(shí)施、一體化推進(jìn)，以便各子項(xiàng)目之間的收益能夠做到統(tǒng)籌互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的收支自平衡。按照“市場(chǎng)換產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)側(cè)打造建設(shè)產(chǎn)業(yè)育城，打造裝配建筑產(chǎn)業(yè)園、綠色建材產(chǎn)業(yè)園、新能源產(chǎn)業(yè)園和生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園等。積極發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)等，構(gòu)建綠色產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，并導(dǎo)入數(shù)字技術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、職業(yè)教育、科技創(chuàng)新、供應(yīng)鏈金融等創(chuàng)新要素，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

以數(shù)字為驅(qū)動(dòng)，圍繞全生命周期，推動(dòng)城市有機(jī)更新

圍繞城市全過程、全要素融通發(fā)展,面向城市構(gòu)建城市體檢、城市數(shù)字規(guī)劃、城市數(shù)字治理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，推進(jìn)城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。一是城市體檢方面。圍繞城區(qū)（城市）、街區(qū)、小區(qū)（社區(qū)）、住房四個(gè)層級(jí)，開展城市診斷，打造城市宜居指數(shù)平臺(tái)，開展城市綠色宜居評(píng)估、城市安全韌性評(píng)估、城市交通便捷監(jiān)測(cè)、城市創(chuàng)新發(fā)展評(píng)估等系列數(shù)字化診斷，賦能城市更新；二是城市數(shù)字更新規(guī)劃方面。通過可視化的規(guī)劃“一張圖”輔助模型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)多種規(guī)劃協(xié)同編制、跨部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，真正實(shí)現(xiàn)多規(guī)合一，實(shí)現(xiàn)針對(duì)城市發(fā)展、市政、交通、公共服務(wù)等關(guān)鍵決策領(lǐng)域資源的智能動(dòng)態(tài)規(guī)劃，協(xié)助城市管理者更直觀、全面地對(duì)比城市設(shè)計(jì)方案，以便更好地作出城市規(guī)劃決策；三是打造綠色智慧建設(shè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市重大建設(shè)工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建材檢測(cè)、建造過程監(jiān)督和竣工交付的全生命周期綠色管理；四是在運(yùn)營(yíng)階段，做好建筑、園區(qū)、社區(qū)和片區(qū)的綠色低碳和數(shù)字運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)建新業(yè)態(tài)、新模式，形成多元化運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。

以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，打造地下城市、地面城市和云城市

聚焦城市建設(shè)、市政服務(wù)、社區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域，圍繞區(qū)域能源、市政環(huán)衛(wèi)、綜合管廊、城市污水治理、生態(tài)修復(fù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)用城市CIM及大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、傳感設(shè)備等技術(shù)和傳統(tǒng)的市政設(shè)施融合形成融合基建，建立虛擬與物理一體化的全面感知網(wǎng)絡(luò)；建設(shè)智慧管廊、數(shù)字城市管網(wǎng)、數(shù)字橋梁、智慧交通、智慧市政環(huán)衛(wèi)、智慧區(qū)域能源等，積累城市基礎(chǔ)設(shè)施的大數(shù)據(jù)，把基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)為城市數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，形成城市運(yùn)行監(jiān)測(cè)、城市管廊運(yùn)營(yíng)、水體監(jiān)測(cè)、應(yīng)急安全等系列的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，推進(jìn)智慧城市的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，形成地下城市、地上城市、云城市的城市建設(shè)、城市更新“經(jīng)濟(jì)體”。

以金融為支撐，頂層設(shè)計(jì)牽引，孵化包裝項(xiàng)目，導(dǎo)入開發(fā)性金融，構(gòu)建結(jié)構(gòu)化金融體系

站在數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展的角度，結(jié)合區(qū)域大趨勢(shì)、國(guó)家大環(huán)境，謀劃區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展路徑，謀劃、策劃產(chǎn)業(yè)新基建、新城建、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施等新型產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，形成足夠多的備選項(xiàng)目清單。以開發(fā)性金融理念為牽引，構(gòu)建結(jié)構(gòu)化金融體系，搭建多元化融資渠道，撬動(dòng)更多金融資源。統(tǒng)籌運(yùn)用開發(fā)性政策性金融，聯(lián)動(dòng)政府專項(xiàng)債、商業(yè)金融、綠色金融等資金，積極申請(qǐng)EOD試點(diǎn)、氣候投融資試點(diǎn)城市、全域海綿城市等試點(diǎn)示范，獲取國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行等開發(fā)性金融支持。同時(shí)，積極鼓勵(lì)各地政府建立城市更新基金和基礎(chǔ)設(shè)施信托基金，為城市的發(fā)展提供系統(tǒng)的融資支撐。

總之，城市更新需要科學(xué)統(tǒng)籌生態(tài)治理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)空間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生，促進(jìn)“城經(jīng)濟(jì)”和“市經(jīng)濟(jì)”的動(dòng)態(tài)平衡，構(gòu)建“港產(chǎn)城人”融合發(fā)展的新生態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)化、數(shù)字化、綠色化和新型城鎮(zhèn)化的融合發(fā)展。同時(shí)，要打破“成本中心”思維，積極與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，重構(gòu)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新集群、新生態(tài)、新業(yè)態(tài)。