城市更新視角下存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活的設(shè)計(jì)策略
——以廣州海尚明珠智慧園和上海海尚世界智慧天地為例

張 瑩（中遠(yuǎn)海運(yùn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，上海 200135）

0 引 言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，傳統(tǒng)的粗放型、低效型產(chǎn)業(yè)用地模式已不能滿足城市未來(lái)創(chuàng)新型和集約型發(fā)展的需要。由于歷史原因，有些央企和國(guó)企名下?lián)碛写罅康某鞘挟a(chǎn)業(yè)用地，隨著企業(yè)業(yè)務(wù)布局的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，留存下一部分城市產(chǎn)業(yè)用地，這些用地長(zhǎng)期處于低效浪費(fèi)或者完全閑置狀態(tài)。為了城市用地的提質(zhì)增效以及企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的保值增值，部分企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向探索城市存量產(chǎn)業(yè)用地的開(kāi)發(fā)和盤(pán)活。尤其是國(guó)內(nèi)一線城市開(kāi)始逐步進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)代，“城市更新”成了盤(pán)活存量產(chǎn)業(yè)用地的新手段。

1 當(dāng)前我國(guó)“城市更新”政策背景

城市更新是站在新時(shí)代發(fā)展的高度，從整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的視野，對(duì)城市中某些衰落區(qū)域進(jìn)行改造、升級(jí)和活化，使其再次活躍起來(lái)，是通過(guò)維護(hù)、整建、拆除和完善公共資源等合理的“新陳代謝”的方式，對(duì)城市空間資源重新調(diào)整配置，使其更好地滿足人們的期望需求，更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展實(shí)際情況。2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)了“城市更新”這一概念之后，2021年3月，“加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老區(qū)街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能”被寫(xiě)入國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。

為響應(yīng)國(guó)家政策，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)城市更新政策和落地細(xì)則，不斷完善支持城市更新的政策舉措，進(jìn)一步推動(dòng)了城市更新工作的發(fā)展，也為存量產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)的城市更新提供了政策支撐。2021年，深圳市城市更新與土地整備局率先發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，“鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)開(kāi)展融合加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等方式的綜合整治類(lèi)城市更新”。2021年，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》提出“經(jīng)確定的城市更新地區(qū)應(yīng)當(dāng)具有下列情形之一：（四）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源利用方式明顯不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求”。2021年，上海市通過(guò)地方立法《上海市城市更新條例》，其中提出“對(duì)零星更新項(xiàng)目，在提供公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等公共要素的前提下，可以按照規(guī)定，采取轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、按比例增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑量、提高建筑高度等鼓勵(lì)措施”。2022年，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例》，提出5大更新類(lèi)型之一“以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市更新”的更新內(nèi)容。

在此背景下，城市中老舊廠區(qū)和物流倉(cāng)儲(chǔ)等傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)用地如何借助城市更新政策紅利，更有效地盤(pán)活存量用地，以提高資產(chǎn)價(jià)值，提升用地復(fù)合功能，激發(fā)城市活力，已成為熱點(diǎn)問(wèn)題。在此目標(biāo)下，對(duì)于不同地域和價(jià)值的城市存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活的項(xiàng)目，建筑師可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，采用保護(hù)性開(kāi)發(fā)、拆除后重建等不同的設(shè)計(jì)策略，以呼應(yīng)城市更新的主題。

作為全球航運(yùn)業(yè)旗艦、實(shí)力央企，中遠(yuǎn)海運(yùn)集團(tuán)擁有諸多存量資產(chǎn)。盤(pán)活存量資產(chǎn)，是聚焦高質(zhì)量發(fā)展、一體化發(fā)展和突破性發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。中遠(yuǎn)海運(yùn)資產(chǎn)承載集團(tuán)增值服務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的發(fā)展使命，將集團(tuán)特色與央企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)緊密結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)要素調(diào)整和城市更新的新時(shí)代背景下，拓展和深化商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和品牌化運(yùn)作。以下結(jié)合中遠(yuǎn)海運(yùn)資產(chǎn)旗下廣州海尚明珠智慧園和上海海尚世界智慧天地2個(gè)城市更新的實(shí)際案例，探討在城市更新背景下存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活的設(shè)計(jì)策略和更新啟示。

2 廣州海尚明珠智慧園：保護(hù)性開(kāi)發(fā)

廣州海尚明珠智慧園位于廣州市海珠區(qū)原城安圍船廠舊址，南靠珠江，占地約6.2萬(wàn)m2，總建筑面積4.28萬(wàn)m2，含35棟改造建筑。項(xiàng)目于2016年8月底開(kāi)工，2017年12月底竣工，經(jīng)改造，園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)面積增加，產(chǎn)業(yè)功能由傳統(tǒng)制造升級(jí)為現(xiàn)代科技服務(wù)業(yè)，是一個(gè)通過(guò)保護(hù)性開(kāi)發(fā)對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)改造升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的城市更新案例。

2.1 項(xiàng)目背景

項(xiàng)目前身原城安圍船廠成立于1974年，曾見(jiàn)證了廣州船舶修造業(yè)發(fā)展的光榮歷程。如今，受僅能從事8 000 t級(jí)以下小型船舶修造業(yè)務(wù)的制約，船廠無(wú)法跟上快速發(fā)展的時(shí)代要求，修船業(yè)務(wù)工藝技術(shù)落后、高污染、高能耗，與周邊生態(tài)環(huán)境矛盾日益突出，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入連年虧損，無(wú)法適應(yīng)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，迫切需要重整旗鼓，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、提質(zhì)增效為導(dǎo)向，引入新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

2.2 設(shè)計(jì)策略

2.2.1 規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)策略

最大程度保留園區(qū)內(nèi)原有喬木，重塑濱江景觀，建立起珠江畔新的城市地標(biāo)。園區(qū)的設(shè)計(jì)巧妙利用了原有建筑群落的空間特色，保留南北方向原有林蔭道，連接全新的珠江濱江運(yùn)動(dòng)步道形成景觀主軸。保留基地內(nèi)大部分喬木和原生態(tài)植被，部分樹(shù)木因?yàn)樵O(shè)計(jì)需要做移位處理，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)修整，重塑園區(qū)環(huán)境。保留船排、鐵軌、船錨等工業(yè)遺跡，展示近代工業(yè)文化，將園區(qū)過(guò)去的記憶與現(xiàn)代的時(shí)尚融為一體，以形成歷史與現(xiàn)實(shí)最好的對(duì)話。

2.2.2 建筑設(shè)計(jì)策略

找回一個(gè)擁有“活生生歷史古跡”的場(chǎng)所，重新定義船廠的繁榮?？紤]園區(qū)原工業(yè)廠房本身的價(jià)值，在老廠房的基礎(chǔ)上，以“保留、改造、局部拆建”為原則，充分考慮工業(yè)印跡與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的融合。保留并修繕基地內(nèi)的36棟船廠特有的工業(yè)遺跡，遵循修舊如舊的原則，立面造型上遵循原廠房建筑立面風(fēng)格，紅色磚墻肌理結(jié)合全透光玻璃立面改造，依據(jù)新的功能要求改良建筑內(nèi)部平面布局，建筑內(nèi)部夾層采用鋼結(jié)構(gòu)形式，與原廠房大跨結(jié)構(gòu)形成新舊對(duì)比，產(chǎn)生視覺(jué)沖擊，既讓老建筑煥發(fā)新生，又形成獨(dú)具一格的建筑風(fēng)格。

2.2.3 功能調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

改造原廠區(qū)功能，打造一個(gè)新的混合功能的時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)，使老船廠煥發(fā)新活力，城市更新前后對(duì)比圖如圖1所示。適用廣州市“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，即在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，鼓勵(lì)第二產(chǎn)業(yè)從市區(qū)退出，合理利用騰退出來(lái)的廠房，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。將原來(lái)廠房、倉(cāng)庫(kù)及配套用房等建筑，通過(guò)設(shè)計(jì)改造使之具備發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的功能，建立起集科研辦公、創(chuàng)業(yè)孵化、海洋會(huì)展、休閑交流為一體的綜合園區(qū)。

半個(gè)小時(shí)后就有一個(gè)晚宴，是朋友安排的，赴宴的人里就有“田科”，屆時(shí)兩個(gè)人將見(jiàn)面，她將主動(dòng)坐到那家伙的身邊去。

圖1 廣州海尚明珠智慧園城市更新前后對(duì)比圖

2.3 更新啟示

在城市更新視角下，對(duì)于有較大價(jià)值的工業(yè)遺存，存量產(chǎn)業(yè)用地的盤(pán)活采用保護(hù)性開(kāi)發(fā)的方式，設(shè)計(jì)策略建議：

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)場(chǎng)所記憶，厚植歷史印記。挖掘項(xiàng)目現(xiàn)狀資源和歷史工業(yè)遺存，保留工業(yè)文化脈絡(luò)，連接場(chǎng)地內(nèi)各要素，修補(bǔ)城市空間。

（2）景觀設(shè)計(jì)順應(yīng)自然生態(tài)，還原山水本色。盡可能地保護(hù)現(xiàn)狀古樹(shù)、河流、濱江等自然資源，合理利用并修整。

（3）建筑設(shè)計(jì)堅(jiān)持修舊如舊原則，融合新舊元素。對(duì)于不同價(jià)值的工業(yè)建筑遺存采用不同的修繕措施。對(duì)于歷史價(jià)值大和紀(jì)念性強(qiáng)的建筑全部保留；對(duì)于一般的建筑保留部分并改造活化，將傳統(tǒng)工藝與新型材料相結(jié)合，融合新舊元素，構(gòu)建不可復(fù)制的建筑風(fēng)格。

（4）優(yōu)化復(fù)合型功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。對(duì)建筑平面和空間改造，使其能滿足辦公、商業(yè)配套、休閑娛樂(lè)和公共服務(wù)配套等服務(wù)業(yè)功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

3 上海海尚世界智慧天地：拆除后重建

上海海尚世界智慧天地位于上海市楊浦區(qū)世界路與閘殷路交匯處，毗鄰五角場(chǎng)副中心，地處上海市江灣歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)?？偨ㄖ娣e約8.2萬(wàn)m2，由9幢5～7層多層建筑組成，于2018年3月底開(kāi)工，2020年12月底竣工。項(xiàng)目利用工業(yè)土地盤(pán)活政策，對(duì)原工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，建成以低密度、高品質(zhì)并具有海運(yùn)文化特色的智慧辦公、特色商業(yè)、活力養(yǎng)老生態(tài)區(qū)，是一個(gè)拆除后重建的城市更新案例。

3.1 項(xiàng)目背景

項(xiàng)目前身為中遠(yuǎn)海運(yùn)集團(tuán)下屬的一個(gè)集裝箱堆場(chǎng)。隨著上海城市變遷、城市副中心五角場(chǎng)發(fā)展和“創(chuàng)新楊浦”的建設(shè)，地塊周邊聚集了大量商辦、居住建筑，人口激增。原來(lái)破舊的集裝箱堆場(chǎng)不但影響區(qū)域的城市形象，而且無(wú)法滿足城市快速發(fā)展對(duì)混合功能的需求，土地亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，承接城市副中心五角場(chǎng)商辦功能的北溢。

3.2 設(shè)計(jì)策略

尊重歷史，園區(qū)規(guī)劃與現(xiàn)有城市肌理相呼應(yīng)。歷史文化風(fēng)貌區(qū)是歷史變遷的見(jiàn)證，其場(chǎng)所記憶是其內(nèi)涵的重要組成部分。所以項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想是保護(hù)街道的歷史文化風(fēng)貌，維持土地再開(kāi)發(fā)利用與城市的骨架、原有道路系統(tǒng)及尺度相協(xié)調(diào)，改善城市環(huán)境。項(xiàng)目立足于城市視角，從城市肌理與城市交通出發(fā)，提出符合城市“生長(zhǎng)”脈絡(luò)的城市捷徑概念，將開(kāi)魯路與閘殷路通過(guò)城市捷徑在空間和功能上有效連通，在服務(wù)周邊社區(qū)的同時(shí)引入人流，帶動(dòng)項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展。維持原有歷史街區(qū)的尺度，為了使自身不顯得過(guò)于突出，設(shè)計(jì)小體量的群體建筑，高度都控制在24 m。

3.2.2 建筑設(shè)計(jì)策略

吸取風(fēng)貌區(qū)保護(hù)建筑的立面元素，采用現(xiàn)代立面形態(tài)，與周邊建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。原有國(guó)立音樂(lè)學(xué)院舊址距離本項(xiàng)目約210 m，其建筑風(fēng)格特點(diǎn)為中國(guó)古典與現(xiàn)代混合式樣，立面以大片紅磚為特色，以紅磚白墻為主要建筑風(fēng)格。本項(xiàng)目在立面設(shè)計(jì)上，為了與周邊建筑立面風(fēng)格相呼應(yīng)，立面材質(zhì)選擇與保護(hù)建筑國(guó)立音樂(lè)學(xué)院舊址顏色和尺寸相協(xié)調(diào)的深紅色陶板，陶板的大小也與原有紅磚尺寸相呼應(yīng)，以及與周邊建筑相協(xié)調(diào)的白色作為主色調(diào)，確保與城市歷史文化風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，同時(shí)調(diào)和了相鄰建筑的關(guān)系。

3.2.3 功能完善與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

更新后項(xiàng)目功能為智慧辦公、特色商業(yè)和活力養(yǎng)老。完成土地轉(zhuǎn)型，原倉(cāng)儲(chǔ)用地升級(jí)為商辦用地，引入第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于新江灣城國(guó)際社區(qū)和中原地區(qū)，打造信息技術(shù)與城區(qū)發(fā)展全方位、深層次融合的智慧園區(qū)，城市更新前后對(duì)比圖如圖2所示。

圖2 上海海尚世界智慧天地城市更新前后對(duì)比圖

3.3 更新啟示

城市更新視角下，對(duì)于價(jià)值較小的工業(yè)遺存，存量產(chǎn)業(yè)用地的盤(pán)活采用拆除后重建的方式，設(shè)計(jì)策略建議：

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)更新城市公共空間，重塑區(qū)域活力。通過(guò)全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，改變傳統(tǒng)的或閑置的產(chǎn)業(yè)用地對(duì)城市公共空間的消極影響，優(yōu)化城市公共空間，打造新型城市形態(tài)，以適應(yīng)周邊居民的多元需求，激活與重構(gòu)原產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值。

（2）建筑設(shè)計(jì)尊重歷史風(fēng)貌，建筑風(fēng)格與整體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。通過(guò)對(duì)新建建筑高度和體量控制，對(duì)新建建筑立面材質(zhì)和色彩控制，使更新后建筑與區(qū)域整體建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

（3）完善城市功能和服務(wù)供給，增強(qiáng)區(qū)域配套水平。城市更新項(xiàng)目由產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商辦用地后，能彌補(bǔ)現(xiàn)狀不足和完善城市功能，更有效地完善區(qū)域配套水平，比如提供辦公和商務(wù)服務(wù)、增加社區(qū)綜合商業(yè)、提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、提供公共停車(chē)服務(wù)、提供休閑綠化空間和提供公共活動(dòng)場(chǎng)所等，構(gòu)建以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為核心、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的新型產(chǎn)業(yè)體系。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，城市更新視角下存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活是當(dāng)前城市可持續(xù)發(fā)展的重要課題之一。筆者通過(guò)對(duì)相關(guān)案例的分析和總結(jié)，提出了一系列有效的設(shè)計(jì)策略，這些策略的實(shí)施有望實(shí)現(xiàn)存量產(chǎn)業(yè)用地的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)利用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。展望未來(lái)，需要進(jìn)一步深化研究，不斷總結(jié)和推廣實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷探索和創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段。