買房冷靜期，能救“賣樓第一城”嗎？

賴鎮(zhèn)桃

武漢城市一角。圖/視覺中國

全國賣房最多的城市是哪一座？答案不是北上廣深等一線城市，也不是常住人口最多的重慶，而是中部重鎮(zhèn)武漢。

從2014年到2022年，武漢商品房成交量一直高居全國第一，2019年更是奪下成交量和銷售面積的雙料第一。這期間，只有2017年成交量和2018年銷售面積屈居第二。因此，武漢也被視為中國房地產(chǎn)“流量第一城”。

但最近，武漢這座“房產(chǎn)銷冠”城市也在考慮如何加大力度救市了。11月29日，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會公眾號發(fā)文稱，武漢市的8個在售樓盤，自愿參加“30天無理由退房”活動。這些房企承諾：在11月28日至12月31日期間，正常認(rèn)購并簽署《30天無理由退房協(xié)議》的購房人，自認(rèn)購之日起30日內(nèi)可享受無理由退房服務(wù)1次，且不收取任何違約金。

這意味著，正如網(wǎng)購可以“七天無理由退貨”，離婚會有“離婚冷靜期”，現(xiàn)在武漢買樓也有無理由退房和冷靜期了。然而，在樓市降溫、房企涉險的當(dāng)下，30天無理由退房，能打動持幣觀望的消費者嗎？

“這里是武漢房協(xié)，你是來問30天無理由退房活動的吧？”電話甫一接通，工作人員便快速猜出了記者的來意。一周前，武漢房協(xié)公眾號發(fā)出消息后，他們便收到了一波又一波的咨詢和采訪，可見活動的“出圈”。

8個參與“30天無理由退房”的在售樓盤里，武漢城投占了6個，武漢城建集團、天創(chuàng)集團各1個。從區(qū)域分布看，都在漢陽區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)等核心城區(qū)。

無理由退房，并非武漢的首創(chuàng)。往前追溯，1995年，北京SOHO現(xiàn)代城首次提出“無理由退房”。

此后，每逢樓市不穩(wěn)，無理由退房便不時被地產(chǎn)商祭出，用作一大營銷手段。2008年末，北京樓市開始降溫，東亞三環(huán)中心、中體奧林匹克花園等都相繼推出“純粹無理由退房”政策。

2015年4月，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布了一份“關(guān)于全面實施無理由退房的重大決定”，宣稱恒大全國所有樓盤住宅，全面實施無理由退房。只要已經(jīng)履行《樓宇認(rèn)購書》《商品房買賣合同》的各項義務(wù)，且無任何違約行為，那么就可以在任何時間無理由退房。

不過，事后看來，恒大當(dāng)時的全國無理由退房更像一場鬧劇。不少購房者發(fā)現(xiàn)，“無理由退房”不等于“無條件退房”，“退房”也不等于“退錢”。無理由退房看似誘人，但怎么退，多長時間內(nèi)退，退的錢多久到賬，已經(jīng)申請的貸款怎么處理，缺乏任何操作細(xì)則支撐。因為“無理由退房”出現(xiàn)的糾紛和訴訟更屢見不鮮，在中國裁判文書網(wǎng)搜索關(guān)鍵詞“無理由退房”，相關(guān)文書有超過3700份，涉及多家房企。

近兩年，房地產(chǎn)再次承壓，無理由退房復(fù)又盛行。2021年，深圳市龍崗區(qū)住建局鼓勵開發(fā)企業(yè)探索無理由退房機制。2022年，北京房山38個在售樓盤、廣州的珠實集團、東莞的招商蛇口、柳州的聯(lián)發(fā)集團均相繼宣布推行無理由退房。

“前期，我們協(xié)會到外地調(diào)研考察，看到一些城市正在實施無理由退房的活動，但有的效果不怎么好。我們總結(jié)出經(jīng)驗再向市內(nèi)企業(yè)、購房人了解需求，8月份就在考慮制定無理由退房的措施了?！蔽錆h市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長成先海對《中國新聞周刊》表示，“有了方案之后，我們邀請了武漢市三十多家比較優(yōu)秀的開發(fā)商來參加征集意見的座談會，會后就有八個項目積極聯(lián)系報名了?！?/p>

為何牽線推出這個活動？成先海解釋，首先是給購房者穩(wěn)定的買房預(yù)期。很多開發(fā)商在年底會為了沖業(yè)績，做相應(yīng)的降價促銷活動，所以老百姓觀望的情緒非常濃厚，很多人擔(dān)心買了就降價、虧錢，無理由退房就相當(dāng)于一個30天“保價”承諾，讓他們覺得現(xiàn)在買房是合適的。其次，是維護購房者合理退房的訴求。一些購房者買房后，可能家庭里有特殊情況發(fā)生，比如家人生病、生意虧損導(dǎo)致經(jīng)濟困難想要退房，這個活動就是給購房人一個周旋的余地。

“在這個房地產(chǎn)深度調(diào)整時期，企業(yè)或者項目為了把房子賣出去，會依賴各種中介渠道。很多買房人到樓盤看房、簽合同成交，都是通過中介而不是開發(fā)商，中介就很可能為了促銷而給出不實際甚至虛假的承諾。等到消費者簽合同后發(fā)現(xiàn)貨不對板，想要退定金或者退房就容易遇到糾紛，這也是此次無理由退房活動推出的一個背景?！敝兄秆芯吭海ㄈA中）市場研究中心主任李國政告訴《中國新聞周刊》。

但結(jié)合市場行情看，推出無理由退房活動更大的動力或許源于去庫存。

武漢此次參與活動的八個樓盤區(qū)位分布，無一位于城郊邊緣區(qū)，相反大部分樓盤就在武漢二環(huán)和三環(huán)間。其中，更不乏位于市中心的一線江景房（國鐵城投國樾濱江）、一環(huán)內(nèi)緊鄰阿里華中總部的“大廠房”（城投·武漢?。?。

“全市都有去庫存的壓力，主城和邊緣區(qū)的樓盤只是去化壓力大小不同而已。這次參加無理由退房活動的樓盤，是屬于熱門區(qū)位、更有可能賣出的樓盤，也有助于更好地激活需求、提升樓市活躍度?！背上群Ｕf。

成交量，也折射出武漢去庫存的壓力有多大。剛過去的11月，武漢住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品房住宅備案5802套，環(huán)比下降52.05％。雖然比去年11月多出一套，但這樣的月度成交量其實為全年第二低。對比前幾年的數(shù)據(jù)更顯慘淡，5802套的成交表現(xiàn)僅相當(dāng)于2019年同期的三成、2020年同期的四分之一。

縱觀全年，武漢樓市的行情也不容樂觀。今年二三月份，雖然疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇帶來了短暫的樓市“小陽春”，5月和10月房交會促成兩波小高峰，但其余月份的成交量則一直在低谷徘徊。

對比兩三年前的“火熱”，今年前11個月的總成交量更是幾近腰斬。武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1～11月武漢新建商品房累計成交9.8萬套，與去年同期基本持平。2020年，武漢樓市從下半年開始加速，年末沖刺放量，全年成交總量仍然超出預(yù)期，武漢新建商品房成交20.12萬套，其中，新建商品住房成交17.54萬套。

曾經(jīng)掀起數(shù)次買房熱潮、穩(wěn)坐“國內(nèi)樓盤銷量第一城”的武漢，也要承受沉重的周期之力了。

“地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在但凡還沒有爆雷的公司，基本上都是一個人干兩個人的活，拿半個人的工資，內(nèi)部管這叫‘人力資源的挖掘’?！币晃辉谖錆h房企從事房地產(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，下午剛結(jié)束完一個會議，一小時后又要緊鑼密鼓地開另一個。

他所在的房企屬于業(yè)界俗稱的“招保萬金”四大金剛之一，但看著身邊越來越多的同事、朋友離開行業(yè)，他也不由得感慨：“企業(yè)已經(jīng)在很艱難的邊緣了，不知道自己什么時候也會領(lǐng)畢業(yè)大禮包?！?/p>

優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流也不容樂觀。他進一步解釋，過去房企的資金來源主要有兩個渠道，一是從銀行、債市融資，二是銷售回款。自2020年“三道紅線”政策后，現(xiàn)金流更多要靠一線的銷售回款維持。但今年，他們面對的是量價齊跌的市場——市場成交量普遍下降50％，樓盤項目降價10％到30％不等。從他盤點的武漢本土國企以及頭部房企來看，大部分房企要完成全年銷售目標(biāo)都很難。

一份克而瑞9月發(fā)布的中國房地產(chǎn)三季度報顯示，截至2023年8月末，武漢、沈陽、成都位列百城狹義庫存總量前三，武漢近2000萬平方米的庫存量高居全國第一。同時，據(jù)武漢市房管局的數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房達15.9914萬套。

湖北中原地產(chǎn)首席技術(shù)官鄭源滔注意到，現(xiàn)階段武漢樓市的去化周期大概在十七八個月，而業(yè)內(nèi)一般把庫存周期十四個月作為樓市健康度的一個標(biāo)準(zhǔn)，武漢的去化周期明顯在分界線之上。

即使在樓市銷售火爆的年代，高庫存也是武漢樓市一直面臨的難題。2015～2019年，武漢樓市開啟了高歌猛進的年代，房價連漲十幾個月、土拍“地王”頻出、新房開盤即罄已經(jīng)司空見慣，武漢樓市誕生了不少奇觀：購房者想買房還要給開發(fā)商私下塞數(shù)萬到數(shù)十萬不等的“茶水費”，熱門地塊的地價比周邊房價還高，以至于“面粉比面包貴”……

前幾年樓市火熱，為何如今還有龐大的庫存積壓？供應(yīng)量大是其一，武漢同策的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017～2021年五年間，武漢土拍的面積和成交金額排名基本在全國前五、前六之位，可見入市新房數(shù)量之多。

臨近2023年底，武漢的新房供應(yīng)量還在進一步增加。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年12月，武漢市預(yù)計35個樓盤項目有房源供應(yīng)，其中8個為全新盤。全市總供應(yīng)量80萬平方米左右，總房源為6700套左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城郊房占比高也在推高武漢樓市庫存?！斑^去五六年，武漢有70％的土地成交建面在遠(yuǎn)城區(qū)，30％左右在主城區(qū)，這就導(dǎo)致大部分樓盤是在三環(huán)以外的遠(yuǎn)城區(qū)。而從成交來看是倒過來的，主城的成交量在全市可以占到55％～60％，遠(yuǎn)城區(qū)可能就占30％上下?！编嵲刺细嬖V《中國新聞周刊》。

除此之外，偏好建高樓也是武漢庫存高企的另一大原因。楊臻是一位定居在武漢的工薪階層，去年領(lǐng)證結(jié)婚后，沒有選擇買房而是選擇一直租房。之所以還沒準(zhǔn)備“上車”，一方面是想繼續(xù)觀望房價，另一方面則是不喜歡隨處可見的四十多層的超高層住宅。在他看來，“住起來密度太高且缺乏安全感”。

住在云端，確實是不少武漢人的獨特體驗。貝殼研究院曾做過統(tǒng)計，武漢的摩天住宅數(shù)量在全國僅次于有著“5D魔幻城市”之稱的重慶，超高層住宅小區(qū)數(shù)量遠(yuǎn)超北京10倍。幾年前更有定位武漢十大豪宅之一的萬達御湖漢印，計劃修建75層、249米高的天際線大樓，后被調(diào)整至60層。

當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介解釋，武漢很多超高層住宅，是因為當(dāng)?shù)赝僚摹⒉疬w的成本本就偏高，開發(fā)商不得不提高容積率才能實現(xiàn)盈利。

了解武漢的地形條件，能更好地理解這一點。武漢市域內(nèi)大小湖泊眾多，所以又得名“千湖之城”。水域面積占到全市面積的四分之一，一方面擠占了城市的可用土地面積，另一方面也抬高了城市基建、樓盤建設(shè)的成本，所以政府在土拍時往往劃定更高的容積率以提升地價，回收城建和拆遷成本，開發(fā)商要平衡營收也不得不在容積率上妥協(xié)。

遠(yuǎn)未結(jié)束的市場出清，已經(jīng)深度影響了開發(fā)商繼續(xù)拿地的熱情。中指云顯示，截至今年11月30日，全國主要城市的賣地收入排行里，武漢已經(jīng)由原本的前五滑落到第十五位。

鄭源滔做過統(tǒng)計，今年前9個月武漢土地成交建筑面積一共350萬平方米，而2017～2021年，連續(xù)五年武漢土地成交建面基本上都在2500萬平方米左右，今年的降幅非常明顯。

“但這也預(yù)示了明年的新供應(yīng)量會有劇烈下滑，估計在30％以上?！编嵲错w認(rèn)為，從另一面看，新的需求沒有降那么多，“所以明年供求關(guān)系整體上應(yīng)該是向好吧”。

“30天無理由退房”能為寒冬中的武漢樓市增添幾分暖意嗎？

“成交數(shù)據(jù)我們還沒有做統(tǒng)計，但從樓盤來訪量來看，活動推出后，看房人應(yīng)該多了35％左右?！背上群Α吨袊侣勚芸繁硎荆艾F(xiàn)在找房協(xié)報名的企業(yè)又多了，我們正準(zhǔn)備推出第二批承諾無理由退房的項目?！?/p>

位于武漢洪山區(qū)的城投聯(lián)投江南岸，是此次參加無理由退房的八個項目之一，該樓盤售樓處的工作人員對《中國新聞周刊》說，最近工作日來看房的客戶每天有十組左右，周末會更多一些，平均每天可達三四十組。這個水平在年底談不上非常火爆，只能說比較平穩(wěn)?！皹潜P報名無理由退房的活動，主要基于對項目本身有信心，但現(xiàn)在還沒遇到因為無理由退房活動而選擇下訂的客戶?！?/p>

鄭源韜也在定期監(jiān)測樓盤銷售情況，據(jù)他觀察，30天無理由退房活動推出后，樓盤銷售現(xiàn)場來訪量的提升并不是很明顯。

他分析，現(xiàn)在的客戶對樓市分析都很理性，而且剛需客相比豪宅客戶對價格的敏感度更高，所以觀望態(tài)度也更強，普遍預(yù)期年底開發(fā)商仍會有新一波降價潮。而且，在一些購房者看來，即使買房后可以行使無理由退房的權(quán)利，從開發(fā)商處一分不少地退回本金，但還是折損了這筆錢放在銀行存款的利息。

近期推出的30天無理由退房活動，相比政策調(diào)整的“托市”，更像一種房企“抱團自救”。

今年“金九”開局，武漢動作很快，第一時間跟進落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此外，首套房首付降至兩成、二套房首付全面降至三成。9月19日，武漢市六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該通知也被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)稱為“漢十條”，包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設(shè)立房企“白名單”等十條措施，支持剛性和改善性住房需求。武漢全面取消了二環(huán)內(nèi)住房限購，實現(xiàn)全域不限購、不限售。

事實上，今年武漢一直在不間斷出臺政策刺激市場的回暖。2月份放寬限購給出更多“房票”，5月舉辦線上房交會帶來“紅五月”，9月推出重磅的“漢十條”樓市新政，打出全面取消限購、降低首付比例及貸款利率、發(fā)放契稅補貼及家電消費券等政策組合拳。原本定于9月28日至10月31日舉行的金秋線上房交會，武漢也宣布將延長至年底12月31日結(jié)束。

一位接近武漢政策制定的專家表示，武漢正借鑒學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗，有關(guān)部門還在抓緊研究一系列支持措施，包括“以舊換新”等也都有可能陸續(xù)推出。

住房“以舊換新”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，目的正在于推動換房、加快去庫存。最初，是由揚州、濟南等地開發(fā)商自主發(fā)起，之后淄博、南京等地行業(yè)協(xié)會組織地產(chǎn)商和中介機構(gòu)跟進，2023年來已經(jīng)有十余座城市加入“以舊換新”的行列。

不過，前述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者坦言，無論是對無理由退房還是以舊換新，普通房企其實都興趣寥寥。對于無理由退房，他所在的房企沒有選擇報名，因為這個活動的核心規(guī)則是房企保證30天內(nèi)不會降價，但這卻制約了房企的營銷動作，很多時候集團可能會根據(jù)市場變化而不斷調(diào)整策略。

對于以舊換新，其核心邏輯在于開發(fā)商要以一定價格回收客戶的舊房子，但這需要滿足兩個前提：一是開發(fā)商要有足夠的流動資金可用于騰挪，二是回收的房子能夠賣出變現(xiàn)，這對普通民企都是不小的考驗。

今年8月以來，二線城市是這輪樓市政策松綁的主力。截至9月22日，已經(jīng)有武漢、南京、蘇州、濟南、青島、沈陽、大連等近20個二線及強二線城市宣布或取消限購政策。限購政策的取消，相當(dāng)于打破了樓市調(diào)控最后的堡壘，力度遠(yuǎn)超一線城市。

二線城市房價曾在上輪房地產(chǎn)上行周期中迎來暴漲。2016年，南京、廈門、合肥、蘇州四座二線城市的房價在短短一年內(nèi)漲幅高達44％～114％。面對一路狂飆的樓市，中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，此后多個二線城市頒布“限購令”。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二線城市限購放開政策的影響預(yù)期并不理想。目前完全退出及優(yōu)化限購的二線城市，基本是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量較大的城市。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，各線城市的新房去化周期自8月起大幅增長。其中，二線城市的去化周期自7月的14.8個月上漲至10月底的17.7個月，漲幅達到20％。

眼下，放開限購、限售這些政策工具，二線及以下城市基本“應(yīng)出盡出”，只有一線城市仍留有放松空間。像武漢這樣的強二線，如何才能為樓市注入更多信心和活力？

“在房地產(chǎn)的規(guī)模時代和流量時代，武漢是站在風(fēng)口上的城市。但如今，曾經(jīng)的‘三高’模式（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債）已經(jīng)不可持續(xù)，轉(zhuǎn)型勢在必行。”李國政認(rèn)為，以前注重量，現(xiàn)在則要重視質(zhì)。今年可以明顯看到新開發(fā)樓盤的品質(zhì)提升非常明顯，包括戶型設(shè)計、公共配套、社區(qū)服務(wù)等，“開發(fā)商‘內(nèi)卷’對消費者也是好事”。

（應(yīng)受訪者要求，文中楊臻為化名）