目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討

摘 要：房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，同樣也與民生息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)本身也有著投入大、資金規(guī)模大、風(fēng)險相對較高的特征，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言成本控制是企業(yè)經(jīng)營中至關(guān)重要的一環(huán)，也是提高企業(yè)利潤空間的重要手段。本文將針對房地產(chǎn)成本控制，探討目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的新思路和新方法。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；控制體系；探討

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中有著相當(dāng)重要的地位，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，因此也受到國家和社會的嚴(yán)格要求和密切監(jiān)督。且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)企業(yè)不斷實現(xiàn)科學(xué)化經(jīng)營和規(guī)范化經(jīng)營是必然趨勢。在科學(xué)化與規(guī)范化過程中，成本控制是需要被重點關(guān)注的事項之一。而對于房地產(chǎn)行業(yè)這種投入大且風(fēng)險較高的行業(yè)而言，目標(biāo)成本導(dǎo)向顯然是契合度相對較高的成本控制方式之一，其底層邏輯也與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相對一致，因此充分利用目標(biāo)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的導(dǎo)向，能夠較好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平。

一、目標(biāo)成本的簡單概述

作為一種成本管理和控制方式，目標(biāo)成本與其他成本管理和控制方式一樣，最終目的都是實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)，確保企業(yè)在市場上與行業(yè)內(nèi)的競爭力。但不同的是，目標(biāo)成本是在產(chǎn)品或服務(wù)的設(shè)計階段，就根據(jù)產(chǎn)品的市場需求與預(yù)期售價確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本。簡而言之，目標(biāo)成本的核心理念是市場需求，并以市場需求為導(dǎo)向，以預(yù)期售價作為參考，從而確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本。而房地產(chǎn)作為投資規(guī)模較大的行業(yè)之一，以目標(biāo)成本為導(dǎo)向既能夠確保其產(chǎn)品在市場上以合理的價格參與競爭，又能確保在建筑建設(shè)的過程中，從投資的角度將成本控制在適度的范圍內(nèi)，避免由于成本過大帶來的收益損失，或是無法滿足市場需求的情況[1]。

目標(biāo)成本的特征主要包括以下幾點：第一，目標(biāo)成本的核心是市場導(dǎo)向，它將市場需求和市場價格作為核心考慮因素來確定成本，確保產(chǎn)品的成本適度，在市場上具有合理的價格競爭力。第二，目標(biāo)成本具有早期介入的特點，目標(biāo)成本在產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計之初就開始考慮成本因素，而不是從生產(chǎn)階段開始，這一成本控制的切入點能夠從整體上更好地對產(chǎn)品的總成本進(jìn)行控制。第三，目標(biāo)成本具有綜合性。在制定成本目標(biāo)時它不僅僅需要考慮市場導(dǎo)向，同時也要考慮產(chǎn)品功能、質(zhì)量、性能、材料成本、生產(chǎn)工藝、供應(yīng)鏈管理等，在滿足市場需求的同時，盡可能地減少成本。第四，具有利潤導(dǎo)向特性。目標(biāo)成本在實施的過程中需要將利潤要求作為成本控制的重點要素之一，確保產(chǎn)品的盈利能力。第五，可參考性與可調(diào)整性。在實施的過程中企業(yè)要以目標(biāo)成本為參考，將實際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，根據(jù)比對結(jié)果及時采取措施，糾正偏差，確保成本控制有效性。

二、目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢

（一）從宏觀角度上實現(xiàn)更有效的成本控制

目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠從宏觀角度上實現(xiàn)更有效的成本控制。對于投資規(guī)模大、建設(shè)周期長且風(fēng)險較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，相比于其他成本管理方式更為有效。其宏觀角度主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是目標(biāo)成本的起點。目標(biāo)成本作為一種成本管理方式，其起點往往位于房地產(chǎn)項目設(shè)計和規(guī)劃階段，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時可以充分考慮到自身的項目規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，從成本的角度來進(jìn)一步思考項目的可行性，并明確市場需求、銷售目標(biāo)和利潤預(yù)期，實現(xiàn)對整個項目全局的成本控制。其次，目標(biāo)成本對于房地產(chǎn)企業(yè)而言有著整體成本規(guī)劃能力，通過目標(biāo)成本的應(yīng)用可以對房地產(chǎn)項目的整體成本設(shè)置一個科學(xué)的范圍，從而避免成本過度膨脹，加強(qiáng)成本控制的有效性和可參考性。最后，目標(biāo)成本具有良好的成本效益評估能力，且往往是從項目設(shè)計階段就可以實現(xiàn)對成本效益的實際評估，并確定成本與預(yù)期收益之間的關(guān)系，通過成本效益評估，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確地進(jìn)行決策，從而在事前階段和企業(yè)發(fā)展層面展開更好的成本控制。

（二）能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置

相較于其他管理方式而言，目標(biāo)成本作為一種成本控制方式，其發(fā)生的時間節(jié)點相對靠前，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的事前籌備和事前規(guī)劃空間，因此目標(biāo)成本有著優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置的重要優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，體現(xiàn)在項目選擇上。目標(biāo)成本綜合了市場導(dǎo)向、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況以及項目需求三個方面，以目標(biāo)成本為導(dǎo)向可以使房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇過程中更加謹(jǐn)慎與理性，避免房地產(chǎn)企業(yè)將資源浪費在盈利和回報能力較差的項目上，從根源上為優(yōu)化資源分配、避免資源浪費打下基礎(chǔ)。其次，體現(xiàn)在資金分配上。目標(biāo)成本良好的前瞻性與預(yù)測性，能夠根據(jù)預(yù)期成本和預(yù)期利潤幫助房地產(chǎn)企業(yè)明確項目的資金需求和資金分配重點，實現(xiàn)企業(yè)資金的合理化分配與高效利用，提高投資效益，降低資金浪費。最后，目標(biāo)成本能夠?qū)崿F(xiàn)功能性與成本的平衡，在應(yīng)用目標(biāo)成本時需要考慮市場需求，在市場需求的前提下盡可能地降低成本。通過這樣的理念，可以幫助企業(yè)更好地找到房屋建筑質(zhì)量和成本的平衡點，幫助企業(yè)以最小的成本高質(zhì)量地完成項目。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力

目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，能夠良好地提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，目標(biāo)成本有一定的風(fēng)險預(yù)測和評估功能，能夠在成本設(shè)定時就將市場風(fēng)險、政策風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險等因素納入成本控制范圍中，通過綜合考慮不同因素對項目成本的影響，制定更加科學(xué)合理的成本規(guī)劃，從而確保項目本身對可能發(fā)生的風(fēng)險具有一定的抵抗能力。其次，目標(biāo)成本的設(shè)定有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金控制和風(fēng)險規(guī)避，通過在項目設(shè)計過程中設(shè)置合理的目標(biāo)成本，能夠避免企業(yè)在項目建設(shè)和推進(jìn)過程中無節(jié)制的、過度的資金投入，避免由于成本超支和資金投入過度帶來的財務(wù)壓力和額外損失，從而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力。最后，目標(biāo)成本具有整體性與可調(diào)整性，在目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制既是整體，又可以相互獨立，在房地產(chǎn)項目建設(shè)和推進(jìn)的過程中，以整體成本為限制和目標(biāo)，通過對局部的調(diào)整，實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本控制的協(xié)調(diào)一致，從而盡可能地避免某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支并造成較大的成本上浮，同時抵抗成本上浮帶來的財務(wù)風(fēng)險[2]。

三、目標(biāo)成本導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)用

（一）充分認(rèn)識目標(biāo)成本的基本邏輯，做好管理體系構(gòu)建

充分認(rèn)識目標(biāo)成本的基本邏輯，做好管理體系的構(gòu)建，是房地產(chǎn)企業(yè)良好應(yīng)用目標(biāo)成本的第一步，也是最重要的步驟之一。這一步驟可以簡單拆分為兩個要點，第一是對目標(biāo)成本本身有正確的認(rèn)識，在這一層面上，企業(yè)管理層和相關(guān)的成本管理人員應(yīng)當(dāng)充分了解目標(biāo)成本的基本概念、原理和目標(biāo)，明確其在成本控制中的作用和意義，并結(jié)合自身企業(yè)的實際情況做好目標(biāo)成本的框架構(gòu)建。企業(yè)管理層必須對目標(biāo)成本有充分的重視，能夠確保目標(biāo)成本在項目建設(shè)和企業(yè)運營中的全流程應(yīng)用，以確保目標(biāo)成本的有用性。第二是要做好相應(yīng)的環(huán)境建設(shè)，環(huán)境建設(shè)包括目標(biāo)成本的管理團(tuán)隊、目標(biāo)成本的實施策略、成本控制的績效評估體系等多個方面。在管理團(tuán)隊上，目標(biāo)成本需要建立專門的管理團(tuán)隊或委員會，并確保相關(guān)人員有足夠的成本控制經(jīng)驗和專業(yè)知識，能夠制定目標(biāo)成本的方法和指標(biāo)，并對目標(biāo)成本的執(zhí)行和完成情況進(jìn)行監(jiān)督和評估。而在實施策略上，則必須確保目標(biāo)成本在實施策略上充分契合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和市場環(huán)境，充分考慮市場需求、競爭狀況、產(chǎn)品定位等，并根據(jù)這些信息建立一套與房地產(chǎn)企業(yè)實際情況相符合的目標(biāo)成本基礎(chǔ)模型。而在績效評估層面，則要建立一套完整的績效評估體系，用以評估目標(biāo)成本的實施情況和實際成本控制效果，并根據(jù)績效評估體系的評估結(jié)果，發(fā)現(xiàn)和糾正目標(biāo)成本中存在的不足，并實現(xiàn)對目標(biāo)成本的優(yōu)化。

（二）充分加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本分析能力

整體成本分析能力是確保目標(biāo)成本科學(xué)性與有效性的必要前提，通過良好的整體成本分析能夠使目標(biāo)成本的設(shè)定更具準(zhǔn)確性，更符合市場需求和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在目標(biāo)成本應(yīng)用過程中，整體成本分析可以為目標(biāo)成本提供有價值的參考信息，同時確保目標(biāo)成本的全面性與完整性，確保在應(yīng)用目標(biāo)成本時能夠?qū)⒏鱾€方面的成本影響因素考慮在內(nèi)。而提高整體成本分析能力的措施主要包括以下幾點：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本的分類與分解，充分確定成本分類的維度，比如說直接成本、間接成本、土地成本、人工成本、材料成本等等。同時也要從部門和業(yè)務(wù)活動中做好成本數(shù)據(jù)的收集，并對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類與分組，比較不同成本之間的差異，找出成本的主要驅(qū)動因素。通過對成本的分類和分解，能夠幫助企業(yè)更加深入地了解成本的來源和構(gòu)成，為整體成本分析提供切實有效的依據(jù)。

其次，企業(yè)要引入先進(jìn)的成本分析工具與技術(shù)，利用信息化的手段來進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的整體成本分析能力，企業(yè)可以使用成本控制模型，也可以引入先進(jìn)的成本估算軟件和可視化工具，將成本數(shù)據(jù)以更直觀和更易于理解的方式呈現(xiàn)出來，以便于成本管理人員和決策人員更快地發(fā)現(xiàn)問題并及時作出調(diào)整。

最后，要為企業(yè)成本制定合適的成本指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)具有可比性的衡量和分析，比如單位面積成本、單位銷售成本、單位工程成本等，通過量化的指標(biāo)，提升一些波動較大的成本的可比性，并幫助企業(yè)了解成本變化水平和趨勢，進(jìn)一步強(qiáng)化整體分析能力[3]。

（三）科學(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本

科學(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本，是目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中確保其可行性的必要前提，只有目標(biāo)成本足夠科學(xué)合理，才能確保目標(biāo)成本作為一種成本控制手段能夠良好有效地實施，發(fā)揮應(yīng)有的效果?？茖W(xué)合理地設(shè)定目標(biāo)成本既是評估項目可行性的重要環(huán)節(jié)，也是進(jìn)行預(yù)算控制和資源配置的依據(jù)，如果目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)發(fā)展實際和市場需求存在偏差，則有可能導(dǎo)致目標(biāo)成本管理失效，并對企業(yè)帶來一定的損失。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定目標(biāo)成本時要抓住以下幾個關(guān)鍵步驟：

首先，要充分明確項目的需求和目標(biāo)，在需求上要了解項目的規(guī)模、性質(zhì)和定位，在目標(biāo)上要明確項目的市場定位、面向人群、預(yù)期售價和預(yù)期收益等，綜合以上要素有助于為目標(biāo)成本的設(shè)定提供一個良好的背景參考。其次，要做好市場分析和競爭對手研究工作，通過市場分析來了解市場的平均價格水平、客戶需求以及競爭格局，而通過對競爭對手的研究，可以幫助企業(yè)找到適合自身的定位點和競爭優(yōu)勢，在市場競爭中獲取有利地位。再次，要思考技術(shù)和工藝的選擇，技術(shù)和工藝上的成本預(yù)估和控制是降低項目整體成本的重要方式，也是項目建設(shè)過程中最重要的成本控制節(jié)點，通過施工材料選擇、施工方法選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定，可以在項目設(shè)計階段實現(xiàn)對項目的整體協(xié)調(diào)和成本優(yōu)化，并幫助企業(yè)更好地設(shè)定目標(biāo)成本。最后，在利潤預(yù)期方面房地產(chǎn)企業(yè)必須確保利潤預(yù)期與資金投入相匹配，但同時也要確保利潤預(yù)期符合客觀實際。也就是說，確保項目能夠完全覆蓋成本并獲得合理利潤，同時根據(jù)市場慣例和當(dāng)前市場的條件設(shè)定適當(dāng)?shù)睦麧櫬?。除此之外，企業(yè)也要充分考慮風(fēng)險和不確定性，包括市場波動、政策變化和施工風(fēng)險等，并提前做好準(zhǔn)備。

（四）做好企業(yè)成本控制培訓(xùn)，形成良好的成本控制文化

需要注意的是，成本控制并非通過管理層的良好管理就能夠取得最佳效果。由于成本控制體現(xiàn)在項目建設(shè)和企業(yè)經(jīng)營中的方方面面，只有從管理層到施工人員全員遵守、全員參與，才能夠充分發(fā)揮目標(biāo)成本的成本控制效果。因此，構(gòu)建良好的成本控制氛圍并將其轉(zhuǎn)化為文化，對于目標(biāo)導(dǎo)向下的成本控制而言非常重要。在具體的成本控制文化構(gòu)建上，首先是要做好明確的培訓(xùn)計劃，包括成本控制的基本概念、企業(yè)的成本控制方法等，以及各個部門和崗位在企業(yè)成本控制中的一些具體事項和措施。其次，想要在企業(yè)內(nèi)建立良好的文化，企業(yè)的管理層與領(lǐng)導(dǎo)層要以身作則，在工作和管理的過程中嚴(yán)格遵守成本控制的一系列規(guī)范，積極主動參與相關(guān)培訓(xùn)活動，樹立起良好的榜樣，以激勵員工積極參與成本控制。最后是要建立相應(yīng)的激勵機(jī)制，獎勵在工作過程中成本控制方面表現(xiàn)出色的員工，進(jìn)一步提升員工參與的積極性。

結(jié)語

綜上所述，目標(biāo)成本作為一種成本控制手段，更加適合房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模投資和高風(fēng)險的特性，通過目標(biāo)成本在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的應(yīng)用，能夠良好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本和項目建設(shè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳妍.房地產(chǎn)企業(yè)項目目標(biāo)成本控制中的方法探討研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（19）：20.

[2]凌燕.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（24）：164.

[3]楊柳燕. 基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析[J].時代經(jīng)貿(mào)，2019（32）：56-57.

作者簡介：趙原（1982.09－），女，漢族，山東平度人，會計師，本科，研究方向：成本管理、財務(wù)內(nèi)控。