爆雷事件對房地產(chǎn)審計的啟示

［摘 要］文章以房地產(chǎn)爆雷事件為背景，對房地產(chǎn)公司的審計風(fēng)險控制進行研究。文章首先概述房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，主要包括合規(guī)業(yè)務(wù)風(fēng)險、宏觀環(huán)境風(fēng)險和項目開發(fā)風(fēng)險；然后分析房地產(chǎn)爆雷事件的審計風(fēng)險，主要包括償債風(fēng)險、資產(chǎn)跌價風(fēng)險、內(nèi)控風(fēng)險和外檢風(fēng)險；最后總結(jié)爆雷事件對房地產(chǎn)審計的啟示，以期幫助降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］爆雷事件；房地產(chǎn)行業(yè)；審計風(fēng)險

0" " "引 言

房地產(chǎn)審計爆雷事件通常指的是在房地產(chǎn)行業(yè)審計過程中發(fā)生的嚴重違規(guī)或欺詐行為，導(dǎo)致公司財務(wù)數(shù)據(jù)失真，甚至是企業(yè)破產(chǎn)的事件。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和金融市場的不斷壯大，房地產(chǎn)業(yè)作為我國重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中居于舉足輕重的地位。同時，房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，其財務(wù)狀況的穩(wěn)健性對于金融機構(gòu)、投資者和政府監(jiān)管機構(gòu)來說至關(guān)重要。然而，近年來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列爆雷事件，引發(fā)了廣泛的社會關(guān)注和監(jiān)管機構(gòu)的介入。審計作為重要的財務(wù)監(jiān)管工具，旨在通過對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營活動進行全面審查，發(fā)現(xiàn)其中潛在的風(fēng)險和違規(guī)行為，為提高信息披露的透明度和可靠性提供保障。因此，本文深入研究爆雷事件給房地產(chǎn)審計帶來的啟示，以指導(dǎo)審計專業(yè)人員更好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場的不確定性。

1" " "房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險

1.1" "合規(guī)業(yè)務(wù)風(fēng)險

合規(guī)業(yè)務(wù)風(fēng)險在房地產(chǎn)行業(yè)中是最突出的風(fēng)險，涉及法規(guī)遵守、土地使用權(quán)、建筑規(guī)范和產(chǎn)權(quán)確權(quán)等方面的內(nèi)容。首先，法規(guī)遵守方面，房地產(chǎn)開發(fā)必須遵守多種法律法規(guī)，包括土地使用法、建筑法、環(huán)保法等。違反這些法律法規(guī)可能導(dǎo)致項目停工、被罰款以及聲譽損害。其次，土地使用權(quán)的問題可能涉及土地權(quán)屬糾紛，這會使項目面臨拆遷風(fēng)險和土地轉(zhuǎn)讓不確定性。再次，建筑規(guī)范的合規(guī)性對于確保建筑物的質(zhì)量和安全至關(guān)重要，違規(guī)建設(shè)會導(dǎo)致工程質(zhì)量問題出現(xiàn)，并承擔(dān)法律責(zé)任［1］。最后，產(chǎn)權(quán)確權(quán)問題在我國房地產(chǎn)市場尤為突出，不明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系可能引發(fā)產(chǎn)權(quán)爭議和不動產(chǎn)市場不穩(wěn)定。

1.2" "宏觀環(huán)境風(fēng)險

宏觀環(huán)境風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的影響，包括經(jīng)濟周期波動、政策風(fēng)險和利率風(fēng)險。經(jīng)濟周期波動會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，如繁榮期可能導(dǎo)致過度投資，而經(jīng)濟衰退期則可能導(dǎo)致市場需求下降和融資緊縮，對項目銷售和融資構(gòu)成風(fēng)險。政府政策風(fēng)險尤為重要，政府可能出臺新政策來控制房價、限制購房和調(diào)整土地供應(yīng)，這些政策的變化可能使開發(fā)商面臨項目停滯、庫存積壓和價格下跌等風(fēng)險。此外，利率風(fēng)險涉及融資成本，如果利率上升，開發(fā)商的融資成本可能上升，對項目盈利能力產(chǎn)生負面影響。

1.3" "項目開發(fā)風(fēng)險

項目開發(fā)風(fēng)險涵蓋了項目選址、資金籌集、市場風(fēng)險和施工風(fēng)險等方面。項目選址的合理性至關(guān)重要，不當?shù)倪x址可能導(dǎo)致項目銷售困難。資金籌集涉及融資渠道和融資成本問題，不當?shù)娜谫Y策略可能導(dǎo)致資金不足或者高杠桿。市場風(fēng)險包括市場需求波動和競爭加劇，市場環(huán)境的不確定性可能使項目銷售不盡如人意。施工風(fēng)險涉及工程質(zhì)量、工期延誤和成本超支等問題，這些風(fēng)險都會對項目盈利能力產(chǎn)生負面影響。

2" " "房地產(chǎn)爆雷事件審計風(fēng)險分析

2.1" "償債風(fēng)險

房地產(chǎn)爆雷事件審計風(fēng)險主要涉及償債風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司廣泛采用杠桿融資模式，其資產(chǎn)負債率居高不下，一些公司為了滿足高比例的債務(wù)融資需求，承擔(dān)了沉重的利息負擔(dān)，然而當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)項目銷售不佳，收入不如預(yù)期、回款緩慢等問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，使得債務(wù)到期時難以償還。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常涉及多個子項目，已經(jīng)發(fā)生的成本支出可能被低估，從而產(chǎn)生未被充分披露的負債風(fēng)險。還有一些企業(yè)存在未計提的或有負債，如訴訟賠償?shù)葷撛谪搨?，這也增加了審計風(fēng)險的不確定性［2］。此外，房地產(chǎn)爆雷事件還涉及因一房二賣或多賣等違規(guī)操作而造成的違約和欺詐等債務(wù)風(fēng)險，以及在資金短缺或不足的情況下挪用或未入賬售房款的情況，從而損害購房人權(quán)益，引發(fā)債務(wù)糾紛。

2.2" "資產(chǎn)跌價風(fēng)險

資產(chǎn)跌價風(fēng)險源自當前房地產(chǎn)銷售疲軟，進而導(dǎo)致房價下跌，使得開發(fā)項目面臨虧損。在銷售不景氣的情況下，開發(fā)項目可能難以以預(yù)期價格售出，導(dǎo)致在售項目的估值下調(diào)，這將直接影響到公司的收入和利潤狀況，導(dǎo)致相應(yīng)項目的凈資產(chǎn)價值減少，甚至可能使項目陷入虧損狀態(tài)。已建未售項目由于市場需求不旺，可能需要延長銷售周期，以降價的方式出售，導(dǎo)致項目的實際收入低于最初預(yù)期，進而影響其價值評估，對資產(chǎn)價值產(chǎn)生負面影響［3］。另外，未開發(fā)土地作為開發(fā)項目的重要資產(chǎn)之一，其價值直接受市場供需和土地政策等因素影響，如果市場不景氣導(dǎo)致土地價值下降，將直接影響到未開發(fā)土地的賬面價值，導(dǎo)致公司資產(chǎn)負債表中未開發(fā)土地的價值調(diào)整。

2.3" "內(nèi)控風(fēng)險

內(nèi)控風(fēng)險主要包括企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險和企業(yè)與第三方合謀的審計風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險主要涉及財務(wù)報告過程和資金管理，如財務(wù)報告的準確性、賬務(wù)記錄的完整性，以及內(nèi)部控制環(huán)境的有效性等。財務(wù)報告的準確性風(fēng)險涉及收入和成本的計量、會計估計和披露，以及內(nèi)部控制和審計程序的執(zhí)行。賬務(wù)記錄的完整性風(fēng)險涉及收入和支出的記錄是否真實和完整，以及是否存在財務(wù)操縱等行為。內(nèi)部控制環(huán)境的有效性風(fēng)險涉及管理層的監(jiān)督、整體控制環(huán)境的建立，以及內(nèi)部控制政策和程序的執(zhí)行情況［4］。

2.4" "外檢風(fēng)險

外檢風(fēng)險主要包括會計師事務(wù)所獨立性風(fēng)險、注冊會計師專業(yè)勝任能力風(fēng)險和審計程序設(shè)計與執(zhí)行風(fēng)險。會計師事務(wù)所必須保持獨立性，以便能夠獨立地評估客戶的財務(wù)報表。然而，當前部分會計師事務(wù)所存在與客戶有商業(yè)關(guān)系、經(jīng)濟利益親密關(guān)聯(lián)的情況，影響了會計師事務(wù)所的獨立性，這種情況下，會計師可能會面臨潛在的誘惑或壓力，不充分履行其獨立性職責(zé)，從而增加審計風(fēng)險。同時，如果審計人員缺乏必要的專業(yè)勝任能力，無法識別潛在的風(fēng)險和問題，就會增加發(fā)生房地產(chǎn)爆雷事件的風(fēng)險。此外，審計程序的設(shè)計和執(zhí)行是確保審計準確性的關(guān)鍵因素，審計程序的不當設(shè)計或執(zhí)行會導(dǎo)致對風(fēng)險的忽視。

3" " "爆雷事件對房地產(chǎn)審計的啟示

3.1" "償債風(fēng)險應(yīng)對

通過獲取管理當局和法律顧問的聲明、對應(yīng)付債務(wù)進行函證、查明項目開發(fā)情況、檢查銷售項目的相關(guān)記錄等，可以確保審計工作及時發(fā)現(xiàn)并評估償債風(fēng)險，提高審計質(zhì)量。第一，會計師事務(wù)所應(yīng)獲取管理當局對債務(wù)充分披露和訴訟事項的管理當局聲明，幫助審計人員了解被審計單位是否在債務(wù)披露方面面臨訴訟風(fēng)險，這樣的聲明可以提供重要的背景信息，以便審計人員更好地評估償債風(fēng)險。第二，獲取被審計單位法律顧問對公司訴訟事項的說明，可以使審計人員了解公司是否面臨重大訴訟風(fēng)險以及可能的償債困難情況，并根據(jù)法律顧問的說明對公司的應(yīng)對措施進行評估，評估其對償債風(fēng)險的影響［5］。第三，對應(yīng)付債務(wù)進行函證時，審計人員不僅要詢證期末有余額的客戶，還應(yīng)對沒有余額但本期有大額或異常往來的客戶進行函證，函證的內(nèi)容應(yīng)包括是否設(shè)定抵押擔(dān)保、保證、留置及優(yōu)先付款承諾等，以幫助審計人員評估償債風(fēng)險的存在和程度。第四，審計人員應(yīng)檢查銷售項目的銷售統(tǒng)計臺賬、銷售日報表、銷售傭金結(jié)算單、財務(wù)收款明細，以及項目已售房款的預(yù)售登記和預(yù)告登記情況，通過對這些信息的核實，減少一房二賣或多賣等問題，避免銷售款項被挪用或未入銷售監(jiān)管賬戶，從而防止償債風(fēng)險發(fā)生。

3.2" "資產(chǎn)跌價風(fēng)險應(yīng)對

通過客戶項目價值分析、遵守相關(guān)規(guī)定、專業(yè)估價師的參與以及減值準備計提和合理性的審查，審計人員可以更好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動，確保財務(wù)報表的準確性和透明度，從而降低潛在的審計風(fēng)險。首先，在審計過程中，審計人員需要深入了解客戶項目的市場狀況、銷售情況、未來預(yù)期現(xiàn)金流等因素，以更好地理解項目的價值，特別是在市場不景氣時，要對項目的風(fēng)險和回報進行全面評估。其次，審計人員必須確保被審計單位依照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的相關(guān)規(guī)定計提跌價減值準備。這一規(guī)定要求公司在每個報告期末評估其資產(chǎn)是否存在減值風(fēng)險，以確保資產(chǎn)賬面價值不高于其可收回金額。再次，雇用專業(yè)房地產(chǎn)估價師對項目的資產(chǎn)進行估值［6］。會計師事務(wù)所可以通過房地產(chǎn)專業(yè)協(xié)會、行業(yè)組織尋找具有相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗的專業(yè)估價師，對市場價值和風(fēng)險進行評估，以確定資產(chǎn)的實際價值。最后，審計人員應(yīng)審查被審計單位已經(jīng)計提的跌價減值準備，以確保其合理性，這需要比對實際估值結(jié)果和被審計單位的會計政策，確保減值準備數(shù)額與資產(chǎn)實際價值的差距相符。

3.3" "內(nèi)控風(fēng)險應(yīng)對

內(nèi)部控制是指組織內(nèi)部建立的一系列程序、政策和機制，旨在確保財務(wù)報告的可靠性、合規(guī)性和真實性。爆雷事件提醒審計人員應(yīng)重視內(nèi)部控制的有效性，通過深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系，并與風(fēng)險評估相結(jié)合，確定潛在的財務(wù)錯報風(fēng)險，了解企業(yè)內(nèi)部控制是否能夠有效減少這些風(fēng)險，識別內(nèi)部控制缺陷或弱點，特別是那些與重要的財務(wù)報告項目相關(guān)的。通過設(shè)計和實施相應(yīng)的內(nèi)部控制程序，評估內(nèi)部控制的有效性，如測試內(nèi)部控制的設(shè)計和操作，以確保其符合預(yù)期的財務(wù)報告目標［7］。同時，爆雷事件的教訓(xùn)還強調(diào)了風(fēng)險導(dǎo)向下審計方法的重要性，審計人員應(yīng)該根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果，重點關(guān)注那些與高風(fēng)險相關(guān)聯(lián)的內(nèi)部控制方面，進而優(yōu)化審計資源的分配，提高審計的效率和效益。

3.4" "檢查風(fēng)險應(yīng)對

3.4.1" "加強會計師事務(wù)所質(zhì)量控制

加強會計師事務(wù)所質(zhì)量控制是應(yīng)對房地產(chǎn)爆雷事件的重要一環(huán)。房地產(chǎn)市場的特殊性質(zhì)使得其審計風(fēng)險相對較高，因此，會計師事務(wù)所必須加強質(zhì)量控制機制的建設(shè)，以確保審計工作的嚴密性和準確性。會計師事務(wù)所應(yīng)該強調(diào)對內(nèi)部控制體系的審計，特別是關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告過程，如評估企業(yè)的內(nèi)部控制、審計人員的獨立性，以及審計團隊的專業(yè)素質(zhì)。此外，會計師事務(wù)所還應(yīng)積極采用最新的審計技術(shù)和方法，以提高審計程序的有效性和效率。

3.4.2" "合理設(shè)計審計程序并有效執(zhí)行

合理設(shè)計審計程序并有效執(zhí)行，可以確保審計工作準確、全面、及時地揭示房地產(chǎn)企業(yè)真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況。需要注意的是，審計程序必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點進行制定，包括對其資產(chǎn)負債表和利潤表的詳細審計，特別是關(guān)注房地產(chǎn)項目的估值和未來現(xiàn)金流量預(yù)測。審計程序的設(shè)計必須充分考慮潛在的風(fēng)險和不確定性，以確保審計能夠揭示潛在的問題。此外，審計程序必須在實際執(zhí)行中得到充分執(zhí)行，審計人員需要進行詳細的文件記錄，以便審計工作的合規(guī)性得以驗證。

3.4.3" "培養(yǎng)行業(yè)專長或聘請外部專家

房地產(chǎn)市場具有高度復(fù)雜性，需要審計人員具備特定的行業(yè)知識和專長，如房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)知識，尤其是企業(yè)經(jīng)營模式、風(fēng)險特征和財務(wù)狀況，以更好地理解房地產(chǎn)企業(yè)的運作和財務(wù)報告。會計師事務(wù)所應(yīng)該積極培養(yǎng)自身團隊的專業(yè)素質(zhì)，通過開設(shè)培訓(xùn)課程、開展專業(yè)交流和經(jīng)驗分享，更好地理解和把握房地產(chǎn)企業(yè)的運營情況，提高審計工作的準確性和針對性。或者在需要時聘請外部專家，以獨立、客觀的視角和豐富的實踐經(jīng)驗，為審計機構(gòu)提供專業(yè)咨詢和意見，提高審計工作的質(zhì)量和效益，特別是在面臨復(fù)雜的估值問題或涉及復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)的審計項目時，外部專家可以提供獨立的審計觀點和額外的專業(yè)知識，有助于確保審計的全面性和準確性。

4" " "結(jié)束語

爆雷事件給房地產(chǎn)審計帶來了重要啟示，對于償債風(fēng)險，審計人員應(yīng)該加強對公司債務(wù)結(jié)構(gòu)和償債能力的審計分析，確保財務(wù)報表的真實性和可靠性。對于資產(chǎn)跌價風(fēng)險，應(yīng)加強與專業(yè)估價師的合作，利用先進的估值技術(shù)和模型，對房地產(chǎn)項目的價值進行更為準確的評估。同時，加強內(nèi)控風(fēng)險審計程序檢查和會計師事務(wù)所質(zhì)量控制，合理設(shè)計審計程序并有效執(zhí)行，培養(yǎng)行業(yè)專長或聘請外部專家。未來，數(shù)字化技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析對審計的影響將逐漸增大，可以關(guān)注這些技術(shù)在房地產(chǎn)審計中的應(yīng)用及其效益。同時，監(jiān)管政策的不斷變化也會對審計要求產(chǎn)生重大影響，因此，教育和培訓(xùn)機構(gòu)可以重點關(guān)注如何培養(yǎng)具備房地產(chǎn)審計專業(yè)知識的審計人員。

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［收稿日期］2023-10-25