高質(zhì)量發(fā)展背景下浙江省工業(yè)用地配置現(xiàn)狀及政策優(yōu)化研究

摘 要：本文分析了浙江省新增工業(yè)用地配置基本特征，指出存量發(fā)展背景下工業(yè)用地保障的難點(diǎn)和配置中存在的問題，提出：需把握制造業(yè)對空間需求的內(nèi)在規(guī)律性， 空間賦能土地要素高質(zhì)量供給、加速二級(jí)市場建設(shè)、深化標(biāo)準(zhǔn)地動(dòng)態(tài)評(píng)估監(jiān)管以及構(gòu)筑工業(yè)用地全生命周期新閉環(huán)，形成以土地要素供給側(cè)創(chuàng)新推進(jìn)工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新機(jī)制、新體系、新閉環(huán)和新動(dòng)能。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地配置；土地要素；高質(zhì)量發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-1329（2024）02-0171-05

當(dāng)前，各先進(jìn)工業(yè)化國家正積極實(shí)施工業(yè)4.0 戰(zhàn)略、制造業(yè)回流和振興計(jì)劃。如美國的“都市制造業(yè)”和“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化試點(diǎn)區(qū)”、英國的“戰(zhàn)略工業(yè)用地”、新加坡的“商貿(mào)混合用地”、荷蘭的“知識(shí)密集型區(qū)域”。工業(yè)用地是新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的重要載體，也是助推中國由制造大國向制造強(qiáng)國發(fā)展的重要保障。2024 年我國政府工作報(bào)告提出了通過“創(chuàng)新生產(chǎn)要素配置方式，讓各類先進(jìn)優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素向發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力順暢流動(dòng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。然而，當(dāng)前工業(yè)用地配置還存在供需不匹配、產(chǎn)業(yè)效率不高、存量盤活難度加大等問題。

浙江省土地市場化改革一直走在全國前列，實(shí)施和創(chuàng)新了基于省級(jí)平臺(tái)的全省國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易、紹興的“畝產(chǎn)論英雄”、湖州德清的“標(biāo)準(zhǔn)地改革”，寧波的“全域綜合整治示范”等一系列土地市場建設(shè)和產(chǎn)業(yè)用地改革標(biāo)桿項(xiàng)目。這些項(xiàng)目采用浙江省作為研究區(qū)域，為研究東部發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)用地配置提供了代表性樣本，在全國起到了示范引領(lǐng)。本研究著眼于面向產(chǎn)業(yè)變革和城市空間轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略背景，深入研究浙江省工業(yè)用地配置亟待解決問題，提出政策建議，對推進(jìn)形成新質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)提升和協(xié)調(diào)區(qū)域平衡發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 相關(guān)研究進(jìn)展

國內(nèi)研究重點(diǎn)關(guān)注工業(yè)用地配置效率、低效工業(yè)用地治理與工業(yè)用地市場化配置的研究。（1）工業(yè)用地效率評(píng)價(jià)研究。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，工業(yè)用地作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵要素資源，其配置效率及影響因素日益受到關(guān)注。國內(nèi)學(xué)者通過建立單一評(píng)價(jià)指標(biāo)與多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)[1] 或者建立參數(shù)模型與非參數(shù)模型[2-4] 對工業(yè)用地利用效率進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，研究表明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)[5]、土地供應(yīng)方式[6] 等因素均會(huì)對工業(yè)用地配置效率產(chǎn)生顯著影響。（2）低效工業(yè)用地治理研究。存量發(fā)展模式已成為推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展的重要路徑，低效工業(yè)用地的空間治理與重構(gòu)對城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重要意義。該類研究一方面探討低效工業(yè)用地的識(shí)別與再開發(fā)難點(diǎn)，包括產(chǎn)權(quán)沖突、空間破碎化、產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化和低協(xié)同度，提出構(gòu)建多主體合作的激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)產(chǎn)權(quán)重構(gòu)、實(shí)施區(qū)片整合和增容機(jī)制促進(jìn)空間重構(gòu)，以及增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)作和空間供需適配促進(jìn)產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的優(yōu)化機(jī)制 [7-12]。解決發(fā)展權(quán)配置是再開發(fā)的關(guān)鍵[13-14]，建立兼顧公平與效益的土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移、交易與利益分配機(jī)制是優(yōu)化工業(yè)用地配置的重要手段[15]。（3）工業(yè)用地市場化配置研究。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式需要由要素增長轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，但土地配置急需適應(yīng)創(chuàng)新主體的空間需求調(diào)整。目前已出現(xiàn)了基于企業(yè)生命周期的先租后讓、租讓結(jié)合等新型出讓方式，需要進(jìn)一步改善行政權(quán)力對土地配置的過度引導(dǎo)，結(jié)合誘致性引導(dǎo)和強(qiáng)制性調(diào)控兩種創(chuàng)新型用地政策設(shè)計(jì)手段[16]，構(gòu)建多主體市場供應(yīng)渠道，保障新發(fā)展需求下的供需平衡，提升供給需求的適配性，促成產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)[17]。

支持制造業(yè)發(fā)展的空間戰(zhàn)略是國際上對工業(yè)用地配置研究的重點(diǎn)。（1）都市制造業(yè)空間扶持政策?！秱惗匾?guī)劃2015》中明確提出對戰(zhàn)略工業(yè)用地的保護(hù)，并積極推動(dòng)傳統(tǒng)工業(yè)用地的混合利用，以幫助輕型都市制造業(yè)在城市中的發(fā)展。紐約從1990 年代就開始了發(fā)展濱水區(qū)都市制造業(yè)的實(shí)踐[18]。（2）特殊區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化試點(diǎn)區(qū)以及創(chuàng)新區(qū)域。創(chuàng)新區(qū)域通過劃定城市創(chuàng)意地區(qū)，增強(qiáng)在地工業(yè)發(fā)展策略[19]。紐約靈活利用特殊區(qū)劃，劃定經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化試點(diǎn)區(qū)，在原有的規(guī)劃指標(biāo)基礎(chǔ)上，可通過承諾建設(shè)制造業(yè)空間，換取土地用途調(diào)整和增加開發(fā)強(qiáng)度，也可以通過申請，減少原工業(yè)用地規(guī)劃要求的停車和裝卸空間指標(biāo)[18]。（3）工業(yè)用地優(yōu)先政策。美國一些城市如舊金山， 波特蘭，巴爾蒂摩， 西雅圖， 明尼那波利斯都出臺(tái)了保障制造業(yè)發(fā)展的政策，包括在社區(qū)再開發(fā)中將工業(yè)用地放在優(yōu)先位置、在Sanctuary-Zoned 分區(qū)中保留工業(yè)用地、建立MIZOD 分區(qū)（Maritime Industrial ZoningOverlay District）以及不再需要轉(zhuǎn)換工業(yè)用地以控制城市擴(kuò)張，刺激綠色制造業(yè)等 [20]。

雖然關(guān)于工業(yè)用地配置的效率測度、影響因素和土地要素市場化配置已進(jìn)行了大量研究，但是隨著空間治理進(jìn)入存量更新時(shí)代以及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，研究如何依據(jù)內(nèi)生的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和外生的空間發(fā)展制約加強(qiáng)空間治理能力，減少配置沖突，形成供需適配的精細(xì)化管理，具有理論和現(xiàn)實(shí)意義。

2 浙江省工業(yè)用地配置基本特征

2019 年至2023 年五年間，全省工業(yè)用地出讓規(guī)模年均12.3 萬畝，工業(yè)用地占公開出讓用地占比由48.4% 增長至63.4%。山區(qū)26 縣的工業(yè)用地出讓總面積占全省比重逐年增加，從14.3% 增長至21.1%，高于山區(qū)26 縣同期GDP 增速。2023 年，工業(yè)用地民企拿地面積占比達(dá)75.8%。工業(yè)用地出讓結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，新增出讓面積占比前三的制造業(yè)為通用設(shè)備制造業(yè)，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)以及通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，占全省新增工業(yè)用地比重的32%。制造業(yè)布局呈現(xiàn)差異化，通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)趨于集中，金屬制品業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)等行業(yè)布局呈擴(kuò)散趨勢。工業(yè)用地布局和出讓結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為全域推進(jìn)國土空間治理現(xiàn)代化，助推浙江“兩個(gè)先行”提供了堅(jiān)實(shí)的要素支撐和資源保障。

3 存量發(fā)展背景下優(yōu)化工業(yè)用地保障亟待解決的問題

3.1 中小企業(yè)用地保障機(jī)制需要進(jìn)一步增強(qiáng)

近幾年，浙江省單宗地出讓面積逐年增大，宗數(shù)占比呈現(xiàn)上升。大于50 畝的地塊成交宗數(shù)占比從17.3% 增加至25.8%，面積占比從63.2% 增長至69.3%；而小面積地塊的宗數(shù)和面積占比均下降（圖2）。小微產(chǎn)業(yè)園土地供應(yīng)量一般，全省小微產(chǎn)業(yè)園土地出讓面積占全部工業(yè)用地出讓面積。一些占地面積小、生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好、畝均稅收較高的本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)及中小型企業(yè)用地保障難度加大。

小微企業(yè)用地供需不平衡表現(xiàn)在小微產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地價(jià)上升速度明顯高于整體工業(yè)地價(jià)。2023 年，浙江省工業(yè)用地出讓平均單價(jià)為44.7 萬元/ 畝，而小微產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地價(jià)為54.7 萬元/ 畝。對市場供需狀況反應(yīng)靈敏的二級(jí)市場（企業(yè)間的用地和廠房轉(zhuǎn)讓）和小微產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)地價(jià)明顯高于工業(yè)用地出讓價(jià)格，全省一二級(jí)市場工業(yè)用地價(jià)差進(jìn)一步拉大。由于小微產(chǎn)業(yè)園可在符合條件下進(jìn)行分割銷售，在小地塊的競爭尤為激烈，2023 年的一塊小宗地出價(jià)輪次達(dá)到97 次。寧波、臺(tái)州、麗水等地小微產(chǎn)業(yè)園地價(jià)均突破100 萬元/ 畝。由于工業(yè)用地出讓在產(chǎn)業(yè)類型、畝均稅收等指標(biāo)外不可設(shè)置其他排他性條件，一些缺少小微產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也參與到競買中，增加后期監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。小微產(chǎn)業(yè)園的價(jià)格過快增長也會(huì)造成價(jià)格溢出，推高其他工業(yè)用地的價(jià)格。

3.2 “標(biāo)準(zhǔn)地”出讓準(zhǔn)入指標(biāo)需要持續(xù)優(yōu)化

“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓指標(biāo)對新落地工業(yè)企業(yè)的行業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)規(guī)模等有重要的引導(dǎo)作用，但調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：一是浙江省畝均稅收準(zhǔn)入值設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)偏高。全省11 個(gè)市中有8個(gè)市準(zhǔn)入值設(shè)定比實(shí)際規(guī)上工業(yè)畝均稅收值高。浙江省標(biāo)準(zhǔn)地指標(biāo)按照規(guī)上企業(yè)產(chǎn)出作為參考，但實(shí)際大量工業(yè)企業(yè)尚未達(dá)到規(guī)上標(biāo)準(zhǔn)。二是“標(biāo)準(zhǔn)地”指標(biāo)中缺少對就業(yè)貢獻(xiàn)的考量。歐美國家廣泛采用地均就業(yè)密度來衡量工業(yè)用地空間生產(chǎn)率，如荷蘭對工業(yè)用地空間效率測度上，就綜合了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、土地投入和就業(yè)密度[21]。

3.3 全生命周期管理還未形成順暢閉環(huán)

雖然各地對標(biāo)準(zhǔn)地“事前定標(biāo)準(zhǔn)、事后強(qiáng)監(jiān)管”做出了明確的政策規(guī)定，但是工業(yè)用地全生命周期還無法形成順暢閉環(huán)。主要痛點(diǎn)在于：一是企業(yè)承諾的“標(biāo)準(zhǔn)地”指標(biāo)完成難?！皹?biāo)準(zhǔn)地”出讓要求用地企業(yè)達(dá)到承諾的經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和能耗等方面的控制性標(biāo)準(zhǔn)要求，但畝均稅收易受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，而企業(yè)拿地至達(dá)產(chǎn)周期較長，生產(chǎn)經(jīng)營過程面臨市場波動(dòng)因素和其他不可抗力因素（如俄烏戰(zhàn)爭等對一些企業(yè)訂單產(chǎn)生沖擊，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)急速下降）。二是企業(yè)失信約束難。各地探索實(shí)施 “標(biāo)準(zhǔn)地”項(xiàng)目的企業(yè)投資信用評(píng)價(jià)，以更好監(jiān)督和監(jiān)測企業(yè)行為。然而，在一個(gè)生命周期內(nèi)，工業(yè)企業(yè)重復(fù)投資較少，因此即使企業(yè)未達(dá)到評(píng)價(jià)指標(biāo)，企業(yè)對違約產(chǎn)生的失信成本“痛感”較低。企業(yè)也可以通過異地投資、再重新注冊等方式來逃避失信風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 用地退出需要強(qiáng)化配套政策

存量工業(yè)用地退出常涉及到多家企業(yè)，因此騰退意愿和盤活政策對順利退出有較大影響，難點(diǎn)在于：一是低效用地企業(yè)騰退意愿較低。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中企業(yè)需要繳納土地增值稅、所得稅、印花稅等較多稅費(fèi)，影響轉(zhuǎn)讓的積極性。多數(shù)企業(yè)主對土地的保值和增值存在期望，因此更傾向于繼續(xù)持有。一些繼續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)還面臨尋找新廠房、搬遷設(shè)備、調(diào)整生產(chǎn)流程等問題。二是僵尸企業(yè)盤活難度大。早在2017 年，浙江省就出臺(tái)了相關(guān)政策，對處置“僵尸企業(yè)”中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、不動(dòng)產(chǎn)過戶以及大宗土地處置等出臺(tái)了措施，但是僵尸企業(yè)的處置仍然困難重重，如宗地被司法查封而凍結(jié)，僵尸企業(yè)主體無法明確等。標(biāo)準(zhǔn)地司法處置及二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓后，涉及新的買受人是否需要繼續(xù)履約，以及產(chǎn)業(yè)類型如何認(rèn)定和準(zhǔn)入條件如何設(shè)定等細(xì)節(jié)問題。當(dāng)前上位法對司法拍賣中的土地問題、用地退出等問題關(guān)注不夠，基層操作缺少依據(jù)，存在風(fēng)險(xiǎn)。三是鼓勵(lì)土地資產(chǎn)盤活的政策還不夠靈活。促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置需要有利于資產(chǎn)盤活的政策支持，但一些地方對土地分割轉(zhuǎn)讓的設(shè)定條件要求高，不利于土地的二次開發(fā)。實(shí)踐中閑置土地大多存在于破產(chǎn)企業(yè)案例中，如果認(rèn)定為閑置土地，對債權(quán)人非常不利，并且企業(yè)破產(chǎn)所有資產(chǎn)需移交資產(chǎn)管理人。由此，基層實(shí)踐中大量基于法院審判結(jié)果作為依法行政依據(jù)，極大復(fù)雜了閑置土地的審理流程。四是政府回購?fù)恋卮嬖陲L(fēng)險(xiǎn)。部分地區(qū)二級(jí)市場主要是企業(yè)通過法拍拿地，如果政府以國有平臺(tái)進(jìn)行二級(jí)市場土地收購，由于收購價(jià)格較高，再轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格下降就會(huì)涉及國有資產(chǎn)流失等問題。

4 深化工業(yè)用地保障，促進(jìn)精準(zhǔn)配置的政策建議

上述工業(yè)用地配置問題反映了當(dāng)前城市發(fā)展階段特征、產(chǎn)業(yè)需求特征和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)特征。從城市發(fā)展階段看，隨著城市進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)期，工業(yè)用地供給保障逐步從以新增用地為主轉(zhuǎn)為增加存量用地供給來源，但存量用地騰退和整治中土地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不僅涵蓋了所有權(quán)人、使用權(quán)人、租賃權(quán)人、抵押權(quán)人及其他權(quán)利主體之間的多元關(guān)系，還包括了非正規(guī)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系，多主體因立場不同難以達(dá)成一致訴求，整治資金投入增加。從產(chǎn)業(yè)需求特征看，工業(yè)4.0 背景下，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)不斷提出新需求。先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型中，數(shù)字化、智能化、物聯(lián)網(wǎng)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，迫切需要工業(yè)用地保障從傳統(tǒng)的價(jià)格競爭向空間模式的組織和形態(tài)創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。從經(jīng)濟(jì)波動(dòng)特征分析，浙江省在全國首創(chuàng)了工業(yè)用地出讓的標(biāo)準(zhǔn)地模式，但是由于近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增加，市場波動(dòng)大，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)地出讓時(shí)約定的靜態(tài)地均產(chǎn)出指標(biāo)達(dá)成難度加大。面向產(chǎn)業(yè)變革和城市空間轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略背景，優(yōu)化工業(yè)用地保障和支持政策顯得尤為重要。

4.1 空間賦能土地要素高質(zhì)量供給，創(chuàng)新土地供給側(cè)保障新機(jī)制

把握制造業(yè)對空間需求的內(nèi)在規(guī)律性，空間賦能土地要素高質(zhì)量供給需要，應(yīng)重點(diǎn)突出以下五方面：一是精準(zhǔn)捕捉市場需求，從傳統(tǒng)的土地要素供給模式向“要素+場景”的空間供給迭代。及時(shí)根據(jù)行業(yè)和地方產(chǎn)業(yè)差異，研究當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)空間的新需求特征，細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)條件，引導(dǎo)有經(jīng)驗(yàn)的市場主體積極參與高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)，提高園區(qū)與產(chǎn)業(yè)的適配性。逐步提高小微園區(qū)用地出讓占工業(yè)用地出讓總面積的比重。二是積極探索產(chǎn)業(yè)鏈招引模式下的空間配置。建立由政府相關(guān)部門和行業(yè)代表企業(yè)共同參與的鏈長制產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入評(píng)估機(jī)制，對重大項(xiàng)目與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性和項(xiàng)目復(fù)雜性進(jìn)行充分論證，促進(jìn)土地要素的精準(zhǔn)配置。三是探索實(shí)施分類管理的工業(yè)用地供給制度。探索形成保障型和市場型兩類工業(yè)用地出讓。保障型的新增產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，出讓價(jià)格可以在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定比例優(yōu)惠，原企業(yè)主退出或二級(jí)市場再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府有優(yōu)先收購權(quán)。市場型的工業(yè)用地，應(yīng)以招拍掛方式為主，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)可在二級(jí)市場上進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納土地增值稅，出讓年限原則上不超過30 年。四是完善大地塊出讓條件和配套機(jī)制?？茖W(xué)確定大地塊出讓底價(jià)，防止圈地行為。對大地塊出讓實(shí)行分期出讓和儲(chǔ)備，在先期投資達(dá)到要求后，釋放后期用地。五是完善“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓畝均投資強(qiáng)度和畝均稅收指標(biāo)的定期更新機(jī)制。以年度為單位對畝均投資強(qiáng)度和畝均稅收等指標(biāo)進(jìn)行更新。新入企業(yè)畝均投資強(qiáng)度和畝均稅收應(yīng)不低于前三年全部工業(yè)企業(yè)（包括規(guī)上和規(guī)下）對應(yīng)指標(biāo)的中位數(shù)。重視畝均就業(yè)指標(biāo)，發(fā)揮用地配置對就業(yè)和工業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)作用。

4.2 加速二級(jí)市場建設(shè)，構(gòu)建一級(jí)和二級(jí)市場融合發(fā)展的土地市場新體系

在提高資源配置效率過程中，清晰產(chǎn)權(quán)界定、暢通產(chǎn)權(quán)交易不可或缺。二級(jí)市場交易平臺(tái)可以促進(jìn)信息集聚，降低交易成本。應(yīng)積極構(gòu)建一級(jí)和二級(jí)市場協(xié)調(diào)發(fā)展、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場新體系。依托全國土地二級(jí)市場交易服務(wù)平臺(tái)，充分應(yīng)用“供需信息、交易撮合、公開競價(jià)交易、合同賦碼、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測”等五方面的功能，探索交易、登記等一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)交易和登記的多跨協(xié)同，簡化流程，推動(dòng)市場信息公開透明，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率。同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓后的工業(yè)用地準(zhǔn)入條件。分割登記、轉(zhuǎn)讓和受讓的主體是否符合規(guī)定條件、產(chǎn)業(yè)類型、投資和畝均稅收強(qiáng)度等指標(biāo)應(yīng)由經(jīng)信、發(fā)改和資規(guī)等部門聯(lián)合審定。

4.3 深化標(biāo)準(zhǔn)地動(dòng)態(tài)評(píng)估監(jiān)管，構(gòu)筑工業(yè)用地全生命周期新閉環(huán)

一是規(guī)范“標(biāo)準(zhǔn)地”達(dá)產(chǎn)評(píng)估和違約責(zé)任。評(píng)估周期以土地出讓合同約定的達(dá)產(chǎn)年限為準(zhǔn)，以后每五年進(jìn)行一次綜合評(píng)估。探索標(biāo)準(zhǔn)地評(píng)估動(dòng)態(tài)機(jī)制，若項(xiàng)目實(shí)際稅收未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，但高于80% 的，可以在受讓人支付違約金后，視為履約。二是構(gòu)建跨部門合作監(jiān)管和共同責(zé)任機(jī)制。明確相關(guān)部門在竣工驗(yàn)收和達(dá)產(chǎn)復(fù)核階段的權(quán)責(zé)，實(shí)施多部門聯(lián)合驗(yàn)收、監(jiān)管，建立全流程監(jiān)管體系。三是完善司法處置標(biāo)準(zhǔn)地履約條款。對涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等案件，簽訂補(bǔ)充合同，重新約定履約條款，明確土地產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)以及開發(fā)建設(shè)期限等。司法拍賣公告中要明確地塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、履約責(zé)任，受讓方簽訂《用地監(jiān)管協(xié)議》后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

4.4 探索存量盤活激勵(lì)機(jī)制，激活存量發(fā)展模式下的內(nèi)生新動(dòng)能

保障原土地權(quán)利人的利益，完善多主體協(xié)同工作機(jī)制，激活存量發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。一是探索整合改造模式。由于低小散用地土地規(guī)模較小，現(xiàn)狀條件不規(guī)整，為提高整治效率和綜合效益，可借鑒溫嶺、奉化等地改革模式，探索整合改造，對原拆遷企業(yè)采用原片區(qū)置換、易地置換以及貨幣安置等多種方式，推動(dòng)區(qū)片工業(yè)發(fā)展環(huán)境的改善。二是探索激勵(lì)原土地權(quán)利人參與改造實(shí)施路徑。鼓勵(lì)原集體建設(shè)用地上的企業(yè)通過村集體入股、聯(lián)營等形式參與到區(qū)片改造。對于難以獨(dú)立開發(fā)的零星地塊，探索與相鄰工業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應(yīng)給相鄰工業(yè)項(xiàng)目用于增資擴(kuò)產(chǎn)。探索不同權(quán)屬用地間的置換，包括：集體建設(shè)用地間、國有建設(shè)用地間以及集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地間。探索混合用途地塊供應(yīng)，以及工業(yè)改工業(yè)、工業(yè)改商業(yè)以及工業(yè)改居住等各類用途轉(zhuǎn)換和地塊再更新的條件和程序。三是實(shí)施多主體協(xié)同機(jī)制，降低“僵尸企業(yè)”資產(chǎn)處置難度。探索對具備獨(dú)立分宗條件的“僵尸企業(yè)”工業(yè)用地允許分割轉(zhuǎn)讓的條件和程序。項(xiàng)目實(shí)際投資未達(dá)出讓合同約定開發(fā)投資總額25% 的土地，區(qū)分不同情形在政府收儲(chǔ)或法院拍賣處置后，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。便利 “僵尸企業(yè)”不動(dòng)產(chǎn)處置過戶手續(xù)，管理人辦理相關(guān)手續(xù)可視同債務(wù)人自行辦理。

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