新市民住房需求與保障性租賃住房發(fā)展研究

【摘 要】保障性租賃住房作為政府提供的一種住房保障形式，在解決新市民住房需求方面發(fā)揮著重要作用。以四川省平昌地區(qū)為例，通過問卷調(diào)查和訪談等方式，分析了當(dāng)?shù)匦率忻竦淖》啃枨筇攸c，評估了保障性租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀，并提出了相應(yīng)的政策建議，以期為完善新市民住房保障體系提供參考。

【關(guān)鍵詞】新市民; 住房需求; 保障性租賃住房

【中圖分類號】TU984.12【文獻標(biāo)志碼】A

0 引言

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提高到2019年的60.6%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.48億人。在城鎮(zhèn)化快速推進過程中，大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進入城鎮(zhèn)，成為“新市民”。據(jù)統(tǒng)計，2019年末全國農(nóng)民工總量為29 077萬人，其中外出農(nóng)民工17 425萬人［1］。新市民為城市發(fā)展注入了澎湃動力，但同時也面臨諸多困難和問題，尤其是住房問題十分突出。平昌地區(qū)位于四川盆地東北部， 是國家確定的18個集中連片特困地區(qū)之一。近年來城鎮(zhèn)化進程明顯加快。2021年，平昌城鎮(zhèn)化率達(dá)到40.62%［2］。目前平昌常住外來人口已超過10萬人，大部分從事建筑、服務(wù)等行業(yè)。大量新市民涌入，對住房提出了巨大需求。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前平昌地區(qū)新市民約占常住人口的30%，其中租房居住的比例高達(dá)60%以上。然而，平昌地區(qū)當(dāng)前的住房供應(yīng)，尤其是保障性租賃住房供應(yīng)，遠(yuǎn)不能滿足新市民的需求，影響了城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和速度。 保障性租賃住房是政府提供的具有保障性質(zhì)的租賃住房，主要面向收入較低的新就業(yè)大學(xué)生、產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工等新市民群體，在解決其基本住房需求、促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)、推動新型城鎮(zhèn)化等方面發(fā)揮著重要作用。大力發(fā)展保障性租賃住房，是破解新市民住房難題、提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的必由之路。本文以平昌地區(qū)為例， 采用問卷調(diào)查、訪談等方式，在分析當(dāng)?shù)匦率忻褡》啃枨筇攸c的基礎(chǔ)上，剖析保障性租賃住房發(fā)展中存在的問題，提出相應(yīng)的政策建議，以期為推動新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展提供參考。

1 文獻綜述

國內(nèi)學(xué)者對新市民住房問題開展了大量研究。高欣等［3］基于深圳市人居抽樣調(diào)研數(shù)據(jù)，分析了新市民從業(yè)分布和住房需求特征。李宇嘉［4］ 對國辦發(fā)22號文進行了解讀。張慎娟等［5］以工業(yè)城市柳州為例， 結(jié)合城市發(fā)展概況， 對以產(chǎn)業(yè) 工人為主的新市民群體對保障性租賃的需求進行調(diào)研， 分析工業(yè)城市新市民群體住房的基本特征及需求意向， 得出保障性租賃住房需求的影響因素。任榮榮等［6］基于中國家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)（CFPS）和人口普查數(shù)據(jù)研究，提出現(xiàn)階段我國保障性租賃住房的發(fā)展思路。

綜上所述，現(xiàn)有研究主要集中在分析新市民住房需求特點、保障性租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀等方面， 但尚缺乏將二者結(jié)合起來、立足縣域尺度的實證研究。本文試圖彌補這一不足，以平昌地區(qū)為例，深入剖析新市民住房需求與保障性租賃住房的供給矛盾，提出有針對性的政策建議，以期豐富相關(guān)研究，為推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展貢獻智慧。

2 平昌地區(qū)新市民住房需求分析

2.1 基本情況

為深入了解平昌地區(qū)新市民的住房需求，課題組于2022年3-4月開展了問卷調(diào)查，在平昌主城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地隨機發(fā)放問卷1 000份，回收有效問卷963份。調(diào)查結(jié)果顯示：

（1）租房群體龐大。在受訪新市民中，租房居住的比例高達(dá)63.5%，自購住房的僅占12.7%，還有23.8%的人居住在用人單位提供的宿舍?？梢?，租房是平昌新市民的主要居住方式。

（2）住房條件較差。受訪新市民的人均居住面積為15.3 m2，低于平昌城鎮(zhèn)居民的24.6 m2。其中42.3%的人居住在城中村、棚戶區(qū)等非正規(guī)住房中，住房質(zhì)量和配套設(shè)施亟待改善。

（3）通勤時間較長。受訪新市民的平均通勤時間為38.5 min，遠(yuǎn)高于平昌城鎮(zhèn)居民的18.4 min。一方面是就業(yè)崗位相對集中，另一方面是大部分保障性住房遠(yuǎn)離主要就業(yè)區(qū)，給新市民通勤帶來不便。

（4）租金負(fù)擔(dān)較重。受訪新市民月均住房租金支出占收入的比重為28.2%，高于全國平均水平。近六成的人表示租金壓力較大，影響了生活質(zhì)量。

2.2 群體差異

進一步分析發(fā)現(xiàn)，不同新市民群體在住房需求上存在明顯差異：

（1）年齡方面，18～25歲的青年群體傾向于租住單間，而26～45歲的中青年群體則更青睞套間或兩室一廳的戶型，對居住面積和居住環(huán)境的要求更高。

（2）職業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)工人大多居住在工廠宿舍，而服務(wù)業(yè)從業(yè)者的住房選擇更為多元化，包括城中村、出租屋等。新就業(yè)大學(xué)生對住房區(qū)位條件和配套設(shè)施的要求更高。

（3）收入方面，月收入在3 000～5 000元的群體對租金水平最為敏感，而月收入5 000元以上的群體則更看重住房的品質(zhì)和舒適度。

（4）婚姻方面，已婚人士尤其是有子女的家庭，對住房的居住面積、室內(nèi)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等方面的要求普遍更高，而未婚人士則更看重租金價格和通勤便利性。

3 平昌地區(qū)保障性租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 總體情況

近年來，平昌地區(qū)大力發(fā)展保障性租賃住房。據(jù)統(tǒng)計，截至2021年底，平昌已建成各類保障性住房4 012套，其中公租房2 662套、保租房1 350套。從空間布局看，保障性租賃住房主要集中在平昌主城區(qū)東部和南部的城鄉(xiāng)結(jié)合部，大部分由政府投資建設(shè)或回購，少部分為企事業(yè)單位自持。 典型案例之一是平昌縣人才公寓，由政府投資建設(shè)，總建筑面積3.5萬m2，提供房源600余套，主要面向平昌產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人，采取市場化方式運營，租金水平較周邊市場租賃住房低20%～30%。然而，由于區(qū)位相對偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善，實際入住率不足50%。 案例之二是某企業(yè)自持的員工租賃住房，由企業(yè)自行規(guī)劃建設(shè)，總建筑面積1.2萬m2，可提供房源200余套，專門面向企業(yè)內(nèi)部職工，采取內(nèi)部分配方式，租金僅為市場價的30%～50%。得益于較低租金和較好區(qū)位，該項目實際入住率達(dá)到90%以上，深受員工歡迎。保障性租賃住房在一定程度上緩解了新市民的住房困難，但仍存在一些亟待解決的問題。

3.2 存在的主要問題

盡管平昌地區(qū)保障性租賃住房建設(shè)取得積極進展，但與新市民快速增長的住房需求相比，還存在不少問題和不足：

（1）總量嚴(yán)重不足。目前平昌保障性租賃住房存量不到常住人口的5%，遠(yuǎn)低于全國平均水平，難以滿足新市民的實際需求。一方面是政府投入不夠，另一方面是社會力量參與不足。

（2）布局不夠合理。大部分保障性租賃住房集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部，存在區(qū)位相對偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施缺乏等問題，導(dǎo)致入住率普遍不高。同時，保障性租賃住房在空間布局上與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、就業(yè)中心脫節(jié)，無法有效滿足新市民的通勤需求。

（3）管理機制不健全。在保障性租賃住房的準(zhǔn)入、退出、運營等環(huán)節(jié)，還缺乏健全的管理機制。一些項目存在入住對象不精準(zhǔn)、“候鳥式”居住現(xiàn)象突出、后期管理不到位等問題，影響了資源的合理配置和使用效率。

（4）租金水平偏高。盡管保障性租賃住房的租金普遍低于市場價，但與新市民的收入水平相比，仍有一定差距。近四成新市民承擔(dān)著較重的租金壓力，影響了生活質(zhì)量，難以真正享受到“住有所居”。

4 政策建議

針對平昌地區(qū)保障性租賃住房發(fā)展面臨的問題，提出幾點政策建議。

4.1 加大保障性租賃住房供給力度

（1）調(diào)整住房發(fā)展規(guī)劃，提高保障性租賃住房建設(shè)比重。在今后一段時期，將保障性租賃住房建設(shè)作為住房發(fā)展的重中之重，在建設(shè)用地、建設(shè)資金等方面給予重點保障，力爭到2025年，保障性租賃住房占比達(dá)到8%以上。

（2）盤活存量資源，統(tǒng)籌利用閑置的公房、辦公用房、工礦棚戶區(qū)騰退用房等，通過置換、租賃等方式將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，提高存量資源利用效率。

（3）鼓勵社會力量參與保障性租賃住房建設(shè)運營。在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，積極引入企業(yè)、社會組織等參與保障性租賃住房的投資、建設(shè)、運營，完善風(fēng)險分擔(dān)機制，為參與主體提供稅費減免、金融支持等優(yōu)惠政策。

4.2 優(yōu)化保障性租賃住房空間布局

（1）加強規(guī)劃引領(lǐng)，科學(xué)編制保障性租賃住房專項規(guī)劃，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局原則、建設(shè)時序等，引導(dǎo)保障性租賃住房建設(shè)由分散無序向集中有序轉(zhuǎn)變。

（2）突出需求導(dǎo)向，在新市民就業(yè)集中區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市新區(qū)等重點布局保障性租賃住房，提高其與就業(yè)的空間匹配度，方便新市民居住和生活。

（3）完善配套設(shè)施，將保障性租賃住房建設(shè)與交通路網(wǎng)、公共服務(wù)設(shè)施統(tǒng)籌考慮，按照“建設(shè)一批、配套一批”的原則，提升其宜居性和吸引力。

4.3 健全保障性租賃住房管理機制

（1）完善準(zhǔn)入退出機制，建立保障性租賃住房輪候制度，定期開展入住家庭經(jīng)濟狀況核查，及時清退不符合條件的住戶，提高資源使用效率。

（2）規(guī)范運營管理，建立專業(yè)化的保障性租賃住房運營管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)房源籌集、分配、維修、退出等，提高管理服務(wù)水平。探索政府與市場合作的運營模式，引入物業(yè)管理、金融服務(wù)等專業(yè)力量。

（3）加強動態(tài)監(jiān)管，建立保障性租賃住房管理信息系統(tǒng)，動態(tài)掌握房源分布、入住對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等信息，實施精細(xì)化管理。定期開展?jié)M意度調(diào)查，完善管理措施。

4.4 合理確定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)

（1）開展住房租金調(diào)查，全面掌握平昌地區(qū)不同區(qū)位、不同類型住房的市場租金水平，為制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

（2）綜合考慮新市民收入水平、市場租金行情等因素，科學(xué)測算保障性租賃住房租金水平。力爭將租金控制在新市民家庭收入的20%以內(nèi)，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平動態(tài)調(diào)整。

（3）實行租金分檔制度，根據(jù)新市民家庭人口、收入等狀況，設(shè)置差異化租金標(biāo)準(zhǔn)。對特別困難群體實行租金減免。

5 結(jié)束語

保障性租賃住房是解決新市民住房問題的重要抓手。以"平昌地區(qū)為例，當(dāng)前保障性租賃住房在總量、布局、管理等方面還存在不足，難以有效滿足新市民的住房需求。未來應(yīng)加大保障性租賃住房供給，優(yōu)化布局，完善管理，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，讓更多新市民享受到住有所居的幸福感和獲得感，為推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

參考文獻

［1］ 國家統(tǒng)計局.2019年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告［R］.

［2］ 平昌縣政府政務(wù)公開網(wǎng)［EB/OL］.bzspcx.sczwfw.gov.cn.

［3］ "高欣，吳靖宇，郎建燕.保障性租賃住房發(fā)展策略研究——基于深圳市新市民的住房需求特征［J］.建筑經(jīng)濟，2024，45（2）：59-65.

［4］ 李宇嘉. 對保障性租賃住房政策和實施的深度解讀［J］.中國房地產(chǎn)， 2021（25）：12-20.

［5］ 張慎娟， 石志高， 龍良初， 等. 工業(yè)城市保障性租賃住房需 求及策略-以 以柳州為例［J］. 桂林理工大學(xué)學(xué)報， 2023， 43（4）： 617-623."

［6］ 任榮榮， 賀志浩. 保障性租賃住房發(fā)展思路：基于對新市民住房需求特點的研究［J］.價格理論與實踐，2022，11（3）：37-42.

［作者簡介］楊成（1976—），男，本科， 工程師，研究方向為保障性租賃住房管理。