房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案探究

魏欣

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動作用，可促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，發(fā)展增速放緩，利潤空間受到較大程度的壓縮。稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)降低納稅成本、提升市場競爭力、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和資源配置，可避免發(fā)生潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章簡單論述了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要意義，并就房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃的策略進(jìn)行了探究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；策略

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）24-0061-03

中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系不斷發(fā)展和完善，與之配套的相關(guān)稅收制度條例也逐步得以優(yōu)化和健全，中國不斷融入世界經(jīng)濟(jì)格局，我國的企業(yè)逐步引入現(xiàn)代化經(jīng)營理念，降本增效成為企業(yè)管理的核心，合法降低成本的稅務(wù)籌劃成為各企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話題。各企業(yè)只有從實(shí)際出發(fā)，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際選擇合理的納稅方式和時(shí)間，達(dá)到降本增效的效果。房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著非常重要的地位，有助于改善人民的居住條件、增加政府的財(cái)政收入和助力國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、繳納環(huán)節(jié)多，必須進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，才能改善和減輕稅負(fù)，助力房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要意義

（一）提高企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金需求量極大，且由于融資的限制，資金成本極高，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地、開發(fā)、預(yù)售、交房等環(huán)節(jié)中要繳納的稅種類特別多，如印花稅、土地增值稅、增值稅、所得稅及城建稅等。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收具有項(xiàng)目多且數(shù)額較大的特點(diǎn)，如果缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃，則極易出現(xiàn)漏稅情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然在后期可獲得非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益，但是資金的回收周期較長，稅收需要按期繳納。這使得企業(yè)在貨幣資金方面承受著較大的壓力，在項(xiàng)目前期策劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理籌劃稅務(wù)，降低納稅成本，提高企業(yè)的管理水平和能力，從而提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。

（二）提升企業(yè)的競爭力

貨幣資金是企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要大量的資金以維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

相對于其他生產(chǎn)制造企業(yè)或服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要的貨幣資金量更大，在開發(fā)前期特別是房屋預(yù)售前需要大量資金維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。

一旦房地產(chǎn)企業(yè)銷售和回款出現(xiàn)問題，自有資金或融資不能跟進(jìn)，就會導(dǎo)致流動資金不足，給企業(yè)的生存和穩(wěn)定發(fā)展造成較大影響，如恒大等房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過程中占用的資金量較大，支付的資金成本高，會侵蝕開發(fā)利潤[2]。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在前期策劃時(shí)要做好稅務(wù)籌劃，減少企業(yè)前期納稅金額，減少項(xiàng)目的前期資金投入，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，為項(xiàng)目開發(fā)提供更多的流動資金，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（三）增強(qiáng)企業(yè)的納稅意識

實(shí)施稅務(wù)籌劃有助于企業(yè)梳理各個(gè)納稅環(huán)節(jié)、納稅種類和金額，增強(qiáng)納稅意識，避免應(yīng)納稅而未納稅產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在前期稅務(wù)籌劃時(shí)，企業(yè)應(yīng)了解國家稅收相關(guān)法規(guī)，保證稅務(wù)統(tǒng)籌的科學(xué)性和實(shí)操性。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策性強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)全面地掌握政府發(fā)布的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收信息，分析相關(guān)優(yōu)惠政策和文件內(nèi)容，將其與自身情況匹配，以享受優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅收成本[3]。

在開展稅務(wù)籌劃前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓參與稅務(wù)籌劃的人員掌握一定的稅法知識，避免出現(xiàn)因漏稅遭到罰款和繳納滯納金的情況出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀

在營改增之前，在城鎮(zhèn)化和人口紅利的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入每年都在不斷增長，稅收對利潤的影響也在不斷增強(qiáng)。

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在地方財(cái)政收入中承擔(dān)著更重要的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用構(gòu)成中，購地成本、建筑安裝成本、管理和營銷費(fèi)用及稅收成本都占據(jù)著較大的比例。在營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中必須重點(diǎn)關(guān)注增值稅策劃。

隨著國家對稅收征管的加強(qiáng)，我國每年的稅收總體數(shù)額呈現(xiàn)快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)每年繳納的稅收數(shù)額也在快速上漲。國家和地方政府越來越關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管也越來越嚴(yán)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃，減輕稅收對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，切實(shí)減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)[4]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)間不長，對稅務(wù)籌劃的重視度不夠，稅務(wù)籌劃體系還不夠完善。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)過重會給企業(yè)的資金和正常經(jīng)營造成嚴(yán)重影響，但是主動進(jìn)行稅務(wù)籌劃的企業(yè)依舊較少。

現(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有組建專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或聘請稅務(wù)師開展稅務(wù)籌劃工作，而是由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行簡單的稅務(wù)估算，沒有建立完善系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃體系。同時(shí)，部分企業(yè)在納稅時(shí)會通過利益尋租的方式不納稅或少納稅，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而不自知。

此外，盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者認(rèn)識到了稅務(wù)籌劃的重要性，但企業(yè)管理人員由于水平限制，開展稅務(wù)籌劃的能力較弱，稅務(wù)籌劃操作性較差，反而增大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的可行性

營改增后，房地產(chǎn)是受其影響較大的行業(yè)，因此，更應(yīng)做好稅務(wù)籌劃。近年來，我國的稅收體系不斷完善，稅收征管手段不斷豐富，納稅的環(huán)節(jié)更加明確規(guī)范，在遵守稅法的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)開展合理的稅務(wù)籌劃是符合相關(guān)規(guī)定的。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售繳納增值稅時(shí)對應(yīng)抵扣的增值稅可以應(yīng)抵盡抵。不同于營業(yè)稅按銷售額全額繳納，增值稅是針對進(jìn)項(xiàng)稅額及銷項(xiàng)稅額之間的差額進(jìn)行繳納的。

同時(shí)，增值稅的計(jì)算方法有一般計(jì)稅法及簡易計(jì)稅法兩種。一般計(jì)稅法的計(jì)稅依據(jù)為銷項(xiàng)額減去進(jìn)項(xiàng)稅的差額，簡易計(jì)稅則以銷售額乘以對應(yīng)征收率，房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅法[5]。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)情況在選擇納稅人身份時(shí)，也存在一定的稅務(wù)籌劃空間。

實(shí)行營業(yè)稅時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按銷售額依照營業(yè)稅稅率計(jì)算和繳納營業(yè)稅。營改增之后，稅率和納稅時(shí)間都發(fā)生了變化，一般納稅人和小規(guī)模納稅人繳納增值稅的稅率不同，特別是一般納稅人的增值稅銷項(xiàng)稅額能夠以增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，在應(yīng)抵盡抵的情況下整體上降低稅負(fù)。

營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也改變了，如果出租或出售不動產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的時(shí)間；如果開具了發(fā)票，則將開具時(shí)間視為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。房屋預(yù)售款項(xiàng)則以交房時(shí)間為準(zhǔn)，增值稅發(fā)票的開具同樣視為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意識

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，參與稅務(wù)籌劃的人員的專業(yè)能力越強(qiáng)，制訂的稅務(wù)籌劃方案就越有效。為此，為全面提升相關(guān)人員的專業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對相關(guān)人員加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)和稅務(wù)知識培訓(xùn)，豐富員工的稅務(wù)知識，提高其稅務(wù)籌劃水平。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升稅務(wù)籌劃的全局性和連續(xù)性。企業(yè)內(nèi)各層級、各部門應(yīng)在稅務(wù)籌劃過程中相互配合，以更加科學(xué)、合理地開展稅務(wù)籌劃工作，減少不必要的成本支出，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，除聘請外部專業(yè)稅務(wù)人員外，還應(yīng)培養(yǎng)員工的稅務(wù)意識，加深員工對稅務(wù)知識和稅務(wù)籌劃重要性的認(rèn)識。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過派員參加外部培訓(xùn)、聘請外部專家講課、舉辦稅務(wù)知識競賽和開展案例分析等方式增強(qiáng)員工的稅務(wù)意識，提高其主動參與節(jié)稅行動的積極性，為企業(yè)創(chuàng)造更高的價(jià)值[6]。

（二）合理有效地運(yùn)用稅務(wù)優(yōu)惠政策

根據(jù)土地增值稅等相關(guān)稅收政策可知，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，如果增值額小于20%時(shí)，可減免土地增值稅；如果增值額大于20%時(shí)，則需要對多增值的部分按要求繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合實(shí)際情況，合理運(yùn)用優(yōu)惠政策。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中要制定科學(xué)合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之后和項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)充分開展市場調(diào)研，預(yù)判房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，全面掌握開發(fā)項(xiàng)目周邊樓盤售價(jià)，做好資金預(yù)算和資金成本測算，夯實(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本，合理設(shè)置銷售價(jià)格或銷售套餐，將普通住宅增值比例控制在20%以內(nèi)。

第二，要控制項(xiàng)目增值額度。房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)需要，依法合規(guī)做大項(xiàng)目開發(fā)成本，如通過項(xiàng)目融資增加資金成本，提高建筑品質(zhì)增加建筑安裝成本，加大拆遷成本和營銷費(fèi)用等，降低項(xiàng)目開發(fā)的增值率，減少增值稅的繳納。

第三，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同類型產(chǎn)品進(jìn)行單項(xiàng)核算，準(zhǔn)確歸集其成本費(fèi)用并核算其相應(yīng)的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同類型，單獨(dú)核算并科學(xué)歸集其成本費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目一般都會同時(shí)存在住宅、地下車庫及商鋪等項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在前期規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)品，要區(qū)分不同的開發(fā)產(chǎn)品，在建筑招標(biāo)和成本劃分中采取有效策略，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率保持在20%以下，充分享受對應(yīng)的免稅政策，減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

（三）提高企業(yè)的稅務(wù)管理水平

在電子化信息化背景下，國家稅務(wù)管理電子化信息化程度也越來越高。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視提供的稅務(wù)信息的真實(shí)性、科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證提供的資料被稅務(wù)機(jī)關(guān)采納，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)信息管理，重視稅務(wù)信息安全，提高稅務(wù)管理水平。

為應(yīng)對稅務(wù)信息化，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)必須與稅務(wù)管理要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其進(jìn)行必要的調(diào)整和變更，同時(shí)將信息安全和工作效率放在同等重要的位置，不斷提高稅務(wù)管理水平。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)要組織相關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，全面掌握增值稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間等，加強(qiáng)對增值稅的管理。一要指定專人管理增值稅專用發(fā)票，嚴(yán)格規(guī)范增值稅發(fā)票的取得、購買、開具和保管，嚴(yán)禁出現(xiàn)增值稅發(fā)票丟失、損毀等造成不可抵扣增加項(xiàng)目成本的情況。二要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃落實(shí)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對稅務(wù)籌劃落實(shí)情況進(jìn)行檢查、評估和分析，及時(shí)糾偏，確保稅務(wù)籌劃落地，從而降低稅負(fù)，根據(jù)前期稅務(wù)籌劃積極開展相關(guān)工作，做到應(yīng)抵盡抵、應(yīng)扣盡扣，避免稅務(wù)利益流失。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的稅務(wù)人才

隨著新稅收制度模式的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，增強(qiáng)稅務(wù)管理意識，開展有效的統(tǒng)籌策劃，切實(shí)降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)效益。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要通過培訓(xùn)、注冊稅務(wù)師考試等不斷提高稅務(wù)專業(yè)技能水平，通過實(shí)踐提升稅務(wù)管理能力，以勝任企業(yè)在新稅制下的稅務(wù)籌劃工作。

對于一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員和財(cái)務(wù)人員而言，由于在工作中沒有學(xué)習(xí)征收增值稅等相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容，對增值稅的申報(bào)流程、計(jì)算過程、發(fā)票管理等都不了解，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其加強(qiáng)培訓(xùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織專業(yè)人員認(rèn)真研究新稅制相關(guān)政策，按照其業(yè)務(wù)發(fā)展需要，制訂有效的應(yīng)對方案，通過新稅制改革讓企業(yè)得到更好的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)專業(yè)人才培養(yǎng)，合理利用稅收政策，降低稅制變化給企業(yè)造成的不利影響，并加強(qiáng)稅務(wù)知識宣講，轉(zhuǎn)變企業(yè)的稅務(wù)管理理念，通過高質(zhì)量稅務(wù)籌劃和實(shí)施合理降低其稅負(fù)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位，但房地產(chǎn)行業(yè)如今依然存在著較高的稅負(fù)。新經(jīng)濟(jì)形勢下，國家針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺了相應(yīng)的調(diào)控策略，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，恢復(fù)和繁榮房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，必須結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目的實(shí)際情況，充分進(jìn)行市場調(diào)研和分析，不斷增強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識，合理有效地運(yùn)用稅務(wù)優(yōu)惠政策，提高企業(yè)稅務(wù)管理水平和盈利能力，并培養(yǎng)高素質(zhì)稅務(wù)人才，在合理運(yùn)用現(xiàn)有政策的條件下，實(shí)現(xiàn)合理有效的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展提供助力。

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