市場(chǎng)機(jī)制下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

葉泓茂

（福建省華僑實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，福州 350000）

引 言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲給部分消費(fèi)者帶來了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，成為當(dāng)今社會(huì)的熱點(diǎn)話題。對(duì)此，我國(guó)政府積極制定調(diào)控措施，但因某些問題未能得到有效控制，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平始終無法明顯提升，對(duì)建筑和房產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生較大阻礙，因此應(yīng)積極探索其他發(fā)展之路。

一、我國(guó)建筑市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)政策調(diào)控幅度加大

為了控制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，我國(guó)政府實(shí)施了一系列調(diào)控政策，如限簽、限售、加碼等，在2020 年兩會(huì)中再次提出“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，根據(jù)城市實(shí)際情況采取相應(yīng)的調(diào)控政策，做到因地制宜，制定聚力“六穩(wěn)”“六?！钡慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，使房產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。在2020 年第一季度中，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，為使經(jīng)濟(jì)基本盤得以穩(wěn)定，在兩會(huì)報(bào)告中沒有設(shè)立GDP 增長(zhǎng)目標(biāo)。對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來說，該項(xiàng)政策調(diào)整代表著貨幣環(huán)境稍稍放寬，房企融資成本會(huì)有所降低，但在“保證就業(yè)”的目標(biāo)下，人均收入整體降低的趨勢(shì)有所緩解，說明房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸變得穩(wěn)定。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)線下滑的情況下，中央始終堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控，確?！胺孔〔怀础闭哒{(diào)控的主旋律不動(dòng)搖。

（二）剛性需求不穩(wěn)定

現(xiàn)在的人們對(duì)住房問題十分關(guān)注，從國(guó)內(nèi)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)來看，住房在一個(gè)普通家庭中屬于最大的支出項(xiàng)目。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，加上以往政府對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)管有所不足，致使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的剛需不夠穩(wěn)定，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)水平不同，在建筑產(chǎn)品需求方面也存在區(qū)別，主要為對(duì)高層住宅、多層住宅、別墅等多個(gè)檔次的需求。對(duì)于投資性需求來說，投資者依靠房屋出租或銷售等方式，獲得租金或者差價(jià)，此類需求多以價(jià)值形式進(jìn)行儲(chǔ)存，可對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到調(diào)節(jié)作用，但若消費(fèi)者存在盲目投資行為，將致使過量需求產(chǎn)生，與政府的“房住不炒”調(diào)控目標(biāo)相背離，進(jìn)而產(chǎn)生房產(chǎn)需求旺盛這一假象，房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。針對(duì)上述問題，政府陸續(xù)出臺(tái)抑制房產(chǎn)快速發(fā)展的舉措，依靠保障房、限購(gòu)、限價(jià)、廉租房等方式，使更多市民能夠有房可住。但從整體上看，對(duì)于部分人來說住房問題仍未徹底解決，剛性需求也無法得到切實(shí)保障。

（三）建筑市場(chǎng)供求分析

建筑市場(chǎng)的作用在于交換建筑類產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品類型不同可分為施工型企業(yè)、設(shè)計(jì)型企業(yè)、建筑型企業(yè)及業(yè)主，四者對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行具有決定性作用。在產(chǎn)品交易過程中，各方需要簽訂合同，并通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的方式確定產(chǎn)品最終價(jià)格。以交易對(duì)象為依據(jù)可知，產(chǎn)品供給者為生產(chǎn)方，負(fù)責(zé)產(chǎn)品生產(chǎn)并流入市場(chǎng)，通過建筑產(chǎn)品供給可直接體現(xiàn)建筑生產(chǎn)能力。在社會(huì)性質(zhì)方面，可對(duì)業(yè)主所處單位進(jìn)行劃分，即個(gè)人、政府或企事業(yè)單位，其在市場(chǎng)內(nèi)屬于需求方。如若業(yè)主的身份是政府，則生產(chǎn)的建筑產(chǎn)品多為具有公益性質(zhì)的公共性建筑，更注重社會(huì)效益；如果是企事業(yè)單位，則注重經(jīng)濟(jì)效益，要求產(chǎn)品滿足擴(kuò)大再生產(chǎn)需求；如為個(gè)人，則要滿足個(gè)人需求，產(chǎn)品多用于居住或者保值增值[1]。

二、市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

（一）內(nèi)部影響

在房產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行中，存量市場(chǎng)需求、土地市場(chǎng)供給、市場(chǎng)機(jī)制三項(xiàng)因素對(duì)其產(chǎn)生的影響不容忽視。

1.存量市場(chǎng)需求

存量市場(chǎng)需求是土地需求的本質(zhì)，其內(nèi)部作用線可表示為存量建筑產(chǎn)品價(jià)格—增量建筑產(chǎn)品價(jià)格—土地價(jià)格—土地出讓量，上述變量可依靠市場(chǎng)機(jī)制串聯(lián)起來。從需求角度上看，房產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)控對(duì)象為存量市場(chǎng)需求，在該因素發(fā)生變化后，房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部機(jī)制將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而產(chǎn)生土地市場(chǎng)需求。

2.土地市場(chǎng)供給

在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)供給屬于根源所在，其作用線為土地出讓量—房產(chǎn)增量—房產(chǎn)存量。從供給角度上看，在房產(chǎn)三個(gè)子市場(chǎng)中，彼此間的作用關(guān)系為土地市場(chǎng)供給、增量供給和存量供給?？梢?，通過對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，可使房產(chǎn)市場(chǎng)供給發(fā)生改變。

3.市場(chǎng)機(jī)制

在房產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)內(nèi)，只通過土地市場(chǎng)供給、存量市場(chǎng)需求對(duì)外聯(lián)系，而增量市場(chǎng)的供需則依靠?jī)?nèi)部市場(chǎng)互動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。在該系統(tǒng)內(nèi)，土地、增量與存量三者如同一個(gè)機(jī)器，各子市場(chǎng)如同大小齒輪，彼此相互帶動(dòng)，共同作用于這個(gè)機(jī)器，而該機(jī)器的動(dòng)力裝置便是市場(chǎng)機(jī)制。市場(chǎng)中產(chǎn)品的價(jià)格按照供需情況靈活變化，并根據(jù)價(jià)格匹配相應(yīng)資源。

（二）外部影響

房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部影響因素主要為土地供應(yīng)、開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況，具體如下。

1.土地供應(yīng)

土地供應(yīng)對(duì)房產(chǎn)增量有決定性作用，最突出的是地價(jià)，由土地需求程度決定，其次是政府規(guī)劃，同樣會(huì)限制土地供應(yīng)。

2.開發(fā)商財(cái)政狀況

開發(fā)商財(cái)政狀況受影響因素較多，如房租、資金價(jià)值、房?jī)r(jià)與稅率等，上述因素均會(huì)影響開發(fā)商的利潤(rùn)，其是否能夠獲得財(cái)政支持及獲得財(cái)政支持的程度還由開發(fā)信貸來決定[2]。

三、市場(chǎng)機(jī)制下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑

（一）基本情況

某省屬國(guó)有企業(yè)擁有8 家全資子公司、投資參股企業(yè)2家、托管企業(yè)1 家，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為城市資產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；房產(chǎn)物業(yè)主要有寫字樓、商場(chǎng)、店面、廠房、長(zhǎng)租公寓等，分布在福州市、泉州市、廈門市、深圳市；可供開發(fā)的土地面積為16.6 hm2，其中包括五四北4.4 hm2、倉(cāng)山區(qū)6.9 hm2、泉州鯉城區(qū)5.3 hm2，公司現(xiàn)已著手打造倉(cāng)山工業(yè)品物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、五四北華僑教育創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園及深圳沙灣Q 社國(guó)際青年長(zhǎng)租公寓等新的城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

（二）現(xiàn)存問題

一是專業(yè)知識(shí)和管理能力不足。由于該企業(yè)初期并不是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很多管理者不是房地產(chǎn)專業(yè)人員，專業(yè)知識(shí)不足，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)籌規(guī)劃能力，對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)了解不夠透徹，難以發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理制度存在的問題，容易在做決策時(shí)考慮不周，使企業(yè)多走不少?gòu)澛?；另外，一些管理者的?jīng)濟(jì)管理意識(shí)不足，過分追求經(jīng)濟(jì)效益，有意識(shí)地壓縮建筑成本、壓縮工期，忽視建筑行業(yè)的內(nèi)在周期規(guī)律，往往為后續(xù)竣工驗(yàn)收埋下隱患。

二是法律體系不夠健全。為了確保房產(chǎn)企業(yè)政策貫徹落實(shí)，勢(shì)必要具備健全的相關(guān)法律體系。但當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展步伐加快，相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理法律滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，致使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作出現(xiàn)漏洞，個(gè)別環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法可依情況。當(dāng)前，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的主要方式是依靠政府宏觀調(diào)控，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供指導(dǎo)作用，但在實(shí)際工作中，部分政策中存在制約因素，使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限。

三是人才流失問題加劇。在通貨膨脹不斷加劇的背景下，各地紛紛提高最低薪資標(biāo)準(zhǔn)，建筑業(yè)作為勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)，最低工資上調(diào)為企業(yè)帶來較大的人力成本壓力。同時(shí)，建筑企業(yè)“用工荒”問題也越發(fā)顯著，特別是經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)技術(shù)人員，瓦工、鋼筋工的薪資一漲再漲，但項(xiàng)目多時(shí)仍會(huì)出現(xiàn)“搶”人情況，而一些技術(shù)類、管理類崗位的高級(jí)人才，如造價(jià)師、項(xiàng)目經(jīng)理、土建工程師等核心職位與骨干人才，也都面臨著被挖走的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致整體人才流動(dòng)率增加。與企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相比，人才培養(yǎng)和吸引方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，個(gè)別崗位青黃不接，面臨著嚴(yán)峻的人才危機(jī)[3，4]。

（三）解決對(duì)策

1.制訂長(zhǎng)期管理與發(fā)展規(guī)劃

在建筑與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理期間，首先要樹立房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，還要制訂科學(xué)可行的長(zhǎng)期管理規(guī)劃，這對(duì)企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展具有重要促進(jìn)作用，具體措施如下。

一是樹立房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)。在房企的日常運(yùn)營(yíng)管理中，從業(yè)者應(yīng)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的價(jià)值，加大宣傳力度，還要確保經(jīng)濟(jì)管理工作貫徹落實(shí)。在建筑項(xiàng)目確立之前，先進(jìn)行可行性研究，由相關(guān)部門審核報(bào)告內(nèi)容，如若順利通過，便移交給項(xiàng)目經(jīng)理，由其將報(bào)告中的各項(xiàng)細(xì)節(jié)問題落實(shí)到實(shí)際工作中；在項(xiàng)目開展期間，管理者還要注重成本管控，避免資金浪費(fèi)。首先要全面估算項(xiàng)目投資金額，其次根據(jù)估算結(jié)果確定所需資金，最后由負(fù)責(zé)人確定合作對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、資金實(shí)力等，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

二是制定經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中現(xiàn)存的管理目標(biāo)不明確問題，可根據(jù)企業(yè)基本情況與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境進(jìn)行研究，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，制定與自身發(fā)展相符合的相關(guān)策略，并且要具備前瞻性，確保管理目標(biāo)的先進(jìn)性和時(shí)效性，從而在推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，使普通民眾的購(gòu)房需求得到滿足，保障民生安穩(wěn)。但是，在目標(biāo)制定過程中不可急功近利，要綜合分析以往房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)該行業(yè)已經(jīng)遇到的問題和潛在問題進(jìn)行深入剖析，并開展調(diào)研活動(dòng)，匯總用戶意見，經(jīng)過管理層協(xié)商后制訂具有長(zhǎng)效性的發(fā)展規(guī)劃，并將管理目標(biāo)分解成多個(gè)容易達(dá)成的小目標(biāo)，由此推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展[5，6]。

三是做好發(fā)展規(guī)劃。可開展市場(chǎng)住房需求調(diào)查，結(jié)合實(shí)際情況，立足于企業(yè)自身發(fā)展基礎(chǔ)制訂規(guī)劃；還可制訂短期規(guī)劃作為輔助，確保各階段規(guī)劃內(nèi)容的協(xié)調(diào)性，在短期規(guī)劃的基礎(chǔ)上制訂中長(zhǎng)期規(guī)劃，指引房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝著科學(xué)、健康的方向發(fā)展。

2.健全法律法規(guī)與管理機(jī)制

第一，健全相關(guān)法律法規(guī)。當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度加快，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制特點(diǎn)與基本國(guó)情，創(chuàng)建適用于國(guó)內(nèi)房企的法律法規(guī)體系，使房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行能夠有章可依、有條不紊。一方面，依靠健全的法律體系約束政府部門對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的作用，避免政府行政干涉導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)紊亂；另一方面，優(yōu)化《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，并細(xì)化實(shí)施細(xì)則，如對(duì)地下空間使用權(quán)的界定、房屋權(quán)屬登記辦法、車位與車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證辦理等級(jí)等，使法規(guī)體系內(nèi)容涵蓋更多領(lǐng)域，如房產(chǎn)交易、房產(chǎn)中介等。頒布實(shí)施房產(chǎn)政策，確保政策內(nèi)容合理可行，為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供充足的法律支撐[7，8]。

第二，加大監(jiān)管與懲戒力度。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，確定房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃，明確地方各級(jí)政府在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的職責(zé)分配，循序漸進(jìn)地創(chuàng)建層次清晰、權(quán)責(zé)明確、貼合實(shí)際情況、突出重點(diǎn)內(nèi)容的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，為企業(yè)自身發(fā)展與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型指明方向。在此期間，不但要注重與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的管理制度建設(shè)，還要落實(shí)相關(guān)立法與政策內(nèi)容，督促各項(xiàng)政策內(nèi)容貫徹落實(shí)，使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能夠落地生根。對(duì)此，針對(duì)出現(xiàn)違規(guī)、違法行為的員工，應(yīng)通過日常檢查進(jìn)行懲罰，如吊銷施工管理從業(yè)資格等，使房企與員工能夠自覺遵紀(jì)守法，約束自身行為，促進(jìn)房屋建筑質(zhì)量提升，在房產(chǎn)建設(shè)、加工與銷售等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格按照規(guī)定開展，避免出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)糾紛。針對(duì)出現(xiàn)的刑事問題，應(yīng)加大處罰力度，對(duì)于存在違法行為的組織或個(gè)人，應(yīng)依法追究其法律責(zé)任[9，10]。

3.創(chuàng)建合理的人力梯隊(duì)

按照組織調(diào)整對(duì)人才的需求，企業(yè)應(yīng)制訂人資需求規(guī)劃，對(duì)內(nèi)部人資情況進(jìn)行調(diào)整。為了提高人才梯隊(duì)建設(shè)效率，企業(yè)可以采取以下兩種操作模式，一是面向現(xiàn)有員工開展培訓(xùn)教育活動(dòng)，選拔能力強(qiáng)、積極性高的優(yōu)秀員工到其他企業(yè)參觀學(xué)習(xí)，提供進(jìn)修深造的機(jī)會(huì)，使其成為高素質(zhì)、高技術(shù)型人才；二是面向社會(huì)招聘，依靠豐厚的薪資待遇、良好的工作氛圍及晉升制度等，吸引社會(huì)上或者相關(guān)企業(yè)人才加入本企業(yè)，以人員與崗位的適配性作為參考標(biāo)準(zhǔn)。在新員工入職后，為其提供展現(xiàn)個(gè)人能力的平臺(tái)，做到人盡其才；依靠完善的考評(píng)辦法和激勵(lì)機(jī)制留住人才，營(yíng)造內(nèi)部良性競(jìng)爭(zhēng)與和諧的工作氛圍，做到鼓勵(lì)人、培養(yǎng)人、留住人。

結(jié) 語

綜上所述，在當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下，建筑與房產(chǎn)企業(yè)受到不同程度的影響，存在缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)、法律體系有待健全、人才流失加劇等問題，阻礙了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有序發(fā)展。針對(duì)上述問題，企業(yè)可結(jié)合內(nèi)部實(shí)際情況，通過制訂長(zhǎng)期管理與發(fā)展規(guī)劃、健全法律法規(guī)與管理機(jī)制、創(chuàng)建合理的人力梯隊(duì)等方式，明確房產(chǎn)市場(chǎng)演變的各類影響因素，并發(fā)揮政府的指導(dǎo)作用，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展活力與監(jiān)管能力，確保建筑與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)健發(fā)展。