適應(yīng)供求關(guān)系重大變化，及時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不再適合作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經(jīng)濟(jì)和金融體系的重要基礎(chǔ)。應(yīng)該將保障性住房作為重要基礎(chǔ)設(shè)施，讓老基建迸發(fā)新能量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長并釋放消費(fèi)潛力。

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)和金融體系之間的關(guān)系也會隨之發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策亟待根據(jù)這些關(guān)系的重大變化進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)不再適合作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經(jīng)濟(jì)和金融體系的重要基礎(chǔ)。應(yīng)該將保障性住房作為重要基礎(chǔ)設(shè)施，讓老基建迸發(fā)新能量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長并釋放消費(fèi)潛力。

房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)和金融體系之間的關(guān)系發(fā)生重大變化

房地產(chǎn)業(yè)主要通過投入產(chǎn)出機(jī)制、房價預(yù)期機(jī)制和金融加速器機(jī)制影響實體經(jīng)濟(jì)和金融體系。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，在這三種機(jī)制的作用下，房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)和金融體系之間的關(guān)系也會隨之發(fā)生重大變化。

第一，投入產(chǎn)出機(jī)制導(dǎo)致住房價格與產(chǎn)出水平之間呈倒U形關(guān)系，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房價進(jìn)一步上漲和房地產(chǎn)市場過度繁榮反而會抑制經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)有兩個典型特點(diǎn)：第一，在房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)中中間投入份額高達(dá)77.95%，遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)的中間投入份額（54.73%）；第二，在房地產(chǎn)業(yè)消耗的中間品中來自其他產(chǎn)業(yè)的比重高達(dá)86.15%，遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)消耗的中間品中來自房地產(chǎn)業(yè)的比重（3.16%）。

因此，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之前，房地產(chǎn)業(yè)的增長會通過投入產(chǎn)出機(jī)制對相關(guān)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生極強(qiáng)的拉動作用。但是，當(dāng)住房價格超過某一個閾值之后，居民的生活成本和企業(yè)的經(jīng)營成本會大幅上升。對于居民而言，購房支出會擠出其他消費(fèi)支出，進(jìn)而抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對于企業(yè)而言，辦公和生產(chǎn)場地的成本大幅上升會導(dǎo)致利潤下降，企業(yè)會降低投資支出和產(chǎn)出水平。在這個過程中，投入產(chǎn)出機(jī)制開始發(fā)揮反向的作用，導(dǎo)致房價上漲會抑制經(jīng)濟(jì)增長。

第二，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房價預(yù)期已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折，“越漲越買→越買越漲”的正反饋循環(huán)被打破。住房的投資品屬性使得房價預(yù)期在購房決策中起到關(guān)鍵作用。即使當(dāng)前房價相對于內(nèi)在價值偏高，但如果公眾對于房價具有非常強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，越來越多的投機(jī)者會買入，甚至價值投資者的信念也會發(fā)生動搖，加入買入行列。因此，房價上漲預(yù)期會導(dǎo)致越漲越買、越買越漲。

但是，企業(yè)和居民對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房價持續(xù)上漲的預(yù)期已經(jīng)失去了經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。同時，居民對未來收入的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，預(yù)防性儲蓄必然上升，購房行為必然更加謹(jǐn)慎。中國人民銀行2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，選擇“更多儲蓄”的儲戶占比為58.0%，處于歷史高位；預(yù)期下季度房價“上漲”的儲戶占比由上季度的18.5%下降至15.9%，“未來3個月預(yù)計增加購房支出”的儲戶占比由上季度的17.5%下降至16.2%，都處于歷史低位?！霸綕q越買→越買越漲”的正反饋循環(huán)正在被打破。

第三，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房價過高和預(yù)期轉(zhuǎn)弱會加大房價泡沫破滅的風(fēng)險并通過金融加速器導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。房價上漲引起的抵押品價值上升能夠放松家庭和企業(yè)的信貸約束，通過金融加速器機(jī)制拉動經(jīng)濟(jì)增長。而且，金融加速器機(jī)制在中國還有更加特殊的應(yīng)用場景。在預(yù)算內(nèi)財政收入無法提供充足資金來源的情形下，土地融資成為地方政府的主要融資方式，為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長提供資金。

但是，當(dāng)前我國房價過高且預(yù)期轉(zhuǎn)弱，一旦房價泡沫破滅，家庭、房企和銀行的資產(chǎn)負(fù)債表會急劇惡化，進(jìn)而可能引發(fā)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。尤其值得注意的是，高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高毛利的經(jīng)營模式使得我國房企債務(wù)規(guī)模龐大，杠桿率極高。目前多家龍頭房企暴雷，已經(jīng)存在爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的隱患。以恒大為例，2023年7月17日披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其負(fù)債高達(dá)2.44萬億元，2021年和2022兩年合計虧損8120.3億元。

房地產(chǎn)政策亟待根據(jù)這些關(guān)系的重大變化進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整

鑒于房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)和金融體系之間的關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)政策亟待根據(jù)這些關(guān)系的重大變化進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

第一，調(diào)控思路需要根本轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)不再適合作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎，但依然是穩(wěn)定實體經(jīng)濟(jì)和金融體系的重要基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，因為住房價格和產(chǎn)出水平呈倒U形關(guān)系，因為預(yù)期轉(zhuǎn)弱以及金融加速器的反噬作用，利用房地產(chǎn)調(diào)控刺激經(jīng)濟(jì)增長，不僅達(dá)不到預(yù)期效果，而且會適得其反。但是，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高和拉動力強(qiáng)的特性并沒有改變，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展依然是穩(wěn)定實體經(jīng)濟(jì)和金融體系的重要基礎(chǔ)。必須將穩(wěn)定作為房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用，避免調(diào)控政策大起大落。

第二，將保障性住房作為基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，讓老基建迸發(fā)新能量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長并釋放消費(fèi)潛力。雖然我國已經(jīng)建成了世界上最大的住房保障體系，但是還遠(yuǎn)未達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施水平。當(dāng)前老基建對經(jīng)濟(jì)的拉動作用減弱，而旨在培養(yǎng)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的新基建短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用有限，惠及的產(chǎn)業(yè)和人群也有限。將保障性住房作為基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，不僅可以讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，而且可以為中低收入群體提供就業(yè)機(jī)會并降低其生活成本，釋放消費(fèi)潛力。

一方面，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，政府將保障性住房作為基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，可以讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用。中低收入群體購買商品住宅的能力不足，對保障性住房具有長期的、穩(wěn)定的龐大需求。將保障性住房作為重要基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，可以讓房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)保持長期穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長的貢獻(xiàn)率約為30%，讓其保持5%的合理增速就可以貢獻(xiàn)1.5%的GDP增速。目前我國大中城市的住房租金回報率僅為2%左右，表面上看不足以覆蓋建設(shè)保障性住房的融資成本。但是，我國大中城市住房的租售比低于1︰600，而合理租售比在1︰200到1︰300之間，即使將合理售價作為建設(shè)保障性住房的成本（這實際上還包含了合理利潤），保障性住房租金回報率也可以達(dá)到4%～6%，足以覆蓋融資成本，甚至超過很多公共投資項目的收益率。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)保持長期穩(wěn)定增長，可以為中低收入群體提供就業(yè)機(jī)會并降低其生活成本，釋放其消費(fèi)潛力。我國20%低收入組家庭的人均月可支配收入為717元，20%中間偏下收入組家庭的人均月可支配收入為1608元，兩組合計人口規(guī)模約為5.6億人（2022年國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)）。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)有大量的傳統(tǒng)工作崗位，可以為廣大中低收入群體提供就業(yè)機(jī)會。我國要實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，發(fā)揮消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用，必須讓廣大中低收入群體有錢消費(fèi)、愿意消費(fèi)。他們有了穩(wěn)定的工作和收入，就能提升消費(fèi)能力。同時，政府提供的保障性住房可以極大降低中低收入群體進(jìn)城務(wù)工的生活成本，進(jìn)一步釋放其消費(fèi)潛力。讓5.6億中低收入群體的人均消費(fèi)達(dá)到全國平均水平（2023年上半年為1.27萬元），全年就有高達(dá)14.22萬億元（5.6億×1.27萬元×2）的消費(fèi)支出。

第三，盡快破解房企經(jīng)營困境和流動性危機(jī)，并讓房地產(chǎn)業(yè)回歸實體經(jīng)濟(jì)本源。受“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高毛利”這一過于激進(jìn)的經(jīng)營模式拖累，大量房企在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后陷入經(jīng)營困境和流動性危機(jī)。對于不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的出險房企，應(yīng)該加快市場出清速度，讓前期獲取暴利的股東和相關(guān)利益方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

對于無法實現(xiàn)破產(chǎn)重組或可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的出險房企，可由政府低價收購尚未出售的項目用于保障性住房，并向股東和相關(guān)利益方追究責(zé)任、追回資產(chǎn)和不當(dāng)所得，避免道德風(fēng)險?！熬珳?zhǔn)拆彈”之后，應(yīng)該將房企融資的監(jiān)管政策保持在合理審慎水平，讓房地產(chǎn)業(yè)從一個暴利的類金融行業(yè)轉(zhuǎn)變成為一個具有合理利潤、回歸實體經(jīng)濟(jì)本源的行業(yè)。

（侯成琪為北京理工大學(xué)人文與社會科學(xué)學(xué)院副院長。本文編輯/孫世選）