房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)重要地位，其影響人們的生活水平，同時(shí)國(guó)家也針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理出臺(tái)了一系列政策，財(cái)政部、稅務(wù)局通知在2019年2月1日到2020年12月31日，對(duì)于集團(tuán)單位之間的資金無(wú)償借貸行為可免征增值稅，即房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，集團(tuán)單位之間無(wú)償借貸可以免征流轉(zhuǎn)稅，這對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境已經(jīng)產(chǎn)生了較大的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)籌劃管理，這有利于企業(yè)成本的控制，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管控目標(biāo)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理過(guò)程中面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，企業(yè)管理者稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，稅務(wù)籌劃工作的科學(xué)性有待提高，稅務(wù)籌劃的管理機(jī)制缺失，企業(yè)稅務(wù)籌劃人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通不夠及時(shí)等。為了有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，管理者應(yīng)當(dāng)提高稅務(wù)籌劃管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在稅務(wù)籌劃方案的制定上，從前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目清算等階段進(jìn)行充分考慮，籌劃中還應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注稅務(wù)政策信息，提高稅務(wù)籌劃人員的信息化管理水平。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃為主，分析了企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義以及面臨的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題提出了有效的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)“十四五”規(guī)劃以及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的出爐，兩會(huì)聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，同時(shí)在2020年提出三條紅線管控，房地產(chǎn)貸款集中管理，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)增量時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)的增長(zhǎng)速度開(kāi)始變緩。企業(yè)的稅務(wù)籌劃復(fù)雜性較強(qiáng)，為保障企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性，管理者需要針對(duì)各個(gè)階段稅務(wù)管理提供科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，面臨不斷變化的外部稅務(wù)環(huán)境，企業(yè)需要根據(jù)變化的稅務(wù)政策不斷調(diào)整稅務(wù)籌劃的方法，同時(shí)在稅務(wù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，建立健全企業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)制，有效避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概述

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃指企業(yè)在納稅義務(wù)發(fā)生之前，在法律允許的范圍內(nèi)通過(guò)各種手段對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及利潤(rùn)管理進(jìn)行有效安排，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅，降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理遵循合法性原則，必須在法律允許范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)；前瞻性原則，在履行納稅義務(wù)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的稅務(wù)籌劃安排，投入企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中；全局性原則，在稅務(wù)籌劃中企業(yè)應(yīng)考慮到各個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的降低；長(zhǎng)期性原則，企業(yè)的稅務(wù)籌劃要重視長(zhǎng)期性，保障企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中現(xiàn)金的有效流動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要意義

（一）有利于降低企業(yè)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在管理中主要是為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，在當(dāng)前企業(yè)面臨的復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)管理，有效降低企業(yè)的成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，能有效協(xié)調(diào)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金管理，財(cái)務(wù)人員能更好地把握企業(yè)的資金流動(dòng)方向，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利運(yùn)行。因此科學(xué)的稅務(wù)籌劃管理有利于企業(yè)降低成本，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

（二）有利于提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理有利于避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中通常遵循風(fēng)險(xiǎn)性原則，稅務(wù)籌劃人員在制定籌劃方案過(guò)程中需要注重相關(guān)稅收政策的變化，如果沒(méi)有認(rèn)真研讀相關(guān)的稅務(wù)管理制度及法律政策，則難以保障企業(yè)的稅務(wù)籌劃效果，因此有效的稅務(wù)籌劃會(huì)注重企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）有利于滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理相輔相成，企業(yè)的納稅籌劃包含于財(cái)務(wù)管理之中，企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理有利于推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)管理中投資是重要環(huán)節(jié)，與企業(yè)的生存發(fā)展息息相關(guān)，因此納稅籌劃可以降低企業(yè)稅務(wù)成本，同時(shí)通過(guò)納稅管理企業(yè)也可以在投資前充分了解相關(guān)政策，確定投資目標(biāo)，保障財(cái)務(wù)資金的安全性，推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

（一）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為薄弱

當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理中，企業(yè)管理者的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)，企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的原因以及內(nèi)部管理過(guò)程中涉及的潛在風(fēng)險(xiǎn)事件缺乏有效關(guān)注，會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)加大。

一方面，企業(yè)管理者在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中沒(méi)有建立相關(guān)部門(mén)，同時(shí)也不重視專(zhuān)業(yè)稅務(wù)籌劃人員的引進(jìn)，在稅務(wù)籌劃中將財(cái)務(wù)部作為主要的責(zé)任承擔(dān)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員身兼數(shù)職，同時(shí)財(cái)務(wù)人員在稅務(wù)籌劃過(guò)程中專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)有待提高，會(huì)影響企業(yè)后續(xù)財(cái)務(wù)工作的順利進(jìn)行。稅務(wù)籌劃工作是一項(xiàng)綜合性工作，財(cái)務(wù)人員需要熟悉相關(guān)的法律及稅務(wù)知識(shí)，如果在籌劃中理解不當(dāng)，會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中不重視對(duì)稅務(wù)籌劃人才的培養(yǎng)與引進(jìn)，同時(shí)企業(yè)相關(guān)人員也沒(méi)有意識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要作用，在處理涉稅業(yè)務(wù)過(guò)程中缺乏專(zhuān)業(yè)人員的指導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)理解不足，使得籌劃方案不夠科學(xué)。

（二）稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)性不足

通常房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)中需要結(jié)合當(dāng)前企業(yè)面臨的稅務(wù)管理環(huán)境以及企業(yè)各個(gè)階段資金的籌劃以及潛在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，主要包括項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備階段、開(kāi)發(fā)階段、竣工以及銷(xiāo)售階段，不同階段會(huì)涉及不同的籌劃方式，面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理工作中風(fēng)險(xiǎn)較多，稅務(wù)籌劃方案科學(xué)性不足。同時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案靈活性不足，難以根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，導(dǎo)致企業(yè)每管理一個(gè)新的業(yè)務(wù)就要更新納稅籌劃方案。這會(huì)增加企業(yè)的成本，導(dǎo)致利潤(rùn)率降低。例如，A公司在稅務(wù)籌劃過(guò)程中稅務(wù)籌劃方案主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅以及增值稅，A公司的稅務(wù)籌劃過(guò)程中關(guān)于企業(yè)所得稅主要要求及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算，土地增值稅主要為各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本收支，增值稅籌劃中主要以獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及遞延納稅為主，A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃中缺乏全局性考慮，導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)籌劃對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益的增長(zhǎng)影響不足，未考慮到企業(yè)的總體財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

（三）稅務(wù)籌劃監(jiān)管機(jī)制缺失

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中會(huì)涉及多個(gè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，企業(yè)需要建立有效的稅務(wù)管理機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致各種稅務(wù)問(wèn)題。

一是，企業(yè)的稅務(wù)管理工作缺乏監(jiān)督，不夠完善。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在不同的業(yè)務(wù)模式中會(huì)涉及不同的納稅方式，企業(yè)在籌劃中需要對(duì)承包項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行明確，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“自營(yíng)”或者“在建”性質(zhì)不明，難以保障增值稅的處理。同時(shí)在增值稅繳納方面企業(yè)也缺乏監(jiān)督，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)政策會(huì)發(fā)生變化，特別是在“營(yíng)改增”之后部分企業(yè)在稅款繳納方面未及時(shí)申報(bào)，會(huì)導(dǎo)致稅款的補(bǔ)繳情況產(chǎn)生，增加了企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

二是，企業(yè)缺乏完善的稅務(wù)籌劃監(jiān)督機(jī)制，稅務(wù)籌劃方案的實(shí)施結(jié)果與預(yù)期結(jié)果上以及企業(yè)計(jì)劃實(shí)施的計(jì)算模型沒(méi)有配備，導(dǎo)致企業(yè)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，難以保障稅務(wù)籌劃方案起到積極作用。同時(shí)在稅務(wù)籌劃管理中缺乏對(duì)員工的監(jiān)督，各環(huán)節(jié)以及部門(mén)人員缺乏統(tǒng)籌管控，稅務(wù)人員僅僅單兵作戰(zhàn)，這會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（四）與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通不及時(shí)

企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中會(huì)涉及各種稅務(wù)籌劃方案的應(yīng)用，如果對(duì)稅務(wù)相關(guān)政策了解不當(dāng)，解讀不完善將會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)溝通機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。一方面，在企業(yè)內(nèi)部，各個(gè)環(huán)節(jié)部門(mén)人員溝通不當(dāng)，效率不足，影響稅務(wù)方案的科學(xué)制定，很多業(yè)務(wù)部門(mén)在開(kāi)展相關(guān)工作時(shí)并沒(méi)有與稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，僅僅考慮自身部門(mén)的業(yè)績(jī)情況，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體利潤(rùn)的最大化。此外，在與外部的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通中不夠及時(shí)，企業(yè)稅務(wù)人員僅僅依靠自身的理解進(jìn)行稅務(wù)處理，在稅務(wù)政策解讀方面會(huì)產(chǎn)生各種偏差，往往在出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題時(shí)才與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理的有效對(duì)策

（一）提高稅務(wù)籌劃管理意識(shí)，做好稅務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃會(huì)涉及多個(gè)范圍，企業(yè)的稅務(wù)管理工作環(huán)節(jié)較多，通常企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃管理的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)價(jià)值的最大化，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有強(qiáng)烈的稅務(wù)籌劃意識(shí)。

首先，企業(yè)管理者要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃工作的重要性，及時(shí)優(yōu)化稅務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，對(duì)稅務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，改變以前財(cái)務(wù)部門(mén)人員兼任稅務(wù)籌劃的情況，安排專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)較高的稅務(wù)籌劃人員制定相關(guān)的稅務(wù)籌劃方案，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。

其次，企業(yè)管理者要重視稅務(wù)籌劃人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善人才激勵(lì)機(jī)制，盡可能發(fā)揮企業(yè)人才的積極性，同時(shí)稅務(wù)籌劃復(fù)雜性較高，會(huì)涉及多個(gè)部門(mén)人員，因此企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)各個(gè)部門(mén)對(duì)稅務(wù)籌劃工作的認(rèn)識(shí)，提高員工的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。例如，企業(yè)的銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)籌劃過(guò)程中的銷(xiāo)售價(jià)格制定，考慮銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)企業(yè)土地增值稅的影響，同時(shí)采購(gòu)部門(mén)也應(yīng)當(dāng)注意到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證的獲得。

（二）合理規(guī)劃，保障企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)性

1.前期準(zhǔn)備

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)備之前，企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃確定相應(yīng)的資金總數(shù)以及融資規(guī)模，選擇合適的投資方案，不同的融資方式會(huì)對(duì)企業(yè)的稅后利潤(rùn)有不同影響，因此應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃融資方式。籌劃中應(yīng)樹(shù)立整體意識(shí)，系統(tǒng)計(jì)算并比較從而選擇有效的方案，計(jì)算過(guò)程中需要考慮基本的盈利指標(biāo)、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，選擇合適的融資比例，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地使用權(quán)繳納的稅款為3000萬(wàn)元，不包含增值稅，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為6000萬(wàn)元；銀行的借款費(fèi)用為800萬(wàn)元，適用于5%的減免稅，A企業(yè)可以減免800+（3000+6000）*5%=1250萬(wàn)元，按照10%計(jì)算的結(jié)果為900萬(wàn)元，兩種方案主要比較可扣除的“利息費(fèi)用”以及（土地使用權(quán)價(jià)款+物業(yè)成本）*5%的大小。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

在開(kāi)發(fā)階段企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行選擇，主要的開(kāi)發(fā)模式有自行建造開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)以及代建開(kāi)發(fā)三種，項(xiàng)目類(lèi)型不同導(dǎo)致稅務(wù)費(fèi)用計(jì)算也會(huì)產(chǎn)生差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇價(jià)值最大化的方案。此外，開(kāi)發(fā)階段最重要的是對(duì)于供應(yīng)商的選擇，在選擇過(guò)程中企業(yè)要考慮合作方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，能否進(jìn)行增值稅專(zhuān)用發(fā)票的抵扣，一般納稅人企業(yè)可以利用13%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

3.銷(xiāo)售階段

在房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售階段主要處理企業(yè)資金的回籠以及盈利，這一階段企業(yè)會(huì)產(chǎn)生大量的稅費(fèi)，這與企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有密切關(guān)系。通常企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售中對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)的確定較為重要，企業(yè)樓盤(pán)價(jià)格設(shè)置的高低情況會(huì)導(dǎo)致企業(yè)銷(xiāo)項(xiàng)稅的不同，也會(huì)影響企業(yè)土地增值稅的繳納，因此在銷(xiāo)售階段要做好銷(xiāo)售定價(jià)的納稅籌劃以及銷(xiāo)售方式的確定，不同銷(xiāo)售方式會(huì)產(chǎn)生不同效果。

一是，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方式可以選擇代理銷(xiāo)售以及自主銷(xiāo)售形式，企業(yè)可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售的子公司，將母公司的房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)銷(xiāo)售到子公司，減少銷(xiāo)售收入從而降低企業(yè)所得稅以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化。例如，A企業(yè)要銷(xiāo)售B項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元的房產(chǎn)，A企業(yè)計(jì)劃了兩個(gè)方案，方案一是將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立成立銷(xiāo)售子公司，子公司獨(dú)立核算具有小微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，A企業(yè)與子公司合作同時(shí)用代理銷(xiāo)售的方式合作，項(xiàng)目中企業(yè)確定的銷(xiāo)售價(jià)格為19050萬(wàn)元，銷(xiāo)售子公司收取1.5%的傭金，可收入285.75萬(wàn)元，總之母公司與子公司稅后利潤(rùn)總和為4894.78萬(wàn)元。方案二為A企業(yè)將銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行分離，設(shè)立獨(dú)立的銷(xiāo)售子公司，子公司擁有獨(dú)立核算資格并且符合小微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，B企業(yè)與子公司以底價(jià)報(bào)銷(xiāo)方式合作，B企業(yè)與子公司確定底價(jià)為18750萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)子公司包裝后以19050萬(wàn)元售出，這種方式母公司與子公司稅收利潤(rùn)為4885.01萬(wàn)元。由此可見(jiàn)方案一比方案二多9.77萬(wàn)元。

二是房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)進(jìn)行有效的籌劃，通常企業(yè)的銷(xiāo)售額越高會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售，如果銷(xiāo)售額扣掉所有可扣除項(xiàng)目后的增值額，如果小于20%可扣除項(xiàng)目金額，則企業(yè)可以免繳納土地增值稅。因此在籌劃過(guò)程中企業(yè)需要確定銷(xiāo)售區(qū)間，尋找臨界值。

（三）及時(shí)關(guān)注稅務(wù)籌劃相關(guān)政策，減少政策風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)政策變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，會(huì)造成企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)稅務(wù)籌劃部門(mén)需要及時(shí)關(guān)注稅務(wù)政策變化，關(guān)注政策變化的影響，如果當(dāng)前企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨變化，但是稅務(wù)籌劃政策未及時(shí)調(diào)整，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不利影響，因此企業(yè)需要及時(shí)給稅務(wù)人員培訓(xùn)稅務(wù)政策，能保障企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中最大程度享受政策優(yōu)惠。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，及時(shí)獲得最新的稅務(wù)優(yōu)惠政策，了解到最新的稅務(wù)政策信息，可以極大提高企業(yè)的稅務(wù)方案的可行性，減少政策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）不斷完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃監(jiān)管

企業(yè)為了避免稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)需要加強(qiáng)監(jiān)管力度，保障企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的整體性，靈活性，企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案涉及生產(chǎn)過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)，因此為保障方案的完整性企業(yè)可以從內(nèi)部控制角度出發(fā)，建立完善的內(nèi)部控制體系，從內(nèi)部控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、方案實(shí)施過(guò)程中的抽檢以及高效的反饋渠道進(jìn)行監(jiān)督機(jī)制的完善。此外企業(yè)還應(yīng)當(dāng)保障稅務(wù)籌劃方案的靈活性，及時(shí)根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整完善，如果企業(yè)增加了某種新的業(yè)務(wù)，方案也應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整，保障方案的靈活性。

（五）利用信息技術(shù)，提高稅務(wù)籌劃信息化水平

當(dāng)前“金稅四期”到來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)的稅務(wù)信息化監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)稅務(wù)管理較為復(fù)雜，也可以建立完善的稅務(wù)管理信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的高效管理。企業(yè)要保障稅務(wù)平臺(tái)中信息化溝通的順暢，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)數(shù)據(jù)信息的共享，降低稅務(wù)籌劃人員的工作難度，同時(shí)可以建立統(tǒng)一的稅務(wù)數(shù)據(jù)處理中心，安排專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行數(shù)據(jù)的維護(hù)管理，與各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)有效配合，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)數(shù)據(jù)的深度利用。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的提升，同時(shí)我國(guó)也針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列的稅務(wù)管理政策，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理取得較高利潤(rùn)的同時(shí)，在稅務(wù)管理方面也面臨較多問(wèn)題。企業(yè)為適應(yīng)外部稅務(wù)政策變化，實(shí)現(xiàn)降本增效應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)管理中涉及稅種較多，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作復(fù)雜性也較強(qiáng)，因此在稅務(wù)籌劃過(guò)程中企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，及時(shí)關(guān)注稅務(wù)政策變化，積極與稅務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行溝通，完善稅務(wù)籌劃管理方案，不斷提高企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。

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