土地出讓前期管理中的規(guī)劃評(píng)估實(shí)踐探究

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)矛盾逐漸顯現(xiàn)，特別是在土地出讓前期管理中，政府部門(mén)必須做好規(guī)控工作。為此，相關(guān)部門(mén)必須基于地區(qū)出讓的實(shí)際情況，制訂科學(xué)合理的規(guī)劃評(píng)估措施，以提升土地出讓前期管理的水平，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。本文主要從土地出讓前期管理的角度，論述規(guī)劃評(píng)估實(shí)踐措施，旨在提升土地出讓前期管理水平，希望提供給讀者有價(jià)值的信息。

關(guān)鍵詞：土地出讓；前期管理；規(guī)劃評(píng)估

長(zhǎng)期以來(lái)，土地資源合理利用與優(yōu)化配置未受到足夠的重視。從改革開(kāi)放以來(lái)，為了有效利用城市土地，我國(guó)開(kāi)始進(jìn)行城市土地使用制度的改革，改革的進(jìn)步思路是土地使用從無(wú)償使用到有償使用，從行政劃撥到市場(chǎng)出讓，從無(wú)限期使用到有限期使用。1987年，深圳開(kāi)始進(jìn)行首次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，這為我國(guó)城市土地市場(chǎng)化和城市土地使用制度的改革提供了條件。隨著我國(guó)城市土地城市改革的不斷深入，有效推進(jìn)土地要素市場(chǎng)發(fā)育。這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)我國(guó)城市土地資源高效、可持續(xù)利用，同時(shí)也能建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

在我國(guó)土地制度改革中，依舊存在一些問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)，中國(guó)土地市場(chǎng)化程度還有很多可以發(fā)展的空間，需要地區(qū)政府科學(xué)、合理地進(jìn)行引導(dǎo)。在土地市場(chǎng)化改革中，政府起到主導(dǎo)作用，特別是在土地出讓前期管理中，政府部門(mén)必須做好規(guī)控工作?？匾?guī)在我國(guó)城市規(guī)劃編制體系中處于重要的位置，有助于落實(shí)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略要求，對(duì)調(diào)控城市空間、土地資源以及指導(dǎo)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有著重要的作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)矛盾逐漸顯現(xiàn)，從而引發(fā)頻繁控規(guī)調(diào)整，這會(huì)對(duì)地區(qū)發(fā)展造成一定的影響。而土地控制評(píng)估工作可以有效提升管理力度，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。

一、我國(guó)土地出讓制度變遷及其內(nèi)在機(jī)理

（一）土地出讓制度探索和初步建立階段

1982年之前我國(guó)土地出讓都是以政府劃撥進(jìn)行，政府在土地出讓中是主導(dǎo)者。這個(gè)時(shí)期的土地出讓特征為獲得與使用的無(wú)償性、使用期限的無(wú)限性等。

（二）土地出讓制度的形成階段

1990年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)的條例，用法律法規(guī)指導(dǎo)土地出讓，明確了具體出讓方式、內(nèi)容以及權(quán)屬。其中，土地使用權(quán)出讓可以采用下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等，并明確土地的使用年限。如一般土地使用權(quán)限為七十年；專門(mén)用于工業(yè)用地的土地一般為五十；衛(wèi)生、文化、體育等用地為五十年等。

（三）土地出讓制度的強(qiáng)化階段

2002年7月1日所施行的規(guī)定中，多年的經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓方式開(kāi)始逐漸淡出歷史舞臺(tái)。相關(guān)部門(mén)多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出掛牌土地出讓方式，要求商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)以及掛牌等方式進(jìn)行出讓。

（四）土地出讓制度深化改革的探索階段

2004年3月，相關(guān)部門(mén)下發(fā)通知，要求各個(gè)地區(qū)將一些歷史遺留問(wèn)題在2004年8月31之前處理，并從根本上改變開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式。新的土地要求必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易。

二、土地出讓前期管理中規(guī)劃評(píng)估的內(nèi)容

（一）規(guī)劃評(píng)估的定義

為了保障相關(guān)項(xiàng)目順利推進(jìn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊的一些未明確因素進(jìn)行指導(dǎo)與控制，需要對(duì)位于重點(diǎn)地區(qū)的土地出讓進(jìn)行整個(gè)生命周期的全面管理，對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目，則可以從功能管理、運(yùn)營(yíng)管理、建設(shè)管理甚至節(jié)能等方面入手，進(jìn)行深入、全面、科學(xué)的綜合性評(píng)估，并在出讓土地條件中附加相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)劃評(píng)估意見(jiàn)，以此形成指導(dǎo)作用。在出讓之前，對(duì)一些待出讓的土地建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估工作，是規(guī)劃領(lǐng)域中的一項(xiàng)創(chuàng)新，也能提升土地出讓規(guī)劃管理水平。

（二）規(guī)劃評(píng)估的目的

土地出讓規(guī)劃評(píng)估主要是將一些土地出讓進(jìn)行完善，使其能夠滿足美化城市、提升城市質(zhì)量的目的。比如土地出讓中，公共空間、建筑形態(tài)、地下空間等。通過(guò)土地出讓規(guī)劃評(píng)估可以為城市內(nèi)部、公共設(shè)施等方面工作提供支持，有助于提高土地出讓前期的管理質(zhì)量。

（三）規(guī)劃評(píng)估的原則

在土地出讓評(píng)估規(guī)劃中，要求工作人員應(yīng)以控規(guī)為基本，對(duì)一些不涉及控規(guī)的部分做出調(diào)整。在編制完后，還需要對(duì)針對(duì)原有控規(guī)進(jìn)行評(píng)估。

（四）規(guī)劃評(píng)估的技術(shù)路線

技術(shù)線路規(guī)劃是土地出讓前期規(guī)劃評(píng)估的重點(diǎn)內(nèi)容。在進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)，可以將城市中一些具有高價(jià)值的待出讓土地作為評(píng)估規(guī)劃的重點(diǎn)，做好周?chē)鐓^(qū)居民的需求以及城市發(fā)展規(guī)劃的需求。

三、土地出讓前期管理中的規(guī)劃評(píng)估實(shí)踐

（一）土地收儲(chǔ)

我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施是由專門(mén)的土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)。土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)認(rèn)識(shí)和判別風(fēng)險(xiǎn)，重視土地收儲(chǔ)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，不僅要客觀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，還應(yīng)制訂切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法，以實(shí)施科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理。政府部門(mén)在土地收儲(chǔ)的過(guò)程中主要職能就是制訂相應(yīng)的法律法規(guī)，并賦予土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)一定的行政權(quán)力與政府職能，在宏觀的角度對(duì)土地儲(chǔ)備整個(gè)過(guò)程進(jìn)行調(diào)控。在此過(guò)程中，政府必須減少微觀控制以及過(guò)量的干預(yù)行為。必須以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為中心，通過(guò)貨幣、價(jià)格、投資等經(jīng)濟(jì)杠桿將相關(guān)決策轉(zhuǎn)化為各種經(jīng)濟(jì)信息。地方政府應(yīng)該完善土地收儲(chǔ)的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，且相關(guān)機(jī)制必須符合市場(chǎng)化原則。第一，應(yīng)該明確運(yùn)行主體的性質(zhì)與職能。城鎮(zhèn)的土地出讓、收儲(chǔ)都是政府的行為。因此，政府在收儲(chǔ)工作中必須擔(dān)任起引導(dǎo)角色，不僅要提升城市土地資源配置效率，并保證城市土地交易的公平公正，還應(yīng)借助市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，并以企業(yè)化運(yùn)作的方式實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地儲(chǔ)備委托經(jīng)營(yíng)。這也要求政府部門(mén)應(yīng)該明確土地儲(chǔ)備I機(jī)構(gòu)之間是委托關(guān)系。一方面，相關(guān)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格執(zhí)行地方政府的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備以及出讓計(jì)劃，另一方面也應(yīng)重視土地儲(chǔ)備市場(chǎng)化運(yùn)，以提升城市土地收儲(chǔ)工作高效率。第二，相關(guān)機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)理念開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括投資決策失誤、開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)等。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，相關(guān)機(jī)構(gòu)必須重視加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。這就要求土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)管理的戰(zhàn)略與土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行匹配，比如構(gòu)建有效應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也要制定內(nèi)部管理較強(qiáng)控制力的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。一是土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)資金流動(dòng)性、投資決策等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，并從整體上對(duì)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制力、組織結(jié)構(gòu)等有所把握。土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該制訂中高層管理者、基層業(yè)務(wù)員等各級(jí)職責(zé)，并建立清晰的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略。同時(shí)，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)還應(yīng)該明確目標(biāo)，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行考慮分析，并建立各種風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)與管理流程的協(xié)調(diào)機(jī)制。二是土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該營(yíng)造全員性的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，其風(fēng)險(xiǎn)管理文化應(yīng)該包括風(fēng)險(xiǎn)管理行為、風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)管理理念等，從而保障土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)健康可持續(xù)發(fā)展。由于土地收儲(chǔ)工作中時(shí)常會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)貫穿到業(yè)務(wù)的各個(gè)階段。土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防范教育活動(dòng)，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將風(fēng)險(xiǎn)管理與部門(mén)績(jī)效掛鉤，讓風(fēng)險(xiǎn)管理文化能夠融入到收儲(chǔ)工作中的全過(guò)程，從而提升土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。三是風(fēng)險(xiǎn)管理需要監(jiān)督管理。因此，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)整個(gè)體系包括監(jiān)管會(huì)、中層管理部門(mén)、董事會(huì)、基層業(yè)務(wù)人員等應(yīng)該從自身的職責(zé)與權(quán)利出發(fā)，建立自上而下的報(bào)告機(jī)制，并按照已經(jīng)明確的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)各司其職，由監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管各個(gè)部門(mén)的行為規(guī)范。應(yīng)該加強(qiáng)高管層風(fēng)險(xiǎn)管理工作的審計(jì)與審核，提高風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略的有效性，同時(shí)，各部門(mén)應(yīng)該統(tǒng)一管理觀念，盡可能避免利益沖突，提升風(fēng)險(xiǎn)管理的效率。四是土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的識(shí)別，通過(guò)審查、調(diào)查等方面搜索收儲(chǔ)工作中潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的類別與特點(diǎn)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式促使風(fēng)險(xiǎn)管理成本與收益平衡。同時(shí)，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該持續(xù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)變化程度進(jìn)行關(guān)注，并針對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略。另外，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該保障資金的流動(dòng)性。如果風(fēng)險(xiǎn)事件后土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的資金承擔(dān)，就會(huì)給土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)聲譽(yù)等方面造成影響，因此，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)必須保障擁有足夠應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的資金，從而有效抵御相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。五是土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該改變傳統(tǒng)的管理方式，運(yùn)用全新的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，科學(xué)地評(píng)估和計(jì)量有助于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行事前監(jiān)控、事中控制、事后補(bǔ)償?shù)取１热?，可以建立信息管理系統(tǒng)，不僅要明確各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，還應(yīng)該明確各個(gè)崗位人員的職責(zé)。六是土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該實(shí)行綜合化的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略。由于土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的被動(dòng)性，如果常規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)管理不能發(fā)揮出作用，就應(yīng)該從綜合化的管理方面入手。比如，可以綜合土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)內(nèi)部特點(diǎn)，對(duì)每一個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、度量與管理。第七，就當(dāng)前我國(guó)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀以及宏觀環(huán)境而言，各個(gè)層面的潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)帶來(lái)全面風(fēng)險(xiǎn)，這就要求土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該準(zhǔn)備判別相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，不僅要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，還應(yīng)該組織專門(mén)的管理部門(mén)以及團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分類管理。比如，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該合理分配人力、物力資源并對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，同時(shí)還要保障各個(gè)部門(mén)之間信息溝通順暢，這有利于提升風(fēng)險(xiǎn)防范以及應(yīng)對(duì)的水平，防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（二）土地管理

首先，科學(xué)合理的土地前期管理尤為重要。在實(shí)際土地建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要規(guī)范，并進(jìn)行嚴(yán)格控制。加強(qiáng)社區(qū)控規(guī)，對(duì)于出讓土地的面積、出讓土地的高度以及出讓土地的綠地率進(jìn)行前期調(diào)查與記錄。應(yīng)加強(qiáng)公共設(shè)施評(píng)估工作。應(yīng)該對(duì)土地出讓地區(qū)的公共配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行測(cè)算工作，根據(jù)地塊實(shí)際條件按照一定數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)充建設(shè)。再次，在土地出讓之前，還應(yīng)對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行分類和分級(jí)，評(píng)估小組可以基于附加圖則的規(guī)控指標(biāo)進(jìn)行匯總、梳理，并制定出可行意見(jiàn)與措施。例如，某個(gè)地區(qū)有待出讓的土地，在進(jìn)行前期管理評(píng)估時(shí)，相關(guān)人員可以將社區(qū)控規(guī)作為普適圖則，基于相關(guān)土地性質(zhì)以及面積等重要指標(biāo)進(jìn)行具體規(guī)定，并進(jìn)行規(guī)劃管理。

（三）土地評(píng)估

為了更好地發(fā)揮出城市功能，相關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)評(píng)估工作的重視。在土地出讓前期管理工作中，需要人員明確評(píng)估的意義，了解與掌握相關(guān)評(píng)估的具體方法與內(nèi)容，以提升土地出讓前期管理規(guī)劃和評(píng)估的水平。為此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)人員培訓(xùn)工作，以保障相關(guān)人員能夠掌握有效的方法。首先，在進(jìn)行實(shí)際培訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)明確相關(guān)培訓(xùn)想要達(dá)成什么樣的目標(biāo)，并基于培訓(xùn)的目標(biāo)采取相應(yīng)的措施。同時(shí)，應(yīng)該在事前做好培訓(xùn)需求分析，以確定相應(yīng)培訓(xùn)想要達(dá)成什么樣的目標(biāo)，并以此制訂相應(yīng)的培訓(xùn)方案。其次，應(yīng)該創(chuàng)新培訓(xùn)模式，以提高培訓(xùn)的質(zhì)量。一是培訓(xùn)內(nèi)容方面。在實(shí)際培訓(xùn)工作中，應(yīng)該重視針對(duì)性，力求培訓(xùn)豐富多樣的培訓(xùn)體系。因此，相關(guān)培訓(xùn)體系應(yīng)該基于土地出讓前期管理的需要，建立完善的培訓(xùn)體系，將重點(diǎn)放在學(xué)以致用等方面，重視提高相關(guān)人員解決思想問(wèn)題的能力。二是在培訓(xùn)的方式上還應(yīng)該重視人員的性格特點(diǎn)，基于人員的實(shí)際情況建立健全培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)信息化建設(shè)，借助信息網(wǎng)絡(luò)、遠(yuǎn)程教育的方式提升，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上學(xué)習(xí)、網(wǎng)上交流等。三是在培訓(xùn)的效果方面。應(yīng)該建立健全激勵(lì)機(jī)制，增強(qiáng)補(bǔ)貼。不僅應(yīng)該重視對(duì)培訓(xùn)質(zhì)量與效果的跟蹤，還應(yīng)該對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn)行考勤記錄，依據(jù)培訓(xùn)過(guò)程的記錄以及培訓(xùn)結(jié)果對(duì)相關(guān)培訓(xùn)人員實(shí)施差異化補(bǔ)貼，以提升激勵(lì)的實(shí)效性。再次，為了保障相關(guān)人員在土地出讓前期管理過(guò)程中盡職盡責(zé)，還應(yīng)完善激勵(lì)措施。一是從組織方面入手，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該以激勵(lì)性為目的建立薪酬績(jī)效委員會(huì)，成立薪酬工作小組，切實(shí)執(zhí)行激勵(lì)性薪酬措施，以激發(fā)員工的工作主動(dòng)性，提升土地出讓評(píng)估的水平。二是完善激勵(lì)制度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該基于土地評(píng)估工作建立相應(yīng)的激勵(lì)措施，將激勵(lì)與土地評(píng)估的各個(gè)環(huán)節(jié)相結(jié)合，用激勵(lì)的方式引導(dǎo)員工積極主動(dòng)地進(jìn)行工作，以此提升土地評(píng)估工作的成效。在激勵(lì)措施實(shí)踐的過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極與土地評(píng)估人員進(jìn)行交流溝通，了解人員的需求與想法，之后結(jié)合人員的需求與想法對(duì)土地評(píng)估激勵(lì)措施進(jìn)行完善，使土地評(píng)估人員更好地進(jìn)行土地評(píng)估工作，從而提升土地評(píng)估工作的成效。當(dāng)然，還可以為土地評(píng)估人員營(yíng)造良好的工作氛圍，引導(dǎo)人員積極負(fù)責(zé)地進(jìn)行土地評(píng)估工作，這能提升土地評(píng)估工作的效率與質(zhì)量。三是加強(qiáng)土地評(píng)估工作與績(jī)效考核、薪酬管理、人員培訓(xùn)之間的聯(lián)系，為土地評(píng)估工作提供保障，使土地評(píng)估人員更加積極主動(dòng)地進(jìn)行工作。四是優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制，將其中的一些不合理地方進(jìn)行排除，制訂完善的激勵(lì)機(jī)制方案，以增強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制的效果，更好地調(diào)動(dòng)人員的積極性，從而提高人員能夠主動(dòng)創(chuàng)新。五是實(shí)行按勞分配的原則，根據(jù)相關(guān)人員的工作效率和質(zhì)量給予相應(yīng)的薪酬，實(shí)現(xiàn)多勞多得、少勞少得的分配原則，確保工資的公平分配，同時(shí)，還要減少一些職工學(xué)歷等差別對(duì)待，實(shí)現(xiàn)付出多少勞動(dòng)得到多少工資的情況，這有助于提升激勵(lì)機(jī)制的作用，提升土地出讓前期管理水平。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上論述可以得知，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)矛盾逐漸顯現(xiàn)，而土地控制評(píng)估工作可以有效提升管理力度。為此，相關(guān)部門(mén)必須重視土地出讓的前期管理，做好規(guī)劃與評(píng)估工作。首先，做好土地收儲(chǔ)工作。比如：必須加強(qiáng)認(rèn)識(shí)和判別風(fēng)險(xiǎn)，重視土地收儲(chǔ)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，不僅要客觀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，還應(yīng)制訂切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法，以實(shí)施科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理。其次，做好土地管理工作。比如：在實(shí)際土地建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要規(guī)范，并進(jìn)行嚴(yán)格控制；加強(qiáng)社區(qū)控規(guī)，對(duì)于出讓土地的面積、出讓土地的高度以及出讓土地的綠地率進(jìn)行前期調(diào)查與記錄。再次，做好土地評(píng)估工作。比如：基于土地出讓前期管理的需要，建立完善的培訓(xùn)體系，將重點(diǎn)放在學(xué)以致用等方面，重視提高相關(guān)人員解決思想問(wèn)題的能力；加強(qiáng)土地評(píng)估工作與績(jī)效考核、薪酬管理、人員培訓(xùn)之間的聯(lián)系，為土地評(píng)估工作提供保障，使土地評(píng)估人員更加積極主動(dòng)地進(jìn)行工作；建立健全激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)與員工的聯(lián)系，通過(guò)溝通交流了解員工的需求，以此對(duì)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行完善；為員工建立良好的工作氛圍，做好榜樣帶動(dòng)宣傳的工作等。這些措施可以有效提升土地出讓前期管理中的規(guī)劃與評(píng)估水平，有助于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王斐.劃撥土地等非完全出讓土地評(píng)估新解[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2021（01）：29-30.

[2]程婷婷.土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估及防范研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，2020.

[3]胡偉寶.土地出讓前期管理中的規(guī)劃評(píng)估實(shí)踐探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（31）：12.

[4]沈藝.土地出讓前期管理中的規(guī)劃評(píng)估實(shí)踐[J].規(guī)劃師，2017，33（S1）：30-34.

[5]崔建遠(yuǎn).土地儲(chǔ)備制度及其實(shí)踐之評(píng)析[J].國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（01）：38-43.

[6]岳雋，趙新平，鄧樂(lè)方，陳小祥.我國(guó)土地出讓年期制度改革前期研究[J].資源導(dǎo)刊，2009（10）：10-11.