住房限購政策對房價(jià)影響分析
——以武漢城市圈為例

張 桃, 李進(jìn)濤

(湖北工業(yè)大學(xué)土木建筑與環(huán)境學(xué)院, 湖北 武漢 430068)

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,房價(jià)問題已成為影響國計(jì)民生的重大問題,限購政策也成為國民關(guān)注的熱點(diǎn)。限購政策是我國特有的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段,政府先后出臺一系列限購政策,旨在抑制房價(jià)過快增長。截至2011年底,全國46個(gè)城市加入了限購行列。2011年2月,武漢市發(fā)布第一版限購令。2014-2015年間,為避免房地產(chǎn)過度開發(fā)導(dǎo)致房價(jià)暴跌,從而帶來社會隱患,部分城市相繼取消限購,武漢于2014年9月取消。限購政策取消使住宅市場再度回暖,2016年中央政府出臺“9·30新政”,截至2017年6月,全國49個(gè)城市啟用限購政策。2016年10月,武漢市第二次啟用住房限購政策。2017年9月,孝感成為湖北省除武漢外唯一限購的地級城市。住房限購政策背景下,房價(jià)波動(dòng)值得關(guān)注。本文旨在研究住房限購政策對房價(jià)的影響,為后續(xù)政策制定提供參考。

1 文獻(xiàn)綜述

房價(jià)影響因素眾多且較為復(fù)雜,可分為自身因素和外部因素。自身因素主要包括房屋屬性、竣工面積等房屋本身因素,區(qū)域位置、交通狀況等城市規(guī)劃因素;外部因素主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入等經(jīng)濟(jì)因素,人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)等人口因素,房地產(chǎn)政策、稅收政策等政策因素等[1-5]。

葉阿忠等(2011)研究發(fā)現(xiàn)政策性因素對房價(jià)的影響力呈現(xiàn)出不斷上升的變化趨勢[6]。房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)有重要影響,因此對于房地產(chǎn)政策影響房價(jià)波動(dòng)備受學(xué)者關(guān)注。安輝和王瑞東(2013)證實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策是影響房價(jià)的重要因素[7]。限購政策是我國特有的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段,許多學(xué)者對限購政策展開了研究。

學(xué)者們大多認(rèn)為通過限購政策可以達(dá)到控制房價(jià)的目的。米晉宏和劉沖(2017)實(shí)證限購政策能顯著降低住房價(jià)格[8]。張明恒(2020)和徐亮(2020)研究顯示限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有顯著抑制效果,是我國政府抑制房價(jià)的有效手段之一,對我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起發(fā)揮著至關(guān)重要的作用[9-10]。

針對限購政策,學(xué)者們不僅對其有效性進(jìn)行了分析,還對其時(shí)效性也展開了研究。一些學(xué)者認(rèn)為,限購政策應(yīng)該長期堅(jiān)持。孟楨超(2014)的研究表明,限購政策對房價(jià)的調(diào)控作用時(shí)間有限,需要建立長期機(jī)制來保障[11]。鄧柏峻等(2014)發(fā)現(xiàn)限購政策的抑制房價(jià)的效果具有時(shí)滯性,隨著時(shí)間推移調(diào)控效果越來越明顯[12]。潘慧峰和劉曦彤(2018)證實(shí)限購政策出臺后中長期效果才開始顯現(xiàn)[13]。

還有部分學(xué)者則認(rèn)為不應(yīng)該長期堅(jiān)持限購政策。張建同等(2015)研究發(fā)現(xiàn)限購政策短期內(nèi)有效,但隨著限購政策深入,抑制效果逐漸減弱[14]。方興(2018)和趙逸星(2020)研究證實(shí)限購政策在短期內(nèi)能夠有效抑制房價(jià),但是長期來看效果并不明顯,并非有效控制房價(jià)的長久之計(jì)[15-16]。

房價(jià)存在波紋效應(yīng),核心城市控制房價(jià)波動(dòng)。Giussani和Hadjimatheou(1992)研究表明倫敦房價(jià)對英國其它區(qū)域房價(jià)具有一定影響[17]。王松濤等(2008)和許清心(2020)實(shí)證表明核心城市房價(jià)能引發(fā)其它城市房價(jià)的波動(dòng),對其他城市房價(jià)波動(dòng)具有領(lǐng)先關(guān)系[18-19]。

限購政策具有顯著的空間溢出效應(yīng)。代彥敏(2020)證實(shí)城市群的中心城市存在不同程度的政策溢出效應(yīng)[20]。陳云飛(2020)證實(shí)限購政策具有顯著的空間溢出效應(yīng),且限購政策抑制非限購中小型城市房價(jià)效果比對限購城市房價(jià)抑制效果更顯著[21]。張偉文等(2021)發(fā)現(xiàn)更多鄰近城市實(shí)施住房限購政策會帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲[22]。

綜上所述,學(xué)者們對限購政策的有效性和時(shí)效性有不同的看法;房價(jià)存在波紋效應(yīng),核心城市控制房價(jià)波動(dòng),限購政策也存在溢出效應(yīng),當(dāng)核心城市房價(jià)受到限購政策影響后,其周邊城市房價(jià)也會隨之發(fā)生變動(dòng)。對已實(shí)施的限購政策進(jìn)行科學(xué)的、有效的評估能夠?yàn)檎咧贫ㄕ咛峁└又庇^可靠的認(rèn)識,為后續(xù)政策制定提供參考。

2 數(shù)據(jù)與研究方法

2.1 研究對象

本文以“1+8”武漢城市圈作為研究對象,該城市圈以武漢為圓心,覆蓋黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等8個(gè)城市。本文將房地產(chǎn)價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、財(cái)政收入、財(cái)政支出和是否存在限購政策納入統(tǒng)一的復(fù)雜動(dòng)態(tài)系統(tǒng),研究住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

2.2 數(shù)據(jù)來源及選取

本文所采用的數(shù)據(jù)來源于CREIS數(shù)據(jù)庫及湖北省統(tǒng)計(jì)局。本文研究數(shù)據(jù)的時(shí)間選取跨度是2010年至2019年,數(shù)據(jù)頻率為月度數(shù)據(jù),既包括2011年開始的第一輪限購期,也包括2016年開始的第二輪限購期。

其中,限購政策用虛擬變量來表示,該月份是否存在限購政策作為變量,若有限購記為“1”,沒有限購記為“0”。由于仙桃市及潛江市的數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺失,因此只能剔除樣本。數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)見表1。

表1 數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)

2.3 研究方法

在模型的選擇上,由于每一個(gè)變量都會對其它變量產(chǎn)生影響,故所有變量均為內(nèi)生變量,且本文研究數(shù)據(jù)為城市面板數(shù)據(jù),因此本文以面板向量自回歸(panel vector autoregression,PVAR)模型作為本文的研究方法。PVAR模型同時(shí)具備面板數(shù)據(jù)模型的特征和向量自回歸模型的優(yōu)點(diǎn),能夠真實(shí)描述各變量之間的關(guān)系、分析某一變量對其他變量的影響程度,研究多個(gè)變量間的動(dòng)態(tài)影響關(guān)系。本文構(gòu)建面板向量自回歸模型探究住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響關(guān)系及影響程度,模型如下:

其中,i=1,2,…,7,表示武漢城市圈各城市,t= 2010,2011,…,2019,表示年份,p為滯后階數(shù);α0表示截距項(xiàng)向量,αj表示系數(shù)估計(jì)結(jié)果;yi,t表示第i個(gè)城市在第t年的內(nèi)生變量,yi,t-j為內(nèi)生變量的j階滯后項(xiàng);γi為個(gè)體效應(yīng),表示武漢城市圈各城市之間的變量差異,θt表示時(shí)間效應(yīng),反映變量隨時(shí)間變化的特點(diǎn);εi,t表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

3 實(shí)證結(jié)果及分析

3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在構(gòu)建PVAR模型前,有必要對模型進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),克服單個(gè)時(shí)間序列的單位根檢驗(yàn)造成的的小樣本偏差。其中,住房限購政策為虛擬變量,不需要驗(yàn)證其平穩(wěn)性。本文采用的檢驗(yàn)方法是ADF檢驗(yàn)法,檢驗(yàn)結(jié)果均拒絕了原假設(shè),即不存在單位根,表明所有變量都是平穩(wěn)變量,這符合模型對變量平穩(wěn)性的要求。平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

3.2 模型滯后階數(shù)的選擇

由平穩(wěn)性檢驗(yàn)可知可以構(gòu)建PVAR模型。在構(gòu)建PVAR模型前,必須首先確定PVAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。通過MAIC、MBIC及MQIC信息準(zhǔn)則,本文選取適合該模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。當(dāng)選擇滯后1期時(shí),MBIC、MAIC及MQIC信息準(zhǔn)則均達(dá)到最小,因此最優(yōu)滯后階數(shù)選擇1階,應(yīng)當(dāng)考慮內(nèi)生變量滯后一期變量。模型滯后階數(shù)的選擇結(jié)果如表3所示。

表3 模型滯后階數(shù)的選擇

3.3 穩(wěn)定性檢驗(yàn)

本文采用AR Roots Graph檢驗(yàn)法,進(jìn)一步檢驗(yàn)了PVAR模型的穩(wěn)定性。如果全部的點(diǎn)都在單位圓中,則表示PVAR模型是平穩(wěn)的,反之則表示模型是不平穩(wěn)的,需重新設(shè)定。本文通過AR Roots Graph檢驗(yàn)方法對PVAR模型進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn),其檢驗(yàn)結(jié)果如圖1所示,所有的點(diǎn)均在單位圓中,這代表PVAR模型是穩(wěn)定的,可以進(jìn)一步分析。

圖1 穩(wěn)定性檢驗(yàn)

3.4 脈沖響應(yīng)

本文將房地產(chǎn)價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、財(cái)政收入、財(cái)政支出和是否存在限購政策納入統(tǒng)一的復(fù)雜動(dòng)態(tài)系統(tǒng),研究住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的的影響。為了說明這一復(fù)雜動(dòng)態(tài)系統(tǒng)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,進(jìn)一步對PVAR模型進(jìn)行了脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。圖中縱坐標(biāo)表示沖擊對響應(yīng)變量的影響程度,橫坐標(biāo)代表滯后期階數(shù),展示的是時(shí)間間隔。

3.4.1住房限購政策的脈沖響應(yīng)分析在“1+8”武漢城市圈內(nèi),住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響的脈沖響應(yīng)如圖2所示。

圖2 住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格脈沖響應(yīng)

圖2顯示限購政策對房價(jià)產(chǎn)生了持續(xù)性影響。整體上看,限購政策的出臺在短期內(nèi)對房價(jià)有顯著的抑制作用,但其影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移逐漸減弱。在住房限購政策的沖擊下,房價(jià)在第一年受到負(fù)向影響,很快達(dá)到影響最大幅度,第二年影響迅速減弱,隨后開始緩慢下降并接近平穩(wěn),影響作用逐漸減弱。由該脈沖響應(yīng)圖可以看出,限購政策的出臺導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,這意味著限購政策達(dá)到顯著控制的效果,住房限購政策的實(shí)施能夠迅速遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,但隨著時(shí)間推移,這種影響慢慢減弱,限購政策的實(shí)施可以迅速抑制房價(jià)的快速上漲,但影響會隨著時(shí)間的推移而逐漸減弱。這一結(jié)果與張建同等(2015)、方興(2018)和趙逸星(2020)的研究結(jié)論相互印證[14-16]。這是因?yàn)樽》肯拶徴叩膶?shí)施導(dǎo)致了住房市場的火熱程度迅速降低,因此能夠促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。在政策實(shí)行期間,購房者的購房資格受到一定限制,由于購房數(shù)量得到控制,住房限購政策起到了抑制房價(jià)的作用。

住房限購政策對武漢城市圈各城市房地產(chǎn)價(jià)格的脈沖響應(yīng)如圖3。圖3反映了武漢市住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊影響。從脈沖響應(yīng)圖可以看出,武漢市房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈現(xiàn)出上升趨勢,但房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度有所不同。武漢的第一次限購從出臺到取消,共持續(xù)了近4年時(shí)間,整體來看,調(diào)控期間房價(jià)輕微上漲,在啟動(dòng)限購的前兩年里調(diào)控效果明顯,說明了武漢市第一輪住房限購政策達(dá)到了控制房價(jià)的效果,短期效果更為顯著。隨后兩年,武漢市取消了住房限購政策,房價(jià)快速上漲。隨著第二輪限購政策的發(fā)力,房價(jià)上漲速度相對減緩,在啟動(dòng)限購的前兩年里調(diào)控效果明顯,表明武漢市住房限購政策的短期效果更為顯著。這表明,住房限購政策在初期能夠迅速抑制房價(jià)暴漲,但隨著時(shí)間的推移,住房限購政策抑制效果逐漸衰弱。

圖3 住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的脈沖響應(yīng)

圖3反映了孝感市住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊影響。由脈沖響應(yīng)圖可以看出,孝感市房地產(chǎn)價(jià)格總體上也呈現(xiàn)出向上增長的趨勢。前四年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格微微上漲,從第五年開始房價(jià)快速上漲;在住房限購政策的實(shí)施期間,房價(jià)上漲速度相對減緩,限購的前兩年里調(diào)控效果明顯。這表明,住房限購政策的實(shí)施在短期內(nèi)能夠使房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升得到有效控制,但抑制效果逐漸衰弱。孝感市房價(jià)波動(dòng)總體狀況與武漢市十分類似,說明住房限購政策產(chǎn)生溢出效應(yīng),對武漢的限購政策不僅會影響武漢市房價(jià),也會影響武漢市周邊城市的房價(jià),這也印證了Giussani和Hadjimatheou(1992)、王松濤等(2008)和許清心(2020)等關(guān)于核心城市引發(fā)其它城市房價(jià)波動(dòng)的研究[18-19]。

圖3反映了黃石、鄂州、黃岡、咸寧、天門市在住房限購政策影響下對房價(jià)的沖擊。在住房限購政策的的沖擊下,房地產(chǎn)價(jià)格迅速大幅下降,在第一年受到負(fù)向影響達(dá)到最大幅度,第二年影響快速減弱,隨后開始緩慢下降并接近平穩(wěn)。這表明住房限購政策存在溢出效應(yīng),限購政策不僅會影響限購城市房價(jià),也會影響周邊沒有實(shí)行限購政策城市的房價(jià),限購政策通過波紋效應(yīng)抑制沒有實(shí)行限購政策的中小型城市房價(jià)的效果比限購政策對限購城市房價(jià)的抑制效果更加顯著,這與陳云飛(2020)的研究結(jié)論一致[21]。這是由于執(zhí)行限購的城市大多為一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市或一省省會,這些城市普遍更受人民歡迎,當(dāng)這些城市的房價(jià)得到抑制往往會吸引更多的外來人口流入,而沒有實(shí)行限購政策的中小型城市則不具備此方面的優(yōu)勢,故房價(jià)下降更為明顯。

綜上脈沖響應(yīng)分析結(jié)果可知,第一,住房限購政策在初期能夠快速抑制房價(jià)的快速上漲,但隨著時(shí)間的推移,住房限購政策抑制效果逐漸衰弱;第二,住房限購政策產(chǎn)生溢出效應(yīng),限購政策下“核心城市”房價(jià)變動(dòng)能引發(fā)其它城市房價(jià)波動(dòng),限購政策不僅會影響當(dāng)?shù)胤績r(jià),也會影響周邊城市房價(jià),不僅會影響限購城市房價(jià),也會影響沒有實(shí)行限購政策城市房價(jià)。

3.4.2其他變量的脈沖響應(yīng)分析其他變量對房地產(chǎn)價(jià)格的脈沖響應(yīng)如圖4。圖4a反映的是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。由該脈沖響應(yīng)圖可知。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)向影響,且影響效果先大后小,在第一年受到負(fù)向影響幅度最大,緊接著第二年影響快速減弱,隨后開始緩慢下降,慢慢趨向于橫軸并且繼續(xù)保持負(fù)相關(guān)影響,影響作用逐漸降低。這表明居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的提高能夠在短期內(nèi)使房地產(chǎn)價(jià)格下跌,使實(shí)際房價(jià)得到控制。

(a)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

(d)財(cái)政支出

圖4b反映的是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。該脈沖響應(yīng)圖展示了房地產(chǎn)開發(fā)投資額對房地產(chǎn)價(jià)格的正向沖擊在第一年的正向影響幅度最大,隨后逐漸減少,從第四年開始趨于平穩(wěn),影響效果逐步減弱。房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加會增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性,而資金的流入會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的非理性繁榮,最終造成房價(jià)上漲。

圖4c反映的是財(cái)政收入的沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。該脈沖應(yīng)圖展示出對于財(cái)政收入沖擊,房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的負(fù)向反應(yīng),造成房價(jià)下跌。在第一年負(fù)向影響達(dá)到最大,隨后影響快速減弱,在第三年回落到0值后變成正值,即房地產(chǎn)價(jià)格有了正向反應(yīng),第四年開始趨于平穩(wěn),慢慢趨向于橫軸,正向影響效果逐步減弱。由此可以得出,財(cái)政收入的增加在短期內(nèi)能夠使房地產(chǎn)價(jià)格下跌,使實(shí)際房價(jià)得到控制。

圖4d反映的是財(cái)政支出的沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。由該脈沖響應(yīng)圖可知,財(cái)政支出的沖擊會使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。受到財(cái)政支出沖擊的影響,房地產(chǎn)價(jià)格會有所上升,在第一年達(dá)到峰值,而后開始逐步回落,到第四年后保持較為平穩(wěn)的狀態(tài),影響作用慢慢衰退。由此可以得出,財(cái)政支出的增加可以迅速促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上升,并導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格保持在較高的水平。

綜上可知,在短期內(nèi),居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和財(cái)政收入的沖擊對房價(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資額和財(cái)政支出的沖擊對房價(jià)產(chǎn)生正向影響。

4 結(jié)論

本文利用面板向量自回歸模型和脈沖響應(yīng),探討住房限購政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。結(jié)果表明,住房限購政策的出臺在短期內(nèi)對抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了一定作用,但其影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移逐漸衰弱;住房限購政策存在溢出效應(yīng),限購政策下核心城市房價(jià)變動(dòng)會引發(fā)其它城市房價(jià)波動(dòng)。

基于上述研究分析,本文對住房限購政策提出以下建議。第一,理智看待住房限購政策抑制房價(jià)的效果。住房限購政策的出臺在短期內(nèi)對抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了一定作用,但只能作為短時(shí)間內(nèi)快速抑制房價(jià)上漲的過渡性政策。第二,謹(jǐn)慎對待住房限購政策的溢出效應(yīng)。限購政策下核心城市房價(jià)變動(dòng)會引發(fā)其它城市房價(jià)波動(dòng)。執(zhí)行限購的城市不僅應(yīng)該考慮本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,也應(yīng)適度考慮周邊城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第三,從房價(jià)各影響因素尋求相應(yīng)方法政策共同作用來抑制房價(jià)。住房限購政策在一定程度上能夠抑制房價(jià)快速上漲,但房價(jià)所受影響因素眾多,應(yīng)當(dāng)從多個(gè)房價(jià)影響因素提出相應(yīng)的方法政策共同作用來抑制房價(jià)上漲。