廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃研究
——以揭惠鐵路項(xiàng)目惠來(lái)站為例

李雅香

（1. 廣東揭惠鐵路有限責(zé)任公司；2. 廣東梅龍鐵路有限公司）

1 鐵路項(xiàng)目TOD的理念和核心思想

鐵路TOD的理念和一般TOD類(lèi)似，都是以公共交通為導(dǎo)向，提高城市可達(dá)性、降低碳排放、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)公平為目標(biāo)的城市綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念。但鐵路TOD相比其他類(lèi)型的TOD，更加注重以鐵路交通為核心的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

鐵路TOD 的核心思想是將鐵路交通作為城市發(fā)展的主導(dǎo)因素，圍繞鐵路線路和車(chē)站，規(guī)劃和建設(shè)各種城市設(shè)施和服務(wù)，提高公共交通的便利性和覆蓋面，以鼓勵(lì)人們減少駕車(chē)出行，改為乘坐鐵路交通、步行、騎車(chē)等更環(huán)保和健康的出行方式。鐵路TOD的重點(diǎn)是圍繞鐵路車(chē)站規(guī)劃和建設(shè)各種城市設(shè)施和服務(wù)，從而提高城市可達(dá)性和交通網(wǎng)絡(luò)的完善性。

鐵路TOD還應(yīng)結(jié)合“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)理論”和“鄰里社區(qū)發(fā)展理論”統(tǒng)籌進(jìn)行規(guī)劃?！吧鷳B(tài)網(wǎng)絡(luò)理論”即通過(guò)將不同規(guī)模的生態(tài)廊道層次化，按照層級(jí)結(jié)構(gòu)構(gòu)成城市生態(tài)網(wǎng)格，提供基礎(chǔ)性的資源和服務(wù)。“鄰里社區(qū)發(fā)展理論”是以功能混合為基礎(chǔ)，鄰里單元鼓勵(lì)土地的綜合利用，基本單元包含幾個(gè)小尺度街區(qū)和必要的公共服務(wù)設(shè)施，混合居住、零售、娛樂(lè)和運(yùn)動(dòng)等功能，滿(mǎn)足居民的日常生活需求。

2 廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD 的特點(diǎn)與模式

廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD 以“省市合作”方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，用地?cái)?shù)量與鐵路項(xiàng)目沿線各市承擔(dān)的補(bǔ)虧責(zé)任相匹配。建立“鐵路項(xiàng)目+土地開(kāi)發(fā)”綜合回報(bào)模式，將鐵路項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率納入土地綜合開(kāi)發(fā)收益進(jìn)行計(jì)算，原則上應(yīng)高于3%的行業(yè)基準(zhǔn)值，并結(jié)合招募社會(huì)資本情況綜合確定[1]。

鐵路項(xiàng)目沿線各市應(yīng)與項(xiàng)目公司按照“一體規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)供應(yīng)、立體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)籌建設(shè)”進(jìn)行TOD開(kāi)發(fā)。目前省市合作一般采取“一級(jí)開(kāi)發(fā)”形式，即雙方共同確定開(kāi)發(fā)的用地規(guī)模、位置、供應(yīng)以及可行性缺口補(bǔ)助的支付方式等內(nèi)容，然后由鐵路項(xiàng)目沿線各市組織TOD開(kāi)發(fā)，將取得的收益用于承擔(dān)城際鐵路項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)虧損[2]。

3 廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃的要求

在此背景下，廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃需滿(mǎn)足以下要求：

①區(qū)域統(tǒng)籌與城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展在全面分析站點(diǎn)在區(qū)域、鎮(zhèn)區(qū)、片區(qū)三級(jí)層面所帶來(lái)的綜合效益基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)調(diào)整已有的區(qū)域和城市發(fā)展策略，在規(guī)劃中充分發(fā)揮軌道交通引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)區(qū)域協(xié)作的重要作用。

②貫徹TOD模式依據(jù)總體空間布局，結(jié)合站點(diǎn)具體條件，把握“公交引導(dǎo)、緊湊開(kāi)發(fā)、混合發(fā)展，活力提升”的十六字原則，創(chuàng)新城市空間組織形式，提升空間品質(zhì)，依托新建站點(diǎn)建成一批符合TOD理念的集約、高效、宜居的高品質(zhì)新型空間載體，體現(xiàn)低碳、低沖擊、以人為本、適宜步行等城市建設(shè)理念。

4 揭惠鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃研究

4.1 揭惠鐵路項(xiàng)目概況

4.1.1 線路基本情況

揭陽(yáng)至惠來(lái)鐵路位于揭陽(yáng)市內(nèi)，線路自揭陽(yáng)站引出，經(jīng)過(guò)霖磐鎮(zhèn)、洪陽(yáng)鎮(zhèn)、普寧市，終至惠來(lái)站。線路長(zhǎng)88.66km，全線平均站間距離14.6km，共設(shè)6 個(gè)車(chē)站，其中新建站1個(gè)。揭陽(yáng)至惠來(lái)總時(shí)長(zhǎng)約0.5h。

4.1.2 站場(chǎng)基本情況

揭陽(yáng)至惠來(lái)鐵路惠來(lái)站與在建汕汕鐵路惠來(lái)站并站布置，該站按一臺(tái)兩線布置；設(shè)到發(fā)線2 條（含正線），有效長(zhǎng)均為650m，設(shè)島式基本站臺(tái)1座，站臺(tái)尺寸為450×12×1.25m。

4.1.3 規(guī)劃范圍

結(jié)合現(xiàn)狀道路、河流等現(xiàn)狀特征，劃定惠來(lái)站TOD 綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍。北接?xùn)|隴文化廣場(chǎng)，南近華房村，西臨東隴鎮(zhèn)，東靠赤洲村、鹽嶺河。規(guī)劃面積為287.55hm2，其中核心區(qū)面積57.33hm2。

4.2 規(guī)劃的重點(diǎn)與思路

本次開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃在確保綜合開(kāi)發(fā)收益的基礎(chǔ)上，尚需與地方市政府的城市規(guī)劃相匹配?？梢砸詥卧男问綄?duì)TOD范圍內(nèi)的用地展開(kāi)布局，以便更科學(xué)、更全面地對(duì)單元內(nèi)用地布局進(jìn)行優(yōu)化、提升。

綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)內(nèi)若涉及穩(wěn)定耕地和水田，則還應(yīng)與縣國(guó)土空間總體規(guī)劃布局做好銜接工作。

從服務(wù)未來(lái)區(qū)域發(fā)展高度和整體開(kāi)發(fā)角度，可以對(duì)用地布局、軸線方式、商業(yè)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，通過(guò)考慮區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)配套，完善惠來(lái)老城公共服務(wù)配套短板，滿(mǎn)足區(qū)域配套服務(wù)功能和分期開(kāi)發(fā)需求。

4.3 綜合現(xiàn)狀分析

4.3.1 區(qū)位分析

規(guī)劃區(qū)位于惠來(lái)高鐵新城——惠來(lái)縣中心城區(qū)南部，站點(diǎn)北部有沈海高速以及228國(guó)道經(jīng)過(guò)，站點(diǎn)東部為揭神公路，車(chē)站可通過(guò)176 鄉(xiāng)道直接與高速出入口聯(lián)系，距離約4.6km，對(duì)外交通較為便利。

4.3.2 發(fā)展研判

廣東省層面——建立“三橫六縱兩聯(lián)”綜合交通體系。揭陽(yáng)至惠來(lái)鐵路主要聯(lián)系粵東北上通道和沿海大通道。

潮汕揭都市圈層面——惠來(lái)縣處在環(huán)惠來(lái)-揭東-饒平協(xié)作軸。總體定位為現(xiàn)代化沿海經(jīng)濟(jì)帶增長(zhǎng)極、與“一帶一路”沿線國(guó)家合作的重要節(jié)點(diǎn)、海峽西岸城市群對(duì)接粵港澳大灣區(qū)的先行示范區(qū)、同城化發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。

揭陽(yáng)市層面——強(qiáng)化揭陽(yáng)濱海節(jié)點(diǎn)，助力揭陽(yáng)東部片區(qū)一體化發(fā)展，是揭陽(yáng)向海發(fā)展的強(qiáng)力引擎。惠來(lái)站位于揭普惠高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶南部核心地區(qū)，與揭陽(yáng)城市中心共同構(gòu)成中北部城鎮(zhèn)發(fā)展軸線，形成揭陽(yáng)市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。以站點(diǎn)開(kāi)發(fā)為契機(jī)，加速粵東新城整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造粵東新城核心服務(wù)區(qū)，是揭陽(yáng)向海發(fā)展的強(qiáng)力引擎。

揭陽(yáng)濱海新區(qū)層面——惠來(lái)站交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，圍繞高鐵新區(qū)開(kāi)發(fā)形成強(qiáng)力觸媒，加速推動(dòng)粵東新城整體開(kāi)發(fā)建設(shè)?；輥?lái)站位于粵東新城中心，其綜合服務(wù)能力將輻射整個(gè)粵東地區(qū)城市。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，立足揭惠鐵路、汕汕鐵路、潮揭汕城軌、深汕高速、國(guó)道G228、G238、揭神公路等區(qū)域性交通干線，可實(shí)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)連通廣州、東莞和惠州主城區(qū)，1小時(shí)直達(dá)潮汕國(guó)際機(jī)場(chǎng)、汕頭及潮州主城區(qū)。

4.3.3 基地條件分析

規(guī)劃區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田整體較少且相對(duì)集中，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)影響較小。規(guī)劃區(qū)周邊以農(nóng)林用地為主，尚未進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)。

根據(jù)基地條件綜合判斷，惠來(lái)站作為粵東新城未來(lái)對(duì)外交通門(mén)戶(hù)，站點(diǎn)800 米范圍內(nèi)多為一類(lèi)用地，可開(kāi)發(fā)潛力用地規(guī)模大，開(kāi)發(fā)價(jià)值高。

惠來(lái)站周邊開(kāi)發(fā)主要困難在于水田指標(biāo)，根據(jù)“三調(diào)”地類(lèi)統(tǒng)計(jì)，區(qū)內(nèi)有大量的水田，需要多途徑做好水田指標(biāo)協(xié)調(diào)工作。

4.4 規(guī)劃策略與功能

4.4.1 規(guī)劃策略

根據(jù)城市發(fā)展建設(shè)情況，結(jié)合規(guī)劃區(qū)既有資源條件，明確規(guī)劃策略。

1）凸顯自然水體，打造濱水景觀休閑空間

依托站點(diǎn)外圍自然水體景觀資源，強(qiáng)化自然景觀東西向的空間滲透和互動(dòng)，與站場(chǎng)建立景觀互動(dòng)。充分利用鹽嶺濱水空間，布置商業(yè)及休閑功能。

2）強(qiáng)化人文資源的保護(hù)利用

在站點(diǎn)外圍區(qū)域強(qiáng)化現(xiàn)狀人文資源的保護(hù)利用，對(duì)重點(diǎn)傳統(tǒng)村落實(shí)施保護(hù)與改造利用，保留站點(diǎn)周邊的傳統(tǒng)肌理。

3）構(gòu)建南北功能發(fā)展軸，打造高鐵創(chuàng)智中心

借助粵東新城平臺(tái)及高鐵站的有利條件，結(jié)合站點(diǎn)周邊環(huán)境，構(gòu)建南北向功能發(fā)展軸，以站點(diǎn)為核心形成高鐵創(chuàng)智中心。

4.4.2 規(guī)劃功能

圍繞“粵東新城交通核心產(chǎn)研城文融合的粵東新城高鐵新區(qū)”兩大定位，形成以生態(tài)居住生活、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商務(wù)、道路交通和公園廣場(chǎng)等五大核心功能，強(qiáng)調(diào)不同的功能類(lèi)型與空間形態(tài)相融合，并為不同年齡段不同類(lèi)型的人群提供多種功能與活動(dòng)可能性。

4.5 規(guī)劃布局

4.5.1 規(guī)劃區(qū)功能分區(qū)

結(jié)合站點(diǎn)功能復(fù)合，構(gòu)建商業(yè)核心區(qū)。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地以商業(yè)用地為主；綠地與廣場(chǎng)用地以公園綠地為主；道路與交通設(shè)施用地以城市道路用地、城市軌道交通用地為主。

依托既有資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建綜合服務(wù)區(qū)。公共管理與公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)包括文化、學(xué)校、醫(yī)療用地；居住用地以商住用地為主；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地以商業(yè)用地為主；綠地與廣場(chǎng)用地以公園綠地為主。

依托既有資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建科創(chuàng)集聚區(qū)。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地包括商業(yè)用地和其他商務(wù)用地；居住用地以商住用地為主；公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地包括文化、學(xué)校、醫(yī)療用地；綠地與廣場(chǎng)用地以公園綠地為主。

依托水綠廊道，打造濱水宜居區(qū)。居住用地以二類(lèi)居住用地為主；公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地包括文化、學(xué)校和體育用地；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地包括商業(yè)、商務(wù)用地。

構(gòu)建現(xiàn)代時(shí)尚的生態(tài)宜居區(qū)。居住用地以商住用地為主；公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地以中小學(xué)用地為主。

4.5.2 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與高度分區(qū)

開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建筑高度由站場(chǎng)核心區(qū)向外逐漸降低。規(guī)劃區(qū)中部商業(yè)商務(wù)建筑在100m～150m 之間，形成視覺(jué)焦點(diǎn)，統(tǒng)領(lǐng)全局，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度在4.0～6.0之間；居住建筑控制在45m～80m之間，容積率在2.5～3.5 之間，公共建筑控制在40m 以下，容積率控制在2.0以?xún)?nèi)。

4.5.3 鐵路項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)用地

結(jié)合惠來(lái)站高鐵新城規(guī)劃，對(duì)鐵路項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后綜合開(kāi)發(fā)用地與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。惠來(lái)站毗鄰區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)用地規(guī)模99.32hm2。毗鄰區(qū)域無(wú)須新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模。不涉及基本農(nóng)田。

為平衡綜合開(kāi)發(fā)選地調(diào)整后的開(kāi)發(fā)收益，將南部三塊商務(wù)用地調(diào)整為商住用地，對(duì)高鐵新城整體規(guī)劃設(shè)想影響較小。

5 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD 的特點(diǎn)與模式進(jìn)行分析，提出了廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃的要求。以揭惠鐵路項(xiàng)目為例，探討了結(jié)合地方市政府的城市規(guī)劃，具體開(kāi)展廣東省管鐵路項(xiàng)目TOD規(guī)劃思路與策略，并形成了詳細(xì)的規(guī)劃布局。