國企城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本精細(xì)化管控措施探討

黃意

摘要：城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，為老城市挖掘了新的土地資源、為產(chǎn)業(yè)注入了新動力、為發(fā)展騰退拓展了新空間。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目具有資金需求大、涉及利益主體多、規(guī)劃程序復(fù)雜、開發(fā)周期和收益回報(bào)不確定等特點(diǎn)，對實(shí)施主體的成本管控能力要求高，此時(shí)國企相較更具優(yōu)勢。本文以X公司為例，通過梳理、分析現(xiàn)有國企城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本管控模式的必要性和主要問題，結(jié)合自身工作實(shí)際，并借鑒該行業(yè)標(biāo)桿的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，并提出了相應(yīng)的成本精細(xì)化管理的優(yōu)化措施及建議，以期為城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本精細(xì)化管理實(shí)施落地提供參考。

關(guān)鍵詞：國企；城市更新項(xiàng)目；開發(fā)成本精細(xì)化管控

國資委2022年提出“兩利四率”指標(biāo)體系，2023年提出“一利五率”，表明國資委在引導(dǎo)國企提高投入產(chǎn)出效率，注重經(jīng)營活動現(xiàn)金流，不斷提升資本回報(bào)質(zhì)量和經(jīng)營業(yè)績“含金量”。為確保國企城市更新項(xiàng)目能持續(xù)健康運(yùn)營，實(shí)施開發(fā)成本精細(xì)化管控尤為重要，因此應(yīng)當(dāng)推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，合理確定項(xiàng)目范圍和改造投入、嚴(yán)格項(xiàng)目收益測算及管理，算好投入產(chǎn)出賬、以長期運(yùn)營收入平衡改造投入，做好開發(fā)成本精細(xì)化管控的實(shí)施落地。

一、國企城市更新項(xiàng)目成本精細(xì)化管控的必要性

（一）有助于強(qiáng)化內(nèi)部控制

有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，是“十四五”時(shí)期國企高質(zhì)量發(fā)展必須跨越的關(guān)口。國企作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，實(shí)施開發(fā)成本精細(xì)化管控，有利于有效防止國有資產(chǎn)流失，促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值；有利于進(jìn)一步深化國企改革，促進(jìn)提質(zhì)增效，完善成本管理制度體系，控制資金管理風(fēng)險(xiǎn)，有效遏制風(fēng)險(xiǎn)隱患；有利于進(jìn)一步提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識和能力，提升內(nèi)部控制成效，從而加強(qiáng)國企的經(jīng)濟(jì)效益和競爭力。

（二）有助于提升管理層決策水平

管理層作出正確決策需要大量真實(shí)、有效的信息數(shù)據(jù)，而國企城市更新項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)成本精細(xì)化管控有利于為企業(yè)管理層決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)，幫助管理者準(zhǔn)確把握市場趨勢以及城市更新項(xiàng)目運(yùn)營模式。當(dāng)今市場競爭環(huán)境復(fù)雜多變，而國有企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有骨干作用和引領(lǐng)作用，面臨更多的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施有效的精細(xì)化成本管控能使決策更為精準(zhǔn)、系統(tǒng)而有效。

（三）有助于控制成本推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施

通過對城市更新項(xiàng)目的全成本管控各環(huán)節(jié)如規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、投融資費(fèi)用等各項(xiàng)發(fā)生的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行快速而準(zhǔn)確的分析、挖掘，借助全方位、多層次的明源云ERP、金蝶、第三方造價(jià)咨詢等輔助決策支持手段，了解資金使用及管理情況、預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行差異等情況，及時(shí)糾偏調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國企經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動的可視化精細(xì)管控，輔助公司領(lǐng)導(dǎo)層精準(zhǔn)決策，推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。

二、國企城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本精細(xì)化管控存在的問題

X公司是某一線城市的市屬國企單位，是某個(gè)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，該項(xiàng)目共分6個(gè)地塊，涵蓋不同業(yè)態(tài)類型，因業(yè)態(tài)多樣化和地理位置特殊性，成本數(shù)據(jù)庫可借用同類數(shù)據(jù)較少，且工期緊任務(wù)重，成本管控難度大，成本精細(xì)化難度較高。雖然公司管理層歷來十分重視開發(fā)成本精細(xì)化管理工作，積極探索，對標(biāo)優(yōu)秀，但目前仍存在以下幾方面問題：

（一）公司管理層重視程度不高

部分國企基于國資委考核要求，對于城市更新項(xiàng)目的重點(diǎn)也普遍放在常規(guī)的業(yè)績考核和利潤增長上，因搭建成本精細(xì)化管控體系周期長，甚至貫穿在整個(gè)城市更新項(xiàng)目開發(fā)全程，所需新增耗費(fèi)的成本高，收益見效慢，公司管理層普遍對其所能帶來的潛在效益缺乏內(nèi)驅(qū)力。

（二）自身開發(fā)成本精細(xì)化管控基礎(chǔ)較為薄弱

部分國企之前無城市更新項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或?qū)τ诙喾N業(yè)態(tài)的更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，或其開發(fā)所在地同類可借鑒數(shù)據(jù)有限，成本數(shù)據(jù)庫內(nèi)容有限，無法快速檢索和廣泛使用，以上多種情況都會導(dǎo)致開發(fā)成本精細(xì)化管控基礎(chǔ)較為薄弱。城市更新項(xiàng)目所含業(yè)態(tài)越豐富，成本核算也相對越復(fù)雜，成本精細(xì)化管控程度要求越高，成本精細(xì)化管控的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需要在逐步建設(shè)過程中完善，

（三）跨部門協(xié)同效率低

首先，開發(fā)成本精細(xì)化管控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不論是目標(biāo)成本中涉及的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品定位、建造標(biāo)準(zhǔn)等重要編制依據(jù)、數(shù)據(jù)來源，還是成本精細(xì)化實(shí)際執(zhí)行落地，都需要全公司各部門共同參與。但在實(shí)際執(zhí)行中各部門因多種因素致成本信息溝通不順暢，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，在一定程度上導(dǎo)致信息的損耗和失真；其次，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本精細(xì)化管控，組織上需全員參與，時(shí)間上涵蓋項(xiàng)目前期到交付運(yùn)營的全過程，管理對象上則涵蓋項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營籌備各階段投入的各項(xiàng)資源，這對全員成本意識，公司組織管理水平，數(shù)據(jù)交互和數(shù)據(jù)處理能力提出較高要求。

（四）未定期跟蹤掌握成本動態(tài)數(shù)據(jù)

國企城市更新項(xiàng)目普遍周期長，開發(fā)建設(shè)期的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案以及運(yùn)營方案在向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、省市區(qū)政府相關(guān)部門匯報(bào)時(shí)可能會需反復(fù)修改，需要及時(shí)調(diào)整和動態(tài)跟蹤成本動態(tài)數(shù)據(jù)。但是現(xiàn)實(shí)情況可能不樂觀，主要表現(xiàn)在：一是未及時(shí)收集和處理成本數(shù)據(jù)。如公司未建立預(yù)結(jié)算制度，未定期更新和處理成本數(shù)據(jù)，則會出現(xiàn)合同結(jié)算，成本歸集和成本分?jǐn)偛患皶r(shí)情況，導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)失真，準(zhǔn)確度下降；二是未對項(xiàng)目動態(tài)成本定期進(jìn)行回顧與梳理，現(xiàn)有制度對成本預(yù)警缺乏制度要求和指導(dǎo)，無法及時(shí)對動態(tài)成本進(jìn)行預(yù)警與糾偏，無法動態(tài)跟蹤成本數(shù)據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；三是成本管理數(shù)據(jù)未匹配項(xiàng)目實(shí)時(shí)進(jìn)度。因成本方案版、執(zhí)行版的編制取決于設(shè)計(jì)方案、政策、領(lǐng)導(dǎo)決策等多方面因素，涉及面廣，涉及人員眾多，方案版本反復(fù)修改更新耗時(shí)較長，易致現(xiàn)有目標(biāo)成本編制情況與項(xiàng)目各地塊的施工進(jìn)度匹配度的情形，需要提高成本管理及時(shí)性。

（五）未與績效考核深度綁定

通常成本合約部門是開發(fā)成本精細(xì)化管控的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)編制成本管理制度，而績效考核草案由人力資源部門及計(jì)劃運(yùn)營部門共同設(shè)定，上報(bào)公司經(jīng)營班子審議，成本精細(xì)化管控與績效考核主責(zé)部門不同，側(cè)重點(diǎn)也不同，因?qū)I(yè)化分工帶來的部門目標(biāo)差異，難以將成本精細(xì)化管控與績效目標(biāo)深度綁定。

（六）未有效利用第三方數(shù)據(jù)平臺或?qū)I(yè)服務(wù)

部分國企因更新項(xiàng)目規(guī)模較小或者建設(shè)期較短開發(fā)成本支出較少，未購買如明源云ERP、金蝶等成本管理系統(tǒng)，未聘請第三方造價(jià)咨詢單位提供專業(yè)支持，或即使使用，但平臺的數(shù)據(jù)模塊或賬號購買較少，導(dǎo)致能夠收集和處理的數(shù)據(jù)不足，不足以實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本精細(xì)化管控。

三、完善國企城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本精細(xì)化管理的優(yōu)化措施

（一）培養(yǎng)全體員工成本管理意識

要最終將成本精細(xì)化管控實(shí)施落地，公司管理層和員工在成本管理中扮演著極為重要的角色，如何最大限度地調(diào)動全體項(xiàng)目參建者的積極性是項(xiàng)目成本管理的難題。X公司用以提升全員責(zé)任意識的關(guān)鍵措施有：一是每年都會組織至少一次涵蓋全體人員的項(xiàng)目成本管理相關(guān)知識培訓(xùn)，包括招標(biāo)采購制度、成本管理制度，財(cái)務(wù)管理制度等；二是每月將項(xiàng)目動態(tài)成本的結(jié)果報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過后傳閱至相關(guān)部門分管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人，如有預(yù)警，則在流程中充分提示該部門分管領(lǐng)導(dǎo)及部門負(fù)責(zé)人，要求對此督促跟進(jìn)，化解預(yù)警；三是X公司針對成本管控有力，切實(shí)取得成效的項(xiàng)目，和在此之中作出突出貢獻(xiàn)的員工，實(shí)行完善的獎勵(lì)激勵(lì)機(jī)制，含獎金、年度董事長專項(xiàng)獎、專項(xiàng)激勵(lì)和福利等物質(zhì)激勵(lì)和評優(yōu)選先的精神激勵(lì)措施，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性；四是X公司在錄用成本管理崗位人員時(shí)要求必須具有良好的成本管理專業(yè)水平、豐富的成本精細(xì)化管理經(jīng)驗(yàn)，從而保障成本管理制度體系中各部門工作人員的整體專業(yè)能力和水平在進(jìn)行相應(yīng)的成本管理工作時(shí)，能完全勝任其崗位的需求，達(dá)到成本管理的有效性。

（二）完善成本數(shù)據(jù)庫

X公司已搭建目標(biāo)成本數(shù)據(jù)庫、實(shí)際成本數(shù)據(jù)庫、業(yè)內(nèi)參考數(shù)據(jù)庫和下浮率數(shù)據(jù)庫。成本數(shù)據(jù)庫主要從項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)積累和同類項(xiàng)目指標(biāo)借鑒兩個(gè)維度進(jìn)行匯編，其中項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)積累是將項(xiàng)目內(nèi)不同地塊的同類業(yè)務(wù)做對比，為X公司各部門的招采工作提供數(shù)據(jù)支持，同時(shí)每月統(tǒng)計(jì)近期建設(shè)工程造價(jià)指數(shù)、人工、材料、機(jī)械價(jià)格變化及各類工程下浮率，分析該市建安、市政工程造價(jià)指數(shù)變化情況，建安、市政工程材料費(fèi)指數(shù)情況，人工、材料、機(jī)械價(jià)格的變化情況，通過對該市建設(shè)工程造價(jià)管理站數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)分析招標(biāo)控制價(jià)上限凈下浮率及中標(biāo)下浮率的參考值和參考范圍，為成本精細(xì)化管控提供外部數(shù)據(jù)借鑒。而同類項(xiàng)目指標(biāo)借鑒主要是參考深圳市人才安居集團(tuán)、華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等企業(yè)，對標(biāo)優(yōu)秀，豐富自身成本數(shù)據(jù)庫，為項(xiàng)目各階段成本測算、成本對標(biāo)、成本數(shù)據(jù)查詢等成本管理事務(wù)提供技術(shù)支持服務(wù)。

（三）推行全流程成本管理體系

X公司作為市屬國企，始終堅(jiān)持加強(qiáng)成本管控，深挖創(chuàng)效潛力，對城市更新項(xiàng)目實(shí)行全成本管理，依據(jù)公司現(xiàn)行項(xiàng)目成本管理相關(guān)制度、流程，對標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿房企，按照“體系管理、制度保障、機(jī)制推動、數(shù)智賦能”的總體要求，秉持“前置介入、主動服務(wù)、過程控制、事后評估”的全成本管理理念，通過全成本管理體系目標(biāo)的確定，到過程管理和考核評估，將全成本貫穿于全員全公司各部門，貫穿投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程管理等各專業(yè)，貫穿可研階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段等全流程，通過《成本管理辦法》《工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)化手冊》《招標(biāo)采購標(biāo)準(zhǔn)化體系手冊》《費(fèi)用開支管理辦法》《全面預(yù)算管理辦法》等讓成本管理呈體系化而非點(diǎn)狀，同時(shí)通過數(shù)字賦能讓成本更準(zhǔn)確。

X公司已建立事前計(jì)劃，事中控制和事后總結(jié)的全過程體系。力求將各專業(yè)、各部門緊緊圍繞項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃和經(jīng)營管理目標(biāo)，設(shè)定相匹配的招標(biāo)采購計(jì)劃、資金計(jì)劃、設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度計(jì)劃、分期銷售計(jì)劃、管理人員編制計(jì)劃、稅務(wù)籌劃方案等，通過建立責(zé)任目標(biāo)成本管理多部門聯(lián)動機(jī)制，通過對項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、運(yùn)營等全過程成本目標(biāo)的分解和控制，保障項(xiàng)目成本管理目標(biāo)落地及項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目動態(tài)成本的動態(tài)跟蹤

X公司每月對項(xiàng)目動態(tài)成本進(jìn)行回顧與梳理，切實(shí)做到以下幾方面：一是及時(shí)統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)合同的最新測算評估金額；二是復(fù)核已定合同金額錄入的準(zhǔn)確性；三是復(fù)核預(yù)留變更金額的合理性；四是復(fù)核合同/費(fèi)用狀態(tài)的準(zhǔn)確性；五是及時(shí)跟蹤調(diào)整合同變更金額。X公司動態(tài)成本以各地塊所簽署的施工合同為管理維度，從目標(biāo)成本、上月動態(tài)成本、本月動態(tài)成本、超支結(jié)余等方面，借助對標(biāo)、趨勢、同環(huán)比等分析方法，開展全方位、多視角洞察分析，編制動態(tài)成本月報(bào)，按照單項(xiàng)合同價(jià)金額分黃、橙、紅三級預(yù)警，實(shí)時(shí)反映多維成本管理成效，全面提升公司成本管理水平。

（五）構(gòu)建基于全面預(yù)算管理的成本精細(xì)化管控體系

全面預(yù)算管理作為企業(yè)內(nèi)控的重要工具可以從整體上有效地控制企業(yè)的成本，X公司作為國企，按照國資委要求實(shí)行全面預(yù)算管理，一方面成本預(yù)算作為全面預(yù)算的重要部分需要精細(xì)化的成本管控體系提供歷史成本數(shù)據(jù)。另一方面全面預(yù)算能為成本精細(xì)化管控的實(shí)施提供有力保障，在預(yù)算編制階段，通過合理且相對準(zhǔn)確的成本預(yù)測，將成本限制在合理的范圍內(nèi)；在預(yù)算實(shí)施階段，通過一定措施控制和調(diào)整預(yù)算成本；在預(yù)算考核階段，通過比對預(yù)算實(shí)際完成率，檢查成本精細(xì)化管控的結(jié)果，并通過預(yù)算考核獎懲機(jī)制，提高員工的成本控制意識。

X公司通過對全面預(yù)算管理體系和成本精細(xì)化管理體系的摸索和實(shí)踐，建立以部門為單位強(qiáng)化預(yù)算過程控制，強(qiáng)化和細(xì)化預(yù)算成本考核的執(zhí)行力，以期能夠建立基于全面預(yù)算管理的開發(fā)成本精細(xì)化管控體系，將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)通過共享平臺在預(yù)算系統(tǒng)和核算系統(tǒng)中同步傳遞、記錄和查詢，解決預(yù)算和核算相互獨(dú)立、割裂、數(shù)據(jù)不協(xié)調(diào)、不統(tǒng)一的問題，便于控制企業(yè)的運(yùn)行成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和競爭力。

（六）借助第三方咨詢管理服務(wù)提升數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

X公司內(nèi)6個(gè)地塊均已聘請第三方全過程造價(jià)咨詢服務(wù)單位，從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、竣工階段到保修階段實(shí)施全過程跟蹤督導(dǎo)，涵蓋目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)、工程變更造價(jià)審核，計(jì)算形象進(jìn)度、竣工結(jié)算等，項(xiàng)目全程跟蹤，加強(qiáng)對各地塊的成本管控，有利于提升成本數(shù)據(jù)精細(xì)化程度和專業(yè)性。

（七）實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)的集成與融合

X公司成本合約部主責(zé)的明源云ERP成本系統(tǒng)與財(cái)務(wù)管理部主責(zé)的金蝶財(cái)務(wù)系統(tǒng)現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了三級成本科目的統(tǒng)一，各部安排專人按月對成本信息和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核對校驗(yàn)，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，為開發(fā)成本精細(xì)化提供保障。

四、結(jié)束語

近年來，國家對實(shí)施城市更新行動、提升城市發(fā)展質(zhì)量作出重大部署，把城市更新作為轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、構(gòu)建新發(fā)展格局、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐，城市更新目前仍然是政府大力挖潛盤活低效存量用地的有效方式，而國企作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，是城市更新主導(dǎo)的強(qiáng)動力，國企如何在城市更新項(xiàng)目中做好開發(fā)成本精細(xì)化管控也是需要重點(diǎn)把握的問題，需要公司管理層高度重視，借助優(yōu)秀的大數(shù)據(jù)成本管控平臺和第三方全過程造價(jià)咨詢單位等有力抓手，充分發(fā)揮跨部門的聯(lián)動協(xié)同效應(yīng)，培養(yǎng)全公司成本精細(xì)化管控意識，營造良好氛圍，打通成本管理、財(cái)務(wù)利潤、績效目標(biāo)和全面預(yù)算體系之間的壁壘，真正做到國企城市更新項(xiàng)目開發(fā)成本精細(xì)化管控，護(hù)航項(xiàng)目及公司高質(zhì)量發(fā)展。

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