淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

陳茜

摘要：當(dāng)前，由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施嚴(yán)格的調(diào)控，銀行信貸壓力不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻的融資困境，如何走出這一困境并尋找適合的融資渠道已成為當(dāng)前亟待解決的問題。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資困境主要集中在融資渠道狹窄單一、不合理融資方式引發(fā)金融風(fēng)險、融資政策不斷收緊等問題。為此，本文從房地產(chǎn)業(yè)融資的概念以及特點著手，首先闡明融資對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，闡述了目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的諸多方式，之后對其融資現(xiàn)狀進(jìn)行了簡要分析，并結(jié)合實踐從融資布局合理化和多樣化、增強金融防范意識和抵御風(fēng)險能力等方面提出了建議措施，以期可以推動房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；困境；出路

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，是國家稅收的主要來源之一，同時也帶動了周邊地區(qū)的工業(yè)、商業(yè)以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，與民生息息相關(guān)，減輕了就業(yè)壓力。但是近年來，由于房地產(chǎn)的高收益，很多開發(fā)商開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房價逐年上漲，產(chǎn)生了巨大的社會經(jīng)濟(jì)壓力。為維持住房價格，財政部、銀保監(jiān)會、稅務(wù)總局等多個部門相繼推出了一系列的宏觀調(diào)控措施，極大地擠壓了房地產(chǎn)公司的盈利能力。目前，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)厲的宏觀控制，銀行貸款持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了融資的困境，如何擺脫目前的困境，找到合適的融資途徑就成了房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資的概念、特點及重要性

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資概念及特點

融資是房地產(chǎn)公司為了項目發(fā)展需要并根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)情況，在項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理等一系列經(jīng)營活動過程中而進(jìn)行的融資行為。與工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)融資規(guī)模大、周期較長，且具有較高的運營風(fēng)險。房地產(chǎn)融資具有以下特點：一是需要大量的資本。從取得土地、房屋建設(shè)和配套設(shè)備等方面，房地產(chǎn)開發(fā)往往需要巨大的融資項目，一般的融資規(guī)模不能滿足公司的期望。二是信貸融資極易受到政策制約。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別就是與國家政策息息相關(guān)，尤其是信貸政策。對于一些中小地產(chǎn)公司而言，政策對融資的影響更是起到了舉足輕重的作用。然而殘酷的市場和變化無常的政策，也讓很多中小地產(chǎn)公司要么被兼并，要么被迫退出。三是區(qū)域差異顯著。其他公司的融資因市場需求少、政府管制程度低，在地理位置上差別不大。但是，為避免風(fēng)險，房地產(chǎn)金融機構(gòu)大多在放款時保持審慎心態(tài)，在某些二三線城市實行貨幣緊縮，將大量的資本投向發(fā)達(dá)的沿海城市或有能力的城市，使得中小規(guī)模的開發(fā)商拿地困難，因而房地產(chǎn)的融資具有明顯的區(qū)域差異。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性

縱觀當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形勢，科技迅猛發(fā)展，全球化的趨勢日益顯現(xiàn)。要想在激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，必須要有足夠的資本支撐。對于高投入、高風(fēng)險的房地產(chǎn)公司來說，如何保證資金的安全自然是重中之重，而融資工作的成功與否也將直接關(guān)系到公司的興亡，其重要性不言而喻。比如，房地產(chǎn)融資可顯著幫助公司提升品牌影響力。隨著市場競爭的日益加劇，傳統(tǒng)的住宅發(fā)展觀念已不能完全適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)公司要想提升住宅的質(zhì)量，提升公司的品牌影響力和品牌增值，就必須八仙過海、各展所長。比如碧桂園位于昆明北部的一個樓盤，就是采取了建設(shè)了人工湖和環(huán)湖跑道的形式，將住宅質(zhì)量提高到了一個新的高度。此外，部分房地產(chǎn)公司也對居住領(lǐng)域做了大量的規(guī)劃，力求空間最大化，在保證住宅質(zhì)量的同時，大幅提高了贈送面積，讓消費者得到了實實在在的好處。然而不管采取何種方法，都需要有足夠的資金來進(jìn)行融資，否則將是無根之木，無源之水。

二、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式

房地產(chǎn)公司的融資模式有內(nèi)外兩種，公司的內(nèi)部融資包括自有資金、股東出資、預(yù)售保證金、預(yù)售款等；對外融資有股權(quán)型金融和債務(wù)型金融兩種。按開發(fā)屬性的不同，房地產(chǎn)的發(fā)展可大致分為一級開發(fā)和二級開發(fā)。我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，基本采取了五大類的融資模式：一是土地一級開發(fā)貸款。隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，為確保拆遷補償款及時發(fā)放，以及房屋的交付，各大銀行向一線開發(fā)商發(fā)放了貸款，用于補償拆遷款和征地款。二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。這類信貸的發(fā)行對象為二級市場。房地產(chǎn)公司獲得土地后，為營造一個更加舒適的居住空間，在激烈的市場中贏得優(yōu)勢，會持續(xù)改善住宅的質(zhì)量和設(shè)計，并在改善設(shè)計和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強對周邊的環(huán)境建設(shè)，所以有強大的資本支撐就顯得非常的關(guān)鍵。為了滿足這些需要，各大銀行都會通過發(fā)放貸款來進(jìn)行支持。三是房地產(chǎn)信托。這種融資模式是近年來出現(xiàn)的一種融資方式，主要伴隨金融監(jiān)管的嚴(yán)格要求而出現(xiàn)的。相比于傳統(tǒng)的銀行信貸，該類融資模式具有降低融資資金使用成本、募融資較為靈活、融資資金利率可靈活調(diào)節(jié)等優(yōu)勢，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式之一。四是發(fā)行房地產(chǎn)公司的股票或債券。目前，大型房地產(chǎn)公司或上市房地產(chǎn)公司，都會通過發(fā)行房地產(chǎn)公司的股票或債券的形式進(jìn)行融資，但是這種融資模式受限于其應(yīng)用領(lǐng)域，只有少數(shù)有能力的公司可以使用。五是海外融資、網(wǎng)絡(luò)融資、小額貸款公司融資。這種金融模式雖然是針對特定類型的公司進(jìn)行金融業(yè)務(wù)，但是由于其具有較高的融資風(fēng)險以及缺乏相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因此通常不被公司采納。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道狹窄單一

雖然目前已有多種融資方式，但是由于各種融資渠道的限制，并非每一家公司都擁有選擇的權(quán)利。在過去的20多年里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是融資問題始終困擾著房地產(chǎn)公司，而通過銀行等金融公司進(jìn)行融資依然是房地產(chǎn)公司的最大的融資渠道。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，目前，房地產(chǎn)公司從銀行獲得的融資約為23.86%，而預(yù)付款則為38.82%。而在這些房屋購買前，購房人通過銀行獲得的個人房屋抵押貸款也占據(jù)了絕大多數(shù)。因此，二者合計，約60%的地產(chǎn)融資來自銀行和其他金融組織。目前，我國的房地產(chǎn)金融處于起步階段，由于受傳統(tǒng)金融方式的限制，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到限制。當(dāng)前，很多地產(chǎn)公司僅靠銀行放款，對銀行信貸的依賴程度很高，在信貸緊縮的情況下，很難進(jìn)行融資。一是資本的需要持續(xù)增長；另外，融資的壁壘也在持續(xù)提高，二者之間產(chǎn)生了無法化解的沖突。

就當(dāng)前情況來看，除了銀行信貸之外，開拓新融資渠道的現(xiàn)狀仍不夠樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)短期難以扭轉(zhuǎn)這種狀況，而以銀行信貸為主的融資方式也會長期存在。這種單一的融資方式，極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。此外，由于我國的特殊國情，上市融資、債券發(fā)行等融資措施受到國家的嚴(yán)厲管制，大宗融資渠道不暢，而國外一些發(fā)達(dá)的融資工具如房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等并未在國內(nèi)得以很好的應(yīng)用，房地產(chǎn)金融市場未能全面發(fā)展起來。所以，突破傳統(tǒng)的單一融資模式，構(gòu)建符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的多元化金融體制，是當(dāng)前亟待解決的問題。

（二）不合理融資方式引發(fā)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)公司的大多在融資上下了一番功夫，但因為缺少科學(xué)、合理的融資途徑，沒有掌握好融資的時間和速度，極易盲目擴張導(dǎo)致資金的短缺。有些小型房地產(chǎn)公司為了獲得更多的資金，甚至愿意付出高額的融資成本，以此來獲得更多的資金。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個高收益行業(yè)，許多私人資本都在尋找合適的方式來獲取高收益。但是，上市公司股價的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實際房價，很難達(dá)到融資者的期望回報；盡管存在著高額的利息，但風(fēng)險極高，如果房地產(chǎn)公司倒閉，那么將給融資人帶來損害。例如，云南瑞麗一家地產(chǎn)公司，因其早期發(fā)展缺少有效的營銷手段，成品房一直處于難以銷售的狀態(tài)。即使在公司已經(jīng)將其名下的兩塊土地均抵押給銀行取得了前期開發(fā)貸款的情況下，后期仍存在大量的資金缺口。為了確保項目資金鏈不斷裂，企業(yè)管理層在無奈之下做出向民間進(jìn)行高利率的借貸的舉措，因此帶來的高額資金使用成本給企業(yè)帶來了不可挽回的損失，最終造成該企業(yè)的項目工程停滯。在我國，這樣的情況并非罕見，由于部分開發(fā)商只關(guān)注高回報，卻忽略了高投入、資金回籠緩慢、市場和政策風(fēng)險，致使高債務(wù)經(jīng)營模式給企業(yè)帶來更多的金融風(fēng)險。

（三）融資政策不斷收緊

由于房地產(chǎn)業(yè)涉及國計民生，歷來受到政府的高度關(guān)注，尤其是在資本運營上受到了嚴(yán)密的監(jiān)管，這在某種程度上使得大多數(shù)房地產(chǎn)公司的融資變得更加困難。由于房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模大、融資周期長、風(fēng)險大，銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管非常嚴(yán)格。政府也加強了對樓市的控制，銀行的信用緊縮，導(dǎo)致了地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流的全面緊縮，進(jìn)而導(dǎo)致了融資的中斷。最近一段時間，政府推出了一系列的政策性調(diào)控措施，從而導(dǎo)致本就資金短缺的房地產(chǎn)公司在資金周轉(zhuǎn)方面更加雪上加霜。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，相關(guān)的法律和法規(guī)不是相對滯后，就是缺乏可操作性。由于缺乏客觀公正的信用評估機制，使得銀行和其他金融組織的資金不能很好地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而更加導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。

四、打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境壁壘的建議

（一）融資布局合理化

在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)和信用危機的嚴(yán)峻形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)急需突破單一融資渠道的制約，尋求新的資金來源。一方面，政府要加強對金融的監(jiān)管，健全房地產(chǎn)融資制度，加強對中小型房地產(chǎn)公司融資的扶持力度，對民間資金進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，對上市公司的經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)范，適當(dāng)增加民間融資、股權(quán)融資的比重，以保證在新的金融環(huán)境下，減少公司的運營風(fēng)險。二是增強地產(chǎn)公司自我融資、減少信貸依賴。目前，僅靠銀行放貸來發(fā)展已不能適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展，要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，最好的辦法就是回到開發(fā)產(chǎn)品本身，在保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)的同時，也要全面考慮到項目綠化環(huán)境以及周邊的配套設(shè)施是否完善等。并且，在后期的物業(yè)管理服務(wù)等方面能夠站在用戶的角度考慮從而提供更好的服務(wù)，告別房屋一錘子買賣的歷史。通過開發(fā)產(chǎn)品提高顧客對房地產(chǎn)公司的滿意度，而實現(xiàn)資本的高效流動，保證公司的健康發(fā)展。為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，拓展公司的融資途徑。以往的公司憑借自己的實力也能在市場上站穩(wěn)腳跟，但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速及多樣性發(fā)展，獨自經(jīng)營的年代早已成為歷史，單打獨斗的經(jīng)營方式必然會導(dǎo)致資金來源單一，難以適應(yīng)公司的發(fā)展。而只有將各種經(jīng)營方式有機地融合在一起，才能形成一股強大的力量。比如大型房地產(chǎn)開發(fā)公司可以在提升房地產(chǎn)建設(shè)、銷售、運營的同時，在文化和娛樂業(yè)進(jìn)行涉足，在分散融資的同時，還可以將融資的風(fēng)險進(jìn)行多元化；而在不同的行業(yè)可以建立不同的融資通道又可以在某種程度上保證公司的資本需要。

此外，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國必須不斷健全相關(guān)的房地產(chǎn)金融法律制度，以推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。既要做好完善現(xiàn)行的財政法律制度，對缺乏實際意義的制度進(jìn)行改造，強化對金融的管制和管制，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；又要積極構(gòu)建和健全我國的信用評估制度，確保我國的信貸評估制度更加公平、合理，從而推動我國房地產(chǎn)企業(yè)在金融領(lǐng)域的健康發(fā)展，保持我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）融資方式多樣化

要想從房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境中解脫出來，就應(yīng)從單純的融資模式轉(zhuǎn)向多樣化的模式。如今，在國家嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道已被嚴(yán)重制約，為此必須尋求新的發(fā)展途徑。在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司面臨著怎樣生存下去的問題，為此應(yīng)積極響應(yīng)“去產(chǎn)能，去杠桿”的方針，對新的項目進(jìn)行審慎地投入。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未明確，房地產(chǎn)價格的波動性很強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中不可盲目擴張，應(yīng)等待房地產(chǎn)市場的大背景逐漸清晰后再進(jìn)行。同時，也要加大銷售力度，加快資金周轉(zhuǎn)，在有必要的情況下，出售閑置資產(chǎn)取代債務(wù)，從而防止財務(wù)負(fù)債增長。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也應(yīng)進(jìn)行融資方式的調(diào)整，由單一的銀行信貸向房地產(chǎn)基金、信托基金、境外房地產(chǎn)基金等金融工具融資轉(zhuǎn)化。

（三）增強金融防范意識和抵御風(fēng)險能力

在高融資下，企業(yè)呈現(xiàn)興旺向榮的局面，但也不容小視身后巨額債務(wù)，當(dāng)前大部分開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，有些甚至已經(jīng)超過了90%，這些血淋淋的事例讓我們意識到，在打破資金壁壘、擴大資金來源、獲得巨額資金的前提下，必須加強公司的自我造血能力，最終實現(xiàn)了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)公司是一個資本密集的行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)都存在著融資問題。通過增加資本運用的有效性，可以有效緩解房地產(chǎn)公司的融資困難。一方面，要強化財務(wù)控制，控制成本開支，防止盲目借貸提升公司的經(jīng)營風(fēng)險；同時，要加強營銷，保證資金的及時回收，減少銀行放款，降低金融危機。再者，應(yīng)增強公司的防范意識和抵御風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在很大程度上依賴于融資的發(fā)展。經(jīng)過了這么長時間的市場檢驗，地產(chǎn)公司漸漸認(rèn)識到，融資是一把雙刃劍，在為公司籌集到充足資本的同時還可能會給公司帶來更大的金融危機。為此，房地產(chǎn)公司需時刻保持警惕，在追求利潤的同時還要充分考慮到自身的承受能力，確保在危機來臨前就做好充足的準(zhǔn)備，出現(xiàn)了危機可以及時從容的應(yīng)對，避免因準(zhǔn)備不足導(dǎo)致企業(yè)陷入困難的境地。

五、結(jié)束語

本文對我國房地產(chǎn)業(yè)融資的狀況和問題進(jìn)行了較為深刻的分析，就我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的選擇，融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，融資渠道的拓寬等方面進(jìn)行了闡述，并對采取多元化融資、改善融資困境等方面提出了建議。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有多元化特征，而房地產(chǎn)企業(yè)的金融結(jié)構(gòu)具有多級化的特征。要想發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，還需建立一個健康穩(wěn)定的金融體系，健全與之配套的有關(guān)法規(guī)，為其發(fā)展提供法治保障，以此來推動房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展。

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