對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理存在常見問題的解析

李娜

河北長潤房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)改革不斷深入，經(jīng)濟(jì)市場高質(zhì)量發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一系列優(yōu)勢、挑戰(zhàn)，必須跟上時(shí)代發(fā)展潮流，確保各項(xiàng)投資獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目數(shù)量較多、資金需求缺口較大，投資預(yù)算在實(shí)踐過程中面臨困境，導(dǎo)致投資預(yù)算管理效果不理想，埋設(shè)安全隱患，不利于投資資金的規(guī)范化配置和使用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注重投資預(yù)算管理，科學(xué)配置和防范投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資預(yù)算水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理的必要性

首先，提升投資經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理，要想對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全流程控制，必須將管理關(guān)口前移，實(shí)現(xiàn)事前、事中和事后控制，事前要明確投資預(yù)算目標(biāo)、收益，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行分析，提高項(xiàng)目投資成功率；事中全面收集信息，全方位掌握投資預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、效果和質(zhì)量，快速找到執(zhí)行中的困境，及時(shí)糾偏和調(diào)整；事后做好復(fù)盤分析，積累相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，督促相關(guān)部門有效改進(jìn)[1]。

其次，科學(xué)配置資源，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營和發(fā)展中，獲取的資源十分有限，可控制以及資源量化和精細(xì)化管理成為企業(yè)核心競爭力，是投資預(yù)算管理的重要目標(biāo)之一。

最后，從全局層面進(jìn)行考量，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門現(xiàn)實(shí)需求，以及項(xiàng)目緩急程度，將投資資金進(jìn)行科學(xué)配置、使用，保證每筆投資資金都用于實(shí)踐中，從源頭上保障項(xiàng)目投資成功，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理的缺陷分析

（一）投資預(yù)算目標(biāo)設(shè)定與戰(zhàn)略規(guī)劃脫節(jié)

作為一類資金密集型、勞動(dòng)力集中的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開展時(shí)間較長，投資額度大且回籠速度較慢，基本收益利潤都在中后期，造成資金周轉(zhuǎn)速度較為緩慢，要想真正將每筆投資資金都用于刀刃上，需要緊扣投資預(yù)算。事實(shí)上，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算目標(biāo)設(shè)定時(shí)，未能從全局層面進(jìn)行考量，未能厘清投資預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃間的關(guān)系，無法明確戰(zhàn)略規(guī)劃、設(shè)定投資預(yù)算目標(biāo)，不能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)提供服務(wù)，難以從根本上獲取較佳的成效。目前內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜、多變，不同程度影響戰(zhàn)略規(guī)劃，投資預(yù)算目標(biāo)設(shè)定也沒有結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃波動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，不能保證其設(shè)定的科學(xué)性、合理性，難以逐一進(jìn)行合理拆分，導(dǎo)致每項(xiàng)活動(dòng)開展都缺少指導(dǎo)，無法提升項(xiàng)目投資回報(bào)率[2]。

（二）投資預(yù)算編制流程、方法不科學(xué)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營對(duì)象不可移動(dòng)性、業(yè)務(wù)形態(tài)服務(wù)性、人才和資金密集性特點(diǎn)，嚴(yán)格控制投資預(yù)算管理尤為關(guān)鍵，投資預(yù)算編制是這項(xiàng)工作實(shí)施的出發(fā)點(diǎn)，只有將這項(xiàng)工作貫徹到位，展示其監(jiān)督、控制效用，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。然而，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算編制缺少精準(zhǔn)性，與實(shí)際相差較大。其一，投資預(yù)算編制流程不規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確梳理投資預(yù)算編制流程，無法及時(shí)去除冗余環(huán)節(jié)，導(dǎo)致工作流程不簡潔、高效、明了，無法為其提供支持，造成投資預(yù)算編制內(nèi)容缺少科學(xué)性、合理性，致使投資預(yù)算編制、執(zhí)行脫節(jié)。其二，投資預(yù)算編制方法不合理。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有結(jié)合業(yè)務(wù)特征、運(yùn)營規(guī)模，選取恰當(dāng)、合理的投資預(yù)算編制方法，導(dǎo)致投資預(yù)算編制與實(shí)際不相匹配，過于依附以往歷史相關(guān)數(shù)據(jù)，無法為后續(xù)執(zhí)行提供導(dǎo)向。

（三）投資預(yù)算執(zhí)行力有待加強(qiáng)

投資預(yù)算執(zhí)行力的強(qiáng)弱，關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理目標(biāo)是否達(dá)成，需采取強(qiáng)有力的策略，將其貫徹到位，以實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。但一些投資預(yù)算執(zhí)行進(jìn)程中，受多重因素影響，在多個(gè)方面出現(xiàn)漏洞，弱化投資預(yù)算執(zhí)行剛性。第一，投資預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督不力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算執(zhí)行時(shí)，未能考量現(xiàn)實(shí)狀況，建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，明確監(jiān)督對(duì)象、范圍和內(nèi)容，監(jiān)督方法滯后，在實(shí)踐中不能主動(dòng)辨識(shí)突出問題，不能實(shí)現(xiàn)投資預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督徹底、無死角，及時(shí)糾偏和改進(jìn)，致使投資預(yù)算執(zhí)行不到位。第二，投資預(yù)算執(zhí)行差異分析不到位。不能主動(dòng)辨識(shí)投資預(yù)算執(zhí)行差異金額、原因，及時(shí)做好糾偏和調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行差異分析不及時(shí)、不全面，投資預(yù)算執(zhí)行力薄弱[3]。

（四）投資預(yù)算信息化建設(shè)滯后

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有市場需求大、產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點(diǎn)，與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，投資預(yù)算在實(shí)踐過程中，需要跟上大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等先進(jìn)技術(shù)，加快投資預(yù)算信息化建設(shè)，以便于提升工作效率，獲取項(xiàng)目投資成功。然而，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體實(shí)踐中，由于思想理念、觀念滯后以及工作習(xí)慣等影響，片面認(rèn)為投資預(yù)算信息化建設(shè)對(duì)原本的工作流程、制度帶來沖擊，需要重新學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容和操作技巧，大大增加了工作量，內(nèi)心存在排斥心理，給予的支持和配合較少，阻礙了投資預(yù)算信息化建設(shè)。大部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有引進(jìn)一系列先進(jìn)的信息技術(shù)，建立投資預(yù)算信息系統(tǒng)，難以突破各部門壁壘，保證信息共享，也不能動(dòng)態(tài)追蹤投資預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、效率和質(zhì)量，無法找到執(zhí)行中的漏洞和偏差，難以快速糾偏，不能展示投資預(yù)算信息化建設(shè)優(yōu)勢、價(jià)值。

（五）投資預(yù)算績效考核不到位

加強(qiáng)績效考核工作，能夠增強(qiáng)人員責(zé)任心，按照相關(guān)流程、制度落實(shí)，實(shí)現(xiàn)投資預(yù)算及閉環(huán)控制，保證項(xiàng)目投資獲取較佳的效果。但投資預(yù)算績效考核仍需完善，一是績效考核范圍較為局限，考核內(nèi)容不完整、不全面。考核時(shí)僅注重投資預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，卻忽視了投資預(yù)算執(zhí)行剛性及執(zhí)行監(jiān)督有效性，不能保證投資預(yù)算績效考核到位。二是投資預(yù)算考核指標(biāo)不合理，考核結(jié)果利用率較低。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按照實(shí)際，設(shè)立投資預(yù)算考核指標(biāo)，也沒有提高考核結(jié)果利用率，不能將其作為下一項(xiàng)目投資預(yù)算安排、人員薪酬獎(jiǎng)金等依據(jù)，難以發(fā)揮投資預(yù)算績效考核效用[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算管理策略

（一）隨時(shí)按照戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整投資預(yù)算目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，要想保證項(xiàng)目投資成功，使得投資成本與經(jīng)濟(jì)效益處于均衡狀態(tài)，必須重視投資預(yù)算工作。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算若想順利地開展，就要系統(tǒng)性考量各方面因素，制定完善、科學(xué)的投資預(yù)算目標(biāo)，逐一將其進(jìn)行分解，貫徹到具體責(zé)任部門，以便于各項(xiàng)活動(dòng)開展有指引，提升項(xiàng)目投資成功率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體運(yùn)行中，包含投資項(xiàng)目體量大、項(xiàng)目多，在具體實(shí)踐過程中，要充分考量內(nèi)外部環(huán)境，明確企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)科學(xué)設(shè)定投資預(yù)算目標(biāo)，確保該目標(biāo)能夠?yàn)閼?zhàn)略規(guī)劃實(shí)施提供服務(wù)和支持，逐層將這項(xiàng)工作落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中，內(nèi)外部環(huán)境波動(dòng)大，一定程度上影響戰(zhàn)略規(guī)劃，需按照規(guī)劃戰(zhàn)略調(diào)整投資預(yù)算目標(biāo)，確保其具有適用性、先進(jìn)性，確保投資預(yù)算執(zhí)行有計(jì)劃，回收較佳的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）改進(jìn)和優(yōu)化投資預(yù)算編制程序和方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資需要的資金體量大，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間周期長，決定了房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債和高收益等特征，要想使得項(xiàng)目投資預(yù)算科學(xué)、合理，避免項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)超預(yù)算等現(xiàn)象，應(yīng)將重點(diǎn)放在投資預(yù)算編制中。第一，改進(jìn)投資預(yù)算編制流程。工作流程是否簡潔、高效、明了，攸關(guān)整個(gè)工作開展的效果，全面梳理投資預(yù)算編制程序，及時(shí)去除冗余、繁瑣的內(nèi)容，創(chuàng)新整個(gè)工作流程，保證業(yè)務(wù)流程規(guī)范、明了、高效，高質(zhì)量地完成投資預(yù)算編制，杜絕預(yù)算編制與執(zhí)行脫節(jié)。第二，篩選投資預(yù)算編制方法?，F(xiàn)如今，投資預(yù)算編制方法選取是否合規(guī)至關(guān)重要，應(yīng)主動(dòng)分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行情況、業(yè)務(wù)特性、運(yùn)行規(guī)模等，主動(dòng)分析編制方法的適用條件、對(duì)象，科學(xué)選用投資預(yù)算編制方法，摒棄傳統(tǒng)依附數(shù)據(jù)的模式，使得投資預(yù)算編制內(nèi)容更為精準(zhǔn)、可靠、合理，真正發(fā)揮其監(jiān)督、控制效用[5]。

（三）有效加強(qiáng)投資預(yù)算執(zhí)行力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)算執(zhí)行是否具有剛性，關(guān)乎投資預(yù)算管理的效用，應(yīng)提高人員認(rèn)知水平，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資預(yù)算責(zé)任機(jī)構(gòu)必須系統(tǒng)性分析投資預(yù)算計(jì)劃，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下達(dá)融資計(jì)劃、資金預(yù)算范圍內(nèi)，按照各項(xiàng)目體量、緩急程度合理配置投資資金，要想提升投資預(yù)算執(zhí)行力，將以下幾方面為切入點(diǎn)：第一，注重投資預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施投資預(yù)算時(shí)，只有加大監(jiān)督力度，才能找到突出問題、難點(diǎn)和痛點(diǎn)，及時(shí)糾偏和調(diào)整。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設(shè)立科學(xué)的投資預(yù)算監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)新監(jiān)督方式，應(yīng)用日常監(jiān)督、專項(xiàng)監(jiān)督等方式，對(duì)于投資預(yù)算執(zhí)行全流程進(jìn)行追蹤，快速辨識(shí)其中難點(diǎn)，及時(shí)糾偏和調(diào)整，真正將投資預(yù)算執(zhí)行到位。第二，做好投資預(yù)算執(zhí)行差異分析。主動(dòng)將投資預(yù)算執(zhí)行與初期目標(biāo)比對(duì)，明確投資預(yù)算執(zhí)行差異金額、原因，收集相關(guān)的數(shù)據(jù)、信息，對(duì)其進(jìn)行深層次分析，保證投資預(yù)算執(zhí)行差異分析及時(shí)、全面。

（四）注重投資預(yù)算信息化建設(shè)

互聯(lián)網(wǎng)背景下，投資預(yù)算管理是核心內(nèi)容，應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)，搭建兼容的投資預(yù)算管理信息系統(tǒng)，既可高效控制成本費(fèi)用、增加收入，又能從源頭上提升資源使用效率及內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)加快投資預(yù)算管理信息化建設(shè)是深化預(yù)算制度改革的手段，突破各部門間的壁壘，實(shí)現(xiàn)信息共享，及時(shí)向各部門提供信息支持，輔助企業(yè)提升決策水平。應(yīng)用投資預(yù)算管理信息系統(tǒng)，可以動(dòng)態(tài)追蹤投資預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息，將其與目標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，找到二者間的差異，以多元化的圖表進(jìn)行呈現(xiàn)，及時(shí)糾偏和調(diào)整，提升投資預(yù)算管理水平。

例如，某企業(yè)為當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)，因開發(fā)質(zhì)量好，信譽(yù)優(yōu)良，在當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度非常高，市場占有率為當(dāng)?shù)?0%以上。該企業(yè)項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)模大、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著，為了解決傳統(tǒng)投資預(yù)算管理中的難題，應(yīng)引進(jìn)一系列先進(jìn)的信息技術(shù)，建立投資預(yù)算管理信息系統(tǒng)，從而減少工作量、重塑工作流程。企業(yè)在應(yīng)用投資預(yù)算管理信息系統(tǒng)時(shí)，獲取了以下應(yīng)用成效：一是顯著提高投資預(yù)算管控水平。通過該信息系統(tǒng)對(duì)費(fèi)用管理，對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用執(zhí)行狀況做好預(yù)算審批，第一時(shí)間做好預(yù)警，高效地防止費(fèi)用超支現(xiàn)象。各層級(jí)管理人員在進(jìn)行多次超預(yù)算、無預(yù)算項(xiàng)目審批后，增強(qiáng)人員預(yù)算意識(shí)。業(yè)務(wù)人員嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)計(jì)劃，開展業(yè)務(wù)收入、成本、費(fèi)用等預(yù)算，對(duì)于投資預(yù)算執(zhí)行現(xiàn)狀，以季度或月度基本周期，對(duì)投資預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行滾動(dòng)、靈活調(diào)整，保證預(yù)算數(shù)據(jù)更精準(zhǔn)。二是為投資決策提供參考。新項(xiàng)目投資過程中，借助該信息系統(tǒng)，對(duì)資本成本率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)展開分析，為新項(xiàng)目投資決策提供支持。

（五）強(qiáng)化投資預(yù)算績效考核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重投資預(yù)算績效考核，能夠?qū)崿F(xiàn)閉環(huán)控制，激發(fā)人員工作積極性，確保投資項(xiàng)目獲取較佳的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立完善的投資預(yù)算績效考核指標(biāo)和機(jī)制，明確考核范圍、對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)評(píng)估不同責(zé)任中心投資預(yù)算執(zhí)行效果、進(jìn)度和質(zhì)量，激發(fā)人員工作積極性，全身心參與到投資預(yù)算管理中。同時(shí)，要提高投資預(yù)算績效考核結(jié)果利用率，將其作為下一項(xiàng)目投資預(yù)算安排、人員薪酬獎(jiǎng)金的依據(jù)，以便于績效考核結(jié)果用于實(shí)處，發(fā)揮績效考核的效用，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較長、投資體量大、風(fēng)險(xiǎn)高，在實(shí)際經(jīng)營中做好投資預(yù)算管理，能夠保證項(xiàng)目投資成本與效益處于均衡狀態(tài)，確保項(xiàng)目投資成功，以實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要全面掌握投資預(yù)算內(nèi)容，客觀分析其影響因素，快速找到各類問題的解決策略，保證投資預(yù)算管理精益化，有效把控項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，增強(qiáng)核心競爭力，以適應(yīng)瞬息萬變的環(huán)境。