王府井商業(yè)街區(qū)城市改造與管理研究

袁蕾?王嘉瑩

王府井街區(qū)是全國(guó)著名的歷史商業(yè)街區(qū)之一。經(jīng)歷過(guò)商業(yè)地位的下降之后，王府井街區(qū)在更新改造和管理創(chuàng)新后再度繁榮，其改造經(jīng)驗(yàn)對(duì)于其他地區(qū)歷史商業(yè)街區(qū)的發(fā)展具有一定借鑒意義。

一、基礎(chǔ)現(xiàn)狀與改造實(shí)踐

王府井商業(yè)街區(qū)始建于元代，以王府井步行街為核心向周邊輻射形成了1.66平方千米的商業(yè)街區(qū)。王府井曾一度是北京市最繁榮的商業(yè)中心和“金名片”，但是發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，比如違章建筑、臨時(shí)建筑和巨幅廣告破壞了建筑外觀與街區(qū)環(huán)境，假冒老字號(hào)、旅游紀(jì)念品以及水吧等低端業(yè)態(tài)充斥街頭巷尾，市政設(shè)施相對(duì)落后、交通擁堵等。隨著國(guó)貿(mào)、三里屯、五棵松等北京市新興商業(yè)中心的崛起，王府井街區(qū)的商業(yè)地位不斷下降，消費(fèi)者以外地游客為主，本地客流大幅降至20%。

2018年，王府井步行街成為商務(wù)部首批11條步行街改造提升試點(diǎn)之一。2019年，《王府井商業(yè)區(qū)更新治理規(guī)劃》出臺(tái)，提出“打造獨(dú)具人文魅力的國(guó)際一流步行商業(yè)街區(qū)”。

（一）環(huán)境整治改善街區(qū)公共空間品質(zhì)

1．整治街區(qū)環(huán)境。建立廣告牌匾動(dòng)態(tài)管控機(jī)制，拆除尺寸超標(biāo)、色彩雜亂破壞街區(qū)整體風(fēng)貌的廣告牌匾，清退10處水吧，拆除1.76萬(wàn)平方米違法建設(shè)、臨時(shí)建設(shè)以及占道經(jīng)營(yíng)設(shè)施。精細(xì)化提升主街周邊15條街巷胡同環(huán)境，采取移動(dòng)保潔車(chē)網(wǎng)格式巡回作業(yè)模式，街區(qū)步行舒適度明顯改善。“一店一策”，滾動(dòng)推進(jìn)傳統(tǒng)設(shè)施整體改造。完成穆斯林大廈等七處商業(yè)設(shè)施的整體改造，改造面積達(dá)7.8萬(wàn)平方米。

2．塑造高品質(zhì)公共空間。對(duì)百貨大樓音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造，改造后的廣場(chǎng)成為著名的網(wǎng)紅打卡地之一。挖掘校尉胡同歷史文化，拆違建設(shè)3000平方米校尉胡同口袋公園，打造成為有綠量、有故事、有細(xì)節(jié)的綠地休閑空間。改造背街小巷成為“東街休閑區(qū)”。將兒童藝術(shù)劇院前廣場(chǎng)改造升級(jí)為西街兒童主題廣場(chǎng)。實(shí)施老北京風(fēng)情街立面改造和公共空間綠化景觀等硬件升級(jí)工程，建成了中心廣場(chǎng)。實(shí)施北延段綜合景觀提升工程，增加了1.8萬(wàn)平方米純步行空間，成為新的街區(qū)活力中心。增設(shè)可移動(dòng)花箱座椅和樹(shù)池、“五牛五?！便~牛雕像，為王府井商業(yè)街區(qū)增添了公共休憩空間和藝術(shù)氛圍。

（二）業(yè)態(tài)更新豐富街區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)

1．推動(dòng)業(yè)態(tài)更新，引入休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)等多元化業(yè)態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)一般以物質(zhì)性商品銷(xiāo)售和餐飲業(yè)為核心經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。而新興商業(yè)街區(qū)則重視體驗(yàn)互動(dòng)和文化休閑功能，成為日趨多元化的休閑娛樂(lè)綜合體。王府井商業(yè)街區(qū)在清退183戶低端業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，布局體驗(yàn)式、互動(dòng)式新興業(yè)態(tài)。累計(jì)成功引進(jìn)首店、旗艦店、網(wǎng)紅特色店119家，占現(xiàn)有存量的70%，經(jīng)營(yíng)面積占街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)總面積的11%。王府井百貨大樓撤掉200個(gè)專柜，引入全球單體面積最大的哈姆雷斯兒童玩具旗艦店，建成全國(guó)首家“京味”沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)空間——和平菓局。銀泰百貨引入樂(lè)高中國(guó)旗艦店，工美大廈設(shè)立了北京冬奧會(huì)特許商品旗艦店，此外，還引入了ZARA全球旗艦店、adidas國(guó)際品牌中心、FILA全球全新概念店等。

王府井商業(yè)街。攝影：梁志堅(jiān)

2．引入高端商業(yè)文化設(shè)施。新一輪更新改造以來(lái)，共引入高端商業(yè)文化設(shè)施21萬(wàn)平方米，其中包括零售旗艦項(xiàng)目王府中環(huán)。引進(jìn)品牌133個(gè)，其中國(guó)際頂級(jí)品牌40個(gè)，米其林餐廳3家，高端精品酒店1家，成功吸引高端消費(fèi)。

經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)更新，王府井步行街零售業(yè)態(tài)降低4.4%，文化體驗(yàn)和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)分別提高1%和5.5%，年均客流量達(dá)到8000萬(wàn)，年銷(xiāo)售億元以上品牌店20家，本地消費(fèi)群體占比提高了10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到30%以上，客單價(jià)在商務(wù)部11條試點(diǎn)街區(qū)中位居首位。

（三）公共文化空間提升街區(qū)文化魅力

挖掘歷史文化，打造公共文化空間。開(kāi)發(fā)利用王府中環(huán)西側(cè)綠地，引入高品質(zhì)文化藝術(shù)、景觀裝置、時(shí)尚活動(dòng)等，打造成市民公共文化空間和時(shí)尚體驗(yàn)魅力空間。世界級(jí)拍賣(mài)和藏品展示中心——嘉德藝術(shù)中心建成開(kāi)業(yè)，成為街區(qū)文化藝術(shù)新地標(biāo)。推動(dòng)擁有百年歷史的吉祥戲院重張開(kāi)業(yè)，成為弘揚(yáng)國(guó)粹藝術(shù)的文化重地。

通過(guò)國(guó)際化、專業(yè)化、多元化的文化主題活動(dòng)打造街區(qū)文化氛圍。策劃舉辦澳門(mén)北京周、莫斯科主題周、墨西哥主題日、德國(guó)老爺車(chē)?yán)惖志﹥x式等國(guó)際文化交流展示活動(dòng)。依托嘉德藝術(shù)中心舉辦多場(chǎng)重量級(jí)文化藝術(shù)展。以“國(guó)際品牌 開(kāi)放商街”為主題舉辦王府井國(guó)際品牌節(jié)，并在期間舉辦了“王府井論壇”，探討商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域前沿問(wèn)題。

通過(guò)形態(tài)、業(yè)態(tài)和文態(tài)為主的更新改造，王府井商業(yè)街區(qū)空間環(huán)境、商業(yè)品質(zhì)和文化影響力都得到了大幅提升，成功吸引了本地客源，歷史商業(yè)街區(qū)煥發(fā)了新的活力。

二、王府井商業(yè)街區(qū)管理面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

（一）文化資源轉(zhuǎn)化不足，“文商旅”融合發(fā)展有待提升

王府井商業(yè)街區(qū)已經(jīng)在“文商旅”融合和公共空間文化體驗(yàn)上開(kāi)展了一定的實(shí)踐探索，但是街區(qū)整體的文化辨識(shí)度仍然不高，文化氛圍不夠濃厚，商業(yè)內(nèi)容、建筑形態(tài)和街道肌理的人文體驗(yàn)不足，體現(xiàn)街區(qū)文化特色的標(biāo)識(shí)性符號(hào)不強(qiáng)，導(dǎo)致街區(qū)文化活力不足、顧客體驗(yàn)興趣不高。街區(qū)文化資源的保護(hù)和展示利用仍不足，文化展示和體驗(yàn)互動(dòng)場(chǎng)所不足，集聚的大量文化資源尚未很好地轉(zhuǎn)化為可消費(fèi)、可體驗(yàn)的文化旅游產(chǎn)品，與其他城市步行街同質(zhì)化嚴(yán)重。比如，首都劇場(chǎng)、商務(wù)印書(shū)館、中華書(shū)局等場(chǎng)所提供的文化消費(fèi)場(chǎng)景仍然不夠多元和現(xiàn)代，人民日?qǐng)?bào)等“紅色報(bào)業(yè)文化”、百貨大樓“一團(tuán)火”商業(yè)文化精神等背后的歷史故事有待挖掘展示，老字號(hào)的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)有待強(qiáng)化開(kāi)發(fā)。

（二）街區(qū)公共空間品質(zhì)有待提升

街區(qū)空間結(jié)構(gòu)不合理，缺乏主街向周邊區(qū)域的立體拓展和功能融合。王府井商業(yè)街區(qū)以步行街為主街，南北直街貫通到底，與支馬路之間的聯(lián)通性與引導(dǎo)性不強(qiáng)，主街向東西延伸的空間和功能仍然不夠，與相鄰街區(qū)的建筑形態(tài)、功能協(xié)同和業(yè)態(tài)互補(bǔ)之間缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。這種南北直通的格局缺乏消費(fèi)體驗(yàn)的空間層次感和神秘感，導(dǎo)致消費(fèi)者的體驗(yàn)單一乏味，部分區(qū)域商業(yè)價(jià)值被低估，客流密度分布不均。從街區(qū)形象來(lái)看，現(xiàn)代建筑與傳統(tǒng)建筑混雜，城市界面缺乏特色設(shè)計(jì)，缺乏體現(xiàn)街區(qū)形象和功能特色的標(biāo)識(shí)符號(hào)，缺乏可供吸引人流駐足的精品景觀，缺乏可供市民休憩駐足的游憩設(shè)施鋪陳，影響了整個(gè)步行街的活力。另外，街區(qū)建筑夜間照明設(shè)計(jì)與消費(fèi)業(yè)態(tài)融合不足，造成夜間消費(fèi)氛圍不足，在首批11條國(guó)家級(jí)試點(diǎn)步行街中夜間消費(fèi)的支付筆數(shù)排名末位。

（三）產(chǎn)權(quán)多元分散，街區(qū)管理機(jī)制有待完善

王府井商業(yè)街區(qū)歷史悠久，樓宇產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜分散，外資、國(guó)有、私營(yíng)產(chǎn)權(quán)占比分別為55%、38%、7%，只有不到5%的產(chǎn)權(quán)屬于東城區(qū)政府，統(tǒng)籌更新管理的難度較大。整體推進(jìn)王府井商業(yè)街區(qū)改造的周期很長(zhǎng)，不僅涉及到大量資金投入，而且需要產(chǎn)權(quán)主體犧牲短期經(jīng)濟(jì)利益來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益增值。然而分散的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同產(chǎn)權(quán)主體的統(tǒng)一管理，街區(qū)更新方案難以落地。以丹耀大廈為例，樓宇內(nèi)有40多家產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)單位層層轉(zhuǎn)租，終端租金價(jià)格高，更多地吸引了小吃、旅游紀(jì)念品等單位面積租金承受能力高的消費(fèi)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致符合街區(qū)更新升級(jí)的消費(fèi)業(yè)態(tài)難以進(jìn)入。

為了解決分散產(chǎn)權(quán)整合或合作問(wèn)題，王府井地區(qū)探索了回收產(chǎn)權(quán)、物業(yè)租賃、物業(yè)置換等多種資源整合方式，并成立了王府井置業(yè)公司，力圖打造“街區(qū)管家、商家保姆、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、合作主體”模式。但目前該平臺(tái)公司的“運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、合作主體”功能發(fā)揮較弱，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理能力仍然不足，尚未探索形成有效的街區(qū)資源整合與運(yùn)行管理機(jī)制，工作重點(diǎn)仍然落在公共區(qū)域維護(hù)、物業(yè)管理以及信息平臺(tái)建設(shè)等管家保姆功能上。由于對(duì)產(chǎn)權(quán)主體缺乏約束力，目前王府井地區(qū)管委會(huì)和王府井置業(yè)公司對(duì)街區(qū)具體商業(yè)項(xiàng)目的定位方向、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、店招形象等約束力偏弱，仍然在探索切實(shí)可行的引導(dǎo)、監(jiān)督和淘汰機(jī)制，亟需建立完善的街區(qū)統(tǒng)籌運(yùn)行管理機(jī)制。

三、結(jié)論與建議

歷史商業(yè)街區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)在于特定地域空間的歷史文化。作為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的傳統(tǒng)集聚地，歷史商業(yè)街區(qū)保存了豐富的物質(zhì)與非物質(zhì)歷史文化遺產(chǎn)，展示著城市獨(dú)特的歷史風(fēng)貌，蘊(yùn)含著城市發(fā)展變遷的集體記憶?，F(xiàn)代商業(yè)綜合體和商業(yè)街區(qū)越來(lái)越同質(zhì)化，建筑、業(yè)態(tài)與消費(fèi)環(huán)境可以簡(jiǎn)單復(fù)刻，而歷史商業(yè)街區(qū)的歷史文化和地域空間特色是獨(dú)特的、難以再現(xiàn)的，并在文化消費(fèi)需求日益提升的今天彰顯著越來(lái)越突出的價(jià)值。因此，保護(hù)和延續(xù)街區(qū)歷史文脈、將商業(yè)與歷史文化相結(jié)合，應(yīng)該成為歷史商業(yè)街區(qū)有機(jī)更新的中心思路。

（一）“文商旅”深度融合發(fā)展

隨著消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代新一代消費(fèi)主力的崛起，消費(fèi)者已經(jīng)不再僅僅滿足于封閉式的消費(fèi)環(huán)境或者單一景點(diǎn)觀光旅游，而是對(duì)商業(yè)和文旅都提出了更高要求，“文商旅”項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入“場(chǎng)景時(shí)代”。通過(guò)場(chǎng)景力轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的價(jià)值增量，變成實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)力，成為越來(lái)越多“文商旅”項(xiàng)目需要考量的重點(diǎn)。

應(yīng)重新梳理、發(fā)掘與展示王府井商業(yè)街區(qū)的歷史文化資源，開(kāi)發(fā)“文商旅”產(chǎn)品，舉辦文化活動(dòng)和構(gòu)建文化消費(fèi)場(chǎng)景，在文化和商業(yè)旅游的交互融合過(guò)程中，促成更多的業(yè)態(tài)與產(chǎn)品創(chuàng)新。比如特色歷史文化與美食、演藝、文創(chuàng)、零售等多業(yè)態(tài)融合，聚集出一個(gè)個(gè)可體驗(yàn)、可娛樂(lè)、可消費(fèi)的項(xiàng)目，建構(gòu)出在地休閑和文旅消費(fèi)升級(jí)新場(chǎng)景，用“沉浸+”為“文商旅”賦能，打造沉浸式“文商旅”項(xiàng)目等。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、消費(fèi)活力不斷提升，從而實(shí)現(xiàn)“以文興旅、以旅促商、商旅融合”，努力將王府井商業(yè)街區(qū)打造成為集中展示數(shù)百年首都文化和商業(yè)文化變遷的一張重要名片。

（二）塑造具有歷史文化特色的公共空間

王府井商業(yè)街區(qū)積淀了豐富的歷史文化和近現(xiàn)代文化資源。重點(diǎn)文化資源包括東堂、協(xié)和醫(yī)院舊址等文物31處，首都劇場(chǎng)、中國(guó)兒童藝術(shù)劇院等文化設(shè)施11處，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)17項(xiàng)，東來(lái)順、吳裕泰、盛錫福等老字號(hào)品牌35個(gè)，還有東交民巷使館、教堂、名人故居、街巷胡同等多元化文化資源。

王府井商業(yè)街區(qū)通過(guò)環(huán)境整治、業(yè)態(tài)升級(jí)和“文商旅”相結(jié)合等方式進(jìn)行了街區(qū)的治理創(chuàng)新，但是街區(qū)大量文化資源尚未轉(zhuǎn)化為可消費(fèi)的文化產(chǎn)品、可體驗(yàn)的文化空間，歷史文化特色不突出。在下一步的城市管理實(shí)踐中，迫切需要深入挖掘利用多元文化資源，實(shí)施基于歷史文化視角的空間塑造與業(yè)態(tài)更新，建設(shè)具有歷史文化特色的商業(yè)街區(qū)。同時(shí)，要保護(hù)歷史建筑，重視街區(qū)景觀的整體性，提升公共空間的文化特色，并在街區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、城市家具、夜間照明等領(lǐng)域突出街區(qū)歷史文脈特點(diǎn)。

（三）強(qiáng)化新媒體宣傳及數(shù)字技術(shù)應(yīng)用

新消費(fèi)呈現(xiàn)重體驗(yàn)、求個(gè)性和線下打卡、線上消費(fèi)等特征，應(yīng)大力推廣直播帶貨、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)、“云游王府井”等新媒體營(yíng)銷(xiāo)宣傳模式，推動(dòng)步行街場(chǎng)景化、智能化、沉浸式活動(dòng)化，形成鮮明的街區(qū)特色，提高街區(qū)形象和美譽(yù)度。

應(yīng)以數(shù)字技術(shù)助推文化、商業(yè)、旅游融合發(fā)展，數(shù)字技術(shù)、數(shù)字創(chuàng)意與文化IP融合，以數(shù)字鏈接、數(shù)字體驗(yàn)促進(jìn)形式創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，“以文塑旅、以文帶商、以旅彰文”，進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心建設(shè)。應(yīng)通過(guò)搭建交流平臺(tái)、實(shí)施典型項(xiàng)目等方式幫助企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，催生新應(yīng)用，培育一批企業(yè)形態(tài)、商業(yè)模式發(fā)生根本性變革的標(biāo)桿企業(yè)，促進(jìn)“文商旅”產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。比如“元宇宙+文商旅”產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)等。推動(dòng)智慧商圈建設(shè)，深化5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)在決策、管理、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等方面的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)體驗(yàn)便捷高效、經(jīng)營(yíng)服務(wù)精準(zhǔn)優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì).首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）[Z]，2020.

[2]劉偉.從文脈視角談歷史商業(yè)街區(qū)空間環(huán)境塑造——以合肥城隍廟商業(yè)街區(qū)公共空間為例[J].城市規(guī)劃，2017，41（1）：89-94.

[3]邊蘭春.歷史文化街區(qū)的保護(hù)工作應(yīng)堅(jiān)持“求同”和“存異”的基本價(jià)值判斷[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2018，（1）：8-9.

[4]朱穎，袁學(xué)松，莊智剛，等.歷史文化步行街區(qū)更新實(shí)踐——以廣州市北京路商業(yè)步行街改造為例[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2020，24（12）：32-36.

[5]黃琲斐.德國(guó)：城市更新之路（續(xù)一）[J].北京規(guī)劃建設(shè)，2005，6（1）：126-131.

[6]黃斌，呂斌，胡垚.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對(duì)舊城空間生產(chǎn)的作用機(jī)制研究——以北京市南鑼鼓巷舊城再生為例[J].城市發(fā)展研究，2012，19（6）：86-90+97.

（責(zé)任編輯：嚴(yán)陳玲）