房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及解決策略探析

賈召林 成都長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)主體，在資金管理方面面臨著諸多挑戰(zhàn)。為了解決這些問(wèn)題，企業(yè)需要從制定健全的資金計(jì)劃、合理制定銷售計(jì)劃、積極拓展融資渠道、集中采購(gòu)大宗材料和加強(qiáng)對(duì)資金使用和保管的關(guān)注等方面入手。只有通過(guò)這些措施，才能夠有效提升企業(yè)的資金管理水平，從而更好地推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理概述

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)企業(yè)資金的籌措、分配、使用、監(jiān)督和控制等各方面的管理。它是企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)鍵[1]。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理包括對(duì)企業(yè)資金的籌措和配置、資金的使用和監(jiān)督、資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理等多個(gè)方面。在資金管理過(guò)程中，企業(yè)需要制定科學(xué)、合理的資金計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行資金配置，及時(shí)回籠銷售資金，積極拓展融資渠道，保持良好的資金流動(dòng)性，并加強(qiáng)對(duì)資金使用和保管的關(guān)注。只有通過(guò)有效的資金管理，企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和社會(huì)效益最大化的目標(biāo)，從而推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展資金管理的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展資金管理具有重要性的原因主要有以下幾點(diǎn)：首先，良好的資金管理有助于確保企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要投入大量的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而在項(xiàng)目的不同階段中，資金的使用情況也各不相同。如果沒(méi)有一個(gè)科學(xué)合理的資金管理計(jì)劃，企業(yè)就難以實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置和有效使用，這將影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展。其次，合理的資金管理能夠幫助企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期通常較長(zhǎng)，資金需求量大，且資金的來(lái)源也較為復(fù)雜，如自有資金、銀行貸款、發(fā)債等[2]。若企業(yè)沒(méi)有一個(gè)科學(xué)合理的資金管理方案，資金流動(dòng)性難以保障，就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。此外，科學(xué)的資金管理可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資金管理不僅僅是對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，還需要深入分析市場(chǎng)環(huán)境、制定合理的銷售計(jì)劃和融資計(jì)劃等，以更好地把握市場(chǎng)機(jī)遇。如果企業(yè)能夠在資金管理方面做到優(yōu)秀，就能夠更好地占據(jù)市場(chǎng)份額，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利水平。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題

(一)缺乏健全、完善的資金計(jì)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金管理中最常見(jiàn)的問(wèn)題之一是缺乏健全、完善的資金計(jì)劃。資金計(jì)劃是指企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)資金需求、使用和回收等方面進(jìn)行全面規(guī)劃和管理的計(jì)劃。缺乏健全、完善的資金計(jì)劃會(huì)導(dǎo)致以下問(wèn)題：首先，企業(yè)在資金使用方面沒(méi)有明確的規(guī)劃。資金計(jì)劃能夠幫助企業(yè)制定科學(xué)合理的資金使用方案，明確不同階段資金的需求量和使用方式，使企業(yè)更加高效地使用資金，提高資金的利用效率。其次，缺乏健全、完善的資金計(jì)劃會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，如果資金計(jì)劃不合理，導(dǎo)致資金缺口或者資金流動(dòng)性不足，企業(yè)將難以按照原計(jì)劃完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)，甚至可能影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。此外，缺乏健全、完善的資金計(jì)劃還會(huì)影響企業(yè)的融資能力。金融機(jī)構(gòu)在考慮向企業(yè)提供融資時(shí)，通常會(huì)對(duì)企業(yè)的資金計(jì)劃進(jìn)行評(píng)估。如果企業(yè)沒(méi)有健全、完善的資金計(jì)劃，會(huì)影響融資的成功率，進(jìn)而影響企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和發(fā)展[3]。

(二)銷售資金無(wú)法及時(shí)回籠

首先，企業(yè)缺乏銷售管理的規(guī)范和有效性。如果企業(yè)在銷售管理方面存在問(wèn)題，如銷售渠道不暢、銷售代理缺乏有效監(jiān)管、售后服務(wù)不到位等，就會(huì)導(dǎo)致銷售資金難以及時(shí)回籠。其次，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題也可能導(dǎo)致銷售資金無(wú)法及時(shí)回籠。例如，企業(yè)未及時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款或者未做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金流動(dòng)性不足，無(wú)法滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求，從而導(dǎo)致銷售資金無(wú)法及時(shí)回籠。最后，一些外部因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)變化等也可能影響銷售資金的回籠。

(三)融資不及時(shí)造成資金缺口

融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取資金的主要途徑之一，但是如果融資渠道選擇不當(dāng)或者融資計(jì)劃不合理，就會(huì)導(dǎo)致融資不及時(shí)，從而造成資金缺口。在融資方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)選擇銀行貸款或債券發(fā)行等方式，但是這些方式都需要經(jīng)過(guò)一定的審批流程和時(shí)間，而且利率和成本也會(huì)對(duì)企業(yè)的資金狀況產(chǎn)生影響。如果企業(yè)在融資方面沒(méi)有做好充分的準(zhǔn)備，就有可能因?yàn)橘Y金缺口而影響項(xiàng)目的進(jìn)展。

(四)大宗材料采購(gòu)價(jià)格受到政策變化的影響巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量采購(gòu)建筑材料，如鋼材、水泥、玻璃等。然而，這些建筑材料的價(jià)格往往受到政策變化的影響巨大。政策的調(diào)整可能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格的劇烈波動(dòng)，從而影響到企業(yè)的采購(gòu)成本和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。尤其是在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊的情況下，企業(yè)面臨的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)更為明顯。

(五)未設(shè)置專人對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督

未設(shè)置專人對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，可能會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題。例如，資金使用可能存在濫用、浪費(fèi)、挪用等情況，而沒(méi)有專人對(duì)這些情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，就很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。此外，資金使用也可能存在重復(fù)支付、虛開(kāi)發(fā)票等問(wèn)題，這些問(wèn)題可能需要專業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)督和核查，否則可能會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，未設(shè)置專人對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，可能會(huì)導(dǎo)致資金使用不規(guī)范，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理水平提升的具體對(duì)策

(一)制定健全的資金計(jì)劃，提高資金計(jì)劃的可操作性

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，制定健全的資金計(jì)劃是非常重要的。一方面，資金計(jì)劃可以幫助企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，避免因?yàn)橘Y金不足而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法順利進(jìn)行[4]。另一方面，資金計(jì)劃也能夠幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)可能存在的資金缺口，并且及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整和解決。

要制定健全的資金計(jì)劃，需要考慮到多方面因素，例如項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度、市場(chǎng)情況、政策環(huán)境、資金來(lái)源等等。同時(shí)，資金計(jì)劃也需要具備可操作性，即能夠根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和實(shí)施。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以采取以下措施來(lái)制定健全的資金計(jì)劃并提高可操作性：首先，制定清晰的資金使用規(guī)劃。企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，對(duì)資金使用進(jìn)行明確規(guī)劃，包括資金的用途、金額、使用期限等方面的內(nèi)容。同時(shí)，資金使用規(guī)劃需要與項(xiàng)目進(jìn)展情況相匹配，避免資金的浪費(fèi)和閑置。其次，建立完善的資金預(yù)算制度。資金預(yù)算制度需要針對(duì)不同的項(xiàng)目和部門制定具體的預(yù)算方案，明確每項(xiàng)支出的預(yù)算金額和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。預(yù)算制度也需要考慮到不同情況下的風(fēng)險(xiǎn)因素，以及緊急情況下的應(yīng)對(duì)措施，確保預(yù)算的有效性和可靠性。再次，加強(qiáng)對(duì)資金流向的監(jiān)控和分析。企業(yè)需要建立完善的資金流程和審批制度，對(duì)資金的流向進(jìn)行嚴(yán)格控制和管理。同時(shí)，企業(yè)也需要通過(guò)數(shù)據(jù)分析等方式，對(duì)資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施加以解決。最后，制定科學(xué)的資金調(diào)控策略。資金調(diào)控策略需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)資金缺口、風(fēng)險(xiǎn)因素等因素進(jìn)行科學(xué)分配和調(diào)配，以達(dá)到最優(yōu)化的資金利用效益。

(二)合理制定銷售計(jì)劃，推動(dòng)企業(yè)資金回款

合理制定銷售計(jì)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的重要環(huán)節(jié)。合理的銷售計(jì)劃能夠預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和銷售情況，幫助企業(yè)合理控制資金的流動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期時(shí)，企業(yè)的銷售收入也會(huì)受到影響，因此需要制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。一方面，企業(yè)可以采取降價(jià)、優(yōu)惠等方式刺激市場(chǎng)需求，加快銷售進(jìn)度，提高回款速度。另一方面，企業(yè)可以加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，制定差異化的銷售策略，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[5]。此外，企業(yè)還應(yīng)該注意收集客戶意見(jiàn)和反饋，根據(jù)客戶需求優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)，提高客戶滿意度，促進(jìn)客戶回購(gòu)和口碑傳播。

為了推動(dòng)企業(yè)資金回款，還需在銷售合同中設(shè)定回款時(shí)間和方式，明確回款責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)回款情況的監(jiān)控和跟蹤，及時(shí)跟進(jìn)拖欠款項(xiàng)，維護(hù)企業(yè)的資金安全。此外，可以采取一些措施來(lái)促進(jìn)回款，如提前催款、開(kāi)展預(yù)售、合理安排銷售收入的使用等。同時(shí)，企業(yè)還可以通過(guò)合作伙伴和金融機(jī)構(gòu)等渠道獲得融資支持，減輕資金壓力，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

(三)積極拓展全新的融資渠道

在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要不斷拓展新的融資渠道，以保證資金的充足性和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。除了傳統(tǒng)的融資方式如銀行貸款和債券發(fā)行之外，還可以嘗試以下幾種全新的融資渠道。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以嘗試通過(guò)股權(quán)融資來(lái)獲取資金。股權(quán)融資是指企業(yè)將股份出售給投資者，以獲得投資者的資金支持。與傳統(tǒng)的債權(quán)融資相比，股權(quán)融資具有資金成本低、融資額度大等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)還可以為企業(yè)帶來(lái)外部資源和管理經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)股權(quán)融資來(lái)吸引資金，同時(shí)與投資者建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以考慮借助互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)是指基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息傳播能力，為中小微企業(yè)提供融資服務(wù)的平臺(tái)。相比傳統(tǒng)的融資方式，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)具有流程簡(jiǎn)便、效率高、資金成本低等優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上發(fā)布融資需求，吸引廣大投資者的關(guān)注，并獲得資金支持。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以嘗試通過(guò)ABS(資產(chǎn)證券化)等金融工具來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。ABS是指將一些類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)資產(chǎn)打包，形成資產(chǎn)支持證券，由投資者購(gòu)買并獲得收益。通過(guò)ABS融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券，降低了融資成本，并且可以將風(fēng)險(xiǎn)分散到投資者中去。

(四)集中采購(gòu)大宗材料，實(shí)現(xiàn)貨款集中支付

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中需要采購(gòu)大量的建筑材料，如水泥、鋼筋、沙子、磚頭等，這些材料的采購(gòu)需要大量資金投入，而且價(jià)格常常受到市場(chǎng)行情和政策變化的影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采購(gòu)大宗材料時(shí)需要注意合理規(guī)劃采購(gòu)計(jì)劃，以減少采購(gòu)成本和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于供應(yīng)商的選擇也需要慎重考慮，選擇質(zhì)量可靠、價(jià)格合理的供應(yīng)商可以為企業(yè)節(jié)省不少資金。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以考慮采取集中采購(gòu)的方式，實(shí)現(xiàn)貨款集中支付，以獲得更好的價(jià)格和采購(gòu)服務(wù)。這不僅可以降低采購(gòu)成本，還可以提高采購(gòu)效率和管理水平，從而更好地保障企業(yè)的資金安全和穩(wěn)定性?？傊?，通過(guò)合理的采購(gòu)計(jì)劃和采購(gòu)方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以有效降低采購(gòu)成本，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(五)加強(qiáng)對(duì)資金使用和保管的關(guān)注

加強(qiáng)對(duì)資金使用和保管的關(guān)注，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中至關(guān)重要的一環(huán)。如果對(duì)資金的使用和保管不加以關(guān)注和管理，就會(huì)容易產(chǎn)生資金浪費(fèi)、貪污等問(wèn)題，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該建立健全的內(nèi)部控制體系，包括制度、流程、崗位職責(zé)、內(nèi)部審計(jì)等方面。明確每個(gè)崗位的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范工作流程和制度，防止資金的濫用和損失。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)部審核和監(jiān)督，確保企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。最后，建立資金監(jiān)管機(jī)制，設(shè)立專門的財(cái)務(wù)監(jiān)管部門或委員會(huì)，對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。加強(qiáng)對(duì)資金流向和使用情況的跟蹤和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，提高企業(yè)資金管理的水平和效率。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金管理方面面臨著一系列的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，但是只要采取有效的措施和策略，就可以提升資金管理水平，有效解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待資金管理，加強(qiáng)對(duì)資金管理的重視和監(jiān)督，不斷完善和優(yōu)化資金管理機(jī)制，不斷提高資金管理水平，為企業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。