違法建筑被燒，還需要賠償嗎？

吳 海/文

宸歐公司為了滿足自己的生產(chǎn)經(jīng)營所需，決定租賃濟(jì)信公司的廠房及部分辦公樓。在租賃時，濟(jì)信公司告知宸歐公司，自己的房子有一部分沒有產(chǎn)證，宸歐公司表示可以接受，于是雙方簽訂了租期為10 年的合同，并且約定由承租人宸歐公司對該租賃房屋內(nèi)的所有裝修改造工程的質(zhì)量和安全負(fù)責(zé)，如果在租賃期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量或安全事故，承租方還應(yīng)賠償由此給出租方造成的損失。合同簽訂后，濟(jì)信公司依約向宸歐公司交付了房屋供其使用。

天有不測風(fēng)云，宸歐公司在租賃了兩年后，因為使用不當(dāng)導(dǎo)致租賃場所內(nèi)發(fā)生火災(zāi)?；馂?zāi)燒毀了2000 平方米的房屋，廠房內(nèi)部分成品家具、原材料及五金用品付之一炬，東側(cè)廠房部分坍塌，所幸沒有人員傷亡。災(zāi)后，消防部門對起火原因認(rèn)定如下：起火部位位于廠房東側(cè)一樓內(nèi)風(fēng)機(jī)處，起火原因可排除放火、遺留火種、雷擊、外來火種、物質(zhì)自燃和電氣線路故障，無法排除機(jī)械摩擦產(chǎn)生的熱量引燃風(fēng)機(jī)內(nèi)的油漆附著物并擴(kuò)大成災(zāi)的可能。

雙方對于火災(zāi)善后事宜談不攏，宸歐公司向法院提起訴訟。案件進(jìn)入訴調(diào)程序后先由調(diào)解員找雙方調(diào)解，小王作為區(qū)域的消防宣傳員，受邀參與調(diào)解。

宸歐公司的負(fù)責(zé)人歐總說：“這濟(jì)信公司是真的不上道，這廠房現(xiàn)在塌了一部分，要重建才發(fā)現(xiàn)原來這廠房二樓、三樓都是違法建筑。這違法建筑損毀了也不能再重建了，但現(xiàn)在濟(jì)信公司要我們?nèi)抠r償，我們不可能接受啊。原來就是違法建筑，對方還收了我們那么多年租金呢。而且濟(jì)信公司已經(jīng)起訴了，大家都沒有坐下來好好聊過，真的是鬧心?！?/p>

濟(jì)信公司的負(fù)責(zé)人南先生卻說：“你們現(xiàn)在燒掉了要想賴賬?。课覀冏赓U合同里面寫得清清楚楚，這房子部分是沒有產(chǎn)權(quán)的，你們當(dāng)時也是確認(rèn)的。否則怎么可能以那么便宜的價格租到三層樓的廠房？更何況，這房子交給你們的時候，你們也說要裝修的，所以合同里面也說了對房屋的日常維修、保養(yǎng)都是由你們來負(fù)擔(dān)，對房子也必須按照國家相關(guān)消防、安全生產(chǎn)的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)防各項事故發(fā)生。如果因為你們的原因造成事故，應(yīng)當(dāng)由你們承擔(dān)全部責(zé)任及費(fèi)用。還有，關(guān)于裝修改造工程，是要求你們對工程的質(zhì)量和安全負(fù)責(zé)，如果在租賃期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量或安全事故，你們除了無條件予以整改外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給我們造成的民事責(zé)任。這白紙黑字寫得清清楚楚的，現(xiàn)在你們想賴賬??？”

小王接著問濟(jì)信公司：“當(dāng)時火災(zāi)是怎么樣一個情況？損壞了哪些地方呢？”

南先生說：“這宸歐公司租賃廠房是用于開設(shè)家具廠的，他們廠房里面會用到油漆，所以有一個新的油漆排風(fēng)口，里面會帶出一些油漆，里面可能還有一些電路，電路可能冒了火星，遇到油漆就燒起來了?！?/p>

歐總接著說：“我們一開始看到一樓燒起來了，就讓工人們馬上救火，一樓的火很快就滅掉了。但不知道什么原因，這房子火勢蔓延得很快，所以二樓、三樓馬上就燒掉了。然后因為廠房的位置很靠近圍墻，圍墻在馬路邊，消防車為了進(jìn)入救火，就必須拆除部分圍墻。我們只知道房子部分沒有產(chǎn)權(quán)，但不知道這廠房那么多部分都是違法建筑?；馂?zāi)發(fā)生后，我們也想重建倉庫，才發(fā)現(xiàn)是違法建筑?！?/p>

小王翻看了一下手上的材料，發(fā)現(xiàn)在火災(zāi)發(fā)生后區(qū)規(guī)劃和土地管理局向宸歐公司發(fā)出了責(zé)令限期拆除違法建筑事先告知書，主要內(nèi)容為：經(jīng)查，宸歐公司建造以及使用的一層簡易結(jié)構(gòu)的車間、倉庫、職工宿舍等，均未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（部分由濟(jì)信公司建造），總建筑面積9000 平方米，屬違法建設(shè)，擬對宸歐公司作出限期拆除上述違法建筑的處罰決定。隨后，區(qū)規(guī)劃和土地管理局向宸歐公司作出限期拆除違法建筑決定書。當(dāng)年末，區(qū)政府向濟(jì)信公司、宸歐公司作出限期拆除違法建筑公告，主要內(nèi)容為：濟(jì)信公司、宸歐公司在未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自建造一層簡易結(jié)構(gòu)的車間、倉庫、職工宿舍等，總建筑面積9000 平方米。責(zé)令當(dāng)事人自本公告之日起十日內(nèi)自行拆除上述違法建筑。

于是，小王問：“南先生，由于這救火期間涉及圍墻破壞，目前這個房子還能重新蓋起來嗎？”

南先生說：“你也都看到了，政府部門已經(jīng)多次向我們送達(dá)了拆除違法建筑決定書，所以這房子肯定不可能建起來了，其他沒有損壞的部分也要一并拆除。我們公司當(dāng)初也是花了大價錢把廠房建起來的，當(dāng)年建設(shè)廠房，我們就投入了很多錢?！?/p>

歐總聽到就不滿意了，馬上說道：“這廠房我們接手后，也花了大量的費(fèi)用去裝修、翻建的。其中二樓、三樓都是我們花錢裝修改造的。當(dāng)時大概支出了130 萬元?！?/p>

“我們在這里沒什么好爭論的，反正我們已經(jīng)起訴了，也提起了造價鑒定，就等鑒定結(jié)果吧?！蹦舷壬@然不愿意在這里和對方爭論。

“小王，你看看他們是什么態(tài)度。這第一，被燒毀的房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的違法建筑。在沒有產(chǎn)權(quán)登記及濟(jì)信公司無法提供材料證明房屋權(quán)屬的情況下，無法證明房屋是濟(jì)信公司的，所以我們認(rèn)為濟(jì)信公司并不能提起訴訟獲得賠償。第二，被燒毀的房屋是違法建筑，不受法律保護(hù)，且相關(guān)政府部門出具了違法搭建限期拆除的決定，被燒毀的房屋本應(yīng)拆除。更不要提什么重建賠償了，根本就是無稽之談。第三，就算被燒毀的房屋屬于濟(jì)信公司所有，需要我們公司賠償，但不應(yīng)當(dāng)根據(jù)造價鑒定結(jié)果確定價格。被燒毀的房屋是政府明令拆除的，不應(yīng)計算重置價格，且被燒毀的房屋是違法建筑，建造成本很低。第四，審價建議中包括了圍墻的重置價格，但圍墻并不是火災(zāi)燒毀的。圍墻本身質(zhì)量就很差，在消防部門救火的過程中，拆除了部分圍墻，圍墻部分不應(yīng)由我們公司賠償?！?/p>

小王眼看雙方對于賠償?shù)姆秶?、賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)互不相讓，也不希望大家鬧得不愉快，連忙說：“既然南先生說已經(jīng)在訴訟過程中了，如果實在調(diào)解不成，也只好看法院怎么判決了?！毙⊥醯入p方都走了以后問調(diào)解員：“這個案子如果判決的話會怎樣處理呢？”

調(diào)解員表示：“這個建筑是從一樓開始就是違法建筑，上面又加蓋了二樓和三樓，所以如何確定損失是挺難的。我個人覺得雙方應(yīng)該都會承擔(dān)部分責(zé)任，作為承租人的宸歐公司顯然是主要責(zé)任，而作為出租方的濟(jì)信公司可能因為房屋本身就是違法建筑，需要承擔(dān)次要責(zé)任。但如果他們案件中是對三層廠房及圍墻進(jìn)行了審價評估，那么確實對承租人而言會有不公。畢竟作為違法建筑，不可能再進(jìn)行重建。而且，法院肯定要對無合法建筑手續(xù)的建筑物是否具有物權(quán)先作認(rèn)定。原則上，無合法建筑手續(xù)的建筑物是無法取得法律意義上的物權(quán)的?！?/p>

小王聽后說：“那是不是沒有物權(quán)，這濟(jì)信公司無權(quán)獲得賠償？”

“那不是這樣理解的，雖然這房子是違法建筑，在整體上不具有物權(quán)，但存在事實上的占有、使用和經(jīng)濟(jì)收益的功能。所以基于租賃合同的相對性要求，這宸歐公司作為承租人還是應(yīng)當(dāng)對出租人進(jìn)行賠償。”調(diào)解員解釋道。

“也就是說濟(jì)信公司起訴是有效的，宸歐公司也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償，就看怎么對這次涉及火災(zāi)的非法建筑物賠償金額進(jìn)行確定了？”小王問道。

“你說得很對，現(xiàn)在其實看這兩家公司的態(tài)度，也是因為賠償金額談不攏。這里面就涉及非法建筑物的造價和殘值，雙方當(dāng)事人的過錯責(zé)任以及其他在租賃合同中的履行情況。我們現(xiàn)在是看了雙方的初步證據(jù)，聽了初步意見，后面就等程序走完后的判決吧?！?/p>

最終，審價建議認(rèn)為廠房東側(cè)二、三樓房屋及圍墻工程的重置價為193 萬元。宸歐公司向法院提供了當(dāng)時裝修改造時的固定資產(chǎn)表及相關(guān)第三方的情況說明，表示當(dāng)時成品倉庫一層至三層的造價為130 萬元。結(jié)合各方提供的證據(jù)，法院認(rèn)為宸歐公司提供的造價較為可信。受損建筑物無合法建筑手續(xù)，且在火災(zāi)發(fā)生后被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑，故事實上該建筑物已不存在“重置”的可能性，由此，法院不應(yīng)按重置價確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。但考慮到該建筑物確具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，故以該建筑物建造時的工程造價及火災(zāi)發(fā)生時的建筑物殘值為衡量基礎(chǔ)為宜?？紤]到宸歐公司與濟(jì)信公司間的租賃關(guān)系，根據(jù)成品倉庫的造價、成品倉庫的建造時間，結(jié)合租期、租賃范圍、租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，并結(jié)合被燒毀房屋及被毀損圍墻的實際情況，出于公平原則的考慮，酌情確定由宸歐公司向濟(jì)信公司賠償75萬元。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第六條民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

第七百一十四條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

法條釋義：

在房屋租賃市場中，出租人將未獲得建設(shè)工程規(guī)劃審批的違法建筑物出租謀利的情況并不鮮見，該類情形常常成為引發(fā)矛盾乃至訴訟的原因之一。當(dāng)此類違法建筑物因承租人使用不善導(dǎo)致火災(zāi)等原因而遭到毀損后，出租人起訴要求承租人予以賠償?shù)那闆r下，法院將違法建筑物與合法建筑物在遭到毀損的情況下的賠償方式予以區(qū)分，合理分配出租方及承租方的過錯責(zé)任，結(jié)合建筑物的造價及折舊、租賃合同的相關(guān)細(xì)節(jié)及履行等實際情況，從而確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。