抵押權(quán)和租賃權(quán)順位規(guī)則研究

趙煜雯

摘?要：我國(guó)《民法典》第405條雖對(duì)抵押權(quán)和租賃權(quán)之間的順位關(guān)系進(jìn)行了一定的規(guī)制，但仍有較多不足之處。對(duì)抵押權(quán)和租賃權(quán)的優(yōu)先順位進(jìn)行法律規(guī)制，需結(jié)合租賃權(quán)物權(quán)化的規(guī)范目的，限制和區(qū)分其適用對(duì)象，并遵循“公示在先，權(quán)利在先”的一般規(guī)則。在確定公示標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)應(yīng)以轉(zhuǎn)移占有作為主要標(biāo)準(zhǔn)，以登記作為補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)；特殊動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)應(yīng)以登記作為唯一標(biāo)準(zhǔn)；一般動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)應(yīng)以轉(zhuǎn)移占有作為標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)都應(yīng)以登記作為標(biāo)準(zhǔn)，而非以抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間確定順位。此外，在處置先抵押后租賃的情況下，應(yīng)判斷租賃關(guān)系的存在是否對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響，而不直接地解除抵押物上的租賃關(guān)系。

關(guān)鍵詞：債權(quán)物權(quán)化；抵押權(quán)；租賃權(quán)；公示標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)先順位

中圖分類(lèi)號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.23.044

1?問(wèn)題的提出

我國(guó)現(xiàn)行《民法典》第405條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！痹摋l款較《物權(quán)法》作了部分修改，其將原《物權(quán)法》中的“訂立抵押合同前”修改為“抵押權(quán)設(shè)立前”，將“抵押財(cái)產(chǎn)已出租的”修改為“抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的”。同時(shí)，該條款并未對(duì)先抵押后出租的情形在法律上予以明確。實(shí)際上，第405條雖解決了抵押權(quán)和租賃權(quán)優(yōu)先順位的部分問(wèn)題，但在法律適用和解釋上仍有較多難題亟待解決。

第一，抵押權(quán)和租賃權(quán)優(yōu)先順位規(guī)則是否統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。從根本上說(shuō)，此規(guī)則是租賃權(quán)物權(quán)化的重要體現(xiàn)，意在保護(hù)承租人的利益。其中，不動(dòng)產(chǎn)租賃往往承載了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和人民生活根基的重要作用，動(dòng)產(chǎn)租賃較不動(dòng)產(chǎn)租賃而言似不具備此根本性作用，而只是屬于正常商品經(jīng)濟(jì)的一部分，那動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化是否同樣具有正當(dāng)性呢？事實(shí)上，部分大陸法系國(guó)家基于此考慮規(guī)定僅不動(dòng)產(chǎn)租賃得以適用對(duì)抗抵押權(quán)人的規(guī)則。

第二，抵押權(quán)和租賃權(quán)的順位標(biāo)志尚不明確。順位表征著財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)，財(cái)產(chǎn)上的各權(quán)利根據(jù)其取得對(duì)抗效力的時(shí)間來(lái)確定自身的優(yōu)先順位。現(xiàn)行法律即是對(duì)于抵押權(quán)和租賃權(quán)的順位標(biāo)志作出的修改，如將“轉(zhuǎn)移占有”而非租賃合同成立生效作為租賃權(quán)順位的標(biāo)志。就租賃權(quán)而言，要求“轉(zhuǎn)移占有”體現(xiàn)了對(duì)租賃權(quán)對(duì)抗效力的要求，如只是訂立租賃合同，則其只是單純的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，又何以對(duì)抗物權(quán)？然而，轉(zhuǎn)移占有的公示效力仍有一定局限性，更多學(xué)者提出采用登記的方式公示租賃權(quán)，認(rèn)為未經(jīng)登記的租賃權(quán)不能對(duì)抗已設(shè)立的抵押權(quán)更合理。對(duì)于抵押權(quán)來(lái)說(shuō)，抵押合同的訂立并不必然等同于抵押權(quán)的設(shè)立。同時(shí)，抵押權(quán)的設(shè)立也并不意味著該抵押權(quán)獲得了對(duì)抗效力，目前規(guī)定仍然沒(méi)有恰當(dāng)體現(xiàn)出順位標(biāo)志和對(duì)抗效力之間的關(guān)系。

第三，問(wèn)題涉及如何處理先抵押后租賃。如抵押物在抵押權(quán)設(shè)立前就已轉(zhuǎn)移占有給承租人，則原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，那么抵押物在抵押權(quán)設(shè)立后再轉(zhuǎn)移占有給承租人的，是否原租賃關(guān)系就無(wú)法對(duì)抗該抵押權(quán)，抵押權(quán)人必然能夠直接除去抵押財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)，終止租賃關(guān)系呢？我國(guó)《民法典》對(duì)該問(wèn)題未作回應(yīng)，以往的法律對(duì)該問(wèn)題的規(guī)定也較為混亂，因此有必要研究討論。

2??《民法典》第405條的適用對(duì)象

2.1?債權(quán)物權(quán)化下的租賃權(quán)

原則上，租賃權(quán)是債權(quán)，僅在當(dāng)事人間具有效力，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人提供標(biāo)的物上的使用收益，出租人有權(quán)向承租人主張租金債權(quán)，若出租人將租賃物轉(zhuǎn)移給第三人后，承租人僅可主張違約責(zé)任，不能夠向第三人主張繼續(xù)占有使用租賃物。但各國(guó)基于政策和社會(huì)原因，皆陸續(xù)規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，賦予了租賃權(quán)在一定條件下對(duì)抗第三人的效力，也即租賃權(quán)的物權(quán)化。

租賃權(quán)的性質(zhì)是立法政策的選擇。一開(kāi)始，日本、德國(guó)等大陸法系國(guó)家法律都規(guī)定租賃權(quán)是債權(quán)，隨著指導(dǎo)立法的政策變化，都逐漸將不動(dòng)產(chǎn)租賃物權(quán)化。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)力提高，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和使用收益權(quán)能分離，利用他人財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象越發(fā)常見(jiàn)，包括但不限于在他人建筑物中居住、營(yíng)業(yè)等。因此，租賃權(quán)與人民生活密切相關(guān)，租賃權(quán)是否堅(jiān)固直接影響著社會(huì)生活的安穩(wěn)。慮及此，各國(guó)均采取增強(qiáng)租賃權(quán)效力的方針，規(guī)定租賃權(quán)，特別是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，可因登記、轉(zhuǎn)移占有或證書(shū)交付等具有對(duì)抗第三人的效力。這種對(duì)抗第三人的效力，主要體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則中，出租人將租賃物轉(zhuǎn)移給第三人所有后，若承租人的租賃權(quán)已通過(guò)占有或登記等方式進(jìn)行公示，則能夠?qū)故茏屓?，租賃契約對(duì)于受讓人而言繼續(xù)存在。其次，該物權(quán)效力也體現(xiàn)在對(duì)事實(shí)上侵害租賃權(quán)的第三人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)和排除妨害請(qǐng)求權(quán)。

為平衡保護(hù)受讓人和承租人的利益，租賃的物權(quán)化搭配以一定的公示措施，并在適用對(duì)象上進(jìn)行一定限制。僅因當(dāng)事人同意而成立生效的租賃合同并無(wú)對(duì)抗第三人之效力，唯通過(guò)一定方式將當(dāng)事人間租賃關(guān)系表現(xiàn)于外者，方可取得物權(quán)效力。各國(guó)依據(jù)國(guó)情不同，規(guī)定不同的公示方式，包括交付（轉(zhuǎn)移占有）、登記等，例如，《奧地利民法典》明確規(guī)定，“如果租賃合同已在公共登記簿中登記，則承租人的權(quán)利被視為物權(quán)”。

2.2?抵押權(quán)與租賃權(quán)順位規(guī)則的適用對(duì)象

抵押權(quán)和租賃權(quán)的優(yōu)先順位規(guī)則是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)體現(xiàn)。抵押權(quán)是債權(quán)人在債權(quán)數(shù)額內(nèi)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先受償權(quán)，旨在支配抵押物的交換價(jià)值。而租賃權(quán)是對(duì)物的使用收益價(jià)值的支配。若債務(wù)人能履行債務(wù)，抵押權(quán)人不必行使抵押權(quán)即可達(dá)到目的，此時(shí)抵押物上存在的租賃權(quán)和抵押權(quán)不會(huì)發(fā)生沖突。若抵押權(quán)人需行使抵押權(quán)，抵押權(quán)和租賃權(quán)就產(chǎn)生了沖突。租賃關(guān)系的存在嚴(yán)重影響了抵押物的交換價(jià)值，抵押權(quán)的行使也使得租賃等用益權(quán)等有隨時(shí)被除去的危險(xiǎn)，承租人對(duì)抵押物的支配得不到保證。抵押權(quán)和租賃權(quán)的順位規(guī)則就是用以調(diào)和標(biāo)的物上的用益價(jià)值和交換價(jià)值，通過(guò)強(qiáng)化已公示的租賃權(quán)的效力，增強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)，平衡各方利益。

抵押權(quán)和租賃權(quán)順位規(guī)則中所指的租賃權(quán)須是物權(quán)化的租賃權(quán)，未物權(quán)化的債權(quán)對(duì)抵押權(quán)不具有優(yōu)先效力。那是否所有財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)都有物權(quán)化的必要呢？各國(guó)規(guī)定有所區(qū)別，通常認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃更有物權(quán)化的價(jià)值。其中，德國(guó)民法典第566條和567條明確規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”以及“先出租后抵押”的規(guī)定僅適用于住房，在動(dòng)產(chǎn)上僅通過(guò)第986條提供占有保護(hù)。法國(guó)民法典1743條則規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”僅適用于已訂立公證或規(guī)定期日的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)、房屋承租人。而日本民法典第605條也只規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)租賃在登記后能取得對(duì)抗第三人的效力，并未對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃有明確規(guī)定。臺(tái)灣民法典雖特例規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”適用于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)租賃，但臺(tái)灣民法典第866條卻僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)先出租后抵押的情形，而未對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃和抵押的情形予以規(guī)制。比較法上，通常認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)沒(méi)有特別保護(hù)的必要。一方面，不動(dòng)產(chǎn)上的租賃多以居住、營(yíng)業(yè)為目的設(shè)立，常構(gòu)成承租人正常居家或營(yíng)業(yè)生活的重要基礎(chǔ)，不僅價(jià)格不菲，且頻繁變動(dòng)不利于社會(huì)穩(wěn)定。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的承租人多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，有傾斜保護(hù)之必要。反觀(guān)動(dòng)產(chǎn)租賃，除營(yíng)業(yè)所需之生產(chǎn)設(shè)備外，多為日常生活用品的租賃，可替代性強(qiáng)，對(duì)承租人正常生活的影響較輕。因此，筆者也更認(rèn)同將抵押權(quán)和租賃權(quán)順位規(guī)則限定于不動(dòng)產(chǎn)。

其次，即便抵押權(quán)和租賃權(quán)順位規(guī)則同時(shí)適用于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，也有必要對(duì)兩者分別進(jìn)行規(guī)制。抵押權(quán)和租賃權(quán)的先后排序依賴(lài)于其公示順序，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依據(jù)其性質(zhì)通常采取不同的公示制度，不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)通常以登記為公示要件，動(dòng)產(chǎn)通常以轉(zhuǎn)移占有為公示要件。故而，抵押權(quán)與租賃權(quán)的順位規(guī)則有必要明確此種區(qū)分。

3?抵押權(quán)與租賃權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)先順位

3.1?租賃權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)

3.1.1?租賃權(quán)以登記為公示標(biāo)準(zhǔn)

“租賃權(quán)物權(quán)化”的公示功能由登記還是轉(zhuǎn)移占有來(lái)承擔(dān)是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。租賃權(quán)的公示機(jī)制越發(fā)完備，權(quán)利的對(duì)世性也就越強(qiáng)，也就更傾向于平衡保護(hù)第三人利益。我國(guó)現(xiàn)行法律明確規(guī)定，以轉(zhuǎn)移占有作為公示標(biāo)準(zhǔn)，不少學(xué)者認(rèn)為，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃而言，以登記作為標(biāo)準(zhǔn)更為合適。主要理由如下：

一是登記比占有的公示效能高，公信力更強(qiáng)，也更為準(zhǔn)確，在此種構(gòu)造下，抵押權(quán)人只需查看登記簿，就能知曉財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬情況。

二是若以轉(zhuǎn)移占有作為標(biāo)準(zhǔn)，出租人和承租人可串通共同制造虛假的占有表象。

三是租賃權(quán)如無(wú)需登記公示即可獲得物權(quán)效力，將對(duì)交易安全造成巨大損害。第三人難以從外觀(guān)獲知抵押物上是否存在租賃權(quán)，卻須為此承擔(dān)重大風(fēng)險(xiǎn)。

四是目前我國(guó)對(duì)于房屋租賃等不動(dòng)產(chǎn)租賃已經(jīng)建立起了登記制度，只是原先的登記主要以行政管理為目的，現(xiàn)在只需將登記賦予更強(qiáng)的私法效果即可。

五是從比較法上看，日本、法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)等皆以登記為公示要件。

理論上，以登記作為公示要件確實(shí)更能夠達(dá)成平衡承租人和抵押權(quán)人利益的目的。然而，立法首先是要滿(mǎn)足實(shí)踐的需要。盡管我國(guó)《城市房產(chǎn)管理法》早已規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)簽訂書(shū)面合同并向相關(guān)部門(mén)登記備案，但我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃的登記率仍遠(yuǎn)小于預(yù)期。一方面，租賃登記往往和租賃管理稅等掛鉤，出租人不愿配合進(jìn)行登記，承租人也不愿意出租人將該成本轉(zhuǎn)嫁于自身。另一方面，房屋承租人通常是經(jīng)濟(jì)上的弱者，自身知識(shí)有限，并無(wú)進(jìn)行租賃備案登記的法律意識(shí)，常以中短期租賃為主要方式，登記手續(xù)對(duì)于其過(guò)于繁瑣。因此，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)租賃的唯一公示標(biāo)準(zhǔn)仍不具備現(xiàn)實(shí)土壤。

3.1.2?租賃權(quán)以占有為公示標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，為何采取轉(zhuǎn)移占有作為公示標(biāo)準(zhǔn)。

其一，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是承租人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用收益價(jià)值的直接支配，此支配建立在承租人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的直接、現(xiàn)實(shí)的占有上。因此，此種占有能夠成為租賃權(quán)的外衣。反觀(guān)普通的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其占有關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，直接占有人并不一定是所有權(quán)人，只有通過(guò)登記才能準(zhǔn)確彰顯其物權(quán)狀態(tài)。

其二，任何能夠公開(kāi)表征當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的效果意思的行為，都可以成為公示行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并非一定要通過(guò)登記進(jìn)行公示，當(dāng)占有能夠公開(kāi)反映不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的狀態(tài)時(shí)，也可以作為公示標(biāo)準(zhǔn)。

其三，不管是先抵押后出租，還是先出租后抵押，法律所保護(hù)的都是設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的抵押物的狀態(tài)?？梢哉f(shuō)，即使不確定抵押物被轉(zhuǎn)移占有的具體時(shí)點(diǎn)，只要在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，抵押物正為承租人占有，則設(shè)立的抵押權(quán)順位劣后于租賃權(quán)。其四，從比較法上看，德國(guó)民法典和臺(tái)灣民法也皆承認(rèn)轉(zhuǎn)移占有可以作為不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示標(biāo)準(zhǔn)。

3.2?抵押權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采公示生效主義，自登記時(shí)設(shè)立，即其設(shè)立之時(shí)已完成公示。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的順位以登記為準(zhǔn)。根據(jù)《民法典》第403條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押采公示對(duì)抗主義，在訂立抵押合同時(shí)生效，在辦理抵押登記時(shí)才得以對(duì)抗第三人?！稉?dān)保制度解釋》第54條規(guī)定，若動(dòng)產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將該動(dòng)產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外。因此，只憑合同設(shè)立但未進(jìn)行登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人，不得對(duì)抗已經(jīng)取得占有的承租人，但能夠?qū)箰阂獬凶馊?。換言之，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)原則上以其產(chǎn)生對(duì)抗效力的時(shí)間點(diǎn)作為確定順位的標(biāo)準(zhǔn)，在例外情況下，以其權(quán)利設(shè)立的時(shí)間點(diǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)。因原則上公示才能為第三人知曉，才能確定和第三人的先后順序，若第三人以其他方式知曉了權(quán)利已設(shè)立，則以權(quán)利設(shè)立的時(shí)間為準(zhǔn)也不會(huì)損害第三人的正當(dāng)利益。

因此，《民法典》第405條一律以“抵押權(quán)設(shè)立”作為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)順位標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不僅與其他法律相矛盾，也未能遵循“公示在先，效力在先”規(guī)則，其表述修正為“抵押權(quán)登記前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”更為合理。

3.3?抵押權(quán)與租賃權(quán)的優(yōu)先順位

抵押權(quán)和租賃權(quán)根據(jù)其產(chǎn)生對(duì)抗效力，即公示的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行先后排位，在先者得以對(duì)抗在后的權(quán)利。在確定不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)和抵押權(quán)順位時(shí)，可采雙軌制，比較租賃物轉(zhuǎn)移占有或租賃登記備案的時(shí)間點(diǎn)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的時(shí)間點(diǎn)來(lái)排列順位。若承租人未進(jìn)行租賃登記，則以轉(zhuǎn)移占有時(shí)間為準(zhǔn)；若其不能證明占有情況或者未占有租賃物，但進(jìn)行了登記，則以登記時(shí)間為準(zhǔn)；若其既能夠證明已轉(zhuǎn)移占有，同時(shí)也進(jìn)行了租賃登記，則以二者中時(shí)間先者為準(zhǔn)。登記相對(duì)于占有公示效能更高，更能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況，但積極進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)承租人并不應(yīng)因該登記行為反而遭受不利，未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)承租人尚能通過(guò)證明占有情況維護(hù)自身權(quán)益，進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)承租人也應(yīng)當(dāng)有此權(quán)益。另外，若雙方只簽訂了租賃合同，未轉(zhuǎn)移占有或進(jìn)行登記，則該不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)不具有物權(quán)效力，不得對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

在確定特殊動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)和抵押權(quán)順位時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一以登記作為順位標(biāo)準(zhǔn)。在確定一般動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)和抵押權(quán)順位時(shí)，應(yīng)當(dāng)比較一般動(dòng)產(chǎn)租賃中標(biāo)的物轉(zhuǎn)移占有的時(shí)間點(diǎn)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的時(shí)間點(diǎn)來(lái)進(jìn)行先后排序。抵押物已出租但未轉(zhuǎn)移占有的，不得對(duì)抗已登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。當(dāng)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人訂立抵押合同但未進(jìn)行登記的，不得影響已出租并轉(zhuǎn)移占有的租賃關(guān)系，但能夠?qū)怪阑蛘邞?yīng)當(dāng)知道已訂立抵押合同的承租人。

4?先抵押后出租的法律規(guī)制

4.1?《擔(dān)保法解釋》和《物權(quán)法》的態(tài)度

先抵押后出租，指的是同一財(cái)產(chǎn)上既有抵押權(quán)，又有租賃權(quán)，抵押權(quán)處于優(yōu)先順位的情況。抵押權(quán)設(shè)立后，如債務(wù)人不履行債務(wù)或者當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由發(fā)生，抵押權(quán)人可以就拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。因此，對(duì)抵押物的處置必然會(huì)改變抵押物的歸屬，也使抵押物上的租賃關(guān)系受到影響。對(duì)該優(yōu)先順位如何實(shí)現(xiàn)，有兩種觀(guān)點(diǎn)，第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，順位在后的租賃權(quán)被當(dāng)然除去，租賃關(guān)系當(dāng)即不會(huì)約束受讓人，也不會(huì)對(duì)該物的交換價(jià)值有任何不利影響。第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如果存在租賃關(guān)系的抵押財(cái)產(chǎn)經(jīng)變價(jià)仍能夠清償?shù)盅簜鶛?quán)，表明租賃權(quán)的存在并未對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響，至于受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)已知該租賃的存在應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不值得特殊保護(hù)。因此，順位在后的租賃權(quán)僅在對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響時(shí)可被除去。

此前的《擔(dān)保法解釋》和《物權(quán)法》對(duì)該問(wèn)題都作出了規(guī)定。前者第66條第1款規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！焙笳叩?90條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。首先，在適用情況的描述上，兩者都將“先抵押后出租”的情形限定在抵押權(quán)設(shè)立在先，訂立租賃合同在后，并未完全考慮抵押權(quán)是否登記，租賃是否已轉(zhuǎn)移占有，不符合“公示在先，效力在先”的規(guī)則，有一定局限性。其次，在法律后果的規(guī)制上，《擔(dān)保法解釋》側(cè)重于就承租人和受讓人之間的關(guān)系進(jìn)行規(guī)定，直接擊破“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，而《物權(quán)法》則側(cè)重于對(duì)承租人和抵押人之間的關(guān)系進(jìn)行規(guī)定，更為合理，但仍沒(méi)有明確采用上述兩種方式的哪一種實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先順位。在《民法典》出臺(tái)后，對(duì)“先抵押后出租”并沒(méi)有明文規(guī)定，因此有必要進(jìn)一步研究“先抵押后出租”的適用情形和法律后果。

4.2?先抵押后出租的規(guī)制模式

4.2.1?先抵押后出租的適用情形

首先，要明確在何種情形下適用“先抵押后出租”的規(guī)定。臺(tái)灣民法典第866條規(guī)定，在設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)后，抵押人可以在該物上設(shè)定其他用益物權(quán)或租賃權(quán)。事實(shí)上，先抵押后出租中所指的租賃權(quán)的性質(zhì)應(yīng)類(lèi)似于用益物權(quán)，即該租賃權(quán)必須是物權(quán)化后的租賃權(quán)。如果是未轉(zhuǎn)移占有或未經(jīng)登記的租賃權(quán)，其性質(zhì)僅為單純的債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，承租人不得以租賃合同的存在對(duì)抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，也不得對(duì)抵押物的買(mǎi)受人主張租賃權(quán)。這不僅是租賃權(quán)物權(quán)化的應(yīng)有之義，也與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則相適應(yīng)。根據(jù)我國(guó)《民法典》第725條規(guī)定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。即所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力的前提之一是承租人取得對(duì)租賃物的占有，未轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人，自然更不得對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行中的財(cái)產(chǎn)取得人。

4.2.2?先抵押后出租的法律后果

該規(guī)范的目的旨在調(diào)和抵押權(quán)和租賃權(quán)之間的關(guān)系，謀求最大程度地發(fā)揮標(biāo)的物上的交換價(jià)值和使用價(jià)值。抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，僅發(fā)揮了該財(cái)產(chǎn)等價(jià)報(bào)酬征收機(jī)能的交換價(jià)值，其使用收益權(quán)并不會(huì)受影響。因此，抵押人不僅可以自己使用收益抵押物，可以在抵押物上設(shè)定用益物權(quán)和租賃關(guān)系，否則難以充分發(fā)揮物的價(jià)值。在不侵害他人合法權(quán)利的前提下，法律也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)對(duì)物的高效利用，促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；诖耍谧赓U權(quán)的存在不影響抵押權(quán)的正常實(shí)現(xiàn)時(shí)，完全可以容忍該租賃權(quán)繼續(xù)存在，發(fā)揮原有的功能。從比較法來(lái)看，日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)都采用了較為靈活的方式處置在后的租賃關(guān)系，如臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)受影響者，法院可除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣(mài)。綜上所述，筆者認(rèn)為，順位在后的租賃權(quán)并不因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而被除去，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步衡量租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的不利影響，判斷是否使得抵押物無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或者出價(jià)顯著低于市場(chǎng)價(jià)格而難以實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)，從而在保證抵押權(quán)人順位利益的基礎(chǔ)上，兼顧協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益。

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