長(zhǎng)假樓市：廣州、武漢等核心城市新政見(jiàn)效 區(qū)域分化仍明顯

計(jì)思敏

來(lái)源：澎湃新聞

10月7日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期期間，各地推盤(pán)積極性提升，同時(shí)企業(yè)加大項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增加，但城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年國(guó)慶假期期間（9月29日-10月6日），35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。

國(guó)慶假期一線城市中廣州新房成交日均增加13.2%

從一線城市在今年國(guó)慶假期（9月29日-10月6日）的表現(xiàn)來(lái)看，廣州新建商品住宅成交面積較去年同期日均增加13.2%。

廣州也是年內(nèi)第一個(gè)放寬購(gòu)房條件的一線城市。今年9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》?！锻ㄖ访鞔_優(yōu)化住房限購(gòu)和增值稅免稅年限。

按照新政，廣州將住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買住房的，本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

這也意味著，廣州將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購(gòu)區(qū)域。

中指研究院華南地產(chǎn)研究主管陳雪強(qiáng)指出，中秋國(guó)慶黃金周前，廣州連續(xù)出臺(tái)執(zhí)行多項(xiàng)利好政策，從“首套房認(rèn)房不認(rèn)貸”到“下調(diào)二套房首付比例”，再到“限購(gòu)優(yōu)化政策”等多項(xiàng)政策密集出臺(tái)，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，全面支持剛需、改善性住房需求。受政策利好帶動(dòng)，疊加“十一黃金周”營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商推貨積極，多個(gè)樓盤(pán)在假期節(jié)前及期間集中開(kāi)盤(pán)及加推，中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月18日-9月28日共新批預(yù)售證39張，新批商品住宅6062套，其中節(jié)前一周新批3835套，占到當(dāng)月商品住宅供應(yīng)量的一半。

在政策利好帶動(dòng)及開(kāi)發(fā)商加大推貨力度下，廣州新房市場(chǎng)成交有所回升，尤其是“9·20”新政后市場(chǎng)成交明顯回溫。中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月25日-10月1日共網(wǎng)簽商品住宅29萬(wàn)平方米，環(huán)比增加93.3%，同比增加18.9%。黃金周期間（9月29日-10月6日）網(wǎng)簽商品住宅15.7萬(wàn)平方米，較2022年同期日均成交增加13.2%。

陳雪強(qiáng)指出，從“十一”黃金周整體表現(xiàn)來(lái)看，廣州新房的市場(chǎng)成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場(chǎng)分化趨勢(shì)依舊明顯，尤其是限購(gòu)政策放開(kāi)后的番禺、黃埔等區(qū)域，市場(chǎng)成交要好于外圍區(qū)域，以及中心區(qū)域核心板塊的熱度將延續(xù)，但增城、從化、南沙、花都等外圍區(qū)域市場(chǎng)成交仍將維持較冷趨勢(shì)。

上海的新房表現(xiàn)也較為活躍。今年黃金周期間（9月29日-10月6日）網(wǎng)簽商品住宅12.3萬(wàn)平方米，雖較2022年同期日均成交面積下降45%，但較2022年國(guó)慶假期（10月1日-10月7日）日均成交面積上漲159%。

相對(duì)而言，北京和深圳的樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交3.45萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶假期日均下降46%，較節(jié)前一周相比下降41%。國(guó)慶假期回家及外出的人數(shù)較多，僅少數(shù)網(wǎng)紅樓盤(pán)熱銷，大部分售樓處氛圍一般，市場(chǎng)的觀望情緒依然濃厚。

北京在假期中商品住宅簽約116套、1.76萬(wàn)平方米，日均簽約量較去年假期分別下降48.2%和31.4%，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，國(guó)慶期間北京新房認(rèn)購(gòu)654套、6.91萬(wàn)平方米，日均認(rèn)購(gòu)量同比分別下降4.0%和7.3%，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

武漢在新政顯效下市場(chǎng)活躍度提升

從熱點(diǎn)二線城市來(lái)看，武漢樓市表現(xiàn)突出。

國(guó)慶期間（9月29日-10月6日），武漢市商品住宅合計(jì)成交1895套，日均成交237套，比2022年和2021年國(guó)慶假期大幅增加251%、113%。從成交面積而言，網(wǎng)簽商品住宅21.1萬(wàn)平方米，較2022年同期日均成交上漲58%，較2022年國(guó)慶假期上漲225%。

中指研究院指出，整體來(lái)看，本次雙節(jié)假期適逢“漢十條”出臺(tái)和第41屆房交會(huì)，各大樓盤(pán)推出優(yōu)惠力度亦較大，市場(chǎng)活躍度較以往有所提升，同時(shí)疊加部分區(qū)域保障房集中網(wǎng)簽，成交量同比增幅較大。

當(dāng)前，武漢已全面取消限購(gòu)政策。根據(jù)武漢發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自2023年9月19日起，取消武漢二環(huán)線以內(nèi)住房限購(gòu)政策， 滿足居民剛性和改善性購(gòu)房需求。

蘇州在今年國(guó)慶假期的表現(xiàn)也好于去年。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間，蘇州網(wǎng)簽商品住宅4.2萬(wàn)平方米，較2022年國(guó)慶假期日均成交上漲49%。一系列新政組合拳下，蘇州購(gòu)房者看房意愿提升，十一期間多個(gè)樓盤(pán)公開(kāi)售樓處或樣板間，也有多個(gè)樓盤(pán)推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，如國(guó)慶限時(shí)折扣、限量特價(jià)房、砸金蛋、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等，吸引眾多購(gòu)房意向者前往探訪，且由于120平方米以上房源放開(kāi)限購(gòu)，國(guó)慶期間也吸引了一批外地購(gòu)房者，市場(chǎng)活躍度較節(jié)前有所提高。

國(guó)慶假期，天津政策效果也逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)前低后高的趨勢(shì)。從10月3日開(kāi)始，樓市升溫速度加快，商品住宅認(rèn)購(gòu)量顯著好于節(jié)前周末水平。但樓市熱度仍呈點(diǎn)狀分布態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)項(xiàng)目仍為之前熱銷優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，冷清項(xiàng)目依舊保持平淡。

前9個(gè)月各地已出臺(tái)調(diào)控政策超400次

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，全國(guó)已有超200省市 （縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超400次。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，9月已有66省市（縣）出臺(tái)政策90條，各地政策出臺(tái)頻次加快，全面落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州取消近郊限購(gòu)，多個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)。

不過(guò)，從整體來(lái)看，國(guó)慶期間各地樓市表現(xiàn)不一，樓市政策在各地效果不一。中指研究院指出，上海、廣州在樓盤(pán)供應(yīng)端帶動(dòng)下購(gòu)房情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下市場(chǎng)活躍度得到提升，但市場(chǎng)持續(xù)性仍需觀察，短期市場(chǎng)依然有壓力。

中指研究院報(bào)告顯示，8月，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)如出口、物價(jià)、信貸社融、消費(fèi)等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)一定邊際改善，但當(dāng)前國(guó)際環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)基礎(chǔ)仍然需要鞏固，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望在四季度加快落地，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好恢復(fù)。同時(shí)，房地產(chǎn)政策層面，考慮到目前市場(chǎng)恢復(fù)尚不明顯，短期內(nèi)核心城市供需兩端支持政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，以助力市場(chǎng)加快恢復(fù)。若政策持續(xù)優(yōu)化到位，同時(shí)隨著置換改善需求逐漸入市，四季度核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)，而普通二線和三四線城市市場(chǎng)修復(fù)恐需更長(zhǎng)時(shí)間。