高校房屋資產(chǎn)管理的優(yōu)化研究

徐啟薇

高校房屋資產(chǎn)管理的優(yōu)化研究

徐啟薇

[浙江大學]

高校房屋資產(chǎn)是“雙一流”高校進入發(fā)展新階段的基礎(chǔ)和保障，房屋資產(chǎn)管理也是高校國有資產(chǎn)管理的重難點工作，需要高校做好應(yīng)對大體量、多類型、全周期的資產(chǎn)管理機制設(shè)計。本文針對高校房屋資產(chǎn)管理中的共性問題，結(jié)合浙江大學總務(wù)處近幾年的房屋資產(chǎn)管理經(jīng)驗，對房屋及構(gòu)筑物資產(chǎn)的分類管理、產(chǎn)權(quán)管理、財務(wù)管理和資源管理等工作提出優(yōu)化方案，為高校房屋資產(chǎn)管理工作提供參考與建議。

高校；房屋資產(chǎn)；國有資產(chǎn)管理；對策建議

一、研究背景

房屋資源是高校內(nèi)涵式發(fā)展的根本前提，是提升高校辦學能力、建設(shè)優(yōu)秀學科的基礎(chǔ)平臺，是培養(yǎng)一流人才、服務(wù)戰(zhàn)略布局的重要保障，也是高校國有資產(chǎn)管理的重難點工作。房屋資產(chǎn)具有體量大、價值高、生命周期長的特點，要按多種類型，從多個維度做好管理機制設(shè)計，科學把脈、精準施策，保障房屋資產(chǎn)管理有序、權(quán)屬清晰、維護妥當、利用高效及處置規(guī)范，謀劃解決實際問題與前瞻規(guī)劃設(shè)計的有機統(tǒng)一。

目前，關(guān)于高校房屋資產(chǎn)管理的深入研究較少，缺乏以問題為導(dǎo)向、可復(fù)制推廣的管理范式研究。根據(jù)調(diào)研，不少高校在房屋資產(chǎn)管理的制度建設(shè)、日常維護、產(chǎn)權(quán)管理及處置核減等工作中遇到難題，如構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的管理問題、修繕改造工程的費用資本化問題、歷史遺留房地產(chǎn)的辦證問題，以及清查盤虧資產(chǎn)的核銷問題等等。此外，高校一般根據(jù)資產(chǎn)的類別形式來布設(shè)管理機構(gòu)，但很多高校資產(chǎn)管理部門的管理職責跟實際管理內(nèi)容不一致[1]，如房屋資產(chǎn)入賬時包含了設(shè)備工程采購及安裝的價值，導(dǎo)致設(shè)備的報廢工作既屬于設(shè)備管理部門、又屬于房屋管理部門，造成國有資產(chǎn)管理的職責不清、程序混亂。因此，優(yōu)化管理機制、解決共性難題，是高校國有資產(chǎn)管理部門面臨的迫切而重要的問題。

二、研究內(nèi)容

（一）房屋資產(chǎn)的分類與管理

隨著高校教育事業(yè)發(fā)展，人才引進、設(shè)備存放、實驗室建設(shè)等需求激增，房屋類資產(chǎn)的設(shè)置變得更加多元化。不同于教育、居住等用途的普通房屋，高校因科學研究和實驗設(shè)備需要而建設(shè)或采購的構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）、集裝箱房等，既需要確認為固定資產(chǎn)，又無法簡單地按照房屋的管理要求進行資產(chǎn)建賬及資料維護。高校資產(chǎn)管理模式正從粗放型到集約型轉(zhuǎn)變，通過資產(chǎn)的科學分類和精細化管理，有助于落實管理責任，并利用制度建設(shè)、信息化建設(shè)、內(nèi)控建設(shè)等手段,實現(xiàn)科學管理。[2]

（二）房屋資產(chǎn)的交接與辦證

由于歷史原因，建校較早的高校普遍存在歷史遺留問題房地產(chǎn)。房地產(chǎn)權(quán)屬問題會對國有資產(chǎn)保值增值、資產(chǎn)報廢滅失處置、科研項目及實驗室申報、營業(yè)用房出租出借等造成不利影響。高校應(yīng)加強重視房地產(chǎn)權(quán)屬管理，房屋資產(chǎn)管理部門也應(yīng)協(xié)同基建部門規(guī)范房屋、土地資產(chǎn)的交接程序，及時做好新建項目資料維護及產(chǎn)權(quán)辦證工作，并按要求及時將在建工程確認為固定資產(chǎn)。

（三）房屋資產(chǎn)的增置與處置

在建工程辦理竣工財務(wù)決算時，為圖便利，審計人員往往將項目的工程造價全部確認為房屋固定資產(chǎn)，忽略了房屋工程當中包含的其他類型資產(chǎn)（設(shè)備、家具等），導(dǎo)致此類設(shè)備、家具資產(chǎn)無法按正常流程報廢處置。須從增置環(huán)節(jié)起，要求在建工程所含的各類資產(chǎn)分別入賬、對應(yīng)管理，后續(xù)才能規(guī)范履行處置手續(xù)。

（四）房屋資產(chǎn)的清查與盤活

通過房屋資產(chǎn)專項清查摸清學校家底、盤活存量房產(chǎn)資源、減少浪費及不合理占用，是做好高校房屋資產(chǎn)使用管理、提高國有資產(chǎn)使用效益的有效途徑。[3]資產(chǎn)清查容易發(fā)現(xiàn)兩類問題：一是年代久遠、登記模糊、資料不全的房屋類資產(chǎn)（包含基礎(chǔ)設(shè)施工程和附屬用房等）無法按常規(guī)流程報送處置，造成賬實不符和“銷賬難”問題；二是校園內(nèi)臨時建筑分布雜、數(shù)量多，使用和責任單位混亂，有的存在安全隱患，有的長期閑置無人利用，造成學校管理部門難以掌握信息和規(guī)范管理的死角。

三、類房屋資產(chǎn)確認與管理的制度優(yōu)化

高校房地產(chǎn)通常按照土地和房屋兩大資產(chǎn)類別進行統(tǒng)計和管理，忽略了對構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）等“類房屋資產(chǎn)”的精細化管理。根據(jù)《<政府會計準則第3號——固定資產(chǎn)>應(yīng)用指南》（財會[2017]4號）文件規(guī)定，房屋及構(gòu)筑物按資產(chǎn)性質(zhì)及折舊年限可細分為業(yè)務(wù)及管理用房、簡易房、房屋附屬設(shè)施和構(gòu)筑物四個類別；國家標準固定資產(chǎn)分類與代碼（GB/T 14885-2022）在“房屋和構(gòu)筑物”大類下又分“房屋”“構(gòu)筑物”和“土地”三大類型。[4]因此高校房地產(chǎn)管理應(yīng)按照“房屋”“構(gòu)筑物”和“土地”三類資產(chǎn)進行管理和建庫。

（一）構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的確認

確認為構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的設(shè)施及工程，應(yīng)符合固定資產(chǎn)分類與代碼（GB/T 14885-2022）構(gòu)筑物類別的對應(yīng)子項，其資產(chǎn)增置單和資料移交單應(yīng)完整記錄坐落位置、定位參照物、資產(chǎn)類別、計量方式等區(qū)別于房屋資產(chǎn)的信息，避免模糊登記。其中，房屋附屬設(shè)施在2010年版本的國標代碼中原屬于為房屋子類[5]，在房屋資產(chǎn)卡片庫建賬，但其性質(zhì)特點、折舊年限類似于構(gòu)筑物資產(chǎn)，在2022年版本的國標代碼中已調(diào)整為構(gòu)筑物子類。因此，今后在實際管理與制度建設(shè)中應(yīng)將房屋附屬設(shè)施和構(gòu)筑物資產(chǎn)進行統(tǒng)籌，但也應(yīng)考慮新舊資產(chǎn)分類和資產(chǎn)卡片的過渡銜接。

（二）構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的管理要求

構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）的資產(chǎn)種類多、差別大，沒有統(tǒng)一計量標準，在資產(chǎn)增置、資料移交過程中，必須定性、定量、定位描述資產(chǎn)。交接后，必須明確構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）資產(chǎn)的日常維護單位及管理責任人，落實維護工作，配合定期檢查，防止資產(chǎn)破壞滅失。

（三）特殊建設(shè)項目的固定資產(chǎn)確認

在高校房屋資產(chǎn)發(fā)生較大變化時要對新建、拆建、擴建、裝修等變化進行詳細歸檔，及時充實檔案。[6]某些基礎(chǔ)設(shè)施、配套改造等特殊建設(shè)工程項目，因資金來源問題不能計入長期待攤費用的，可確認為構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）進行固定資產(chǎn)管理，有效解決國撥資金建設(shè)的設(shè)施、改造工程資產(chǎn)入賬問題。

四、在建工程與房屋資產(chǎn)交接的流程優(yōu)化

房屋、土地的前期交接工作會對后續(xù)權(quán)證辦理和資產(chǎn)管理產(chǎn)生較大影響，必須前瞻性地做好流程設(shè)計、按節(jié)點執(zhí)行。

（一）土地初始登記

高校取得的建設(shè)用地一般為劃撥性質(zhì)，需辦理宗地確權(quán)后方可進行不動產(chǎn)登記。土地初始登記（不動產(chǎn)權(quán)證書僅登記土地信息）建議在勘測定界完成后立即辦理。雖然也可在建設(shè)項目竣工后，通過用地復(fù)核驗收程序直接與房屋信息一同登記，但若房屋登記無法完成，土地登記也無法補辦。因此建議在校區(qū)范圍以外的建設(shè)用地，進行宗地測繪、取得土地初始登記為妥；錯失提前辦理時機的，須做好規(guī)范建設(shè)和建筑面積的嚴格控制。宗地測繪原則要求土地現(xiàn)狀上不能有任何建筑物，因此學?；ú块T在完成勘測定界與供地手續(xù)后，應(yīng)盡快移交或準備土地資料，以便學校開展宗地測繪并辦理土地初始登記。

（二）建筑面積管控

以杭州市為例，建設(shè)規(guī)劃報批與房屋面積認定隸屬于不同的政府職能部門，特別在多測合一政策出臺前，一旦前期設(shè)計階段對房屋面積計算把控不嚴，很容易造成后續(xù)實測建筑面積與規(guī)劃批建面積存在超出合理誤差范圍的“超建面積”。根據(jù)杭州市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)杭州市建設(shè)項目超建面積處理實施辦法的通知》（杭政辦函〔2010〕323號）規(guī)定，合理誤差以外的超建面積要求建設(shè)單位補繳規(guī)費并接受處罰。[7]為避免高達房屋建設(shè)項目工程造價5%-10%的處罰金額，學校基建部門應(yīng)密切關(guān)注此問題，通過圖紙核對、預(yù)測繪等手段實施房屋面積的監(jiān)測和管控，及時調(diào)整規(guī)劃方案或執(zhí)行批后修改程序，做好建筑面積管控。

（三）房產(chǎn)實測繪

新建項目通過規(guī)劃竣工驗收后，應(yīng)盡快實施房屋測繪工作。為避免使用單位裝修改造產(chǎn)生的影響，房屋測繪應(yīng)在移交使用單位前完成，同時加強對規(guī)范裝修的宣貫。

（四）在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)

根據(jù)《行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理條例》第三十一條規(guī)定，采用建設(shè)方式配置的房屋資產(chǎn)，應(yīng)當在建設(shè)項目竣工驗收合格后及時辦理資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理竣工財務(wù)決算，期限最長不得超過一年。[8]房屋移交使用單位后，學校基建部門應(yīng)盡快按照估計價值或決算實際成本辦理在建工程轉(zhuǎn)固，增置內(nèi)容需按工程規(guī)劃許可證或財務(wù)竣工決算報告所含房屋范圍進行填報。

（五）不動產(chǎn)權(quán)證辦理

學?；ú块T與房屋管理部門配合完成規(guī)劃核實、消防人防驗收、房屋測繪、土地權(quán)籍調(diào)查、竣工驗收備案等環(huán)節(jié)，盡快落實資料存檔和不動產(chǎn)權(quán)證書辦理，保障學校房屋、土地國有資產(chǎn)的權(quán)屬管理。

五、房屋中設(shè)備部件增置與處置的機制優(yōu)化

（一）明確在建工程分類轉(zhuǎn)固要求

現(xiàn)有的房屋資產(chǎn)價值一般為建設(shè)工程的整體造價，未將納入工程采購及安裝的設(shè)備、家具與房屋做區(qū)分，待房屋資產(chǎn)入賬時，其設(shè)備和家具可能已經(jīng)使用多年或發(fā)生損壞。由于折舊年限與房屋相差甚遠，房屋資產(chǎn)中的設(shè)備和家具損壞報廢時未達到該資產(chǎn)卡片的房屋資產(chǎn)報廢年限，也造成房屋和設(shè)備等資產(chǎn)歸口管理部門的職能邊界不清，在處置程序上存在較大的漏洞和爭議。

為從根源上解決問題、加強固定資產(chǎn)管理、規(guī)范資產(chǎn)報廢處置程序，在建工程（包括目前已暫估入賬的工程）轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時應(yīng)以經(jīng)第三方審計的資產(chǎn)清單為依據(jù)，原則按房屋、構(gòu)筑物（含房屋附屬設(shè)施）、設(shè)備和家具等類型辦理資產(chǎn)增置手續(xù)，各類資產(chǎn)入賬后，由各資產(chǎn)歸口管理部門規(guī)范進行全生命周期管理。

（二）規(guī)范房屋內(nèi)設(shè)備和家具的處置

已包含入賬在房屋資產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備和家具，在維修或裝修時需要拆除、替換的，應(yīng)達到該類資產(chǎn)的最低使用年限后申請報廢，建議由對應(yīng)類別的資產(chǎn)管理部門統(tǒng)一受理，遵循公開、公正、公平和競爭擇優(yōu)的原則，以市場化方式出售。未達年限的應(yīng)優(yōu)先在本單位、本部門內(nèi)部調(diào)劑利用，一般不予受理報廢處置。為強化責任和節(jié)約意識，使用單位擅自拆除、替換設(shè)備和家具的，學校需追究責任。

六、房屋資產(chǎn)清查與資源普查的管理優(yōu)化

在高等教育內(nèi)涵式發(fā)展的背景下，高校新建房屋資產(chǎn)的可能性越來越小，如何挖掘現(xiàn)有房屋資產(chǎn)潛力，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置方式，提高房屋資產(chǎn)使用的質(zhì)量和效益，實現(xiàn)高等教育事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內(nèi)容。[9]房屋資產(chǎn)管理必須以精準掌握學校所有房屋資源信息為目標。

（一）資產(chǎn)清查推進賬實相符

定期組織房屋資產(chǎn)清查，有利于做好賬實相符、賬章相符工作。對于歷史已拆除的房屋，應(yīng)收集拆除或滅失的證據(jù)資料，推進資產(chǎn)核銷工作；對于已參加房改、出售給教職工個人的住房資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)國有資產(chǎn)管理要求，做好清理資金掛賬工作。

（二）資源普查盤活存量用房

定期普查在用房屋情況，有利于掌握真實用房情況、盤活利用用房存量。開展用地分類測繪，關(guān)注校園內(nèi)房屋、臨時建筑、道路、綠化和水體變化，重點關(guān)注各類臨時用房的實際用途、使用單位和使用面積信息；按年度統(tǒng)計租用校外土地、房屋，結(jié)合公用房定額分配情況嚴格執(zhí)行審批報送手續(xù)，加強存量用房的集約利用；臨時用房、租用校外房屋等應(yīng)納入各單位公用房指標，統(tǒng)籌考核各院系單位的公用房績效。

七、結(jié)語

高校資產(chǎn)管理工作應(yīng)深入學習貫徹習近平總書記重要講話精神，把握高等教育高質(zhì)量發(fā)展要求，充分認識和應(yīng)對一流大學建設(shè)的長期性、復(fù)雜性和艱巨性，把發(fā)揮主觀能動性與按規(guī)律辦事有機結(jié)合，不斷思考優(yōu)化、實踐更新。浙江大學總務(wù)處立足高校國有資產(chǎn)管理新發(fā)展階段，總結(jié)近幾年房屋資產(chǎn)管理的實踐成果和工作經(jīng)驗，研究并優(yōu)化高校房屋資產(chǎn)管理的原則與手段，為高校房屋資產(chǎn)扎實基礎(chǔ)、精細管理、創(chuàng)新服務(wù)提供參考與建議，為加快建設(shè)世界一流大學貢獻力量。

[1]宋鑫超.提高高校資產(chǎn)管理工作效率的途徑探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2014(06):156.

[2]王希凌.高校資產(chǎn)與實驗室實施精細化管理的探索與實踐——以同濟大學為例[J].知識經(jīng)濟,2019(34):12-13.

[3]江敏杰,晁炎,張科.淺談資產(chǎn)清查對加強高校國有資產(chǎn)使用管理的作用——以中山大學房屋資產(chǎn)專項清查為例[J].經(jīng)濟師,2017(12):225-226.

[4]固定資產(chǎn)等資產(chǎn)基礎(chǔ)分類與代碼[S].國家標準(GB/T 14885-2022).

[5]固定資產(chǎn)等資產(chǎn)基礎(chǔ)分類與代碼[S].國家標準(GB/T 14885-2010).

[6]張欣.高校房屋資產(chǎn)科學化管理探索[J].亞太教育,2016(35):47.

[7]關(guān)于印發(fā)杭州市建設(shè)項目超建面積處理實施辦法的通知[S].杭政辦函〔2010〕323號.

[8]行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理條例[S].中華人民共和國國務(wù)院第738號令.

[9]侯艷艷,李俊,趙明.高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的思考[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2020(01):13-15.

(責任編輯:趙鵬程)