預(yù)告登記制度的法律解析與實(shí)踐應(yīng)用

吳 婷

白俄羅斯國(guó)立大學(xué)，白俄羅斯 明斯克

2023 年4 月25 日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布：全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，并構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，增強(qiáng)登記工作的透明度和公正性。通過(guò)建立統(tǒng)一的信息登記平臺(tái)，公開不動(dòng)產(chǎn)的登記信息，包括權(quán)屬、限制性條件、抵押狀態(tài)等，購(gòu)房者和權(quán)益人可以更便捷地獲取不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)情況，減少信息不對(duì)稱和欺詐行為。而商品房預(yù)售制度下的商品房預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記在實(shí)踐適用中被擱置，此制度的創(chuàng)設(shè)，旨在加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商不當(dāng)行為的監(jiān)管，提高購(gòu)房者的知情權(quán)和保護(hù)水平，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和消費(fèi)者的權(quán)益。

預(yù)購(gòu)商品房經(jīng)預(yù)告登記，受讓人的權(quán)利優(yōu)先于第三人的權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！保?］預(yù)披露登記，合同債權(quán)人將其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)情況進(jìn)行登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上留下相應(yīng)的記錄。購(gòu)房者可以通過(guò)查詢預(yù)告登記信息了解是否存在與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)，進(jìn)而在購(gòu)房決策中作出明智的選擇。如果第三人在知曉預(yù)告登記的情況下進(jìn)行不良交易，將可能承擔(dān)被撤銷交易、賠償損失、違約責(zé)任、民事訴訟的法律責(zé)任。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的現(xiàn)行狀態(tài)

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第二百二十一條與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條，規(guī)定了申請(qǐng)預(yù)告登記的程序、所需材料以及登記機(jī)構(gòu)的處理方式等方面的內(nèi)容。通過(guò)對(duì)預(yù)告登記制度的解析，我們發(fā)現(xiàn)該制度存在一些限制和挑戰(zhàn)，其中之一是需要買賣雙方在合同中明確約定預(yù)告登記的內(nèi)容。若無(wú)書面約定，單方無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行預(yù)告登記的申請(qǐng)。對(duì)比而言，商品房預(yù)售合同備案登記制度更廣泛采用，更易實(shí)施。實(shí)踐過(guò)程中，購(gòu)房者很難憑借一己之力就合同條款的具體內(nèi)容逐一與開發(fā)商展開磋商，在客觀上限制了單方預(yù)告登記的機(jī)會(huì)。

司法裁判對(duì)“預(yù)告抵押登記”“優(yōu)先受償權(quán)”等類案件的裁判結(jié)果差異較大，支持或不承認(rèn)預(yù)抵押登記具有優(yōu)先受償權(quán)效力的裁判理由也不相同。有法官認(rèn)為預(yù)抵押登記屬于債權(quán)登記而非物權(quán)登記，其觀點(diǎn)是：因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在，但其性質(zhì)依舊為合同標(biāo)的之債，從而區(qū)別于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記屬性。有法律界人士認(rèn)為，預(yù)抵押登記和抵押登記具有相似的法律性質(zhì)，原因是預(yù)抵押登記有明確的標(biāo)的物、范圍、內(nèi)容等，所以銀行對(duì)預(yù)抵押登記未履約的債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。

（一）預(yù)告登記的概念

關(guān)于預(yù)告登記概念在學(xué)界呈現(xiàn)多方爭(zhēng)鳴的狀態(tài)。王利明教授在《論<民法典>物權(quán)編中預(yù)告登記的法律效力》一文中指出：“預(yù)告登記稱為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等，是指為確保一項(xiàng)旨在發(fā)生未來(lái)的物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)之實(shí)現(xiàn)，而向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記，能夠引起物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生。預(yù)告登記，債權(quán)人以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)的效力被增強(qiáng)了。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。［2］孫憲忠教授則認(rèn)為：“預(yù)告登記是當(dāng)事人對(duì)未來(lái)所期待取得物權(quán)而享有請(qǐng)求權(quán)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記”。

預(yù)告登記制度起源于普魯士法規(guī)定的異議登記，1896 年《德國(guó)民法典》對(duì)預(yù)告登記制度作出詳細(xì)規(guī)定，之后相繼被瑞士、日本等國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所使用，根據(jù)本土特色制定了預(yù)告登記規(guī)則。在我國(guó)早期推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程時(shí)，常有商品房買賣合同被撕毀的行為，簽署合同無(wú)法規(guī)避開發(fā)商一房多賣、價(jià)高者得，購(gòu)房者支付了定金卻仍將面臨毀約或其他權(quán)屬糾紛的情形，對(duì)購(gòu)房者的影響極其之大。因此，為維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的需要，通過(guò)合法渠道保護(hù)弱勢(shì)的一方，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展便成為了當(dāng)務(wù)之急。孫憲忠等教授主導(dǎo)起草的《物權(quán)法草案學(xué)者建議稿》詳細(xì)規(guī)范了預(yù)告登記的對(duì)象、效力、預(yù)告登記中義務(wù)人的抗辯權(quán)以及預(yù)告登記的注銷等方面［3］。在起草者看來(lái)，預(yù)告登記具備限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處置權(quán)利的功能，以保護(hù)債權(quán)人在將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)其債權(quán)。對(duì)債權(quán)人在債務(wù)人處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)能夠及時(shí)行使其權(quán)益，避免債務(wù)人以不當(dāng)方式處分財(cái)產(chǎn)，損害債權(quán)人的利益的社會(huì)問(wèn)題上有特殊的功能。［4］最終，在2007 年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已廢止）第二十條中確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，其后，《民法典》第二百二十一條吸納了該條款，并同樣強(qiáng)調(diào)了預(yù)告登記在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中處于弱勢(shì)地位的預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益方面的精神和宗旨。

（二）抵押預(yù)告登記的概念

“預(yù)抵押登記”是預(yù)售商品房主要的擔(dān)保制度，是指購(gòu)房者在商品房預(yù)售制度下用于購(gòu)買正在建設(shè)、尚未建造完成的房屋，按《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范國(guó)有金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》有關(guān)規(guī)定，支付首期房款，通過(guò)商業(yè)銀行貸款并支付完成其余的購(gòu)房款，并抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保，這一共識(shí)在理論界和實(shí)務(wù)界得到了普遍贊同。商業(yè)銀行在借款人違約的情況下，可以通過(guò)處置預(yù)購(gòu)房產(chǎn)來(lái)優(yōu)先收回債權(quán)的款項(xiàng)。有利于維護(hù)商業(yè)銀行的利益并增加其對(duì)預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的擔(dān)保保障。同時(shí)，這也為借款人提供了一種動(dòng)力，促使其按時(shí)履行還款義務(wù)，以避免喪失所購(gòu)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)《民法典》增設(shè)抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)“抵押權(quán)不受影響”的規(guī)定，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推出了“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的商業(yè)模式。房地產(chǎn)交易過(guò)程中，買賣雙方的購(gòu)房款資金由公證處提存到專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管。公證處作為第三方機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)接收、保管和支付購(gòu)房款，確保購(gòu)房款在交易完成后按照約定的條件和流程進(jìn)行支付，買方不需要支付額外的贖樓費(fèi)用，免除了抵押權(quán)的注銷手續(xù)。這一模式簡(jiǎn)化了過(guò)戶流程，提高了過(guò)戶的效率，并降低了買方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二、實(shí)現(xiàn)“雙預(yù)告”登記制度的法律解析

在我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)代背景下，全面實(shí)現(xiàn)“雙預(yù)告”登記制度，落實(shí)預(yù)告登記及預(yù)抵押登記制度，有助于實(shí)現(xiàn)“交房即交證”物權(quán)所有權(quán)。

（一）“雙預(yù)告”登記實(shí)現(xiàn)的必要性

2023 年，寧波首開先河推行了“雙預(yù)告”登記試點(diǎn)改革公證。購(gòu)房者可以在線上完成預(yù)告登記及預(yù)抵押登記，并聯(lián)動(dòng)推送至指定的商業(yè)銀行。［5］推進(jìn)“雙預(yù)告”登記制度的優(yōu)勢(shì)如下：

1.有助于推動(dòng)預(yù)告登記的落實(shí)，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。以往商品房預(yù)售實(shí)踐中預(yù)告登記制度是存在被架空的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)預(yù)告登記方能實(shí)現(xiàn)初衷。

2.在政府指導(dǎo)下推動(dòng)預(yù)告登記后，可保障商品房的物權(quán)，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。司法界對(duì)以往的備案登記制主流觀點(diǎn)是認(rèn)為該登記制度不具有物權(quán)公示作用，也不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)效力。是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房企銷售，防止開發(fā)商“捂盤”以及“一房多賣”，從而建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。推動(dòng)“雙預(yù)告”登記制度，能更好地實(shí)現(xiàn)《民法典》第二百二十一條規(guī)定的制定目的及立法精神。

3.提升登記和傳輸數(shù)據(jù)質(zhì)量。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將相關(guān)登記信息推送給稅務(wù)部門，包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬、交易價(jià)格等信息。稅務(wù)部門則根據(jù)這些信息對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行稅款征收，例如房產(chǎn)稅、契稅等，以便稅務(wù)部門能夠根據(jù)登記信息對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行稅款征收。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將延伸其服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)至商業(yè)銀行，與銀行建立緊密的合作關(guān)系。購(gòu)房者無(wú)需此外前往銀行，這種“一站式”服務(wù)模式能夠有效地簡(jiǎn)化購(gòu)房者的操作流程。

5.二手房交易“帶押過(guò)戶”新模式下，銀行憑預(yù)告登記審批貸款雙方進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記后再發(fā)放貸款，抵押權(quán)注銷和新設(shè)立同步進(jìn)行，簡(jiǎn)化了流程，提高了效率。

6.全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息網(wǎng)上查詢，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。有助于解決商品房預(yù)售制度在實(shí)際操作過(guò)程中時(shí)常因信息不對(duì)稱、制度不規(guī)范和監(jiān)管不健全，致使大量消費(fèi)者無(wú)法有一個(gè)統(tǒng)一信息平臺(tái)獲取相關(guān)信息的問(wèn)題。

（二）“雙預(yù)告”登記的癥結(jié)

1.預(yù)告登記制創(chuàng)設(shè)目的是保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)踐中采用備案登記制度更具有普遍性，預(yù)告登記需買方和賣方達(dá)成書面合意方可辦理，往往房地產(chǎn)開發(fā)商并不會(huì)主動(dòng)推進(jìn)預(yù)告登記的實(shí)現(xiàn)，在客觀上限制了單方預(yù)告登記的機(jī)會(huì)，架空對(duì)預(yù)告登記制度的需求。程序性過(guò)于繁瑣，購(gòu)房者跟開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，雙方還需要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案，再憑借備案登記證明及其他資料前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理預(yù)告登記。

2.預(yù)抵押登記并非一種新的登記模式，在預(yù)抵押登記中，建筑物抵押登記是主要的登記內(nèi)容。該登記涉及具體的建筑物，包括其位置、樓層房號(hào)、面積以及約定的交付時(shí)間等信息。這是為了確保購(gòu)房者在購(gòu)買過(guò)程中能夠看到實(shí)際的建筑物外觀和規(guī)模，增加交易的透明度和可靠性。預(yù)抵押登記的引入對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響和作用。它提供了一種保障機(jī)制，確保購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)能夠借助抵押貸款等金融手段，減輕購(gòu)房壓力并提高購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性。同時(shí)，預(yù)抵押登記也為金融機(jī)構(gòu)提供了更有保障的抵押物，并降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、啟動(dòng)“雙預(yù)告”登記制度的實(shí)踐應(yīng)用

（一）促使備案登記與預(yù)告登記制度進(jìn)行銜接

全面實(shí)現(xiàn)“雙預(yù)告”登記制度方能為購(gòu)房者減輕更多的購(gòu)房物權(quán)與債權(quán)相轉(zhuǎn)化的應(yīng)用負(fù)擔(dān)。網(wǎng)簽備案登記與預(yù)告登記并軌，這一舉措的主要目的是提高登記工作的效率和便利性，以及加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記與金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門之間的銜接和信息共享。其建立和完善信息化系統(tǒng)，支持在線申請(qǐng)、審核、查詢和結(jié)果通知等功能，通過(guò)網(wǎng)上辦理的方式使登記更加便捷和高效。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將積極與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作，延伸登記端口，為購(gòu)房者和開發(fā)商提供便民的登記服務(wù)。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)積極向稅務(wù)部門和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布預(yù)告登記的結(jié)果，以便金融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)告登記結(jié)果進(jìn)行貸款審核，稅務(wù)部門則可以根據(jù)預(yù)告登記結(jié)果開展稅款征收相關(guān)工作。這種信息共享和銜接的方式能夠提高金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的準(zhǔn)確性和便捷性，同時(shí)也能夠?yàn)橘?gòu)房者提供更加便利的金融服務(wù)和稅務(wù)管理。

（二）提高雙預(yù)告登記的機(jī)關(guān)協(xié)作，提升政務(wù)服務(wù)質(zhì)效

提高雙預(yù)告登記的機(jī)關(guān)協(xié)作并推行線上辦理，旨在提升政務(wù)服務(wù)的效率和便利性。在新的辦理方式下，申請(qǐng)人通過(guò)登記機(jī)構(gòu)與相關(guān)部門的信息共享，獲取所需的申請(qǐng)材料并上網(wǎng)辦理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在線審核，將一般登記和抵押登記的辦理時(shí)間壓縮至5 個(gè)工作日以內(nèi)。使得政務(wù)服務(wù)質(zhì)效得到全面提升，信息共享的集成也將提高辦理的準(zhǔn)確性和效率。

向公民、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)等利益相關(guān)方進(jìn)行廣泛宣傳活動(dòng)，傳達(dá)“雙預(yù)告”登記制度的意義、具體流程和操作要點(diǎn)，并進(jìn)行培訓(xùn)，以加大對(duì)“雙預(yù)告”登記制度的宣傳力度，提高相關(guān)主體對(duì)該制度的認(rèn)知度和理解度，并提升其在實(shí)際操作中的應(yīng)用能力。這有助于推動(dòng)“雙預(yù)告”登記制度的順利實(shí)施。

四、總結(jié)

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實(shí)現(xiàn)的背景下，普及推廣商品房不動(dòng)產(chǎn)“雙預(yù)告”登記具有重大的意義和價(jià)值。這一制度涵蓋了商品房預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記兩個(gè)方面，為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了更全面的法律保護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)防范。

一方面，商品房預(yù)告登記的推行能夠保障購(gòu)房者的權(quán)益。預(yù)告登記制度可以確保購(gòu)房者的預(yù)購(gòu)權(quán)益得到保護(hù)，防止開發(fā)商多重銷售、惡意資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等行為，從而避免購(gòu)房者的利益受損。通過(guò)提前登記，購(gòu)房者可以在交易過(guò)程中獲得更多的信息和保障，增加交易的透明度和可靠性；另一方面，抵押預(yù)告登記的推行有助于保障債權(quán)人的利益。通過(guò)抵押預(yù)告登記，債權(quán)人可以確保在借款人未履行還款義務(wù)時(shí)優(yōu)先受償。這為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了更可靠的抵押擔(dān)保，促進(jìn)了金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供貸款的積極性，同時(shí)也為購(gòu)房者提供了更多的融資渠道和機(jī)會(huì)。“雙預(yù)告”登記的全面推行還有助于提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率和透明度。通過(guò)將登記工作線上化，實(shí)現(xiàn)一窗受理和并行辦理，可以大幅壓縮辦理時(shí)間，簡(jiǎn)化辦理流程，提高辦理效率。同時(shí)，信息共享和數(shù)據(jù)傳輸?shù)募訌?qiáng)也能夠提高登記簿和數(shù)據(jù)的質(zhì)量，減少錯(cuò)誤和紕漏，提升登記的精確度和可信性。

全面普及推廣商品房不動(dòng)產(chǎn)“雙預(yù)告”登記制度，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的重要舉措。它能夠保障購(gòu)房者和債權(quán)人的權(quán)益，提高登記工作的效率和透明度，進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和法治建設(shè)。