河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)

李素紅　郭兆紅

［摘要］在中國步入老齡化社會(huì)并實(shí)施積極老齡化的健康戰(zhàn)略背景下，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景和強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力。基于已有的文獻(xiàn)和作者對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的實(shí)地調(diào)查，采用AHP分析法構(gòu)建了包含環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和綜合管理服務(wù)質(zhì)量3個(gè)一級(jí)指標(biāo)的河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并借助該體系利用模糊綜合評(píng)價(jià)法得出河北省康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的綜合得分情況。文章旨在為科學(xué)測(cè)評(píng)康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量提供參考依據(jù)，提出針對(duì)性發(fā)展建議。

［關(guān)鍵詞］康養(yǎng)地產(chǎn)；人口老齡化；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；層次分析法；模糊綜合評(píng)價(jià)法

中圖分類號(hào)：F293.35；D669.6文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1672-0563（2023）04-0009-08

DOI：10.13773/j.cnki.51-1637/z.2023.04.002

引言

“沒有全面健康，就沒有全面小康”，健康已然成為衡量小康社會(huì)的重要指標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2021年末我國人口老齡化率高達(dá)18.9%，80歲以上高齡老人所占比例持續(xù)增加①，人口老齡化程度逐漸加深。在此背景下，隨著養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)業(yè)的革新，以休閑、娛樂、養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理功能為核心的康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來。由于我國康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)起步晚，研究較為滯后，目前研究成果多集中于康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)、開發(fā)運(yùn)營模式、投資營銷策略等方面，而對(duì)于康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量的測(cè)度研究較少。

面對(duì)我國人口基數(shù)大，老齡化日趨嚴(yán)重的問題，“十四五”規(guī)劃綱要在以往的基礎(chǔ)上提出實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的國家戰(zhàn)略，培育養(yǎng)老新業(yè)態(tài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，構(gòu)建居家社區(qū)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老新體系［1］?？叼B(yǎng)地產(chǎn)打破了傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，是以康養(yǎng)為主題，地產(chǎn)為載體，涵蓋康療型養(yǎng)生養(yǎng)老、家居型養(yǎng)生養(yǎng)老的復(fù)合型開發(fā)模式［2］。它集醫(yī)療、康養(yǎng)、休閑、娛樂為一體，將優(yōu)越的自然環(huán)境資源和專業(yè)的康養(yǎng)服務(wù)資源相結(jié)合，構(gòu)建多元化地產(chǎn)新形態(tài)，為中老年人群帶來專業(yè)貼心的居家養(yǎng)老體驗(yàn)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵時(shí)期，康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)要積極把握改革的政策機(jī)遇，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)賦能主業(yè)，培育新的增長(zhǎng)極，從內(nèi)涵和外延推動(dòng)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)［3］。針對(duì)康養(yǎng)類地產(chǎn)項(xiàng)目，閆麗穎［4］對(duì)秦皇島養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行研究，構(gòu)建了秦皇島養(yǎng)老地產(chǎn)跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā)模式，為實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展目標(biāo)提供理論指導(dǎo)；王慶德［5］則對(duì)我國康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展路徑進(jìn)行分析，提出康養(yǎng)地產(chǎn)分類管理、政企合作的發(fā)展意見。面臨“房住不炒”的號(hào)召，康養(yǎng)地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，并能有效緩解養(yǎng)老服務(wù)壓力。對(duì)于建立一個(gè)有針對(duì)性的康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，李素紅［6］基于改進(jìn)突變級(jí)數(shù)法的分析，對(duì)城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，并提出城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議；隋明祎［7］選取生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境3個(gè)方面建立商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為京津冀地區(qū)各城市自身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)提供參考；孫慧娟［8］則在此基礎(chǔ)上加入基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境指標(biāo)，對(duì)濟(jì)南都市圈的康養(yǎng)地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)體系進(jìn)行了完善。

綜上可知，學(xué)者們對(duì)康養(yǎng)地產(chǎn)順應(yīng)政策導(dǎo)向、適宜性評(píng)價(jià)以及實(shí)際應(yīng)用等方面做了大量研究，但很少有學(xué)者針對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)。本文將在前人研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合將在前人研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，建立康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展質(zhì)量做出評(píng)價(jià)，以期為推動(dòng)康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和升級(jí)提供理論指導(dǎo)與決策參考。

一、河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

河北省是老齡化程度較高的省份之一，截至2021年底，全省60歲以上老年人1507萬人，占總?cè)丝诘?0.23%，比上年增加0.38個(gè)百分點(diǎn)；其中65歲以上人口1111萬人，占總?cè)丝诘?4.92%， 上升1個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)深度老齡化的趨勢(shì)推動(dòng)了河北省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)成為應(yīng)對(duì)老齡化趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)整體轉(zhuǎn)型的重要支撐。

一方面，在京津冀協(xié)同養(yǎng)老的背景下，河北省積極響應(yīng)政府號(hào)召，主動(dòng)承接京津冀養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，出臺(tái)一系列激勵(lì)政策，為河北省康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。具體的有：在“京津冀”養(yǎng)老一體化成為共識(shí)的背景下，三地共同推出了《京津冀區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)協(xié)同發(fā)展實(shí)施方案》；河北省出臺(tái)了《河北省人民政府辦公廳關(guān)于大力推進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》；河北省發(fā)改委、衛(wèi)健委、民政廳等七部門聯(lián)合印發(fā)《河北省康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，著力打造“一環(huán)引領(lǐng)、兩極帶動(dòng)、三帶集聚、多點(diǎn)支撐”的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展格局。以上文件的出臺(tái)，在頂層設(shè)計(jì)方面深入貫徹實(shí)施健康中國戰(zhàn)略，為河北省康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供政策支持。

另一方面，河北省不斷擴(kuò)大康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)規(guī)模，打造了多個(gè)功能齊全、設(shè)施完善的康養(yǎng)園區(qū)、基地、小鎮(zhèn)，形成若干千億級(jí)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。廊坊市三河燕達(dá)國際健康城是集醫(yī)療、老年養(yǎng)護(hù)、醫(yī)學(xué)科研、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)等一體化的超大規(guī)模醫(yī)療健康和老年養(yǎng)護(hù)基地，旨在打造一個(gè)以康養(yǎng)地產(chǎn)為中心的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群，并最終實(shí)現(xiàn)“以醫(yī)療服務(wù)提升人民健康，以健康生活促進(jìn)社會(huì)發(fā)展”的愿景。在北戴河生命健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)，阿卡康養(yǎng)小鎮(zhèn)是榮盛康旅集團(tuán)以大地產(chǎn)為主干，以大健康、大金融為兩翼，從地產(chǎn)開發(fā)商到生活方式運(yùn)營商轉(zhuǎn)型的代表作品。張家口元子河康養(yǎng)小鎮(zhèn)是省級(jí)培育類小鎮(zhèn)，以老年康養(yǎng)和文化旅游為核心，為老年群體提供集文化旅游、居住、社交、康復(fù)、醫(yī)療及養(yǎng)生為一體的生活環(huán)境，配備了歐式低碳環(huán)保的生態(tài)木屋6棟，同時(shí)擁有容納500個(gè)單人間的老年康養(yǎng)公寓。東勝國際健康小鎮(zhèn)引入“健康+”產(chǎn)業(yè)理念，以健康養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療為核心，融合體育休閑、教育培訓(xùn)、商業(yè)服務(wù)、生態(tài)旅游等功能，打造具有完整產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)城融合發(fā)展的健康頤養(yǎng)主題特色小鎮(zhèn)，配備三甲醫(yī)院1所、醫(yī)院配套康復(fù)養(yǎng)老項(xiàng)目和商住開發(fā)項(xiàng)目。淶源白石山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)、塞罕壩森林小鎮(zhèn)、張北縣天路田園小鎮(zhèn)、鹿泉綜合養(yǎng)老社區(qū)等康養(yǎng)和地產(chǎn)相結(jié)合的養(yǎng)老項(xiàng)目成功實(shí)踐。

康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)具備人口動(dòng)力、消費(fèi)動(dòng)力、市場(chǎng)動(dòng)力和政策動(dòng)力，即將成為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的又一大藍(lán)海產(chǎn)業(yè)，河北省也一直將康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)又快又好發(fā)展作為目標(biāo)，持續(xù)推動(dòng)其高質(zhì)量發(fā)展。

二、康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

康養(yǎng)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，對(duì)其發(fā)展質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)是一個(gè)系統(tǒng)全面的評(píng)價(jià)過程，不僅應(yīng)考慮到自然資源環(huán)境為康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展提供的前提條件，更應(yīng)將社會(huì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)環(huán)境納入考慮范圍。其次，康養(yǎng)地產(chǎn)為廣大老年人提供養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、休閑等服務(wù)的產(chǎn)品定位也對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量提出了一定要求。最后，由于康養(yǎng)地產(chǎn)本質(zhì)上具有房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，在考慮經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合的基礎(chǔ)上，還應(yīng)將綜合管理服務(wù)質(zhì)量納入評(píng)價(jià)范疇。

通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，按照科學(xué)性的要求，在科學(xué)、客觀的基礎(chǔ)上，本文以目的性、完備性、獨(dú)立性為原則構(gòu)建質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，即指標(biāo)既能具體化描述目標(biāo)，又能全面反映被評(píng)價(jià)對(duì)象的特性，還能保證指標(biāo)之間內(nèi)涵清晰，相互獨(dú)立。

依據(jù)已有研究和河北省實(shí)地調(diào)研，本文選取環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和綜合管理服務(wù)質(zhì)量3個(gè)一級(jí)指標(biāo)作為目標(biāo)層，這也是評(píng)價(jià)康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量最重要的三個(gè)因素。其中環(huán)境質(zhì)量主要通過自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境三個(gè)方面來體現(xiàn)，產(chǎn)品質(zhì)量體現(xiàn)于產(chǎn)品特性和配套設(shè)施兩方面，綜合管理服務(wù)質(zhì)量則分為組織管理和服務(wù)培訓(xùn)兩大方面。再進(jìn)一步結(jié)合考慮《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕91號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老托育服務(wù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2020〕52號(hào)）以及《河北省人民政府辦公廳關(guān)于大力推進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（冀政辦字〔2018〕160號(hào)）等相關(guān)政策文件所提出的建議，擬定具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（一）環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的選取

經(jīng)濟(jì)環(huán)境體現(xiàn)于居民人均可支配收入、房?jī)r(jià)收入比、恩格爾系數(shù)等，側(cè)重社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量的限制。政策意見指出，促進(jìn)康養(yǎng)融合發(fā)展，支持面向老年人的健康管理、養(yǎng)生保健、健身休閑、文化娛樂等業(yè)態(tài)深度融合；完善政策配套，加強(qiáng)人才供給，發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化養(yǎng)老營商環(huán)境。因此本文選取行業(yè)環(huán)境二級(jí)指標(biāo)，在考慮人口老齡化和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的背景下，考察康養(yǎng)地產(chǎn)相關(guān)政策和人才質(zhì)量等指標(biāo)。參考《2021年河北省生態(tài)環(huán)境報(bào)告》，結(jié)合政策意見提出的加強(qiáng)宜居環(huán)境建設(shè)要求，本文確定了自然環(huán)境這一評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層，主要體現(xiàn)在人均綠地面積、空氣質(zhì)量、環(huán)境水質(zhì)和環(huán)境噪聲指標(biāo)。

（二）產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)的選取

產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)的選取主要考慮了政府發(fā)展意見中提到的以下幾點(diǎn)：①普及公共基礎(chǔ)設(shè)施無障礙建設(shè)，實(shí)施建筑適老化改造工程；②推動(dòng)療養(yǎng)培訓(xùn)資源向康養(yǎng)服務(wù)靠攏；③擴(kuò)大服務(wù)供給，提高服務(wù)質(zhì)量，打造該領(lǐng)域具有影響力的商標(biāo)品牌。由此確定產(chǎn)品質(zhì)量主要包括產(chǎn)品特性和配套設(shè)施兩方面。產(chǎn)品特性主要體現(xiàn)在產(chǎn)品專業(yè)化、品質(zhì)化、生態(tài)化、養(yǎng)生化四個(gè)方面，配套設(shè)施則涵蓋了交通、醫(yī)療、生活配套以及無障礙設(shè)施等多方面。

其中，產(chǎn)品專業(yè)化指地產(chǎn)企業(yè)集中開發(fā)一種康養(yǎng)模式，提高精細(xì)水平與健康養(yǎng)老專業(yè)化水平，并向各類潛在顧客銷售此產(chǎn)品；產(chǎn)品品質(zhì)化指地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和運(yùn)營過程中一切工作按照行業(yè)較高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以期獲得較高的客戶滿意度；產(chǎn)品生態(tài)化指將自然環(huán)境的有利因素充分納入地產(chǎn)項(xiàng)目中，充分利用自然資源，實(shí)現(xiàn)自然環(huán)境與居住環(huán)境的耦合優(yōu)化和有機(jī)循環(huán)；產(chǎn)品養(yǎng)生化指從物質(zhì)與精神兩方面進(jìn)行身心養(yǎng)護(hù)活動(dòng)，從而達(dá)到頤養(yǎng)生命、增強(qiáng)體質(zhì)、預(yù)防疾病和延年益壽的效果。

（三）綜合管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)的選取

在確定綜合管理服務(wù)質(zhì)量層面的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，考慮到了政策意見中提出的幾點(diǎn)要求：①推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展；②推進(jìn)養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)技能培訓(xùn)和評(píng)級(jí)制度建設(shè)，打造康養(yǎng)人才平臺(tái)，建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合平臺(tái)；③開展康養(yǎng)知識(shí)宣傳等。確定了綜合管理服務(wù)質(zhì)量具體評(píng)價(jià)因素，包括組織管理和服務(wù)培訓(xùn)兩部分。組織管理的質(zhì)量表現(xiàn)在管理服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)、制度建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量以及營銷服務(wù)的策劃宣傳。服務(wù)培訓(xùn)則包括物業(yè)后勤服務(wù)、信息公開服務(wù)、康養(yǎng)知識(shí)宣傳教育、服務(wù)人員知識(shí)技能培訓(xùn)等。

通過以上分析，最終確定康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)分為環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、綜合管理服務(wù)質(zhì)量3個(gè)子目標(biāo)層，7個(gè)中間層，32個(gè)指標(biāo)層，形成遞階層次評(píng)價(jià)體系。

三、河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)

（一）康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定

層次分析法（AHP）是美國運(yùn)籌學(xué)家薩蒂教授于20世紀(jì)70年代提出的一種系統(tǒng)分析方法。通過構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)，將復(fù)雜的多指標(biāo)評(píng)價(jià)問題分解為多個(gè)分目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)一步分解為多層次指標(biāo)層，通過計(jì)算層次單排序和總排序，進(jìn)而確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重［9］。

根據(jù)已經(jīng)建立的康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，A層為總目標(biāo)層，B層為子目標(biāo)層，C層為中間層，D層為指標(biāo)層，即具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)。采用德爾菲法向?qū)＜野l(fā)放問卷，由25位從事相關(guān)工作的專家和業(yè)內(nèi)人士通過1～9的標(biāo)度法對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行相對(duì)重要性評(píng)價(jià)，最終取評(píng)分平均值構(gòu)造量化的判斷矩陣，對(duì)每一層級(jí)所含的要素指標(biāo)分別進(jìn)行兩兩比較，得出其相對(duì)重要性。

本文借助yaahp軟件計(jì)算指標(biāo)權(quán)重，為避免由于決策主觀性而產(chǎn)生的矩陣不相容情況，在計(jì)算每一層指標(biāo)權(quán)重時(shí)都進(jìn)行了矩陣一致性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果符合判斷矩陣的隨機(jī)一致性比例CR<0.1的要求，判斷矩陣皆具有滿意的一致性。其中CR=CIRI；CI為判斷矩陣一致性指標(biāo)：CI=λmax-nn-1，λmax為判斷矩陣的最大特征值，n為判斷矩陣的階數(shù)；RI為判斷矩陣平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，查表可得本文所用到的RI值分別為n=2，RI=0.00；n=3，RI=0.58；n=4，RI=0.90；n=5，RI=1.12；n=6，RI=1.24。評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算結(jié)果見表1。

（二）河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)

在確定了指標(biāo)權(quán)重的基礎(chǔ)上，生成評(píng)測(cè)表，向河北省從事康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)專家和業(yè)內(nèi)研究人員發(fā)放問卷25份，回收有效問卷25份。①建立評(píng)價(jià)集V=（v1，v2v3，v4，v5）=（高，較高，一般，較低，低），分別對(duì)應(yīng)5分到1分。②建立因素集U，U=（Ui）（i=1，2，3，4，5，6，7分別是7個(gè)中間層），其中每個(gè)Ui均由下一級(jí)指標(biāo)Uij組成。③若因素集Ui中第j個(gè)元素對(duì)評(píng)價(jià)集V中第1個(gè)元素的隸屬度為rj1，則對(duì)第j個(gè)元素單因素評(píng)價(jià)的結(jié)果用模糊集合表示為：Rj=（rj1，rj2，rj3，rj4，rj5），以m個(gè)單因素評(píng)價(jià)集R1，R2，…，Rm為行組成矩陣Rm*5，稱為模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣。④各因素的權(quán)重為ai，各因素的權(quán)重集合的模糊集A=（a1，a2，…，am）。⑤通過模糊變化將U上的模糊向量A變?yōu)閂上的模糊向量B，即B=A1*mRm*5=（b1，b2，b3，b4，b5）。其中稱為綜合評(píng)價(jià)合成算子，這里取矩陣乘法運(yùn)算，向量B為各評(píng)價(jià)指標(biāo)的模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果向量。⑥確定各指標(biāo)得分F=B*ST，其中S為V中相應(yīng)因素的級(jí)分，即S=（5，4，3，2，1）。⑦由各指標(biāo)得分和各級(jí)指標(biāo)權(quán)重加權(quán)計(jì)算得出康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合得分。

通過分析和計(jì)算，河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)綜合得分為3.01分，處于中等發(fā)展水平。其中三個(gè)方面評(píng)價(jià)其發(fā)展質(zhì)量的得分順序?yàn)椋寒a(chǎn)品質(zhì)量（3.16）>環(huán)境質(zhì)量（3.03）>綜合管理服務(wù)質(zhì)量（2.58），產(chǎn)品質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量發(fā)展相對(duì)較好，綜合管理服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，需要有針對(duì)性地結(jié)合評(píng)價(jià)結(jié)果提出改進(jìn)和發(fā)展對(duì)策，以促進(jìn)其高質(zhì)量發(fā)展。

1.產(chǎn)品質(zhì)量

在產(chǎn)品質(zhì)量方面，產(chǎn)品特性和配套設(shè)施評(píng)價(jià)得分趨同，處于有一定發(fā)展，但質(zhì)量不高的水平。在具體指標(biāo)中，產(chǎn)品養(yǎng)生化與生態(tài)化評(píng)分較高，體現(xiàn)了康養(yǎng)地產(chǎn)借助自然資源主打養(yǎng)生的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。以北戴河阿那亞黃金海岸社區(qū)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目選址依托秦皇島黃金海岸，充分利用優(yōu)越的自然資源，是一個(gè)集濱海沙灘、灘涂濕地和原生叢林的頤養(yǎng)勝地，在滿足生態(tài)化的需求上，帶給用戶慢節(jié)奏養(yǎng)生體驗(yàn)。但產(chǎn)品品質(zhì)化發(fā)展質(zhì)量不高，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目為名，降低拿地難度，獲得開發(fā)用地，致使康養(yǎng)地產(chǎn)淪為開發(fā)商拿地的噱頭，得不到真正的高質(zhì)量高品質(zhì)的開發(fā)。此外，無障礙設(shè)施建設(shè)仍是制約一個(gè)城市康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量的重要因素。目前河北省已出臺(tái)政策指示，加大無障礙設(shè)施建設(shè)與覆蓋面積，致力于提高居民生活質(zhì)量。

2.環(huán)境質(zhì)量

在環(huán)境質(zhì)量方面，首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境中恩格爾系數(shù)較低，居民對(duì)生活質(zhì)量的要求提升，促進(jìn)了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，行業(yè)環(huán)境中人口老齡化率較高，催生了銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)融合度得分偏低，康養(yǎng)地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展不足，例如以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式為亮點(diǎn)的康養(yǎng)項(xiàng)目逐漸增多，但仍未實(shí)現(xiàn)從以養(yǎng)為主到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的有機(jī)融合，產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；潭炔桓撸豢叼B(yǎng)地產(chǎn)人才質(zhì)量得分較低，相關(guān)人員專業(yè)能力和醫(yī)學(xué)素養(yǎng)水平有待提升。最后，自然環(huán)境中空氣質(zhì)量得分偏低，有待改善。

3.綜合管理服務(wù)質(zhì)量

在綜合管理服務(wù)方面，管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)和制度建設(shè)仍需進(jìn)一步完善，服務(wù)人員專業(yè)技能有待加強(qiáng)。管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)后勤服務(wù)方面尤其得分較低，反映出康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目由于經(jīng)驗(yàn)不足在實(shí)際運(yùn)行中產(chǎn)生的住戶體驗(yàn)感較差，滿意度較低的問題。此外，面對(duì)養(yǎng)老觀念保守，有效需求不足的情況，康養(yǎng)知識(shí)宣傳教育工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，從觀念上加大養(yǎng)老需求，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。

四、結(jié)論與發(fā)展建議

本文基于相關(guān)研究文獻(xiàn)和對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)研，全面系統(tǒng)地構(gòu)建了康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以定性和定量相結(jié)合的方式，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)河北省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出康養(yǎng)地產(chǎn)整體發(fā)展水平不高（綜合得分均值3.01分），發(fā)展質(zhì)量不均（產(chǎn)品質(zhì)量>環(huán)境質(zhì)量>綜合管理服務(wù)質(zhì)量），未來發(fā)展的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)并存，仍需進(jìn)一步優(yōu)化提升的結(jié)論。本著促進(jìn)康養(yǎng)地產(chǎn)又好又快發(fā)展的原則，本文從政府、企業(yè)兩大主要參與者角度提出發(fā)展對(duì)策和建議，以期為推動(dòng)康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供參考。

（一）政府應(yīng)明晰角色定位，發(fā)揮宏觀調(diào)控優(yōu)勢(shì)

第一，加強(qiáng)政策支持引導(dǎo)，完善產(chǎn)業(yè)扶持結(jié)構(gòu)。首先，制定促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國土供給措施，擴(kuò)大對(duì)康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)的土地供給，優(yōu)先滿足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)的用地需求，簡(jiǎn)化審批程序，解決康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目拿地難的問題；其次，加快財(cái)稅補(bǔ)貼政策落地企業(yè)，出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)康養(yǎng)地產(chǎn)先行示范區(qū)給予資金補(bǔ)助，加大對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的減稅降費(fèi)力度，減輕康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)壓力。

第二，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，創(chuàng)新康養(yǎng)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。借力京津冀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的機(jī)遇，統(tǒng)籌布局，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)間關(guān)系，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。拓寬產(chǎn)業(yè)維度，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，補(bǔ)齊要素短板，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)外優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，完善康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目中“吃、住、醫(yī)、養(yǎng)、游”等要素存在的短板，共建生命健康大產(chǎn)業(yè)鏈，共享產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值，改善第三產(chǎn)業(yè)占比低、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展質(zhì)量差、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；潭炔桓叩那闆r，推進(jìn)社會(huì)化、商業(yè)化康養(yǎng)體系建設(shè)。

第三，整合優(yōu)質(zhì)人才資源，建立人才培養(yǎng)體系。首先，出臺(tái)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高端人才和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)的專項(xiàng)引進(jìn)計(jì)劃，搭建京津冀康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才平臺(tái)，建立高端人才交流機(jī)制，促進(jìn)京津冀康養(yǎng)人才合作；其次，科學(xué)制定康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)格的資質(zhì)認(rèn)定全面提升從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力；最后，響應(yīng)構(gòu)建現(xiàn)代職業(yè)教育體系號(hào)召，建立多層次培訓(xùn)機(jī)制，鼓勵(lì)院校開設(shè)相關(guān)課程，深化產(chǎn)教融合、校企合作，建立康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)體系，提高專業(yè)人才供給水平，強(qiáng)化康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展人才支撐。

第四，加大環(huán)境保護(hù)引導(dǎo)，強(qiáng)化康養(yǎng)宣傳力度。首先，進(jìn)一步提升居民生態(tài)文明意識(shí)，倡導(dǎo)綠色低碳生活方式，引導(dǎo)企業(yè)從業(yè)人員進(jìn)一步提高環(huán)保意識(shí)，落實(shí)環(huán)保措施，改善整體環(huán)境質(zhì)量；其次，以老年人講座或?qū)ｎ}訪談等形式，增加中老年人對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的了解，樹立享受生活、健康養(yǎng)老的觀念，更多地參與到康養(yǎng)地產(chǎn)中來。

（二）企業(yè)應(yīng)踐行康養(yǎng)理念，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平

第一，注重融合發(fā)展，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。首先，企業(yè)充分利用當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，深度挖掘歷史文化資源和自然資源，注重品質(zhì)化發(fā)展，如借助秦皇島和承德等城市的地理位置優(yōu)勢(shì)，發(fā)展休閑康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目；其次，將科技與康養(yǎng)結(jié)合創(chuàng)新，提升產(chǎn)品專業(yè)化水平，打造高端康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，創(chuàng)新“康養(yǎng)+地產(chǎn)”新業(yè)態(tài)。

第二，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，打造特色品牌。依托河北省生物醫(yī)藥行業(yè)和中醫(yī)藥健康服務(wù)業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，吸引理療養(yǎng)生機(jī)構(gòu)入駐，配備專業(yè)護(hù)理人士，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目的有機(jī)融合，打造地域特色化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的康養(yǎng)品牌，提高產(chǎn)品專業(yè)化和品質(zhì)化水平。

第三，強(qiáng)調(diào)以人為本，完善基礎(chǔ)設(shè)施。充分考慮老年人生活需求，提升房屋適老化特性，增加園區(qū)無障礙設(shè)施，設(shè)立講座論壇、興趣課堂、健康檔案、健體場(chǎng)館、養(yǎng)生溫泉等軟硬件服務(wù)與配套，打造健康養(yǎng)生、禪修養(yǎng)心、活力養(yǎng)老康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目。

第四，共建共治共享，提升服務(wù)水平。首先，推行社群自治制度，提升日常管理住戶參與度，提高管理效率，增強(qiáng)老年人群再就業(yè)滿足感；其次，完善物業(yè)后勤制度建設(shè)和人員配備，實(shí)行24小時(shí)待命制，時(shí)刻保障住戶需求，保證公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生清潔、安全措施等工作到位，提升住戶安全感與滿意度；最后，建設(shè)智能化社區(qū)和家人模式服務(wù)機(jī)制，用服務(wù)提升社區(qū)的軟實(shí)力。

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［責(zé)任編輯：李仲先］

Quality Assessment of Developing Real Estate Business Based on

Health & Wellness in Hebei Province

LI Suhong， GUO Zhaohong

（School of Economics and Management， Hebei University of Technology， Tianjin 300401）

Abstract：In the context of population aging in China and the health strategy of implementing active aging， the health and wellness industry exhibits vast prospects and powerful internal driving force. On the strength of existent literature and field investigation in Hebei Province， this paper adopts AHP in the construction of a quality evaluation mechanism for the development of real estate business based on health and wellness， which includes 3 primary indicators， 7 secondary indicators and 29 tertiary indicators of environmental quality， product quality and integrated management service quality. Thereby， it adopts FCE in calculating the comprehensive scores for ranking the development quality of real estate business based on health and wellness in Hebei province in order to provide a reference basis of scientific assessment and correspondent development proposals.

Keywords： real estate business based on health and wellness； population； evaluation index mechanism； AHP； FCE

收稿日期：2022-11-03

基金項(xiàng)目：河北省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“河北省康養(yǎng)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的測(cè)度與驅(qū)動(dòng)因素研究”（HB20YJ055）。

作者簡(jiǎn)介：李素紅（1978—），女，河南湯陰人，副教授，研究方向：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制；郭兆紅（1998—），女，山東濰坊人，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制。

①國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站：http：//www.stats.gov.cn.