基于風險管理導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計

范曉煥

（四川蜀道城鄉(xiāng)投資集團有限責任公司，四川 成都 610000）

0 引言

近幾年，受到全球金融危機的影響，當前地產(chǎn)行業(yè)前景并不好，處于低迷期，很多房地產(chǎn)舉步維艱。風險導向是一種全新的管理理念，將其融入企業(yè)內(nèi)部審計中，通過確定內(nèi)部審計工作目標，加強風險識別和防控，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供良好條件，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

1 基于風險管理導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的意義

從目前情況來說，房地產(chǎn)為了更好迎合市場環(huán)境變化，增強自身綜合競爭實力，做好風險防控工作是非常必要的。基于風險管理導向下的內(nèi)部審計，可以讓企業(yè)精準識別經(jīng)營管理中常見的風險問題，通過對風險問題產(chǎn)生原因的調(diào)查，找到風險根源，并制定風險防控與處理對策，從而增強企業(yè)風險防控能力，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展奠定良好的基礎。在風險管理導向下，內(nèi)部審計工作開展應要求房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制管理體系建設，在規(guī)范業(yè)務管理流程的同時，合理劃分管理職責，完善管理制度，在某種程度上可以提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，增強企業(yè)發(fā)展實力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展[1]。

在信息時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計工作時，通常會把財務軟件作為基礎，實施基礎財務審計工作，其存在的缺點問題比較多，具體展現(xiàn)在人員配置不規(guī)范、審計工作方式比較落后、審計工作內(nèi)容片面、審計工作范疇比較狹窄等，在這些缺點下，使得內(nèi)部審計無法給企業(yè)領導制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，需要從風險導向角度出發(fā)，確定最佳的內(nèi)部審計工作計劃，將審計工作落實到位，在提高審計工作水平的同時，也能在現(xiàn)代化工作方式下，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中潛在風險問題進行識別和評估，將內(nèi)部審計工作落實到位，發(fā)揮自身價值，增強企業(yè)綜合實力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中常見的風險問題

2.1 固有風險

固有風險也就是指在不對內(nèi)部控制綜合思考的情況下，因為受到內(nèi)外因素影響，導致企業(yè)戰(zhàn)略目標無法順利完成?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策調(diào)控因素影響，再加上企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不斷變化和管理層盈利意識的不斷提高等，房地產(chǎn)企業(yè)固有風險水平隨之提高，具體展現(xiàn)在以下5 個方面：①投資決策風險。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面投放的成本多，宏觀調(diào)控力度加大，投資決策制定比較謹慎。②招標合約風險。沒有按照招標合同要求操作，使得項目成本遠遠超出預算要求。③工程管理風險。為了縮短施工成本，加快資金流動，在房地產(chǎn)項目建設中，為了縮短施工期限，節(jié)約成本，容易產(chǎn)生質(zhì)量、安全等問題。④銷售風險。在房地產(chǎn)銷售過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)銷售量不斷下降，增加銷售難度；⑤財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷下降，在高負債經(jīng)營發(fā)展下，阻礙企業(yè)資金正常流動，甚至造成資金鏈斷裂[2]。

2.2 內(nèi)部控制風險

內(nèi)部控制風險也就是內(nèi)部控制價值沒有充分發(fā)揮而造成內(nèi)部控制失效的可能性。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合時代發(fā)展要求，在ERP 系統(tǒng)的作用下建立了比較完善的信息化內(nèi)部控制體系。如果在制定完內(nèi)部控制體系以后，沒有將其落實到位，也會影響其應用效能發(fā)揮。例如，內(nèi)控制度建立的再好，落不到地是經(jīng)常的事情，這是內(nèi)控失效的最主要原因，落地執(zhí)行不錯的基礎上，根據(jù)戰(zhàn)略目標進行調(diào)整，做到錦上添花。

2.3 檢查風險

內(nèi)部審計中檢查風險也就是在開展審計工作時，因為審計資源相對比較匱乏，審計策略不規(guī)范或者審計方式不科學，使得內(nèi)部審計人員無法找到被審計單位中存在的舞弊、管理等問題。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在內(nèi)部審計工作實施中沒有結(jié)合時代發(fā)展要求進行改革創(chuàng)新，使得內(nèi)部審計與行業(yè)發(fā)展不迎合，沒有及時準確發(fā)現(xiàn)問題與風險，及時糾錯，為企業(yè)的發(fā)展做好監(jiān)督，容易產(chǎn)生內(nèi)部審計風險[3]。

3 基于風險管理導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計措施

3.1 確定企業(yè)內(nèi)部審計工作目標

在內(nèi)部審計工作中，審計類型通常包括財務收支審計、經(jīng)濟責任審計、工程審計以及專項審計（如招標管理專項、營銷專項、利潤專項審計）等。審計工作目標設定通常是按照監(jiān)督管理對象實際情況科學劃分，一般從以下方面落實。

（1）以實物為根本，確定審計工作目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部中的固定資產(chǎn)、存貨、貨幣資金等在經(jīng)營活動中運行情況進行審計調(diào)查，如固定資產(chǎn)采購與處理審計、存貨審計、資金流動審計等。

（2）以財務為根本的內(nèi)部審計目標。根據(jù)財務管理要求，在新形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計工作時，應充分發(fā)揮審計監(jiān)督職責，通過審計結(jié)果給企業(yè)領導制定管理決策提供數(shù)據(jù)參考，及時找到導致勞務糾紛、債務糾紛問題的產(chǎn)生原因，防控風險，在壞賬審計、回款審計、融資審計等引導下，了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，給領導調(diào)整戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。

（3）把內(nèi)控體系建設與運行作為重點的內(nèi)部審計目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)開展的各項經(jīng)營活動，其活動目標設定、任務分配、體系建設等方面都要做好審計工作，引導房地產(chǎn)企業(yè)更好控制經(jīng)營活動中各項風險問題，結(jié)合內(nèi)部控制管理情況、審批要求等，強化企業(yè)內(nèi)部審計管理[4]。

（4）以責任人為根本的審計目標。重點審查領導人員在任職期間所管理機構(gòu)的資產(chǎn)、負債、權(quán)益的真實性、合法性，揭示其在經(jīng)營管理中存在的問題，規(guī)范權(quán)力運行、推動反腐倡廉、完善內(nèi)部控制體系，為公司穩(wěn)健發(fā)展保駕護航。

3.2 優(yōu)化基于風險導向的內(nèi)部審計流程

在風險導向下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計工作時，為了減少審計風險問題出現(xiàn)，需要優(yōu)化審計管理流程。在審計準備環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合實際情況和發(fā)展戰(zhàn)略目標，采用“頭腦風暴”等相關管理方式，展現(xiàn)出當前企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中可能存在的風險問題，加強風險預警，完善風險識別與評估機制，把各種風險根據(jù)等級進行排列。如果是風險等級高的活動，結(jié)合活動實施情況，整理活動產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)信息，通過對數(shù)據(jù)的科學配置，編制審計報表，加強風險防御，降低風險發(fā)生率。在審計實施環(huán)節(jié)中，結(jié)合風險等級，做好相應的防范和控制工作，加強風險測試，并在審計報告編制過程中，對于審計控制后的剩余風險，實施再測試，把編制好的審計報告和審計意見反饋給管理部門，具體標注風險等級、風險類型、處理建議等，并對審計發(fā)現(xiàn)問題的整改過程實施跟蹤，強調(diào)審計結(jié)果的運用，提高房地產(chǎn)企業(yè)審計風險管理水平。

3.3 選擇適宜的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計方法

從目前情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計工作時，采用的審計工作方式有以下要點：①分析法。通過整合各項審計工作信息，對經(jīng)營活動中存在的風險問題及時預警，引導各部門結(jié)合分析結(jié)果確定管理方案，從而起到規(guī)避經(jīng)營風險的審計效果。②審閱法。也就是把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的歷史數(shù)據(jù)作為根本，通過找到企業(yè)各項經(jīng)營活動優(yōu)勢和不足，將內(nèi)部審計工作職責全面發(fā)揮，給企業(yè)戰(zhàn)略目標優(yōu)化調(diào)整提供數(shù)據(jù)參考，增強企業(yè)發(fā)展實力，推動企業(yè)健康發(fā)展。③抽樣法。為了保證內(nèi)部審計工作質(zhì)量，減少審計風險問題發(fā)生，在實際工作中，結(jié)合PPS 抽樣、隨機抽樣、等距抽樣等方式，參考審計結(jié)果中經(jīng)濟指標，找到企業(yè)經(jīng)營業(yè)務中存在的漏洞和不足，及時識別和防控風險。為了提高審計工作水平，可以把不同審計方式進行結(jié)合，適當擴充審計監(jiān)管范疇，對某個業(yè)務環(huán)境重點調(diào)查，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作水平和效率全面提升。④逆查法。也就是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動進行反向推理的方式完成會計報表的審計調(diào)查，從中了解企業(yè)經(jīng)營情況，找到經(jīng)濟活動中出現(xiàn)的問題，根據(jù)相關問題，對會計憑證、財務賬簿、財務報表等數(shù)據(jù)全面調(diào)查，讓內(nèi)部審計工作落實到位，充分發(fā)揮自身價值，在減少審計時間成本的同時，保證審計工作質(zhì)量[5]。隨著信息時代的來臨，在“互聯(lián)網(wǎng)+內(nèi)部審計”工作方式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)完成各項信息統(tǒng)計、整理與分析，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營特點和發(fā)展要求，客觀評估各項風險因素，建立數(shù)據(jù)模型，通過把審計數(shù)據(jù)導入模型中，在計算機技術(shù)作用下實現(xiàn)科學處理，在互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)下將處理結(jié)果反饋給相關部門，引導各部門以風險管理為導向加強經(jīng)營控制與管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作水平全面提高，增強風險防控能力。

3.4 完善內(nèi)部審計準則

在開展以風險為導向的審計工作時，應嚴格按照審計部門下發(fā)的有關審計工作要求和法律規(guī)章制度，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和發(fā)展需求，確定滿足自身管理要求的內(nèi)部審計工作制度，賦予其相應的權(quán)限。并且，以提高風險管理水平為根本，規(guī)范內(nèi)部審計工作要求，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的高效性和規(guī)范性。在責任機制的引導下，了解準則要求和界線，防止職責交叉，保證內(nèi)部審計工作順利進行，優(yōu)化風險管理體系，快速完成風險管理目標。并且，房地產(chǎn)企業(yè)制定的內(nèi)部審計準則需要和國際準則相迎合，把新的內(nèi)部審計工作理念、工作方式、工作技術(shù)等應用其中，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合內(nèi)部審計實施情況，優(yōu)化內(nèi)部審計準則制度，保證國家法律政策要求與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展高度融合，提高內(nèi)部審計可行性。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化內(nèi)部審計準則過程中，可以從以下4 個方面落實：①選擇專業(yè)的咨詢機構(gòu)，待審批通過以后立項。②結(jié)合立項內(nèi)容制定方案，交由專業(yè)部門精細審核和修訂。③在征求各部門工作意見以后，對內(nèi)部審計準則內(nèi)容適當調(diào)整。④結(jié)合修改意見，確定最終的審計準則方案，將審計工作落實到位，快速完成審計工作目標，防控審計風險。

3.5 優(yōu)化風險導向內(nèi)部審計對策

一方面，提高各級人員內(nèi)部審計意識，加強內(nèi)部審計組織建設。房地產(chǎn)企業(yè)管理層工作人員應樹立正確的內(nèi)部審計思想理念，充分發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督和咨詢價值，為企業(yè)各項管理工作的有序進行提供支持。在內(nèi)部審計管理中，除了要對財務核算業(yè)務審計調(diào)查之外，還要對各項業(yè)務活動進行追蹤調(diào)查，及時識別其中存在的風險問題，給企業(yè)領導制定發(fā)展決策提供依據(jù)。在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立獨立的審計部門，分配專業(yè)的審計工作人員，定期組織開展相關培訓活動，保證審計工作人員充足，夯實內(nèi)部審計團隊力量。并且，適當擴充內(nèi)部審計工作范疇，在現(xiàn)有內(nèi)部審計工作職責下，將“增加企業(yè)價值”滲透到內(nèi)部審計活動中，鑒于內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)運行發(fā)展中發(fā)揮的價值，例如在材料采購和房地產(chǎn)項目施工建設中的審計監(jiān)督，可以幫助企業(yè)控制成本，對工程項目整體質(zhì)量進行管控，減少不必要施工問題出現(xiàn)而發(fā)生返工狀況，增加工程施工成本。

另一方面，構(gòu)建完善的評價考核機制，提高內(nèi)部審計工作質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計工作時，為了減少風險問題發(fā)生，應結(jié)合內(nèi)部審計工作情況加強考核與評估，防止內(nèi)部審計過于形式化，充分發(fā)揮審計工作職責。在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)可以把平衡計分卡應用其中，對內(nèi)部審計執(zhí)行過程進行審計調(diào)查，加強評估考核[6]。通過重點思考內(nèi)部審計投入產(chǎn)出比和內(nèi)部審計問題，確保不會出現(xiàn)資源浪費狀況，根據(jù)內(nèi)部審計發(fā)現(xiàn)的問題，提出改進對策，從定性和定量角度出發(fā)，綜合思考績效考核指標，在企業(yè)內(nèi)部找到適宜的數(shù)值，從而促進企業(yè)內(nèi)部控制水平提高。在客戶維度上，展現(xiàn)出內(nèi)部審計報告的使用者，也就是企業(yè)領導和各個層級內(nèi)部人員，管理層人員應從管理角度出發(fā)考量內(nèi)部審計執(zhí)行中存在的問題，加強監(jiān)督管理。基層人員應結(jié)合審計報告內(nèi)容提出改進建議，實施追蹤審計，從根源上減少審計風險出現(xiàn)，保證審計工作質(zhì)量。

4 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)運行發(fā)展中，各個項目展現(xiàn)出周期性、跨區(qū)域性等特點，資金投放量大、建設周期長。為了維護企業(yè)自身利益，減少風險問題出現(xiàn)，在實施內(nèi)部審計工作時，應從風險管理導向角度出發(fā)，確定內(nèi)部審計工作計劃，加強以風險管理導向下內(nèi)部審計工作體系建設，從審計準備、審計實施、審計報告、審計結(jié)果運用等環(huán)節(jié)入手，強化各級人員內(nèi)部審計工作意識，把風險管理理念滲透到內(nèi)部審計活動中，完善績效評價工作機制，全面提高企業(yè)內(nèi)部審計工作水平，優(yōu)化內(nèi)部審計工作效果，幫助企業(yè)防控各種風險，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。