強二線城市樓市呈“翻紅”跡象　房企備戰(zhàn)年底銷售沖刺

劉增祿　秦佳麗

有置業(yè)顧問向本刊反饋，受益于系列提振政策，武漢等核心城市樓市在11 月份“淡季不淡”，出于回款需求，項目營銷層面普遍積極鋪排，備戰(zhàn)年底銷售沖刺。從房企布局看，二線城市“央國企+城投平臺+區(qū)域龍頭房企”的頭部格局正在延續(xù)，央國企主力地位凸顯。另外，年底房企營銷回款力度或有利于核心城市活躍度的進一步提升。

房地產(chǎn)市場深度調(diào)整之際，以武漢為代表的核心二線城市走出了獨立行情，當(dāng)?shù)匦路?、二手房成交量雙雙大增。

武漢江岸區(qū)濱江商務(wù)區(qū)某頭部房企項目置業(yè)顧問郭琦（化名）向本刊表示，其所在樓盤11 月份開盤，兩周時間內(nèi)已去化八成?！白罱椖康皆L量4000 組左右，成交接近400 套，大概賣出了85%?！庇捎?1 月份系傳統(tǒng)銷售淡季，對于這一銷售業(yè)績，郭琦已然滿意，“開發(fā)商有促銷回款需求，后續(xù)12 月往往會是全年銷量最高的月份，個人認(rèn)為這輪回暖勢頭至少會持續(xù)至今年年底。”

一貫銷售相對滯緩的高端樓盤近期也有所抬頭。位于武漢江漢區(qū)某改善性項目置業(yè)顧問張佩（化名）向本刊表示，所在項目于10 月29 日開盤，半個月內(nèi)已售出80 余套。“由于項目定位中高端改善盤，均價3.6 萬元/平米，并且大中戶型居多，不論是單價還是總價在武漢市場都偏高，所以目前銷量還算不錯”，張佩介紹，出于營銷需要，所在項目鋪排了大量的推廣活動，“該用的推廣渠道我們?nèi)坑蒙狭?，比如安居客、房天下等渠道平臺，還有電梯、地鐵廣告投放，都為了年底沖刺?！?/p>

武漢樓市回暖，離不開一系列提振政策的催化。9 月份以來，武漢密集出爐“漢十條”等樓市政策，涵蓋全面取消限購、優(yōu)化家庭住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持居民換購住房、調(diào)整住房公積金貸款額度等。10 月31 日，武漢將原本為期一個月的房交會延長至今年12 月底，其間各項契稅補貼額度和優(yōu)惠政策同步延長。

得益于全面解除限購，武漢二環(huán)內(nèi)項目受益較大，主城區(qū)熱度提升明顯。據(jù)郭琦介紹，其項目接待的客戶中，接近10% 為外地客，除了襄陽、黃岡、十堰等湖北省內(nèi)地級市，不乏在深圳等城市上班的客群回武漢返鄉(xiāng)置業(yè)。與此同時，目前武漢樓市產(chǎn)品分化依然明顯，具備區(qū)位優(yōu)勢的產(chǎn)品更受購房者青睞。郭琦表示，其所在的樓盤銷售順暢便和項目本身的稀缺性有關(guān)，包括開發(fā)商自帶的品牌效應(yīng)和客戶認(rèn)可度，位于濱江商務(wù)區(qū)以及臨近雙地鐵的區(qū)位配套優(yōu)勢。

與新房同樣迎來升溫的還有二手房市場。武漢某本地中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人顏超（化名）既銷售新房也銷售二手房。據(jù)其向本刊介紹，受全面放開限購、房貸利率下調(diào)等因素影響，疊加房交會等各項政策，近期武漢樓市比年中有明顯改善。

顏超日常緊盯當(dāng)?shù)貥鞘谐山粩?shù)據(jù)，在他看來，此前武漢新房市場相對景氣，不過11 月份以后二手房成交量提升更加明顯?！熬拓悮ふ曳匡@示數(shù)據(jù)來說，最近武漢二手房日均成交量在90 套左右，周末的日成交量可以達(dá)到110 多套。對比之前，平臺顯示二手房的日均成交量僅僅在60-80 套上下?！彼a充道，“貝殼找房在武漢的市占率達(dá)到20%-30%，類似數(shù)據(jù)可以大致反映市場成交行情?！?/p>

二手房市場景氣度上升背后，武漢市場也催生了不少“賣一買一”的置換需求。“客戶從小房子換到大房子、從偏遠(yuǎn)地區(qū)換到市中心，所以最近二手房掛牌量激增。這種回暖趨勢能否長期延續(xù)下去不好推斷，不過應(yīng)該有望持續(xù)到今年年底?！鳖伋榻B，“趁著該輪政策窗口期，最近武漢很多中介門店都在擴店，我們公司也有擴店計劃?！?/p>

樓市成交活躍的背后，武漢新房月度成交量已經(jīng)“破萬”。武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10 月份武漢新建住房銷售12099 套，環(huán)比增長73.44%，同比增長59.96%；二手房方面，10 月武漢成交7687 套，同比增長58.43%，環(huán)比增長1.13%。

二線城市樓市新政見效 房企頭部新格局延續(xù)

武漢樓市升溫僅是樓市新政在二線城市見效的一道縮影。在系列政策組合拳下，近期南京、成都、重慶等城市的樓市成交量皆有“翻紅”跡象。

本刊查詢中指院云數(shù)據(jù)了解到，今年10月，武漢、成都、重慶、南京新建商品住宅成交面積依次為144.04 萬平方米、128.91 萬平方米、69.66 萬平方米、35.24 萬平方米，環(huán)比9 月增長86.88%、22.13%、12.65%、12.89%；同比增長66.08%、29.18%、28.40%、6.14%。成交價格依次為18386 元/平方米、20170 元/平方米、15559 元/平方米、32914 元/平方米；環(huán)比變化17.72%、1.19%、2.44%、-5.63%。

強二線城市樓市量價齊升并非偶然，近期“一攬子”政策提振交易活躍度。比如，作為首個以官方發(fā)文形式明確調(diào)整土拍規(guī)則的省會城市，成都于9 月下旬出臺了“樓市新政十四條”，圍繞優(yōu)化土地供應(yīng)方式、住房限購及限價措施等廣泛調(diào)整，推進地價及房價重歸市場化。而直到10 月16日方就主城區(qū)以外取消限購的杭州，雖然政策出爐較晚，但市場效果立竿見影。

搖號難度增加反映出這類二線城市新房市場活躍度。在杭州，興耀房產(chǎn)集團旗下興耀望闕軒項目于10月20 日公布登記結(jié)果，該項目此次共有148 套房源購房意向登記，入圍公證搖號的家庭共2412 戶，總體搖號中簽率僅6.14%。杭州樓市新政前后的二手房交易量對比同樣明顯。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，10 月份杭州全市二手房共成交5967 套，環(huán)比增長28.49%、同比增長44.87%，創(chuàng)下近3 年來同期成交量最高紀(jì)錄。

從核心二線城市房企銷售陣營來看，“央國企+城投平臺+區(qū)域龍頭房企”的房企頭部新格局正在延續(xù)，央國企主力地位越發(fā)凸顯。據(jù)克而瑞披露今年1—10 月重點城市房企銷售規(guī)模榜單，在武漢，武漢城建集團以194.84 億元全口徑銷售額蟬聯(lián)當(dāng)?shù)劁N冠，另有華潤置地、中建壹品兩家央企取代萬科地產(chǎn)、中建三局入圍榜單TOP3。在南京，保利發(fā)展以184.73 億元全口徑銷售額穩(wěn)居區(qū)域銷冠，招商蛇口、萬科企業(yè)則取代頤居建設(shè)與金地集團入圍TOP3。在杭州，濱江集團、綠城中國延續(xù)龍頭地位，其間濱江集團以1030.81 億元的區(qū)域銷售額穩(wěn)居“杭州一哥”，區(qū)域銷售額較去年同期大增60%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊表示，10 月份成都、武漢、鄭州等二線城市新建商品住宅成交環(huán)比有所增長。究其原因，一方面受前期政策優(yōu)化影響，購房需求逐漸釋放；另一方面，低基數(shù)效應(yīng)、部分城市開展房交會以及部分項目集中網(wǎng)簽等也是帶動銷售規(guī)模提升的重要原因。

“從11 月以來市場行情看，前兩周廈門、成都、杭州等城市周均成交較10 月周均有所提升，相較去年同期亦有所增長；而部分城市政策效果持續(xù)性顯現(xiàn)不足，新房周度成交面積連續(xù)下行。短期來看，此前政策優(yōu)化力度較大的城市，如成都、杭州等城市有望保持一定活躍度，另外近期廈門放開島內(nèi)限購亦有望促進島內(nèi)購房需求釋放?！标愇撵o談道。

除了對需求端限購限售等政策集體調(diào)整，二線樓市供給端的政策也在持續(xù)優(yōu)化。本刊了解到，截至11 月17 日，原本22 個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已有合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、鄭州等17 個城市取消土拍最高限價。

近日部分城市已經(jīng)實施回歸自由競價后首輪土拍，在房企投資整體謹(jǐn)慎的背景下，核心熱門板塊的熱度相對攀升，具備高溢價奪地實力的，多為資金實力較強的企業(yè)。其中，成都于11 月15 日迎來取消“雙限”后首拍，7 宗地塊總成交金額約57 億元，其間青羊區(qū)外光華地塊歷經(jīng)46 輪競價后由華潤置地斬獲，溢價率達(dá)30%。合肥11 月初也以“價高者得”方式出讓5宗地塊吸金約77 億元，當(dāng)中競爭最為激烈的濱湖區(qū)BK202305 號地塊溢價率達(dá)44.89%，最終由安徽高速競得。

從核心城市拿地金額來看，全國性龍頭房企是重點城市的拓儲主力。據(jù)中指研究院榜單，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展不僅以897 億元、712 億元拿地金額位居今年1-10 月全國房企新增拿地金額“頭兩把交椅”。在成都、南京等強二線城市，前述兩家央企同樣居于當(dāng)?shù)啬玫亟痤~榜單第一。

具體而言，在杭州，濱江集團、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)位居拿地金額TOP3陣營，今年1-10 月于杭州拿地金額均超百億元；在成都，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份入圍區(qū)域拿地金額榜單TOP3，今年前10 月拿地金額均超50 億元；南京則以中海地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展居前，前10 月拿地金額均超60 億元。

“頭部企業(yè)拿地策略是‘以銷定投、以銷定產(chǎn)’，目前這些企業(yè)85% 以上的拿地金額集中在一、二線城市?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水就此向本刊表示，核心二線城市的熱度回升前提下，可以重點關(guān)注兩類房企布局，一類是頭部央國企，如中海地產(chǎn)、招商蛇口等，多聚焦核心城市布局；另一類是穩(wěn)健性民企如龍湖集團、濱江集團等，這些企業(yè)也在重點布局一、二線熱點城市。

至于未來二線城市是否具備更大的政策釋放空間和市場反彈空間，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向本刊表示：“就11 月份中上旬的銷售成交數(shù)據(jù)來看，部分二線城市有所回落，說明政策效應(yīng)的持續(xù)性還不夠強。二線城市想要出現(xiàn)年底翹尾行情，有賴住房消費政策的持續(xù)出臺。”

在陳文靜看來，相比一線城市，多數(shù)二線城市調(diào)控政策已較為寬松，除個別城市外，限購政策、限貸政策已基本放開，政策可優(yōu)化空間其實有限。不過，未來核心二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。她補充道：“對于大多數(shù)城市來說，市場調(diào)整壓力仍較大。不過臨近年底，房企營銷回款力度通常會加大，有利于核心城市活躍度進一步修復(fù)?！?（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）