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    關(guān)于住宅小區(qū)設(shè)計(jì)的流程

    2013-09-16 02:11:32楊青
    科學(xué)時(shí)代·上半月 2013年9期
    關(guān)鍵詞:住宅小區(qū)施工圖服務(wù)

    楊青

    【摘 要】當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展的社會(huì),房地產(chǎn)業(yè)在神州大地遍地開花,無論走到哪個(gè)城市都可以看見成片成片的大型小區(qū)如火如荼的在大規(guī)模建設(shè)中;住宅小區(qū)無論大小,設(shè)計(jì)流程都是一樣的。通過這幾年干了好幾個(gè)大型小區(qū),我歸納總結(jié)了設(shè)計(jì)住宅小區(qū)的十個(gè)步驟。

    【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū);規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;退讓界限;施工圖;審圖;服務(wù)

    當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展的社會(huì),房地產(chǎn)業(yè)在神州大地遍地開花,無論走到哪個(gè)城市都可以看見成片成片的大型小區(qū)如火如荼的在大規(guī)模建設(shè)中;也可以在城市的任何角落看見各種各樣高聳林立的住宅建筑群。這幾年建筑設(shè)計(jì)人員的任務(wù)重,時(shí)間緊,加班加點(diǎn)的趕時(shí)間、搶效率;住宅小區(qū)一開少則二、三十萬平米,多則上百萬平米。但不管時(shí)間再緊、工期再短、要求再多,設(shè)計(jì)的流程都是一樣的,通過這幾年干了好幾個(gè)大型小區(qū),我歸納總結(jié)了以下十個(gè)步驟。

    第一步:首先應(yīng)了解地塊的區(qū)域位置,地塊的使用性質(zhì),征遷用地范圍,代征用地范圍,規(guī)劃建設(shè)用地范圍等。認(rèn)真仔細(xì)的看一下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上都會(huì)明確蘭線面積、紅線面積、容積率、建筑密度、綠化率、停車位(地上與地下的比例)、需要配套建設(shè)的廉租房比例、幼兒園用地面積及建筑規(guī)模、公廁面積、社區(qū)用房面積、物業(yè)管理用房面積等;有些還會(huì)對(duì)建筑高度有明確的要求。這是對(duì)規(guī)定性指標(biāo)的全面了解。在此要強(qiáng)調(diào)一下,設(shè)計(jì)人員一定要現(xiàn)場踏勘,要對(duì)周邊環(huán)境有一個(gè)詳盡的了解。這對(duì)規(guī)劃方案的形成有決定性的影響。

    第二步:查清楚退道路紅線,退用地界限,退黃,紫,綠,藍(lán)控制線等的距離。

    1.退道路紅線,首先先查一下規(guī)劃局下發(fā)的各主次干道道路的紅線斷面尺寸,在圖中將線偏移,標(biāo)識(shí)清楚;之后再查一下各類建筑后退規(guī)劃道路建筑線的最小距離。當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度<30米時(shí),多低層建筑退道路紅線4米,高層(含裙房)后退10米;當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度在30-60米間時(shí),多低層建筑退道路紅線10米,高層(含裙房)后退20米;當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度>60米時(shí),多低層建筑退道路紅線15米,高層(含裙房)后退30米.建筑后退規(guī)劃道路切角紅線的距離按較寬規(guī)劃道路退線距離要求控制。

    2.退用地界限,也要按規(guī)劃局下發(fā)的技術(shù)規(guī)定來執(zhí)行。即多低層建筑的長邊后退最小距離底層為6米,多層為10米;多低層建筑的山墻后退最小距離為5米(當(dāng)多低層的山墻>16米時(shí),按長邊要求退距)。高層主要朝向距北側(cè)用地界線>20米;距東,南,西側(cè)用地界線>15米;高層次要朝向后退最小距離為9米(次要朝向(含陽臺(tái))超過20米,按高層主要朝向來界定).

    3.退黃,紫,綠,藍(lán)控制線:

    a.城市黃線,是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

    b.城市紫線,是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線,以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。

    c.城市綠線,是指城市各類綠地范圍的控制線。

    d.城市藍(lán)線,是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。

    在圖中將個(gè)控制線都標(biāo)識(shí)好后,那么我們可以進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的范圍就出來了,就可以做規(guī)劃設(shè)計(jì)了。

    第三步:規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。首先要對(duì)地形和周邊環(huán)境進(jìn)行分析,現(xiàn)場踏勘很重要,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)不能破壞周圍的環(huán)境和未來的發(fā)展;之后要和甲方溝通,對(duì)小區(qū)的定位、戶數(shù)、戶型指標(biāo)等等。確定設(shè)計(jì)理念。先確定主次入口,根據(jù)出入口將小區(qū)路網(wǎng)布出來(人行路線及車行路線);再開始擺樓。擺樓就要考慮間距。多層一控區(qū)以內(nèi)1.4H,一控區(qū)一外1.5H;當(dāng)長邊與山墻相對(duì)時(shí)--低層相對(duì)8米,低多層相對(duì)8米,多層相對(duì)10米;多低層山墻相對(duì)都是6米。多層與高層是當(dāng)高層位于南側(cè)時(shí)0.5H且>30米;高層位于東,西,北側(cè)1.5H(多)且>18米或1.5H(低)且>15 米。高層與高層按規(guī)定是0.5H且>30米,但是要進(jìn)行采光分析。高層山墻與山墻13米(也是我們防火規(guī)范的要求)。建筑擺放出來后(滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)),首先進(jìn)行采光分析。采光分析通過后,開始界定地下室的擴(kuò)出范圍,地下室外墻后退規(guī)劃道路建筑線距離不得小于3米(一般退5米),旁邊有建筑的要與結(jié)構(gòu)商量退讓距離。地下室車道出入口后退道路建筑線距離不得小于5米(規(guī)劃局一般要求退10米,在有條件的情況下)。地下室范圍確定后,和設(shè)備、電氣專業(yè)商量消防水池,消防泵房,高低壓配電室,柴油發(fā)電機(jī)房,消防控制室等的位置;這些在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中也都要備注。然后就是細(xì)畫綠化,停車位等。(要注意的是,最后報(bào)信息中心的電子版圖綠化是要求退建筑1.5米的,所以在這時(shí)候就要把綠化面積做夠)包括道路廣場面積,實(shí)事求是。綠地率一定要滿足。城市新區(qū)綠地率是不得低于40%,舊城區(qū)不得低于35%。停車位是地上不得大于總停車位的20%,地下不得小于總停車位的80%。住宅三戶二輛,商業(yè)0.8輛/100m,辦公1輛/100m.各項(xiàng)指標(biāo)滿足后,進(jìn)行各單體組合。單體就是要依據(jù)甲方要求的戶型、戶數(shù),規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上要求的廉租房,經(jīng)濟(jì)適用房等要求做夠。戶型要符合各個(gè)群體的使用要求,要減少浪費(fèi)的交通面積,盡可能的合理優(yōu)化各功能房間之間的關(guān)系。單體組合后再復(fù)合總平面圖。這時(shí)把總平面圖和戶型組合報(bào)給甲方,雙方協(xié)商調(diào)整后,如果有大的變動(dòng),還是要繼續(xù)做采光分析。確定后開始做各項(xiàng)分析圖。

    第四步:技術(shù)處審批階段

    和規(guī)劃局溝通,可能會(huì)調(diào)整很多次,主要是總圖和外立面,滿足要求后上會(huì)。大型項(xiàng)目就要按院規(guī)定先上院里的評(píng)審會(huì),再上規(guī)劃局的會(huì)。將自己方案形成的原因,和對(duì)為何形成方案的構(gòu)思要表述清楚。

    第五步:上會(huì)后完善

    上會(huì)通過后就要報(bào)信息中心,根據(jù)信息中心的要求將我們的總圖分層分線性修改出來,拷電子版,主要是核對(duì)總圖指標(biāo)是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求;建筑密度、容積率、綠地率、停車位等。所以從方案初始就應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件做。信息中心核過后就可以畫紅線。

    第六步:施工圖階段

    拿上紅線后,首先核一遍尺寸、面積、大地坐標(biāo)、黃海高程。建筑專業(yè)將建筑的平立剖提給結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè);再由各專業(yè)將資料反提給建筑。施工圖設(shè)計(jì)過程是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真的階段。施工圖并不難,難在各專業(yè)協(xié)調(diào)和對(duì)圖的過程,有問題一定要及時(shí)溝通。還有對(duì)規(guī)范、技術(shù)措施和做法大樣一定要多看多查。施工圖后期的校對(duì)審核和對(duì)圖很重要,一定不能忽視。

    第七步:審圖:分施工圖審查和消防審查;同時(shí)將完整的一套效果圖(與施工圖完全一致的,標(biāo)好材質(zhì))交到技術(shù)處進(jìn)行立面審批。

    第八步:辦理規(guī)劃許可證

    需要甲方提供的是土地招拍掛證書,施工圖審查通過證書,規(guī)劃局提供設(shè)計(jì)院填寫甲方蓋章的面積表格,建筑平立剖一份(藍(lán)圖),總平面四份(藍(lán)圖),基礎(chǔ)圖一份,總平面電子光盤一份,審批過的立面一份。

    第九步:辦理施工許可證

    第十步:進(jìn)行后期服務(wù)

    1.開工后先要進(jìn)行技術(shù)交底。

    2.施工單位挖到基底標(biāo)高后要驗(yàn)槽

    3.主體驗(yàn)收;高層要分階段主體驗(yàn)收

    4.竣工驗(yàn)收;分消防驗(yàn)收和質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收

    5.不定期回訪

    除上述四點(diǎn)是施工過程中必須要有的服務(wù)階段外,如果施工現(xiàn)場有任何問題,設(shè)計(jì)人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場提供技術(shù)支持。

    以上就是我們?cè)谧鋈魏我粋€(gè)住宅小區(qū)都需要經(jīng)歷的十個(gè)步驟,作為設(shè)計(jì)人員我們應(yīng)該盡我們?nèi)θプ龊萌魏我粋€(gè)項(xiàng)目。在滿足現(xiàn)行規(guī)范、法律法規(guī)的同時(shí),盡可能的多替甲方想一些,替未來的使用者多想一些,想的全面一些,把任何一個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)做自己的事情來做。要有前瞻性和創(chuàng)造力,為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己最大的力量!

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