房企發(fā)綠債

龐溟　米陽　張雅寧

目前，我國綠色債券發(fā)行規(guī)模處于全球領(lǐng)先水平。2022年，我國綠色債券發(fā)行量高達(dá)1.76萬億元，同比增長32.8%，位列全球綠色債券市場發(fā)行規(guī)模排名前三。

同時(shí)，對綠色金融的監(jiān)管制度體系也日趨完善。2022年7月，綠色債券標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)發(fā)布《中國綠色債券原則》，標(biāo)志著國內(nèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步統(tǒng)一并與國際接軌，大幅度提升了綠色純度。

相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行綠色債券的節(jié)奏雖然很快，但總量規(guī)模上仍有較大發(fā)展空間。

2021年，中國房企發(fā)行綠債規(guī)模約為94.3億元，相較2020年翻了三倍。截至2023年6月，中國綠色債券發(fā)行總額約3.2萬億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)綠債規(guī)模為697.5億元，不足3%。

我們整理的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券平均單只發(fā)行額13.2億元，普通信用債的平均單只發(fā)行額僅有7.7億元。

綠色債券違約率低、不占發(fā)債余額的特征，使其申發(fā)額度上限較高。與此同時(shí)，各地政府正在致力于降低發(fā)行綠債的融資成本，綠色債券財(cái)政激勵(lì)政策不斷落地。

核心要素

《中國綠色債券原則》將綠色債券定義為“募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項(xiàng)目或綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價(jià)證券”。

根據(jù)其規(guī)定，綠色債券有四個(gè)核心要素：

1）募集資金用途：綠色債券的募集資金需100%用于符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等綠色項(xiàng)目。

2）項(xiàng)目評(píng)估與遴選：募集說明書等文件需要披露綠色項(xiàng)目的具體信息，內(nèi)控方面還要求披露項(xiàng)目遴選的職責(zé)劃分、具體實(shí)施過程等。第三方評(píng)估認(rèn)證機(jī)構(gòu)，需大力防范“洗綠”“漂綠”行為。

3）募集資金管理：開立募集資金的專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，全流程追蹤募集資金流向。閑置募集資金可進(jìn)行單期投資期限小于12個(gè)月的安全性高、流動(dòng)性好的產(chǎn)品，如國債、政策性銀行金融債、地方政府債等。

4）存續(xù)期信息披露：債券存續(xù)期內(nèi)應(yīng)按年披露上年募集資金使用情況，鼓勵(lì)提高披露頻次為每半年或每季度，現(xiàn)行的最低披露頻次為按年披露。

綠色企業(yè)債券可以分為普通綠債、碳收益綠債、綠色項(xiàng)目收益?zhèn)途G色資產(chǎn)支持債券等四大類。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的綠色債券大部分屬于第一種分類。綠色建筑的迅速發(fā)展，更派生出房地產(chǎn)企業(yè)綠色融資的新路徑。

綠色債券助力房企在融資市場中拓展渠道，降低成本。自2020年8月央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)實(shí)施“三道紅線”以來，降杠桿成為房企經(jīng)營的主旋律。

綠色建筑和可再生能源系統(tǒng)的搭建投入成本巨大，融資難的問題對房企投身綠色轉(zhuǎn)型形成一定阻礙。

但是，發(fā)行綠色債券不受發(fā)債指標(biāo)限制，在企業(yè)負(fù)債率低于75%的情況下，綠債的發(fā)行不需要考察企業(yè)其他信用產(chǎn)品的規(guī)模。

綠色債券融得的資金需要專項(xiàng)用于支持符合條件的綠色項(xiàng)目，但在償債保障措施完善的情況下，允許企業(yè)使用不超過50%的綠色債券募集資金償還銀行貸款和補(bǔ)充運(yùn)營資金。

主體信用評(píng)級(jí)AA+且運(yùn)營情況較好的發(fā)行主體，可使用募集資金置換由在建綠色項(xiàng)目產(chǎn)生的高成本債務(wù)，幫助企業(yè)在完成綠色轉(zhuǎn)型的同時(shí)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

規(guī)模擴(kuò)大

2021年是房企綠債規(guī)模成倍增長的元年。當(dāng)年房企發(fā)行綠債規(guī)模約94.3億元人民幣，相較2020年翻了三倍。由于綠色項(xiàng)目認(rèn)證與發(fā)行周期較長，大量在2021年申發(fā)的綠債在2022年集中落地。2021到2022兩年間，我國房企發(fā)行的綠債規(guī)模占?xì)v史總額的53.9%。

發(fā)債規(guī)模成倍增長主要得益于2021年綠債支持目錄的細(xì)化，清晰的認(rèn)定與支持條件讓發(fā)債企業(yè)明確了發(fā)債目標(biāo)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場上發(fā)行綠債的房企以零違約率的國央企為主，金茂資管、金融街控股和萬科已分別發(fā)行70億及以上規(guī)模的綠色債券，占發(fā)行總量近半數(shù)。

其他20余家房企也在七年間發(fā)行了40多只ABS和以中期票據(jù)為主的綠色債券，募集資金用于推動(dòng)建設(shè)住宅和辦公樓等綠色建筑項(xiàng)目。

雖然綠債市場已呈現(xiàn)井噴式增長，但并非所有房企都有機(jī)會(huì)入局。受限于業(yè)內(nèi)ESG概念仍在推廣初期，且由國央企帶頭實(shí)踐，民營房企可用于撬動(dòng)綠色金融工具的合格資產(chǎn)可謂鳳毛麟角。

從企業(yè)運(yùn)作角度看，實(shí)際發(fā)行綠債仍面臨著許多難點(diǎn)。發(fā)債額外所需的非金融成本不可忽視，且對公司規(guī)模、盈利能力與抗風(fēng)險(xiǎn)力都有很高要求。

換句話說，大部分企業(yè)的硬件條件不足以支撐使用綠色金融杠桿，是房企綠債規(guī)模小的主要原因。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)本身在綠債市場中的份額仍然較小?，F(xiàn)階段，工業(yè)、公共事業(yè)中城市交通與新基建等板塊的發(fā)行優(yōu)先級(jí)較高。

放眼全球債券市場，中國房企離岸公司債余額為1538.1億美元，綠色債券僅有38.3億美元，賽道較窄。海外發(fā)綠債發(fā)行主體幾乎沒有國央企，市場化房企獲得一席之地，弘陽和金輝控股等領(lǐng)軍企業(yè)分別發(fā)行超3億美元綠債。

由于開發(fā)商違約持續(xù)且疫情后復(fù)蘇弱于預(yù)期，外國投資者保持謹(jǐn)慎態(tài)度，離岸綠債增速大幅放緩，2023上半年的發(fā)行規(guī)模不及去年同期的十分之一。

“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”使內(nèi)地綠債市場獲得更大增長，上半年房企發(fā)行規(guī)模已超過去年全年的三分之二，企業(yè)也將重心放在中國內(nèi)地綠債市場。

預(yù)計(jì)未來將有更多前期開始綠色轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，利用轉(zhuǎn)型成果加入綠色金融的行列。

拓寬融資

隨著總體融資渠道向房地產(chǎn)行業(yè)收緊，綠色融資為房企帶來新路徑。其優(yōu)勢在于發(fā)債額度大、募資用途可補(bǔ)充運(yùn)營資金、融資成本低，債貸結(jié)合增信的同時(shí)綠色建筑還能享受減稅，發(fā)綠債享受貼息等政策優(yōu)惠。

房企發(fā)行綠債規(guī)模（2017—2023）

綠債由此在眾多融資渠道中脫穎而出，在降低融資成本、增強(qiáng)信用評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)上獲得高額融資。

同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券平均單只發(fā)行額13.2億元，普通信用債的平均單只發(fā)行額僅有7.7億元。綠色債券違約率低、不占發(fā)債余額的特征，使其申發(fā)額度上限較高。

評(píng)級(jí)AAA的中海宏洋在2023年6月首次發(fā)行碳中和綠色公司債券，總注冊金額高達(dá)50億元，高于此前其發(fā)行的所有公司債的總和（中海宏洋共發(fā)八只企業(yè)債，合計(jì)票面金額49.62億元）。

50億元等于中海宏洋2023年1—3月的在建項(xiàng)目總投資66.15億元的75%，融資力度可見一斑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月，中國2813只綠色債券的平均票面利率為4.06%，平均發(fā)行期限4年。其中，53只房企綠債票面利率為3.72%，平均期限8年。

另外，從信用評(píng)級(jí)角度來看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境復(fù)雜，普通公司信用債券評(píng)級(jí)顯著偏低。

同花順數(shù)據(jù)顯示，歷史債券違約事件中，房地產(chǎn)行業(yè)違約金額占比28%，遠(yuǎn)超其他行業(yè)。截至2023年6月，共有90家房地產(chǎn)企業(yè)的524只債券違約，金額高達(dá)2413.35億元。

目前全國發(fā)債房企主體中，信用等級(jí)在AA及以上的有449家，僅占一半。房地產(chǎn)行業(yè)普通信用債違約風(fēng)險(xiǎn)整體高于其他行業(yè)，因此債券票息較高，意味著企業(yè)相應(yīng)需承擔(dān)的融資成本也更高。

國內(nèi)市場綠債幾乎全部依托國央企，至今保持著零違約率的紀(jì)錄。這些企業(yè)信息披露規(guī)范且監(jiān)管力度大，AA及以上評(píng)級(jí)的主體占70%。因此整體綠債市場表現(xiàn)出低風(fēng)險(xiǎn)低票息，低融資成本的特點(diǎn)。

除此之外，綠債和可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的政策紅利正穩(wěn)步落地，實(shí)質(zhì)性的政策激勵(lì)措施初見規(guī)模。

具體表現(xiàn)為，各監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于綠債審核紛紛開啟“綠色通道”，政府為綠色金融業(yè)務(wù)貼息，各級(jí)地方政府通過發(fā)行補(bǔ)助、綠色業(yè)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)等形式對綠色債券進(jìn)行專項(xiàng)財(cái)政激勵(lì)。

2020年1月22日，上海清算所發(fā)布公告，將綠色債券的發(fā)行登記費(fèi)率、付息兌付服務(wù)費(fèi)率降低50%。深圳福田區(qū)為企業(yè)發(fā)行綠色債券貼息2%，對中央機(jī)構(gòu)貼息1%?？梢钥闯?，各地政府正在致力于降低發(fā)行綠債的融資成本。

配置增加

綠色風(fēng)險(xiǎn)已被納入主流投資觀念的考量中，配置綠色資產(chǎn)成為投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要一環(huán)。

國內(nèi)綠色金融發(fā)展主要由政府牽頭，國央企背景的銀行與其他金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)和推廣，形成了一套由政策自上而下推動(dòng)的發(fā)展體系。

2022年銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)綠色金融指引》詳細(xì)規(guī)定了銀行建立有效的綠色金融考核評(píng)價(jià)體系和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

銀行綠色金融業(yè)務(wù)的比例成為考核KPI，綠色信貸、綠色債券等業(yè)務(wù)被正式納入考核覆蓋范圍。其評(píng)價(jià)結(jié)果將被納入央行金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)頭部銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，增加對綠色金融的投入。

工行發(fā)布的2022年綠色金融專題（TCFD）報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)新增投資人民幣綠色債券 1263 億元，同比增長超 60%；新增投資外幣綠色債券 4.16 億美元，同比增長 44%。

2022年5月，招商證券助力“中國建設(shè)銀行股份有限公司2022年綠色金融債券 （ 第一期 ）” 成功發(fā)行，為境內(nèi)首單“可持續(xù)發(fā)展掛鉤”金融債券，發(fā)行規(guī)模為100億元，期限為3年期，初始票面利率定為2.60%，認(rèn)購倍數(shù)2.44倍。招商證券作為主承銷商，承銷金額為16.67億元。

目前，各機(jī)構(gòu)正在呼吁國內(nèi)落地綠債的資本利得稅實(shí)際的稅收減免措施。預(yù)計(jì)利好政策落地后，綠債市場供需關(guān)系將得到進(jìn)一步改善。

綠色、低碳、環(huán)保，是房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展、完成轉(zhuǎn)型升級(jí)的“必修課”。

以ESG評(píng)價(jià)體系為導(dǎo)向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色地產(chǎn)項(xiàng)目提升融資優(yōu)勢，拓寬融資渠道，降低融資成本、試錯(cuò)成本與合規(guī)成本，使相關(guān)利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和良好的投資回報(bào)，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。

（龐溟為仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，米陽為仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人，張雅寧為仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部高級(jí)分析師）