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    城市更新背景下蘇州火車站片區(qū)更新策略探析

    2023-11-07 21:14:55陸麗
    工程建設(shè)與設(shè)計 2023年19期
    關(guān)鍵詞:火車站樞紐業(yè)態(tài)

    陸麗

    (悉地(蘇州)勘察設(shè)計顧問有限公司,江蘇 蘇州 215000)

    1 研究背景與機(jī)遇

    1.1 區(qū)域邁向更高質(zhì)量一體化的發(fā)展要求

    2019 年12 月,中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》,2020 年4 月,江蘇省政府發(fā)布了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》江蘇實施方案。綱要提出推動形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局,發(fā)揮蘇浙皖比較優(yōu)勢,共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新大平臺。以上海為龍頭,以蘇州等為重要節(jié)點,同打造長三角科技創(chuàng)新共同體;協(xié)同建設(shè)一體化綜合交通體系,共建軌道上的長三角,蘇州站為II 級樞紐,強(qiáng)化樞紐與城市功能布局的協(xié)調(diào)[1]。

    1.2 蘇州火車站片區(qū)的使命及新訴求

    蘇州火車站是蘇州最重要的交通樞紐,與其周邊區(qū)域構(gòu)成了有機(jī)整體,是展示保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)作為全國首個也是唯一一個國家歷史文化名城的重要窗口,是連接保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)融入長三角一體化進(jìn)程和滬蘇同城化發(fā)展的重要紐帶,是提升保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)中心城區(qū)首位度的重要平臺。火車站片區(qū)是更新的重點片區(qū),未來產(chǎn)業(yè)將圍繞“總部商務(wù)與科創(chuàng)服務(wù)業(yè)”產(chǎn)業(yè)布局,以蘇州站為依托,承接其他片區(qū)商務(wù)商貿(mào)功能的移轉(zhuǎn),繼續(xù)做強(qiáng)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)功能,以現(xiàn)代化、高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)為要求,發(fā)展面向長三角的高端服務(wù)經(jīng)濟(jì)。

    2 蘇州火車站片區(qū)價值與落差

    2.1 蘇州火車站片區(qū)的價值與潛力

    2.1.1 蘇州客流量最大的鐵路客運樞紐

    蘇州火車站是滬寧線上的一等站,2019 年,蘇州站到發(fā)客流量2 771 萬人次,占市域總量的57%;2021 年,蘇州火車站發(fā)送旅客約1 898 萬人次,占市域總量的48%,在長三角75座火車站客流量統(tǒng)計中,排名第六,其中前5 名均為特等站[2]。

    2.1.2 毗鄰古城,人文資源豐富

    蘇州站位于古城區(qū)北側(cè),位于古今輝映城市旅游發(fā)展軸上?;疖囌酒瑓^(qū)北望平門城墻,緊鄰桃花塢片區(qū)、拙政園片區(qū)、七里山塘景區(qū)等,人文資源豐富。

    2.1.3 水網(wǎng)密度高,生態(tài)本底優(yōu)良

    火車站片區(qū)延續(xù)了蘇州良好的水綠優(yōu)勢,片區(qū)及周邊現(xiàn)狀水系網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)優(yōu)良,水網(wǎng)密度較高;場地內(nèi)主要為濱水綠地,站前有3 處廣場,西北側(cè)有一處公園綠地綠馨園,生態(tài)本底優(yōu)良。

    2.1.4 周邊公共配套完備,商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)豐富

    火車站周邊公共配套完備,集中了行政、醫(yī)療、教育等配套資源?,F(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)有購物商場、酒店、餐飲、零售等。辦公涉及行業(yè)門類豐富,其中以零售業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和租賃為主,傳統(tǒng)商貿(mào)特色顯著。

    2.2 蘇州火車站片區(qū)的問題與落差

    2.2.1 樞紐價值大,卻未得到充分發(fā)揮

    蘇州火車站樞紐價值大,但功能布局不合理。蘇州火車站目前北部區(qū)域沿蘇站路、人民路、蘇城大道及平瀧路等主干路兩側(cè)已建成公共功能區(qū),是典型的干路型商貿(mào)商業(yè)服務(wù)帶,總體呈線性空間布局,東西兩側(cè)為已建居住區(qū)。目前,線性的商業(yè)商務(wù)功能被人民路分割,道路寬度在60 m,分割功能空間,可達(dá)性差,無法形成集聚效益;火車站核心圈層內(nèi)多為居住功能,無大規(guī)模商業(yè)商務(wù)需求,缺少產(chǎn)業(yè)和人流支撐。

    2.2.2 業(yè)態(tài)豐富,發(fā)展質(zhì)效不高

    商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)豐富,開發(fā)成熟度較高,現(xiàn)狀商業(yè)以塊狀為主,業(yè)態(tài)有購物中心、百貨、專業(yè)店等,傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多,其中餐飲、零售占比較高,文化娛樂較少?;疖囌镜貐^(qū)企業(yè)的行業(yè)分類統(tǒng)計共涉及9 大行業(yè),行業(yè)門類較為豐富,其中以零售業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和租賃為主,傳統(tǒng)商貿(mào)特色顯著。但是根據(jù)調(diào)研顯示,目前商業(yè)空置規(guī)模約25 萬m2,平均空置率約37%,其中華亞倒閉、潮流爛尾,義烏港龍城底商空置超80%(見圖1)。雖然部分載體接近滿租,但人流量較少。無新興業(yè)態(tài),欠缺網(wǎng)紅打卡店,首店、主力店、特色店等較少,缺乏體驗式沉浸式業(yè)態(tài)。目前,商圈整體的吸引力較低,人氣主要集中在平江萬達(dá)。

    圖1 火車站周邊商業(yè)載體空置情況統(tǒng)計

    火車站片區(qū)辦公規(guī)模約53 萬m2,平均空置率約23%,入駐率較高(見圖2)。單個辦公載體內(nèi)的企業(yè)涉及行業(yè)類別較多,集聚程度較低,尚未形成特色品牌樓宇;現(xiàn)狀企業(yè)數(shù)量多,但行業(yè)龍頭和總部型企業(yè)較少,樞紐高端商務(wù)功能尚未展現(xiàn)。

    圖2 火車站周邊商務(wù)樓宇空置情況統(tǒng)計

    2.2.3 城市窗口,但整體風(fēng)貌不佳

    蘇州火車站站前核心區(qū)域存在大量的老舊小區(qū),與現(xiàn)代新城風(fēng)貌不融合,百合苑、丹桂苑等蘇錦一社區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn),以多層為主,與周邊高大上的現(xiàn)代化新城建筑風(fēng)格迥異,整體風(fēng)貌不協(xié)調(diào)、顏色對比突兀,老舊小區(qū)環(huán)境風(fēng)貌較差,公共空間設(shè)施缺失、基礎(chǔ)設(shè)施破損等。在街道環(huán)境上,站前片區(qū)內(nèi)街道多承擔(dān)交通疏散功能,對行人不友好;存在機(jī)動車、非機(jī)動車擠壓步行空間的現(xiàn)象。

    3 蘇州火車站片區(qū)更新策略與建議

    3.1 明確的發(fā)展定位

    蘇州火車站應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢,起到橋梁紐帶作用,從而形成交通互聯(lián),火車站區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行蜗蠛蜏K協(xié)同發(fā)展經(jīng)濟(jì)紅利的重要展示窗口,要用全局觀念、系統(tǒng)思維、科學(xué)方式協(xié)調(diào)好火車站片區(qū)在發(fā)展中的重大關(guān)系及關(guān)鍵要素。

    以火車站地區(qū)改造為契機(jī),合理配置火車站片區(qū)功能,強(qiáng)化空間布局、功能業(yè)態(tài)、交通系統(tǒng)等方面的建設(shè),構(gòu)筑充滿活力、展示地方文脈和社會進(jìn)步的綜合功能區(qū)[3]。規(guī)劃提出了以蘇州站為依托,著力推動蘇州站周邊建設(shè),提升樞紐核的綜合服務(wù)功能,展示蘇州千年芳華的碩果,承接市級商務(wù)商貿(mào)功能的移轉(zhuǎn),打造全市樞紐商務(wù)中心,以匹配其長三角核心區(qū)域城際樞紐、市域主樞紐的定位。

    3.2 優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)

    依據(jù)對案例研究,并結(jié)合TOD 開發(fā)理論,車站地區(qū)應(yīng)有3 級功能圈:核心區(qū)、拓展區(qū)、影響區(qū)。借鑒案例經(jīng)驗,對3 個區(qū)域的業(yè)態(tài)功能進(jìn)行優(yōu)化升級,進(jìn)一步明確火車站片區(qū)未來的發(fā)展方向。

    強(qiáng)化蘇州火車站經(jīng)濟(jì)樞紐作用,匯聚商務(wù)商業(yè)人氣;全力盤活未開發(fā)土地、閑置載體資源,明確現(xiàn)有主要載體的產(chǎn)業(yè)定位。規(guī)劃形成兩大產(chǎn)業(yè)集聚布局:一是火車站周邊核心功能區(qū)(800 m 范圍內(nèi)),發(fā)揮火車站交通樞紐功能,聚焦高端商業(yè)商務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,將火車站周邊打造為城市形象的展示窗口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐引擎;二是人民路江乾路沿線商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶(800~1 000 m 范圍內(nèi))(見圖3),該路沿線是開發(fā)最早、發(fā)展最成熟的區(qū)域,更是蘇州火車站周邊最重要的產(chǎn)業(yè)高地、商業(yè)中心和政務(wù)服務(wù)集聚區(qū)。進(jìn)一步提質(zhì)高端商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū),做優(yōu)做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì),強(qiáng)化樓宇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

    圖3 火車站TOD圈層圖

    3.3 業(yè)態(tài)提質(zhì)增效

    充分結(jié)合客群特征,對火車站樞紐及周邊地區(qū)進(jìn)行功能業(yè)態(tài)提升,對火車站片區(qū)的操盤模式和更新方式提出量化建議,包括更新主體與資產(chǎn)獲取、更新容量等內(nèi)容,并對各更新載體進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)測算,為更新決策提供參考。充分利用好火車站地區(qū)僅有的載體資源,加快盤整利用,針對運營低效的企業(yè),做好騰籠換鳥計劃安排,重點引進(jìn)和培育高端商務(wù)辦公、會展商貿(mào)、科技服務(wù)、金融服務(wù)、文化娛樂等樞紐共性產(chǎn)業(yè)以及旅游休閑、文化創(chuàng)意等蘇州特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),切實支撐產(chǎn)業(yè)集聚壯大、提質(zhì)增效。強(qiáng)化從供給端持續(xù)發(fā)力,串聯(lián)區(qū)域消費場景,提升服務(wù)水平,推動氛圍營造,提振游客和居民的消費信心,為提升火車站地區(qū)整體質(zhì)效貢獻(xiàn)力量。

    3.4 因地施策的運營和保障措施

    規(guī)劃以運營的思維指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計,探索有效的更新激活路徑,基于不同產(chǎn)權(quán)載體、現(xiàn)狀建設(shè)運營情況等,提出不同的更新運營模式。片區(qū)內(nèi)國資產(chǎn)權(quán)載體,由政府主導(dǎo),新市場主體運營的整體式更新,引入國資公司,與新市場主體合作統(tǒng)一運營,并進(jìn)行租金收益保底;片區(qū)內(nèi)民營+多主體產(chǎn)權(quán)載體,由政府引導(dǎo),原市場自主更新的以點帶面的微更新,政府制定商業(yè)更新獎補(bǔ)政策,商戶自主運營,充分發(fā)揮自主性;鼓勵有條件的零散產(chǎn)權(quán)商鋪,形成聯(lián)合權(quán)利主體進(jìn)行片區(qū)整體運營及聯(lián)合開發(fā)。

    4 結(jié)語

    蘇州火車站是城市主要窗口與紐帶,從目前現(xiàn)狀發(fā)展來看,蘇州火車片區(qū)與城市發(fā)展存在巨大的落差與矛盾,迫切需要進(jìn)行更新改造,本文從用地布局、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、交通組織、運營保障等方面探討了蘇州火車站片區(qū)更新策略與建議,以期能指導(dǎo)該區(qū)域的更新改造,實現(xiàn)蘇州火車站片區(qū)與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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