保交樓工作可持續(xù)的戰(zhàn)略分析

文／向濤 文山州城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司 云南文山 663000

引言：

自市場經(jīng)濟(jì)確立以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷提速，房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展。1998 年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止了福利房分配制度，標(biāo)志著中國正式開啟商品房時代，房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入高速增長狀態(tài)。2008 年，中央銀行取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻降低，市場競爭進(jìn)一步加劇，金融與房地產(chǎn)的聯(lián)系越來越緊密。多數(shù)開發(fā)商為快速獲取利潤，利用房地產(chǎn)業(yè)高周轉(zhuǎn)的特點，通過承擔(dān)高融資杠桿風(fēng)險，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在獲取預(yù)售證后進(jìn)行快速銷售，用銷售回款償還貸款，以此撬動更多資源開發(fā)更大項目。近年來，國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)實施宏觀調(diào)控，同時，疫情沖擊加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)面臨市場降溫、融資困難等重重壓力，導(dǎo)致部分房企資金鏈斷裂、債務(wù)違約、項目逾期交付甚至爛尾。為穩(wěn)民生、促發(fā)展，2022 年7 月，中央政治局召開會議，首次提出“保交樓”工作任務(wù)；同年9 月，央行撥款2000 億元支持“保交樓”，隨即，各省市相繼出臺“保交樓”舉措，“保交樓”工作進(jìn)入實質(zhì)性落地階段。從現(xiàn)階段“保交樓”工作開展情況來看，雖取得了一定成效，但也暴露了資金使用范圍窄、支取難、缺口大等問題，要實現(xiàn)“保交樓”工作的可持續(xù)發(fā)展，還將面臨許多的挑戰(zhàn)和困難。

1.保交樓工作開展的重要意義

保交樓工作作為重要民生工程，既關(guān)系人民群眾的切身利益，又對社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有著舉足輕重的影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，我們常把投資、消費、出口比喻為拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”，與之對應(yīng)的金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)都是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)項目一般開發(fā)規(guī)模較大，涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，對地方居民消費、就業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈都有較強(qiáng)的帶動效應(yīng)，以至于長期以來，地方政府為促進(jìn)城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度依賴房地產(chǎn)的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資權(quán)重過高，擠占了大量的資金和產(chǎn)業(yè)資源，進(jìn)一步影響市場配置資源的效率；同時，由于房地產(chǎn)的金融杠桿較高，資金過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，一旦發(fā)生大規(guī)模借貸對象不能按期償還貸款的情況，極容易產(chǎn)生系統(tǒng)性金融危機(jī)，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)最主要因素就是房產(chǎn)的投機(jī)和次級貸款的增加[2]。

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)市場，由于很多樓盤的開發(fā)資金被開發(fā)商挪用，但是開發(fā)商無力歸還，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的爛尾樓盤，影響項目建設(shè)的正常推進(jìn)。同時，由于開發(fā)商對項目資金的挪用，難以短期內(nèi)通過其他渠道彌補(bǔ)資金。進(jìn)而產(chǎn)生資金回流不到位、房地產(chǎn)市場不景氣的問題。而很多開發(fā)商由于各種到期債務(wù)必須償還的因素，不得不挪用樓盤項目的資金來緩解短期的債務(wù)壓力。而在債務(wù)壓力的影響下，產(chǎn)生了很多爛尾樓，最終導(dǎo)致大量業(yè)主選擇集體停貸的方式。而這種集體停貸的風(fēng)波如果不能夠及時得到解決，后續(xù)則會產(chǎn)生越來越多不良影響。例如：很多業(yè)主在支付了大筆的購房首付款和貸款之后，無法及時入住，則會影響生活秩序和社會秩序的穩(wěn)定性。同時，很多爛尾樓的業(yè)主也會選擇集體停貸的方式，這樣一來會給銀行帶來一定的壞賬沖擊和影響。很多銀行開始緊急排查，進(jìn)行停貸風(fēng)險的控制和管理。這樣一來，會導(dǎo)致停帶操作帶來一系列的連鎖反應(yīng)，給銀行帶來壞賬風(fēng)險問題。然而，停貸風(fēng)險更大的沖擊在于影響居民的購房信心。同時，也進(jìn)一步打壓了房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，因此，推動保交樓工作的健康發(fā)展越來越重要[3]。

推動保交樓工作的可持續(xù)發(fā)展，有利于全面解決復(fù)工交流的問題，積極幫助居民解決采訪兩空的風(fēng)險。當(dāng)前在我國很多地區(qū)，各級政府部門已經(jīng)積極推動房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作的順利開展。一些房地產(chǎn)企業(yè)也在積極籌劃資金，努力提升工程進(jìn)度。同時政府部門也進(jìn)一步保證防范房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險問題。積極配合企業(yè)做好保交樓工作，不斷完善并保障老百姓的住房利益。另外推動保教樓工作的有序開展，不僅能夠緩解企業(yè)的資金壓力，同時還有利于降低企業(yè)的流動性風(fēng)險。而政府部門也通過完善政策的方式，進(jìn)一步采取政策性銀行專項借款的方式，推動保交樓工作的開展。當(dāng)前很多地區(qū)的政府部門也開始落實保教樓穩(wěn)民生的工作，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。這樣一來也能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)發(fā)展目標(biāo)的重要目的。推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和發(fā)展。只有政府部門加強(qiáng)制度約束和監(jiān)管力度，才能進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的平衡發(fā)展，向上發(fā)展。當(dāng)前推動保交樓工作健康發(fā)展的重要關(guān)鍵在于解決資金不足和資金短缺的問題。政府部門需要進(jìn)一步結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的資金挪用情況不斷加大對資金挪用的管理，保證業(yè)主的住房利益和消費利益。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不僅要去金融化、去泡沫化，也要著力于供給側(cè)的改革，這也是國家不斷強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的根本原因。保交樓工作作為支持剛性和改善性住房需求的重要手段，不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定，提振投資者信心；還能助力社會、金融、民生秩序穩(wěn)定，優(yōu)化社會資源配置，防范房地產(chǎn)行業(yè)脫實向虛金融風(fēng)險，保護(hù)消費者合法權(quán)益[4]。

2.影響實現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)的因素

2.1 房地產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺漏問題較多

房地產(chǎn)項目爛尾的成因較為復(fù)雜，主要原因大多是由于資金的要素保障不到位，造成資金鏈斷裂產(chǎn)生的。但除此之外，往往還伴隨其他影響因素，諸如涉法涉案導(dǎo)致的開發(fā)建設(shè)主體資格缺失，項目違規(guī)建設(shè)、擅自改變使用用途等原因未通過規(guī)劃核實導(dǎo)致不能進(jìn)行不動產(chǎn)登記，消防、環(huán)保驗收不合格導(dǎo)致不具備竣工驗收備案條件，已售住房或在建工程被開發(fā)建設(shè)企業(yè)抵押或司法查封，保交樓工作開展過程中開發(fā)主體惡意抽逃資金等。以上歷史遺留問題，一般時間跨度大、牽扯范圍廣，解決難度較大，直接影響保交樓工作的推進(jìn)[5]。

2.2 爛尾樓基數(shù)大專項借款資金不能全覆蓋

在城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程中，部分地區(qū)會違背城市發(fā)展和規(guī)劃的客觀需求，過度追求經(jīng)濟(jì)的快速增長，依賴通過房地產(chǎn)投資提升固定資產(chǎn)投資指標(biāo)，造成房地產(chǎn)市場的飽和，商品房、住宅房供給溢出、存量過大，供需關(guān)系長期處于不平衡狀態(tài)。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，住房市場的需求不足，導(dǎo)致開發(fā)商無法獲得足夠的銷售回款，以進(jìn)行借款的還本付息，進(jìn)而造成大面樓房爛尾。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022 年，我國中西部城市，如昆明、鄭州、福州、天津、重慶、武漢、南寧等地樓盤爛尾率已達(dá)到了5%至10%不等，爛尾樓基數(shù)過大。房地產(chǎn)項目開發(fā)體量一般不會太小，項目建成完工所需的建安費用動輒數(shù)億，央行撥付的2000 億元專項借款資金，無法實現(xiàn)爛尾樓項目的全覆蓋，仍存在資金缺口。

2.3 專項借款資金支持范圍窄

目前，保交樓專項借款資金僅支持商品住宅項目?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)利益的最大化，往往都是將商業(yè)和住宅融合一體進(jìn)行混合開發(fā)，對于夾帶商業(yè)的爛尾項目，并不能獲取專項借款資金的支持。同時，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已形成長期不良負(fù)債，基本不能通過屬地管理責(zé)任主體的專項借款評估。

2.4 專項借款資金用款審批慢

為避免專項借款資金撥付后開發(fā)商挪用、抽逃資金等問題發(fā)生，屬地管理主體對專項借款資金實行統(tǒng)收統(tǒng)支、全程監(jiān)控、閉環(huán)管理，專項借款資金的使用和支取，一般都要經(jīng)由屬地政府、行政管理部門、借款主體及融資銀行的層層核實審批，其過程將伴隨較長的行政時滯，對于急于通過專項借款資金實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，快速形成實物工程量，以進(jìn)行銷售獲取回款的開發(fā)企業(yè)來說，過長的行政審批時會增加付息壓力和運(yùn)營成本，加重開發(fā)商負(fù)擔(dān)。

2.5 專項借款資金無法解決企業(yè)生存問題

保交樓專項借款資金存在?？顚Ｓ玫馁Y金屬性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅能通過專項借款資金實現(xiàn)房屋的交付，但交付后還需要充足資金支持住房的營銷，支付日常運(yùn)營成本及人工成本。對于資金短缺的開發(fā)企業(yè)來說，沒有后續(xù)資金支持，將無法實現(xiàn)住房的順利銷售，便產(chǎn)生不了銷售回款用于還本付息，極可能產(chǎn)生又陷入新的惡性循環(huán)。

2.6 作為借款主體的平臺公司承擔(dān)較大連帶責(zé)任風(fēng)險

由于爛尾項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不良信用，不符合保交樓專項資金的借款條件。實際操作中，屬地政府一般會指定1 家符合借款條件的平臺公司作為借款主體，進(jìn)行保交樓專項資金的借入，負(fù)責(zé)資金的統(tǒng)貸統(tǒng)還，并根據(jù)有關(guān)管理部門的審核批準(zhǔn)，向開發(fā)企業(yè)進(jìn)行所需建設(shè)資金的撥付，開發(fā)企業(yè)項目建成后住宅銷售所得均存入指定賬戶，用于償還貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在無法償還貸款時，作為借款主體的平臺公司也要承擔(dān)連帶責(zé)任，面臨不良信用風(fēng)險。并且，在保交樓工作開展過程中，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷史遺留下的各種債務(wù)問題，平臺公司很難通過參與項目的建設(shè)獲利，基本上僅承擔(dān)了資金的中轉(zhuǎn)作用，空耗平臺公司人力、物力。

3.保交樓工作可持續(xù)的戰(zhàn)略措施

3.1 政府加大介入力度，妥善解決歷史遺留問題

政府部門需要加大介入力度，壓實主體責(zé)任，加強(qiáng)工作主導(dǎo)和部門聯(lián)動配合，切實解決歷史遺留問題。通過對問題項目的摸排，全面梳理各種“疑難雜癥”，一樓一冊建立工作臺賬，成立領(lǐng)導(dǎo)小組及工作專班，形成領(lǐng)導(dǎo)掛包具體項目，專班負(fù)責(zé)整體統(tǒng)籌，部門配合協(xié)同推進(jìn)的工作聯(lián)動機(jī)制，緊盯難點、痛點、堵點問題，逐一進(jìn)行分析研判，把共性問題批量集中化解，特殊問題專門研究解決，分類分批推進(jìn)歷史遺留問題解決。同時強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，市場監(jiān)督、自然資源、住建等管理責(zé)任部門，要形成常態(tài)化聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)對存在歷史遺留問題的項目預(yù)售審批、工程進(jìn)度、資金使用、施工安全等環(huán)節(jié)的全過程監(jiān)督，全力防范和化解手續(xù)不全、一房多賣、資金挪用或抽逃以及資產(chǎn)隱匿等違規(guī)違法問題。其次，還要雙管齊下形成長效工作機(jī)制，健全完善相應(yīng)的管理規(guī)范或出臺指導(dǎo)性意見，一手抓督促、一手抓規(guī)范，為問題解決提供政策支持。

3.2 強(qiáng)化金融支撐作用，配套提供專項融資支持

為避免保交樓專項資金救樓不救企，房屋交付后開發(fā)企業(yè)無資金維系運(yùn)營的情況發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)可在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除抵押房源貨值后剩余房源的貨值足以覆蓋專項借款及新增融資的前提下，酌情考慮提供新增融資支持，以促成助房企紓困，維系房企生存，降低借款本息回收風(fēng)險的雙贏局面[6]。

3.3 政府加大扶持力度，兜底回購困難銷售房源

政府可在堅持市場化原則的基礎(chǔ)上，提供政策兜底，鼓勵地方國企或自行回購銷售困難的房源，用于人才公寓、公共租賃住房、保障性租賃租房等公益性項目開發(fā)，幫助投資者、消費者重拾信心，緩解房企的資金償付壓力，同時調(diào)控市場房價，重塑房地產(chǎn)市場規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展。

3.4 開辟綠色審批通道，提供良好營商環(huán)境

良好的營商環(huán)境可對保交樓工作提供助力，在保交樓專項借款資金申請評估過程中，對于債務(wù)結(jié)構(gòu)良好、項目優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，可適當(dāng)放寬其預(yù)售要求和預(yù)售資金管理，并給與適度的金融和財稅支持。可適當(dāng)放寬預(yù)售許可證的辦理要求，在保交樓專項借款資金獲批后，資金能保證項目順利建成交付的前提下，其投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到適當(dāng)?shù)谋壤纯商崞鹕暾堔k理預(yù)售許可證，以利于開發(fā)商盡快實現(xiàn)銷售回款；可適當(dāng)放寬公積金貸款準(zhǔn)入條件，在主體工程建設(shè)達(dá)到一定程度以上，即可準(zhǔn)許開發(fā)商進(jìn)行公積金貸款備案，以利于提高居民消費能力，刺激住房消費；可建立保交樓專項借款資金快速審批綠色通道，加快資金使用審批速度，并給予到期還款困難的企業(yè)適當(dāng)?shù)难悠?、展期；可適當(dāng)對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅給予減免，對于因不可抗拒因素遭受重大損失或影響生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，可申請一定比例減免。優(yōu)化營商環(huán)境，需要各行政部門的配合，主要以促進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)實現(xiàn)為首，各行政管理部門都可以結(jié)合實際和管理職責(zé)，開辟相應(yīng)的“綠色通道”。

3.5 平臺公司主動尋找切入，解決工作空耗問題

作為地方政府融資平臺的國有企業(yè)，在保交樓工作中承擔(dān)著紐帶、橋梁的功能，不僅要做攻堅克難的“排頭兵”，還要做穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”。因此，國有企業(yè)在發(fā)揮的市場主體作用的同時，還應(yīng)當(dāng)更為積極主動的履行好保障社會民生、維護(hù)國家安全、應(yīng)對重大挑戰(zhàn)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的責(zé)任，主動尋找工作切入點，切實解決保交樓工作開展過程中自身的空耗問題?？陀^上來講，地方城投國企與爛尾項目的開發(fā)商在市場功能上存在重疊，具備良好的收購或并購基礎(chǔ)，地方城投公司可通過與爛尾項目開發(fā)商協(xié)商，讓其申請破產(chǎn)清算進(jìn)行債權(quán)債務(wù)的新老劃斷，再通過收購或并購的方式，獲得爛尾項目的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，以此賺取利益。對于開發(fā)商不愿意進(jìn)行破產(chǎn)清算的，可以委托管理的方式，由開發(fā)商將爛尾項目委托給地方國企進(jìn)行建設(shè)及銷售管理，房屋資產(chǎn)依然由開發(fā)商掌握，項目銷售獲取的利潤雙方協(xié)商分配，或由地方國企抽提建設(shè)、管理費用。對于地方國企無法參加項目建設(shè)、管理的，地方國企可從項目園林綠化、物業(yè)管理、信息化建設(shè)、建筑材料供應(yīng)等方面尋求突破，以改變保交樓工作開展過程中的資金管理中介作用，解決資源空耗問題[7]。

3.6 提前做好城市規(guī)劃，消除資源錯配和結(jié)構(gòu)失衡

地方政府既要著手當(dāng)下，又要放眼未來，可適度超前預(yù)先做好城市規(guī)劃，但應(yīng)遵循發(fā)展的基本規(guī)律，以產(chǎn)業(yè)為先，讓土地、資金等有限的資源優(yōu)先用于服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大之后，自然會帶來更多就業(yè)機(jī)會，豐富人口資源，進(jìn)而催生符合市場需求的房地產(chǎn)項目投資。為防范投資結(jié)構(gòu)失衡，還應(yīng)該加強(qiáng)金融監(jiān)管，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率，以真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)語：

總體來說，在推動保交樓工作可持續(xù)發(fā)展的過程中，需要多個部門進(jìn)行有效合作，進(jìn)一步響應(yīng)國家政府部門提出的保交樓的基本發(fā)展原則。而由于我國保交樓目標(biāo)，發(fā)展過程中還存在著一些問題，影響保交樓工作的可持續(xù)管理，這也要求政府部門不斷加大進(jìn)入力度，強(qiáng)化資金保障，通過對房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的有效管理，鼓勵并強(qiáng)化政策保障，進(jìn)一步規(guī)避房地產(chǎn)發(fā)展過程中的風(fēng)險問題。