買家繞過(guò)中介“跳單”，中介公司能否追討中介費(fèi)？

一楷

中介幫買家找到了合適的房子，買家卻突然反悔不買了。但后來(lái)中介發(fā)現(xiàn)，買家竟然繞開(kāi)他們，與賣家私下交易，購(gòu)買了他們介紹的那套房子——

買房人背著房產(chǎn)中介與房主私下交易，中介公司將他起訴到法院討要中介費(fèi)

一天，在山東濟(jì)南做房屋中介的劉凱格外開(kāi)心，因?yàn)樗謱⒋俪梢惶追课莸慕灰住?/p>

劉凱在辦公室給意向客戶徐劍峰打電話：“哥，昨天你和嫂子對(duì)那套房子還滿意吧？如果可以就把購(gòu)房合同簽了吧！”可徐劍峰說(shuō)：“我還想再看看，以后再說(shuō)吧！”說(shuō)完，就掛斷了電話。

隨后劉凱又接到房主打來(lái)的電話，說(shuō)自己那套房子不想賣了，讓他別再領(lǐng)人看房了。

劉凱一頭霧水：之前買賣雙方明明都告訴他，一個(gè)著急賣房，一個(gè)著急買房，怎么突然都變卦了呢？

買房人徐劍峰原來(lái)住的房子是一套兩居室，只有60多平方米，自從父母來(lái)幫他照顧孩子后，一家五口住得非常擁擠。后來(lái)徐劍峰的妻子懷了二胎，他們想趕緊換個(gè)大房子。他跟劉凱交代的購(gòu)房要求是：三居室，在目前所住的小區(qū)里，樓層別太高。兩人隨即簽訂了委托購(gòu)房居間合同。

接下來(lái)一段時(shí)間，劉凱接連帶徐劍峰看了好幾套房子，徐劍峰都不太滿意。當(dāng)劉凱正為此事發(fā)愁時(shí)，一個(gè)賣房人的出現(xiàn)讓事情有了轉(zhuǎn)機(jī)。

那天，一個(gè)中年房主來(lái)登記賣房，剛報(bào)上自家房子的情況，劉凱就眼前一亮，這不正是徐大哥想要的房子嗎？三室，低樓層，再加上房主急賣，房?jī)r(jià)也不算高。于是，劉凱第一時(shí)間聯(lián)系了徐劍峰，并帶他看了房。徐劍峰當(dāng)時(shí)就表示滿意，并對(duì)劉凱說(shuō)，他回家和家人再商量商量，如果家人滿意就交定金。

第二天，劉凱陪著徐劍峰夫妻又看了一遍房，并對(duì)徐劍峰說(shuō)：“這套房子最符合你的要求，價(jià)格也合適，你可要盡快決定，好房不等人?。　?/p>

可讓劉凱奇怪的是，第二次看房后，徐劍峰就再也沒(méi)有聯(lián)系他。劉凱只好又給徐劍峰打電話詢問(wèn)，便有了本文開(kāi)頭的一幕。

眼看就要成功的交易黃了，劉凱有些失落，但考慮到買賣房子是大事，客戶因?yàn)楦鞣N原因臨時(shí)反悔的情況也不少見(jiàn)，便又安慰自己別往心里去。然而，兩個(gè)月后的一次偶遇，劉凱發(fā)現(xiàn)事情并不是他想象的樣子。

那天，劉凱帶客戶看房，看完房子和客戶一起剛出門，就看到徐劍峰夫婦正好從對(duì)面的房子里走出來(lái)。劉凱一下子想起來(lái)了，那套房子他兩個(gè)月前帶徐劍峰看過(guò)。劉凱和徐劍峰打了個(gè)招呼：“哥，這套房子你買了呀？”徐劍峰尷尬地說(shuō)，后來(lái)他通過(guò)別的中介買了這套房子。

徐劍峰夫婦本來(lái)開(kāi)門要往外走，看到劉凱，雙方打過(guò)招呼后兩人又退了回去。這個(gè)異常舉動(dòng)讓劉凱覺(jué)得有蹊蹺。他很清楚，小區(qū)附近沒(méi)有其他房產(chǎn)中介，當(dāng)時(shí)徐劍峰突然說(shuō)不想再買房，房主隨后也說(shuō)不想賣了，如今他們卻完成了房屋買賣，肯定是繞過(guò)中介私下交易的。如果是這樣，當(dāng)初他為徐劍峰付出的辛苦就白費(fèi)了。劉凱越想越生氣，立即把情況報(bào)告給了中介公司經(jīng)理。

中介公司經(jīng)理打電話向徐劍峰核實(shí)情況，問(wèn)他是怎么買的這套房。徐劍峰說(shuō)：“你憑什么說(shuō)是我買的這套房？房子不在我名下。我在你那兒看了這套房，就非得在你那兒買嗎？”

雖然徐劍峰振振有詞，但中介公司經(jīng)理認(rèn)為，他是通過(guò)中介劉凱的服務(wù)才知道那個(gè)房源的，而且劉凱還帶他看了兩次房，他明顯是為了省中介費(fèi)，背著中介與賣房人私下達(dá)成了交易。

為了討個(gè)公道，劉凱所在的中介公司委托律師向法院起訴了徐劍峰，要求徐劍峰支付中介服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

法院判決：“跳單”要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任

2023年8月3日，法院開(kāi)庭審理此案。中介公司代理人稱，被告徐劍峰接受中介公司服務(wù)后，又繞過(guò)中介和房主私下達(dá)成交易，這在行內(nèi)被稱為“跳單”?！疤鴨巍笔侵纲I受人或出賣人與中介公司簽署了委托協(xié)議，中介公司按照協(xié)議履行了提供資源信息并促成買賣雙方達(dá)成交易的義務(wù)，但買賣雙方或其中一方為了規(guī)避中介費(fèi)，繞開(kāi)中介公司而私自簽訂買賣合同的行為。認(rèn)定“跳單”行為主要依據(jù)三個(gè)方面：一是中介合同是否已經(jīng)生效，中介人是否已按照合同提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)；二是看中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人這一服務(wù)訂立合同；三是委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。而被告徐劍峰的行為屬于典型的“跳單”。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第965條：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人提供報(bào)酬。

庭審查明，目前房子雖然沒(méi)有登記在徐劍峰名下，但登記在其妻子名下，說(shuō)明買受人仍為徐劍峰。中介還拿到了賣房人的證人證言：劉凱帶徐劍峰看了房子以后，徐劍峰相中了房子，并在業(yè)主群里找到了他，私下聯(lián)系他購(gòu)買了這套房子，目的是節(jié)省7000元中介服務(wù)費(fèi)。

庭審中，中介公司還出示了徐劍峰與他們簽訂的委托購(gòu)房居間合同，合同中徐劍峰登記的身份證號(hào)竟然和他真實(shí)的身份證號(hào)碼差一位，簽字的字體也不相同。中介公司認(rèn)為，徐劍峰這么做，是早已為“跳單”做好了準(zhǔn)備。但居間合同寫得明明白白，購(gòu)房人避開(kāi)中介與賣房人成交，視為購(gòu)房人違約，應(yīng)按照服務(wù)費(fèi)的10%承擔(dān)違約責(zé)任。

法院最終依法做出判決：被告人徐劍峰于判決生效10日內(nèi)給付中介公司中介服務(wù)費(fèi)7000元，給付違約金700元，合計(jì)7700元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

徐劍峰自知理虧，沒(méi)有上訴，履行判決，支付了中介服務(wù)費(fèi)和違約金。

（文中人物均為化名）

【編輯：劉??波】