房地產企業(yè)融資問題研究

韓麗娜

摘要：作為資金密集型的房地產業(yè)，其生存和發(fā)展都離不開巨額資金支持。因過度依賴高負債進行融資，在金融監(jiān)管不斷加碼、融資渠道不斷收緊及融資壓力不斷增加的大環(huán)境下，大部分的房地產企業(yè)普遍遇到資金短缺難題，遇到難以跨越的發(fā)展瓶頸。因此，本文介紹房地產業(yè)籌融資的含義、特點后，闡述房地產企業(yè)目前的融資困境及成因，并借鑒國外融資經驗，從國家層面、銀行機構和企業(yè)自身三個層面提出了融資困境解決的對策，以便改善融資環(huán)境、降低財務風險，提高融資能力，保障房地產企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè)；融資渠道；融資方式

一、引言

“房地產融資”是一種用于幫助房地產公司獲得資金的手段，這些公司可能會從金融機構或投資者那里獲得貸款，用于支付房屋建造、裝修或銷售的費用。根據(jù)資金使用時間的不同，可將融資分為短期融資和長期融資。

房地產開發(fā)企業(yè)需要大量資金用來支持其開發(fā)項目的正常開發(fā)。但是，如果資金投入超出了預期，就有可能導致企業(yè)面臨嚴重的財務負擔，甚至出現(xiàn)資金斷裂的情況，從而嚴重損害到項目的順利實施，也危及到企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，對于房地產企業(yè)而言，如何采用合理和有效的融資方式，緩解資金壓力，把握市場機會，是擺在他們面前的一個重大挑戰(zhàn)。對此，積極探索多元化融資渠道，降低融資成本，并且加強與政府部門的溝通，爭取政策優(yōu)惠和支持。只有通過不斷改進和創(chuàng)新，房地產企業(yè)才能在激烈的市場競爭中保持領先地位。本文從房地產企業(yè)融資特點、困境及成因分析，探索融資對策，在“房地產企業(yè)融資”方面具有一定的價值。

二、房地產融資概述

（一）房地產融資的方式

根據(jù)融資來源不同，可將房地產融資區(qū)分為兩類：內部融資和外部融資。公司的內部融資通常包括自有資金和預收賬款等多種形式。外部融資的表現(xiàn)形式分別銀行貸款、信用債券、股權融資、非標融資、資產證券化、房地產投資信托基金（REITs）等。對于房地產企業(yè)而言，應該采用合理和有效的融資方式，積極探索多元化融資渠道，降低融資成本，并且加強與政府部門的溝通，爭取政策優(yōu)惠和支持。這樣，房地產企業(yè)才能保持健康、持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產融資的特點

房地產業(yè)是一種資金密集型產業(yè)，其資金流動的重要途徑是通過融資來實現(xiàn)。房地產行業(yè)獨特生產經營活動的特殊性，決定了融資操作會貫穿房地產企業(yè)從拿地到銷號整個生命周期。與其他行業(yè)相比，房地產行業(yè)融資主要具有以下顯著特點。

1.融資規(guī)模巨大

房地產開發(fā)項目投資總額巨大，單個項目投資總額可達上億或幾十億元。尤其是招拍掛階段拿地和預售收款階段之前項目開發(fā)投入這兩項占用資金幾乎達到項目總投資60%左右，僅憑地產企業(yè)本身的資金很難對項目完成開發(fā)，因此房地產企業(yè)需要利用多渠道的融資方式籌集足夠多的資金來保證項目的正常開發(fā)。

2.融資期限長

房地產開發(fā)的周期通常很長，從拿地到銷售通常需要三五年的時間。為了確保房地產企業(yè)的順利運營，企業(yè)必須不斷籌措資金。因此，通常來說，房地產的融資周期要遠遠超過其它行業(yè)。

3.融資政策容易受國家管控影響

房地產行業(yè)總產值占國家GDP比值達7%以上，關聯(lián)著建筑、鋼材、水泥等龐大的上下游產業(yè)鏈。所以，占國民經濟重要組成部分的房地產行業(yè)對整個國家發(fā)展具有重要影響。從國家層面來看，既要拉動房地產行業(yè)發(fā)展，又要防止房地產投資過熱，如近幾年實施的“三線四檔”融資監(jiān)管政策就是給房地產業(yè)踩剎車。因此，與房地產行業(yè)相關的國家政策調控比較頻繁，房地產融資相關的管控也容易受到政策的影響。

三、我國房地產業(yè)融資困境及成因

（一）我國房地產業(yè)融資困境

我國房地產行業(yè)面臨著融資困境，這意味著許多房地產公司無法從外部獲取足夠的資金，從而無法完成項目的開發(fā)和建設。這種情況造成了許多公司的財務壓力，甚至面臨破產的風險。這一點體現(xiàn)在如下幾個方面。

1.金融監(jiān)管不斷加碼，調控手段更加精準

2016年和2017年，財政部、國土部、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門出臺了《財綜〔2016〕4 號》、《地方政府土地儲備專項債券管理辦 法（試行）》、《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》以及《關于規(guī)范土地儲備和資金管理的通知》，以此來加強土地儲備和資金管理，促進金融穩(wěn)定，提升金融服務水平，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展。通過嚴格的監(jiān)管措施，政府已經完全阻斷了土地儲備中心、銀行以及房地產企業(yè)的融資來源，并且嚴格限制了信托資金用于房地產的用途。尤其在2020年，國家層面對房地產融資提出了“三條紅線”監(jiān)管要求，將房地產開發(fā)企業(yè)劃分四檔進行管理，至此，商業(yè)銀行已經非常慎重地審批地產項目的授信項目和授信額度，這些標志著房地產企業(yè)金融監(jiān)管異常嚴格，調控手段更加精準，房地產企業(yè)發(fā)展受到嚴格控制，已經進入降杠桿周期。

2.融資渠道不斷收緊，融資風險不斷增加

國家監(jiān)管部門不僅對銀行的住房信貸業(yè)務進行嚴格管控，也進一步壓縮了基金、信托等機構的融資空間。在這樣的國家政策、市場環(huán)境下，銀行金融機構提供的貸款品種單一，貸款條件苛刻，創(chuàng)新度性較低，非銀行金融機構的融資品種缺乏拓展空間，導致目前房地產企業(yè)的融資來源和渠道尤顯舉步維艱。由于融資渠道日益狹窄，加之融資成本不斷攀升以及國家宏觀融資政策的影響，房地產企業(yè)的債務違約問題日益凸顯。自2014年起，中國房地產行業(yè)的信用違約數(shù)量持續(xù)攀升，尤其是一些中小房企在國內三四線城市的項目集中表現(xiàn)出突出問題。這表明房地產行業(yè)的債務違約問題日益嚴重，對房地產企業(yè)的信用構成了更大的挑戰(zhàn)。

3.地產開發(fā)盲目擴張，融資壓力急劇增加

受到地產項目開發(fā)能實現(xiàn)較多利潤的影響，許多企業(yè)投資進入陌生的房地產行業(yè)。其中一些地產開發(fā)商為了達成企業(yè)營銷指標，實施“以投定融”的企業(yè)戰(zhàn)略，以囤積土地為手段融資，但無法保證項目的后期資金能否收回，存在清償債務的風險。另一方面，一些地產開發(fā)商缺乏房地產運營管理經驗，導致整體生產經營質量和水平較低，由于行業(yè)的不確定性和周期性，房地產企業(yè)受到了不同層面和范圍的評級和監(jiān)管，且市場信用環(huán)境不容樂觀。企業(yè)所負債務的規(guī)模、結構等因素，使投資者更加謹慎地對待房地產企業(yè)的融資需求，難以獲得銀行等金融組織的貸款支持，從而影響企業(yè)的發(fā)展和進步，甚至可能無法有效生存，對房地產行業(yè)整體融資情況產生消極影響。

（二）我國房地產業(yè)融資困境成因

近四十年來，房地產業(yè)成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，但是它的融資短板一直制約著房企的健康發(fā)展。針對房地產業(yè)融資困境的成因，主要包括以下幾個方面：

1.房地產土地壟斷現(xiàn)狀

我國的土地儲備和分配采取的是政府壟斷，因此房地產企業(yè)為取得土地成本而進行的“土地拉鋸戰(zhàn)”是導致融資難的主要原因之一。同時，政府還會通過土地儲備抬高地價，從而增加企業(yè)土地成本，亦影響融資難度。

2.政策調控對房地產業(yè)發(fā)展的限制

自2010年開始，我國的房地產調控政策不斷加碼，包括但不限于限購、限貸、限售這些調控措施，從而使得房地產企業(yè)的融資成本不斷增加，并限制了企業(yè)的融資規(guī)模和資金來源，令融資壓力不斷加大。

3.市場份額碾壓下的行業(yè)競爭加劇

當前，我國房地產市場份額競爭異常激烈，利潤空間不斷壓縮，企業(yè)在資金來源緊縮的壓力下面臨著行業(yè)內更加激烈的競爭，這也是導致企業(yè)融資困境的一個內在因素。

4.外部環(huán)境的變化

近年來世界經濟的不景氣和國內經濟發(fā)展的不平衡性，導致了資金的緊缺和市場需求的下滑，使得房地產企業(yè)在融資方面面臨巨大的壓力，且融資途徑更加受到限制。因此，要解決我國房地產業(yè)融資困境問題必須找到根源，及時解決，從而保證我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。

四、解決我國房地產融資困境的對策

（一）學習創(chuàng)新國外房地產融資經驗

國外房地產業(yè)已經有超過上百年的發(fā)展，其融資經驗對我國有啟示意義。例如，美國注重創(chuàng)新性金融產品的開發(fā)，如回報可轉換債券及債務折現(xiàn)證券，有力地刺激了房地產市場的發(fā)展，這種創(chuàng)新性金融產品既滿足了開發(fā)商的融資需求，迅速籌集到大量資金，又解決了投資者的短期投資需求，提高了投資者的投資回報率，有力地拓寬了資本市場的渠道。而日本既將目光瞄向國外市場，嘗試建立多元化的融資渠道，又制定相應的監(jiān)管政策，保持房地產市場健康的同時，盡可能地刺激其發(fā)展。我們可以從日本和美國的經驗中尋找突破口，例如，完善金融市場、加強政策扶持、創(chuàng)新融資方式等。這些措施有望促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展，帶來更加長遠和可持續(xù)的利益。

（二）政府積極引導房地產企業(yè)融資

在當前我國房地產融資困境的情況下，各級政府作為引導市場的主導力量，可以扮演更加積極的角色，為房地產企業(yè)的融資提供必要的幫助和支持。首先，各級政府可以通過城市規(guī)劃、城市更新改造等進行融資頂層設計，根據(jù)市場需求開放融資產品，創(chuàng)新融資模式，以減輕企業(yè)融資難度和融資成本壓力。第二，各級政府可以引導銀行設立專項融資渠道，為符合保障房建設、舊城改造等條件的房地產企業(yè)提供優(yōu)惠的融資方案，使得企業(yè)能夠更加容易地獲取融資支持。此外，政府還可以通過加強政策引導，提高房地產企業(yè)債券的認可度和安全性，增加投資者信心，從而吸引更多的資本涌入以基礎民生為主的房地產領域?？傊?，政府作為市場的規(guī)則制定者和監(jiān)管者，可以為房地產業(yè)提供更加有力的支持和引導，為企業(yè)打破融資難題、緩解融資壓力提供必要的政策支持。同時，企業(yè)也應該積極開展各種有效的融資業(yè)務，加強自身實力，更好地應對外在市場變化的挑戰(zhàn)，為我國經濟的穩(wěn)定發(fā)展作出積極的貢獻。

（三）銀行積極支持房地產企業(yè)融資

銀行在房地產業(yè)中發(fā)揮著至關重要的作用。然而，隨著我國房地產市場的發(fā)展，銀行對于房地產企業(yè)融資的支持也出現(xiàn)了一定程度的問題。具體而言，銀行對于房地產企業(yè)的風險承受能力不斷降低后，往往只愿意面對國央企等大企業(yè)進行融資，同時對于房地產企業(yè)的貸款門檻也愈發(fā)嚴格。因此，如何讓銀行積極支持房地產企業(yè)的融資成為了當前亟待解決的問題。

1.鼓勵銀行提供融資

政府可以通過出臺相關政策，加強政策引導，不僅可以鼓勵銀行提高對于房地產企業(yè)的融資比例，也可以通過給予相應的獎勵等措施鼓勵銀行大力支持房地產企業(yè)的融資。同時，政府也可以向銀行提供貸款等方面的支持，降低銀行對于房地產企業(yè)融資所面臨的壓力。

2.做好風險評估和控制

提供融資前，銀行機構要履行必要程序對房地產企業(yè)做好風險評估和控制，這樣銀行才能更好地了解房地產企業(yè)在融資過程中所面臨的風險。為了更好地支持中小型房地產企業(yè)，銀行應該不斷加大對它們的貸款支持力度，鼓勵它們嘗試多種融資渠道，從而降低融資成本，提升融資效率。這些措施將幫助銀行更好地了解市場需求，并為房地產企業(yè)融資提供全方位的支持和保障。

3.優(yōu)化資本市場支持體系

政府層面應該不斷優(yōu)化資本市場支持體系，持續(xù)提高中介機構的專業(yè)素養(yǎng)，拓寬資本市場的融資渠道，同時降低上市門檻，讓更多的房地產企業(yè)獲得資本市場的支持，這將有助于提高融資效率，降低房地產企業(yè)的融資成本。

總之，銀行在房地產融資中發(fā)揮著至關重要的作用。政府應該加強政策引導，鼓勵銀行積極參與到房地產企業(yè)的融資中。銀行需要加強風險評估和控制，提高對于中小房地產企業(yè)的融資比例，并鼓勵銀行和企業(yè)積極探索各種融資方式。銀行等金融機構應該提高專業(yè)素養(yǎng)，拓寬資本市場的融資渠道，同時降低融資門檻，讓更多的房地產企業(yè)獲得資本市場的支持。這些措施將有助于解決我國房地產融資困境，促進房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（四）企業(yè)積極利用各種融資方式

在我國房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，融資成本高、融資難度大已成為制約其健康發(fā)展的因素。面對這一問題，房地產企業(yè)應該積極利用各種融資方式來解決困境。

1.通過發(fā)行債券來獲取融資

債券融資是一種長期融資方式，其具有利率不受銀行貸款利率變化的影響的優(yōu)點，可以有效降低融資成本。同時，債券融資也可以幫助企業(yè)拓寬融資渠道，提升企業(yè)的知名度和信譽度。

2.通過與銀行合作來實現(xiàn)融資

除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，企業(yè)還可以利用銀行提供的各種融資工具來解決融資難的問題。例如，通過與銀行合作推出的專項融資計劃、貸款擔保等方式來實現(xiàn)融資。

3.通過股權融資來獲取資金支持

股權融資是一種適用于大企業(yè)的融資方式，其可以為企業(yè)提供大量的資金，同時也可以為企業(yè)引進新的投資者和業(yè)務合作伙伴，可以提升企業(yè)的價值。在實行股權融資時，房地產企業(yè)應該注重風險控制，避免引入不穩(wěn)定、有風險的投資者。

實踐中，房地產企業(yè)應該根據(jù)自身的情況和融資需求，靈活選用各種融資方式，有效規(guī)避融資難的問題，保障企業(yè)的發(fā)展和利益的最大化。

五、結束語

本文對當前房地產業(yè)融資特點、面臨的困境及成因進行了分析，并提出了解決這些困境的出路。在當前的經濟形勢下，房地產企業(yè)必須改變目前的融資模式，以應對當前的挑戰(zhàn)。為此，我們建議房地產企業(yè)應該考慮跨越政府和金融機構的監(jiān)管，并嘗試使用更加靈活的融資渠道。這將為房地產企業(yè)的長期穩(wěn)定增長帶來積極的影響；除了加強調控政策外，各級政府還應該大力支持金融機構的改革和創(chuàng)新，以便為房地產業(yè)提供更有效、安全、可靠的融資服務，從而有效促進整個行業(yè)的健康發(fā)展。綜上所述，本文對當前房地產業(yè)融資面臨的困境進行了系統(tǒng)的分析，提出了一些解決困境的對策，這對于促進房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展都具有深遠、積極作用。但是，需要進一步深入研究如何加強房地產企業(yè)的風險管理，同時加強對于房地產市場的監(jiān)管力度，為整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

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