輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響研究
——以萬(wàn)科集團(tuán)為例

賈晶瑩

甘肅政法大學(xué)

一、引言

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策管控之前，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始是靠重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，但房地產(chǎn)行業(yè)大部分出現(xiàn)融資壓力大，資產(chǎn)負(fù)債率較高等問(wèn)題，面臨著較高運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2010 年以后政府提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線(xiàn)”政策，在此背景下，部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已開(kāi)始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。該運(yùn)營(yíng)模式規(guī)避了企業(yè)在項(xiàng)目周期內(nèi)籌資多、投資大、資金難收回等難題，讓企業(yè)在價(jià)值鏈上擔(dān)當(dāng)起運(yùn)營(yíng)管理作用。但房地產(chǎn)行業(yè)是否能通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，擺脫重資產(chǎn)之下的尷尬局面仍值得商榷。因此，本文通過(guò)對(duì)萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響進(jìn)行研究，希望能夠?qū)ι形磳?shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的公司提供一定的建議。

通過(guò)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)所處的市場(chǎng)環(huán)境，以萬(wàn)科集團(tuán)為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式實(shí)施前后進(jìn)行了對(duì)比，觀測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的開(kāi)展對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效是否產(chǎn)生了利好，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)，還有很多不可知之處，以期為相關(guān)公司提供建議并從財(cái)務(wù)角度對(duì)萬(wàn)科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程有深刻認(rèn)識(shí)。

二、文獻(xiàn)回顧與理論分析框架

（一）文獻(xiàn)回顧

1.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)后果

對(duì)于企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)后果的討論，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要在對(duì)企業(yè)研發(fā)投入和企業(yè)的績(jī)效方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致企業(yè)在固定資產(chǎn)和存貨上的資金投入較小，而在價(jià)值鏈等軟實(shí)力“輕資產(chǎn)”上積累較多(韓鵬，2018)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能在其資源受限的前提下，提高企業(yè)對(duì)資源利用的靈活性以及實(shí)現(xiàn)對(duì)多種資源杠桿利用，能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的減少(杜海霞，2015)。受輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式內(nèi)在要求和緩解融資約束等因素影響，輕資產(chǎn)化程度較高的公司將加大研發(fā)投入(周澤將，2019)。輕資產(chǎn)模式在一定程度上提升了企業(yè)資金利用速率, 維持自由現(xiàn)金流的穩(wěn)定,改善了資產(chǎn)結(jié)構(gòu), 提升了企業(yè)的盈利能力(楊微波,周小虎，2022)。

2.財(cái)務(wù)績(jī)效的影響因素

在財(cái)務(wù)績(jī)效的影響因素方面，通過(guò)對(duì)公司近四年來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析得出經(jīng)營(yíng)方式對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效可能產(chǎn)生影響，經(jīng)營(yíng)方式的變化可能會(huì)引起企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的變化，進(jìn)而使財(cái)務(wù)績(jī)效發(fā)生變化(尹夏楠等，2022)。通過(guò)對(duì)M 新能源汽車(chē)的財(cái)務(wù)狀況的分析，確立了財(cái)務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，表明企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力的影響因素能夠較好地改善財(cái)務(wù)績(jī)效(牛姣玲，2018)。

3.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響

對(duì)于企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響的討論，尚未得出一致的結(jié)論，有學(xué)者認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能提高企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效，使重資產(chǎn)比例下降，改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與收入結(jié)構(gòu),提高存貨周轉(zhuǎn)效率(李百吉，2018)。企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式的能提升企業(yè)績(jī)效，當(dāng)企業(yè)資金成本降低時(shí)資本報(bào)酬率會(huì)提高，使財(cái)務(wù)績(jī)效的提升(周澤將，2019)。通過(guò)放棄利潤(rùn)較低的重資產(chǎn)，發(fā)展輕資產(chǎn)，使企業(yè)擺脫重資產(chǎn)造成的資本困境，增加企業(yè)資產(chǎn)靈活性以提升競(jìng)爭(zhēng)力和財(cái)務(wù)績(jī)效(朱衛(wèi)東等，2022)。也有部分研究發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)無(wú)法提升企業(yè)盈利能力，還可能引起企業(yè)股票波動(dòng)，使財(cái)務(wù)績(jī)效下降(張新民和祝繼高，2019)。

通過(guò)梳理文獻(xiàn)，總結(jié)來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是否有利影響財(cái)務(wù)績(jī)效這一結(jié)論沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，該模式對(duì)企業(yè)是否存在一種正向的影響，對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效是否存在著積極的作用，不具有理論性依據(jù)，需要通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)指標(biāo)，償債、營(yíng)運(yùn)、盈利以及成長(zhǎng)能力來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)判企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能否提升企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效影響的理論分析框架

圖1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效影響的理論分析框架

三、研究設(shè)計(jì)

（一）選案理由

選用案例研究的方法是因?yàn)榘咐治瞿軌蛄私廨p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響，與多案例分析比更具有針對(duì)性。選擇房地產(chǎn)企業(yè)的原因是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究還較少，大多是互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。選擇萬(wàn)科作為案例研究對(duì)象,是因?yàn)槿f(wàn)科作為行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，是最早轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一，且最早把房地產(chǎn)與融資結(jié)合，將輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)到各個(gè)環(huán)節(jié),以最少的投入資本來(lái)獲取更大的收益,能給未轉(zhuǎn)型的企業(yè)一些啟示。

（二）數(shù)據(jù)選取

選取數(shù)據(jù)年限為萬(wàn)科2012-2020 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，來(lái)源于萬(wàn)科歷年年報(bào)以及東方財(cái)富網(wǎng)等網(wǎng)站。萬(wàn)科集團(tuán)作為上市公司，數(shù)據(jù)較易獲得，具有可靠性。

（三）萬(wàn)科集團(tuán)的簡(jiǎn)介

萬(wàn)科集團(tuán)成立于1984 年，自從跨入房地產(chǎn)業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)四十余年，已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊。為實(shí)現(xiàn)減少住宅業(yè)務(wù)收入的目標(biāo)，2014 年推行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，提出了“小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的策略，取得了初步的成效，2016 年成為了世界五百?gòu)?qiáng)之一。

四、案例分析

（一）萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)因分析

萬(wàn)科集團(tuán)正面臨著融資困難、現(xiàn)金流不穩(wěn)定和市場(chǎng)飽和的窘境。其轉(zhuǎn)型動(dòng)因有三個(gè)方面：減少企業(yè)融資成本、保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流和提高市場(chǎng)占有率。

1.降低融資成本

近年國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)始限制地產(chǎn)企業(yè)的貸款，企業(yè)需要通過(guò)其他融資渠道取得融資，融資成本上升。且輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可與其他公司共同開(kāi)發(fā)，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，減少了籌資需要，這樣能避免融資成本過(guò)高。

2.維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能夠幫助企業(yè)減緩資金回收期長(zhǎng)的問(wèn)題。充分發(fā)揮供應(yīng)鏈的優(yōu)勢(shì)，加快資金回籠的速度，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

3.提升市場(chǎng)占有率

最近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地的成本持續(xù)增加，使企業(yè)所需的資金量越來(lái)越大，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能夠利用其品牌優(yōu)勢(shì)與管理能力吸引投資者的投資，快速提高市場(chǎng)占有率，使企業(yè)迅速膨脹。

（二）萬(wàn)科集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響分析

1.償債能力

（1）短期償債能力

萬(wàn)科在2014 年后流動(dòng)比率降低，說(shuō)明企業(yè)靠流動(dòng)資產(chǎn)抵償債務(wù)能力下降。原因可能是由于萬(wàn)科在不斷的進(jìn)行投資。反觀速動(dòng)比率發(fā)現(xiàn)，在轉(zhuǎn)型之后，速動(dòng)比率先上升后下降，但整體在上升，說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力提升。結(jié)合考慮，應(yīng)收與存貨的償債能力在下降。可能在轉(zhuǎn)型之后，借助互聯(lián)網(wǎng)等渠道，推銷(xiāo)房產(chǎn)，使存貨下降，從而產(chǎn)生很多預(yù)收款，流動(dòng)負(fù)債上升?？梢钥闯鋈f(wàn)科在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，并沒(méi)有對(duì)短期償債能力改善明顯。

（2）長(zhǎng)期償債能力

萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)負(fù)債率一直在上升，因?yàn)楣巨D(zhuǎn)型使負(fù)債增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于資產(chǎn)增速，以2016 年后為主，企業(yè)融資規(guī)模擴(kuò)大，使利息費(fèi)用顯著上升。企業(yè)采用的是高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，再看產(chǎn)權(quán)比率在2012 到2019 年一直處于上升的狀態(tài)，之后處于下降的狀態(tài)，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率越低，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力就越好，產(chǎn)權(quán)比率在2019 年后下降也反映了企業(yè)長(zhǎng)期償債能力不斷增強(qiáng)。說(shuō)明隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不斷深入，企業(yè)償債能力產(chǎn)生了正向激勵(lì)。

2.營(yíng)運(yùn)能力

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)，從2012 年到2019 年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)倍數(shù)高達(dá)239.53%，從2019 年到2020 年處于下降的趨勢(shì)，但總體在升高，由于萬(wàn)科實(shí)行的“小股操盤(pán)”的模式，使企業(yè)投入資金較少，同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò)等方式售賣(mài)庫(kù)存商品，導(dǎo)致企業(yè)資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定，影響了企業(yè)的應(yīng)收賬款。存貨周轉(zhuǎn)率在2012-2016 年一直上升，說(shuō)明萬(wàn)科2015 年管理存貨更高效，這與萬(wàn)科在2014 年推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有著密切的聯(lián)系。但是在2016 年后卻出現(xiàn)了下滑，說(shuō)明近年來(lái)萬(wàn)科存貨周轉(zhuǎn)速度有所回落。可能是地價(jià)上漲了，萬(wàn)科繼續(xù)擴(kuò)寬投資市場(chǎng)占有率，使企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率降低，然而企業(yè)卻沒(méi)有做好對(duì)存貨的銷(xiāo)售管理，說(shuō)明存貨管理效率上存在缺陷。

3.盈利能力

企業(yè)的盈利能力代表著企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，銷(xiāo)售毛利率在轉(zhuǎn)型前處于下降的狀態(tài)，在轉(zhuǎn)型后不斷波動(dòng)，是萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)成本提高所致。企業(yè)為樹(shù)立品牌口碑，銷(xiāo)售推廣費(fèi)用出現(xiàn)了較大開(kāi)支。小股操盤(pán)可以帶來(lái)超額收益，讓企業(yè)凈資產(chǎn)收益率突破瓶頸，在早期產(chǎn)生的收益是相當(dāng)大的，但近年來(lái)日趨乏力。凈資產(chǎn)收益率在2014 年轉(zhuǎn)型后呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在2014 年-2016 年有所下降可能是轉(zhuǎn)型引起費(fèi)用的增加，首先企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)加強(qiáng)了研發(fā)費(fèi)用的投入，體現(xiàn)多樣化，其次品牌開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，在一定程度上影響了盈利能力。2012-2014 年總資產(chǎn)利潤(rùn)率先上升后下降，2015 年后一直處于下降的狀態(tài)。2012 年-2014 年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降至20.95%，但轉(zhuǎn)型后，處于上升狀態(tài)，2018 年之后有所下降，可能是疫情使房屋銷(xiāo)售受到影響?？梢?jiàn)企業(yè)的盈利能力不如轉(zhuǎn)型初期。

4.成長(zhǎng)能力

成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力，在2012-2013年間，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)使企業(yè)總體凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率降低。轉(zhuǎn)型后，這兩項(xiàng)指標(biāo)都不穩(wěn)定。2014 年的指標(biāo)偏低，在2016-2018 年處于上升的趨勢(shì)，2018 年后下降，撇除2016 年的影響后，雖在2018 年之后有所下降，從總資產(chǎn)增長(zhǎng)率來(lái)看，2018 年后保持下降趨勢(shì)，由于其總資產(chǎn)規(guī)模龐大，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到外界各種因素影響，如疫情影響，各大房企開(kāi)始進(jìn)行輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，快速周轉(zhuǎn)，保持銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率下降，也說(shuō)明萬(wàn)科在這方面做的比較好，比較容易扛風(fēng)險(xiǎn)?？梢钥闯觯浒l(fā)展能力在2014 年以后總體上有所提高。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式前后的財(cái)務(wù)績(jī)效的分析，認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的影響是有利的，但企業(yè)應(yīng)該注意對(duì)企業(yè)的存貨進(jìn)行管理，同時(shí)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，要想改變這種現(xiàn)狀，應(yīng)該對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率加以控制，同時(shí)，還需要對(duì)在成本控制上加大力度，企業(yè)在進(jìn)行轉(zhuǎn)型的過(guò)程中容易在成本管理上出現(xiàn)失控。企業(yè)要想更好的發(fā)展，應(yīng)關(guān)注自身的不足，避免財(cái)務(wù)績(jī)效的惡化。

（二）建議

1.利用網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售去庫(kù)存

和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，推出新型房地產(chǎn)產(chǎn)品，在減少企業(yè)庫(kù)存，采取線(xiàn)上與線(xiàn)下結(jié)合，與智能家居相結(jié)合，以新產(chǎn)品拉動(dòng)企業(yè)銷(xiāo)售，發(fā)揮了去庫(kù)存化作用。目前購(gòu)房的大多數(shù)都是年輕人，通過(guò)直播的方式來(lái)了解消費(fèi)者的偏好，提高消費(fèi)者的滿(mǎn)意度。

2.采取多渠道融資調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

進(jìn)行增量調(diào)整，追加籌資量來(lái)增加總資產(chǎn)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。爭(zhēng)取更多的渠道，以滿(mǎn)足其資金需求，外源融資盡量采取定向增發(fā)、永續(xù)債的形式，降低負(fù)債融資，同時(shí)，減少負(fù)債占資產(chǎn)的比例，緩解還款壓力。能達(dá)到降低負(fù)債成本的目的。

3.設(shè)立成本精細(xì)化把控機(jī)制

通過(guò)精細(xì)化的預(yù)算對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行有效分析，做出正確的決策，減少不必要的返工成本，控制建設(shè)過(guò)程中可定量的費(fèi)用，將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式精細(xì)化的落實(shí)到每一個(gè)員工和環(huán)節(jié)。