碧桂園房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)控防范研究

李熹瑩 吳 洋

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院

一、引言

（一）研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)存在顯著性差別，前期投入資本過大、投資回收周期漫長、回報(bào)收益難以預(yù)測且波動(dòng)較大都是其獨(dú)有特征，因此在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能有大量風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也是遠(yuǎn)超一般行業(yè)均值的70%，我國大部分明星級別的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均超過85%，23 家內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)規(guī)模更是超過千億，甚至某些公司出現(xiàn)資不抵債的情況，而且房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的增長率更是持續(xù)拔高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)中的重要環(huán)節(jié)，資本結(jié)構(gòu)失衡迫切需要解決。而資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的道路在目前嚴(yán)格的市場調(diào)控環(huán)境又難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的持續(xù)縮減，銷售環(huán)節(jié)控制節(jié)點(diǎn)增多導(dǎo)致資金回籠速度偏慢，都導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案難以形成，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)難以控制。如果沒有得到有效調(diào)整把控，房地產(chǎn)行業(yè)的崩塌風(fēng)險(xiǎn)將一觸即發(fā)，國民經(jīng)濟(jì)安穩(wěn)將面臨巨大沖擊。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)敏感時(shí)期，外部環(huán)境的振蕩與內(nèi)部問題的滋生使得房地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)特殊的格局。因此，準(zhǔn)確評價(jià)并且有效防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高其財(cái)務(wù)管理質(zhì)量刻不容緩。

（二）研究意義

1.理論意義

如同企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營管理一樣，風(fēng)險(xiǎn)管理也是具有相關(guān)職能的一個(gè)管理領(lǐng)域。宏觀上，風(fēng)險(xiǎn)管理在維持一個(gè)國家或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展方面起到重要作用，并且創(chuàng)造了一個(gè)良好的外部經(jīng)營環(huán)境，良好的外部環(huán)境可以讓企業(yè)在內(nèi)部管理上注入更多的精力。微觀上，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理有利于增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理還能加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估和控制、對企業(yè)財(cái)務(wù)走向正?；灿写龠M(jìn)的作用，甚至還能讓財(cái)務(wù)杠桿被更好地利用，從而使企業(yè)保持一個(gè)良好的財(cái)務(wù)競爭力。

2.現(xiàn)實(shí)意義

在市場經(jīng)濟(jì)越來越完善的今天，企業(yè)總是面臨著來自市場的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存的行業(yè)。分析和研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并針對相關(guān)問題提出有益的建議是非常重要的。本文選取“碧桂園”作為案例進(jìn)行分析，并基于該集團(tuán)的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，探討如何準(zhǔn)確識(shí)別企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的對策進(jìn)行有效應(yīng)對，這樣才有利于企業(yè)的可持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。

二、碧桂園概況及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）碧桂園公司概況

碧桂園控股有限公司（股份代號(hào)：2007.HK）是我國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商之一，同時(shí)也是國內(nèi)著名的綜合性集團(tuán)。2021 年8 月，碧桂園位列《財(cái)富》「世界500強(qiáng)」榜單第147 位。

在城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)方面碧桂園是我國做到最大的企業(yè)，也是我國有名的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。碧桂園的經(jīng)營模式非常的集中和標(biāo)準(zhǔn)，包括了四大內(nèi)容：品牌酒店、地產(chǎn)、建筑裝修和物業(yè)管理。這四大內(nèi)容中的物業(yè)管理、建筑裝修與地產(chǎn)，基本上是壟斷了房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)，從而形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)的價(jià)值能夠最大化。近5 年來，碧桂園企業(yè)的收入和業(yè)績都在快速增長，同時(shí)也就使企業(yè)的商譽(yù)和市值在不斷增加。

（二）碧桂園資本結(jié)構(gòu)分析

1.碧桂園資本結(jié)構(gòu)分析

由表1 可以看出碧桂園集團(tuán)總資產(chǎn)由2017 年末3619.56 億元增長至2021 年末的19071.52 億元，公司總負(fù)債由2017 年末的2726.16 億元增長至2021 年末的16885.44 億元，可見碧桂園資產(chǎn)、負(fù)債呈現(xiàn)出逐年顯著遞增趨勢，說明了碧桂園生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)勢頭越來越好，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大。

表1 2017—2020年碧桂園資產(chǎn)負(fù)債情況（億元）

2.債權(quán)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析

由表1 得出，碧桂園2017-2021 年這五年流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額比率明顯偏高且在不斷增長。2017 年流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的占比已經(jīng)超過了70%，2019 年達(dá)到峰值83.73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的比率。相對著非流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額比率總體呈現(xiàn)出下降趨勢，2017 年和2018 年比率高于20%，2017 年至2019年連續(xù)下降，2021 年小幅提高。因此碧桂園近五年的負(fù)債期限較短，以流動(dòng)負(fù)債為主，而非流動(dòng)負(fù)債占比小也說明碧桂園的長期負(fù)債占比也比較小，大多是通過風(fēng)險(xiǎn)性較大的短期負(fù)債來運(yùn)營。

（三）碧桂園財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

本文將通過分析碧桂園地產(chǎn)的償債能力對其收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)分析。由表2 可以看出碧桂園地產(chǎn)流動(dòng)比率3 年都小于2，其短期償債能力較差。這與近兩年碧桂園地產(chǎn)頻繁利用前融并高息發(fā)債進(jìn)行融資有關(guān)系，其2021 年的短期借款高達(dá)51 億。碧桂園2019年—2020 年的資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低，長期償債能力得到改善。2019 年、2020 年碧桂園都踩了紅線，于2021 年“紅線轉(zhuǎn)綠線”，碧桂園順利跨入了地產(chǎn)籌資門檻。但是，這都離不開其采取非控股權(quán)益的方式，使用聯(lián)合開發(fā)或聯(lián)合運(yùn)營，將負(fù)債表外化降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而在融資評級與籌資談判中占有話語權(quán)。數(shù)據(jù)表明，碧桂園地產(chǎn)的權(quán)益性銷售凈額在2020 年占總銷售額的67.06%。

表2 碧桂園地產(chǎn)2019年—2021年償債能力指標(biāo)情況表

表3 碧桂園地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況表

雖然碧桂園地產(chǎn)利用聯(lián)合開發(fā)和聯(lián)營這種不合并報(bào)表的形式美化財(cái)務(wù)指標(biāo)，達(dá)到由“紅線轉(zhuǎn)綠線”的目的，進(jìn)入籌資門檻，但不能忽略其面臨的籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從其短期借款和流動(dòng)比率就可以看出碧桂園地產(chǎn)的償債能力并不樂觀，債務(wù)到期后能否償還本息是投資者重點(diǎn)關(guān)注的問題，其通過借新債還舊債的方式使其面臨較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，將會(huì)面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

內(nèi)部投資是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來的必備物質(zhì)基礎(chǔ)，所以投資方式的合理性與投入項(xiàng)目的回報(bào)率都是企業(yè)在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)時(shí)必須考慮的因素，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。碧桂園地產(chǎn)的主要投資實(shí)物為存貨，存貨對于地產(chǎn)而言至關(guān)重要，所以本文重點(diǎn)從存貨展開分析。

碧桂園地產(chǎn)近三年來存貨數(shù)量逐年上升，存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，其存貨變現(xiàn)能力逐年變差，這說明碧桂園地產(chǎn)近三年銷路不暢，房子積壓嚴(yán)重。近兩年碧桂園地產(chǎn)放眼全國在多個(gè)地區(qū)拿地，現(xiàn)如今項(xiàng)目已高達(dá)83 個(gè)。雖然每年銷售額逐年上升，但項(xiàng)目逐年增多是其銷售額增加的重要因素。碧桂園地產(chǎn)的存貨占總資產(chǎn)50%左右，是碧桂園地產(chǎn)資產(chǎn)的重要部分，前期投入占比較大，投資金額高。但如果長期以存貨的形式在資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行體現(xiàn)，對碧桂園地產(chǎn)的長期發(fā)展會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。近年來，碧桂園地產(chǎn)土儲(chǔ)量逐年上升，但拿地情況較為激進(jìn)。典型的例子是成都璞悅瓏山項(xiàng)目，碧桂園地產(chǎn)以6億元獲取成都新都某地塊，樓面價(jià)高達(dá)11800 元/m2，溢價(jià)率124.76%，該項(xiàng)目以高端住宅為主，主打別墅和大平層產(chǎn)品，但由于項(xiàng)目地段并不優(yōu)越且銷售價(jià)格高，銷售情況并不樂觀。種種跡象表明碧桂園地產(chǎn)在投資活動(dòng)上應(yīng)該予以調(diào)整，對項(xiàng)目做好調(diào)研，不采取盲目拿地的手段來提高銷售額，造成存貨積壓。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要從企業(yè)業(yè)務(wù)流程角度出發(fā)，對于關(guān)鍵性經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)處理不當(dāng)而導(dǎo)致的經(jīng)營失敗風(fēng)險(xiǎn)。對于投入產(chǎn)出期與回報(bào)周期均較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額，是判斷企業(yè)能否維持良性的持續(xù)經(jīng)營的重要指標(biāo)。本文主要對碧桂園地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況和經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額對碧桂園地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

碧桂園地產(chǎn)2019—2021 年的年報(bào)附注中顯示，其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要指租金，由于租金回款速度一般較快，所以碧桂園地產(chǎn)的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率偏高。其流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降，說明其資金利用率偏低，形成資金浪費(fèi)，企業(yè)創(chuàng)收能力降低。最值得關(guān)注的是碧桂園地產(chǎn)近三年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量金額逐年降低，且于2021 年呈現(xiàn)負(fù)值，說明其“造血能力”較差，經(jīng)營資金緊張，企業(yè)經(jīng)營狀況并不樂觀，地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求很高，如果長期面臨這種運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，碧桂園地產(chǎn)可能面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

三、碧桂園地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

碧桂園地產(chǎn)通過聯(lián)營開發(fā)的方式將負(fù)債表外化，但是其本質(zhì)上并沒有真正提高自身的償債能力。碧桂園地產(chǎn)需要充分調(diào)整自身的資本結(jié)構(gòu)，采取多元化籌資手段，拓展籌資對象。研究認(rèn)為利用負(fù)債經(jīng)營利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張彌補(bǔ)自有資金的不足，但是，會(huì)使企業(yè)對自身負(fù)債情況缺乏充分的認(rèn)識(shí)并過度依賴，企業(yè)發(fā)展的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，還可能產(chǎn)生資金利用不充分而導(dǎo)致資金浪費(fèi)等問題。碧桂園地產(chǎn)應(yīng)做好負(fù)債規(guī)劃，對其自身的盈利能力和償債能力提前做好預(yù)估，確定“長、中、短”期債務(wù)的比例。股權(quán)融資可以降低自身的財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)吸收更多資產(chǎn)。碧桂園地產(chǎn)應(yīng)該充分利用股權(quán)融資的手段調(diào)整自身的資本結(jié)構(gòu)，使其處于一種健康的狀態(tài)。此外，現(xiàn)有債務(wù)融資的格局下，要使用不同方式例如發(fā)行企業(yè)債券等不同方式采取多元化籌資手段來分散碧桂園地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

碧桂園地產(chǎn)可根據(jù)可行性研究報(bào)告的業(yè)務(wù)流程成立專項(xiàng)小組，可研報(bào)告小組的工作內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目初期的市場數(shù)據(jù)與行業(yè)情況信息的整理、項(xiàng)目實(shí)施前的財(cái)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)把控、項(xiàng)目完成后的凈收益預(yù)測，同時(shí)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策做出提取，提出與政策相匹配的實(shí)施方案。最后結(jié)合內(nèi)部控制流程中的監(jiān)督環(huán)節(jié)，成立可研批復(fù)審批小組，對可行性研究報(bào)告中投資金額的準(zhǔn)確性與項(xiàng)目投資的必要性做出合理評估，修正可行性研究報(bào)告中可能存在的認(rèn)知偏差與數(shù)據(jù)偏差，保證碧桂園房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的客觀性、公正性，確保碧桂園地產(chǎn)的高額投資回報(bào)率與低額投資風(fēng)險(xiǎn)率并存。

（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

碧桂園地產(chǎn)首先在運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)率與經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額之間實(shí)現(xiàn)平衡規(guī)劃，順應(yīng)市場變動(dòng)與政策基調(diào)變化的新趨勢。在建設(shè)期，碧桂園地產(chǎn)要對項(xiàng)目的工期進(jìn)度做到精準(zhǔn)預(yù)測與實(shí)時(shí)把控，確保建設(shè)工期在保質(zhì)保量的前提下得到最大化縮短。同時(shí)在期房的銷售環(huán)節(jié)，建立獨(dú)特具備競爭優(yōu)勢的營銷團(tuán)隊(duì)，優(yōu)化營銷手段、創(chuàng)新營銷模式保證銷售業(yè)績的穩(wěn)定，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。另一方面，對于碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)層次而言，盡快拋售當(dāng)前正在不斷貶值的不動(dòng)產(chǎn)如寫字樓與酒店等，加大企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)速率，積極盤活存量資產(chǎn)，此外，對于非流動(dòng)資產(chǎn)中處于長期難以變現(xiàn)的資產(chǎn)以置換的方式獲得流動(dòng)資產(chǎn)，保證資產(chǎn)的使用效率。采取聯(lián)合經(jīng)營的形式，依靠國企或其他資本雄厚的明星企業(yè)，減緩在土地拍賣與建設(shè)開放初期的資金壓力，在后端采購階段與供應(yīng)商協(xié)商分期或梯次付款形式，避免大額資金短期內(nèi)流出。

四、結(jié)論

在我國的不同行業(yè)發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是處于舉足輕重的狀態(tài)，同時(shí)也一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，但由于我國特殊的國情以及在國家地產(chǎn)政策越來越嚴(yán)苛的大環(huán)境之下，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不像往年那樣的樂觀。本文為促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，以碧桂園地產(chǎn)為研究對象，對碧桂園地產(chǎn)公開的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行整理并進(jìn)行多方面地分析，可以得出碧桂園地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要在籌資、投資以及營運(yùn)這三個(gè)方面，并且針對這三個(gè)方面提出有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性。與此同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)階段的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在國家“房住不炒”“三穩(wěn)”等定位下，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)上的高質(zhì)量發(fā)展。