原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇建議：為中低收入家庭增加保障房供給

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 王紅茹｜北京報(bào)道

自7 月24 日中央政治局會(huì)議決定“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，中央和地方不斷釋放政策寬松信號(hào)。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至9 月26日，已經(jīng)有天津、沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、蘇州、福州、鄭州、合肥、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢、廣州、西安和成都等大城市取消或者調(diào)整放松原來(lái)的住房限購(gòu)政策，其中以省會(huì)城市為主。

在這些城市中，沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無(wú)錫和武漢等城市是全域取消了限購(gòu)。

如何看待當(dāng)前大城市采取的取消或者調(diào)整放松原來(lái)的住房限購(gòu)政策？繼一線城市廣州采取適當(dāng)放開(kāi)限購(gòu)年限和區(qū)域之后，北上深等是否應(yīng)該跟進(jìn)并取消限購(gòu)？如果取消限購(gòu)，突破口在哪兒？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者日前專(zhuān)訪了原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)，有著“中國(guó)保障房之父”稱(chēng)號(hào)的孟曉蘇。

北上廣深應(yīng)取消限購(gòu)？

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：自7 月底中央政治局會(huì)議重新定調(diào)房地產(chǎn)，中央和地方不斷釋放政策寬松信號(hào)，這輪政策出臺(tái)的背景是什么？

孟曉蘇：7 月份中央政治局會(huì)議要求“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，是符合現(xiàn)實(shí)國(guó)情的正確決定。從數(shù)據(jù)看，2021 年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額是18.2 萬(wàn)億元，2022 年則下降到13.3 萬(wàn)億元，一年丟掉了4.9 萬(wàn)億元。這4.9 萬(wàn)億元占2022 年121 萬(wàn)元億GDP 的4%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖累非常大。以往任何年份都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這么大幅度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額下降。而丟掉的近5 萬(wàn)億元資金去哪兒了？央行數(shù)據(jù)顯示，2022 年我國(guó)住戶(hù)存款增加17.84 萬(wàn)億元，顯然是被那些本來(lái)有購(gòu)買(mǎi)欲望的居民給存起來(lái)了。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊I 攝

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，將給經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展帶來(lái)多種危害。從企業(yè)端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮將傷及諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，給鋼鐵、建材、玻璃、陶瓷、家居、家電等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)困難，經(jīng)濟(jì)下滑直接導(dǎo)致下崗失業(yè)人員增多；從政府端看，土地收入下降直接造成地方財(cái)政吃緊，依托于土地抵押和擔(dān)保的地方債也出現(xiàn)了危機(jī)?？梢?jiàn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)一旦被束縛住，會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。7 月份中央提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，重點(diǎn)提法中包括“供求關(guān)系已發(fā)生重大改變”“加大保障性住房建設(shè)和供給”等，對(duì)有些人來(lái)說(shuō)是“超預(yù)期”，但都在我的“預(yù)期”之中。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：住建部提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并非取消限購(gòu)。事實(shí)上最近一段時(shí)間，不少大城市已經(jīng)對(duì)限購(gòu)、限貸等政策進(jìn)行了一定程度的松綁。隨后，很多二三線城市也選擇跟隨。您怎么看待各個(gè)地方出現(xiàn)的這種現(xiàn)象？

孟曉蘇：住建部提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，展現(xiàn)出主管部門(mén)對(duì)“限購(gòu)、限貸”政策進(jìn)行調(diào)整的重要姿態(tài)。更多專(zhuān)家參與呼吁取消“限購(gòu)”。地方政府“聽(tīng)話聽(tīng)音”紛紛調(diào)整政策，讓多地樓市已從限購(gòu)政策下逐漸解放出來(lái)。目前全國(guó)限購(gòu)城市已經(jīng)從60 多個(gè)下降到了十幾個(gè)，我國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)取消了限購(gòu)、獲得了解放，被“限購(gòu)”繼續(xù)盤(pán)踞城市只是少數(shù)。當(dāng)然在取消限購(gòu)以后，效果并不是立竿見(jiàn)影的，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)還需要時(shí)間，就像一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)剛打完也要有恢復(fù)期一樣。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：廣州成為中國(guó)一線城市中首個(gè)放松限購(gòu)的城市，但是限購(gòu)區(qū)域只提到越秀、海珠、荔灣、天河、南沙和白云區(qū)部分區(qū)域。在這6 個(gè)區(qū)，廣州戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2 套；非本市戶(hù)籍居民家庭社保繳滿2 年限購(gòu)1 套，繳納社保的時(shí)間從5 年縮短至2 年。廣州的這種做法，對(duì)北上深是否有參考意義？

孟曉蘇：我認(rèn)為，北京、上?？刹扇〔煌趶V州的方式。首先可以按照住房門(mén)類(lèi)逐步取消，尤其是可以先從“商改住”的房子開(kāi)始。目前北京平均房?jī)r(jià)是6 萬(wàn)多元，而“商改住”房?jī)r(jià)僅2 萬(wàn)多元，“商改住”房?jī)r(jià)只是商品房?jī)r(jià)格的1/3。如果率先取消對(duì)“商改住”房子的限購(gòu)，不僅不會(huì)提升北京平均房?jī)r(jià)，反而能降低北京的平均房?jī)r(jià)。這可以作為北京、上海取消限購(gòu)的突破點(diǎn)。這樣做既能夠盤(pán)活經(jīng)濟(jì)，同時(shí)又不會(huì)讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：很多人擔(dān)心，如果北上廣深這樣的一線城市取消限購(gòu)，會(huì)不會(huì)又迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲？

孟曉蘇：現(xiàn)在沒(méi)有辦法作這個(gè)判斷。回頭看2016 年北上廣深帶頭去庫(kù)存后，房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了一輪價(jià)格上漲，但是現(xiàn)在這一輪樓市跌得太深，有不少人擔(dān)心即使取消限購(gòu)，人們也不會(huì)輕易回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。既然判斷居民不愿意再買(mǎi)房，為什么還要用行政手段進(jìn)行限購(gòu)呢？

大城市應(yīng)大規(guī)模建設(shè)保障房，讓50%的老百姓都能夠享受到

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在您看來(lái)，特大超大城市取消限購(gòu)以后，防止樓市價(jià)格過(guò)快上漲的藥方是什么？

孟曉蘇：其實(shí)這個(gè)藥方我早就給出了，就是要實(shí)行住房雙軌制，要大規(guī)模建設(shè)保障房。保障房一旦能大規(guī)模入市，平均房?jī)r(jià)自然就會(huì)降低，至少能平衡上漲幅度。這時(shí)候即使商品房?jī)r(jià)格上漲，也會(huì)被保障房上市把平均房?jī)r(jià)拉低。

近年我國(guó)樓市總會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)循環(huán)現(xiàn)象：一旦市場(chǎng)放開(kāi)，房?jī)r(jià)隨即上漲；然后打壓房?jī)r(jià)，又把市場(chǎng)給限制住了。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的根源就是我國(guó)房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，只供應(yīng)商品房，很少供應(yīng)保障房。如果我們能從這一輪房地產(chǎn)低迷期走出來(lái)，應(yīng)該吸取保障房供給不力的教訓(xùn)，大規(guī)模地建設(shè)保障房。要讓全國(guó)大城市中50%左右的居民家庭，都能夠享受到雙軌制帶來(lái)的基本住房保障。保障房建設(shè)一兩年就會(huì)有產(chǎn)出，就讓“一低兩新”家庭能有指望，就不會(huì)只面對(duì)價(jià)格高企的商品房市場(chǎng)?，F(xiàn)在人們批評(píng)“收入房?jī)r(jià)比”、要求“取消公攤”等，但真正解決問(wèn)題的是要為中低收入家庭大規(guī)模建設(shè)保障房。

這樣說(shuō)并不是不照顧中小城市的低收入家庭?，F(xiàn)在中小城市地價(jià)不高，保障房和商品房?jī)r(jià)格價(jià)差相對(duì)較小，這方面的問(wèn)題沒(méi)那么突出，可以采取適當(dāng)方式進(jìn)行照顧。但是大城市特別是超大、特大城市的地價(jià)與房?jī)r(jià)太高，北上廣深這些一線城市的地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的2/3，如果不為低收入家庭建保障房，這是不公平的。保障房建設(shè)用地不能收取土地出讓金，只能收取基本稅費(fèi)，這樣才能讓它的成本低、價(jià)格低。

最近看到不少人提出建議，說(shuō)可以由政府把積壓商品房收集起來(lái)，當(dāng)作保障房使用。其實(shí)他們不知道，商品房與保障房的主要價(jià)差來(lái)自地價(jià)，地價(jià)早都用掉了，是退不回來(lái)的。包含著高地價(jià)的商品房怎么能改成保障房呢？房型也大不一樣。因此，當(dāng)務(wù)之急是中央政治局會(huì)議提出的“加大保障性住房建設(shè)和供給”。要大力推動(dòng)建設(shè)保障房，改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：目前是住建部在牽頭籌集建設(shè)保障性租賃住房。我看到住建部在9 月12 日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬(wàn)套（間）的任務(wù)目前已完成72%。如果像您所說(shuō)讓大城市50%左右的居民家庭都住上保障房，這么大批量建設(shè)保障房，到底該由誰(shuí)來(lái)建？

孟曉蘇：我曾在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中房”）當(dāng)過(guò)總經(jīng)理和董事長(zhǎng)，上世紀(jì)八九十年代中房在每年全國(guó)住房開(kāi)發(fā)計(jì)劃中占到20%的比例，這些住房基本上都是保障房，是以低廉價(jià)格賣(mài)給各個(gè)單位，以此來(lái)保障職工居住，最終通過(guò)房改賣(mài)給了職工。那時(shí)候國(guó)家通過(guò)中房每年向各地?fù)芸罱ㄔO(shè)，這些資金回籠很快，中房各級(jí)公司從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與資金危機(jī)，只不過(guò)各公司都沒(méi)有多少利潤(rùn)。中房從來(lái)不追求利潤(rùn)，保障房怎么能要求利潤(rùn)呢？

近年來(lái)，國(guó)企央企都不去建設(shè)保障房，這主要與國(guó)資委建立的中央企業(yè)經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)體系有關(guān)，從2020 年開(kāi)始，央企業(yè)績(jī)考核指標(biāo)對(duì)盈利質(zhì)量重視程度日趨增強(qiáng)，對(duì)國(guó)有企業(yè)公共服務(wù)職能的考核不夠?，F(xiàn)在國(guó)務(wù)院國(guó)資委已強(qiáng)調(diào)發(fā)揮國(guó)企的“公共服務(wù)職能”，我希望國(guó)企央企房地產(chǎn)企業(yè)要盡快回歸保障房建設(shè)。

目前保障房是住建部在牽頭“籌集建設(shè)”，“籌集”兩字說(shuō)明中央財(cái)政沒(méi)有出錢(qián)建房，還是在號(hào)召地方政府做事。保障房建設(shè)建議由中央財(cái)政帶頭出錢(qián)，由央企和地方企業(yè)合作建設(shè)。這樣可以避免兩方面的問(wèn)題：一方面可以減輕地方政府出資困難；另一方面是可以避免地方政府舍不得拿出好地，把保障房都建到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，讓保障房成為無(wú)效供給。中房到各地建保障房，在投資的同時(shí)，還帶動(dòng)了地方政府投資。如果地方政府不愿意拿出好地，中房的投資就會(huì)轉(zhuǎn)到其他地方。所以保障房建設(shè)一定要有中央出資，還要有央企參與，這樣才能夠增強(qiáng)有效供給。規(guī)模化保障房建設(shè)可以在控制房?jī)r(jià)上漲中起到重要作用。

新加坡保障房模式值得借鑒

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：關(guān)于保障房建設(shè)，哪些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒？

孟曉蘇：為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府實(shí)行多層次、階梯化的雙軌制住房供應(yīng)體系，構(gòu)建出以“廉租房—廉價(jià)組屋—高端組屋—私人住宅”為代表的階梯化住房結(jié)構(gòu)。新加坡地少人多，80%以上國(guó)民已經(jīng)享受到“組屋”這種保障房待遇。

近期，新加坡商品房?jī)r(jià)格猛漲，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，4 月27 日，新加坡官方發(fā)布最新房地產(chǎn)降溫措施，其中變化最大的就是外國(guó)買(mǎi)家須支付的“印花稅”從30%調(diào)高至60%。新加坡永久居民的印花稅也有所提高，購(gòu)買(mǎi)第二套和第三套房的，須支付印花稅分別從25%和30%調(diào)高到30%和35%，購(gòu)買(mǎi)第一套房的永久居民繼續(xù)支付5%印花稅。印花稅在我國(guó)是一個(gè)小稅種，在新加坡就能夠提高到60%，也就是說(shuō)要購(gòu)買(mǎi)100 萬(wàn)元的房子，就得另交給國(guó)家60 萬(wàn)元的印花稅（還沒(méi)包括別的稅種）。新加坡政府就是通過(guò)增加稅收的方式抑制房?jī)r(jià)上漲。但是因?yàn)橛辛吮Ｕ戏浚@樣加稅已經(jīng)傷害不到新加坡國(guó)民。而新加坡政府通過(guò)稅收拿到的這些錢(qián)，又可以用來(lái)更好地建設(shè)保障房。

當(dāng)然我國(guó)并不需要照搬新加坡的做法，畢竟我國(guó)國(guó)家大、人口多。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，我認(rèn)為我國(guó)大城市應(yīng)能達(dá)到50%居民家庭享受保障房，啟動(dòng)保障房規(guī)模化建設(shè)，及時(shí)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，走上“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”新的發(fā)展模式。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：今年是7 月底中央定調(diào)要優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來(lái)的第一個(gè)“金九銀十”，您覺(jué)得今年還存在“金九銀十”嗎？

孟曉蘇：9 月份各地房屋購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)開(kāi)始熱身，有點(diǎn)躁動(dòng)，說(shuō)明政策效果已初步顯現(xiàn)，但是樓市購(gòu)買(mǎi)力還沒(méi)有真正回歸。10 月份應(yīng)該再加把力，加快落實(shí)中央調(diào)整房地產(chǎn)政策的要求。其實(shí)各地鼓勵(lì)購(gòu)房的辦法還很多，比如過(guò)去曾經(jīng)有過(guò)的購(gòu)房入戶(hù)政策，以及地方上的稅收返還政策等，都可以拿出來(lái)用。

與此同時(shí)，保障房建設(shè)應(yīng)該盡快啟動(dòng)，全社會(huì)都應(yīng)該支持多建設(shè)保障房。這樣能夠讓居民住房市場(chǎng)價(jià)格適度回歸，對(duì)商品房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)起到積極作用。居民看到商品房?jī)r(jià)格不降了，他們才敢踴躍入市買(mǎi)房。如果我國(guó)從明年開(kāi)始加大保障房投入，把大幅減少的商品房銷(xiāo)售額給補(bǔ)上，順勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回到健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了240 多年，現(xiàn)在還在強(qiáng)勁發(fā)展。中國(guó)從房改到現(xiàn)在才25 年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有相當(dāng)大的發(fā)展空間。