京城二手房市場(chǎng)“上演心理較量”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒 | 北京報(bào)道

“認(rèn)房不認(rèn)貸”一定程度上激活了北京二手房市場(chǎng)的供需兩端，這在有著“消費(fèi)晴雨表”之稱的國(guó)慶長(zhǎng)假期間表現(xiàn)尤甚。

“北京二手房掛牌量再創(chuàng)新高”“二手房源出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢(shì)”，國(guó)慶假期尚未結(jié)束，這些消息便成為地產(chǎn)圈的熱點(diǎn)話題。

與此同時(shí)，9 月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐，當(dāng)月二手房簽約情況創(chuàng)造了今年以來(lái)僅次于上半年“樓市小陽(yáng)春”的又一佳績(jī)，不負(fù)市場(chǎng)對(duì)于“金九”的預(yù)期。

進(jìn)入10 月，豐富的掛牌房源在降價(jià)促銷(xiāo)的加持下，能否再度延續(xù)9 月，的良好形勢(shì)、締造“銀十”？

掛牌量創(chuàng)新高，掛牌價(jià)大幅下調(diào)，購(gòu)房者依然吐槽“太貴了”

國(guó)慶假期中，關(guān)于樓市的各類消息再度出現(xiàn)在社交媒體的話題榜上。二手房“掛牌量創(chuàng)新高”“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格直降”等消息屢見(jiàn)不鮮，“黃金周”好像是為樓市交易吹來(lái)了“天時(shí)”的東風(fēng)。

“二手房掛牌量自9 月初以來(lái)持續(xù)大幅增長(zhǎng)。”《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購(gòu)房者身份對(duì)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)行探訪時(shí)，一名二手房中介對(duì)上述消息作了佐證，“不少房主是想賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，有人想把多余的房子賣(mài)掉減輕還貸壓力，也有人想套現(xiàn)做點(diǎn)別的，各有各的想法?！?/p>

自9 月初北京推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來(lái)，二手房掛牌量激增，這一現(xiàn)象一度被業(yè)內(nèi)形容為“井噴”，國(guó)慶黃金周延續(xù)了這一勢(shì)頭。據(jù)鏈家網(wǎng)收錄的數(shù)據(jù)顯示，僅自10 月1 日至7 日，北京全城新增的“7 日新上”二手房數(shù)量達(dá)到3104 套，至國(guó)慶假期結(jié)束，在售的二手房數(shù)量已達(dá)到141795 套。

大量房源涌入市場(chǎng)，對(duì)二手房交易走勢(shì)產(chǎn)生一定影響，特別是在政策組合拳的驅(qū)動(dòng)之下，市場(chǎng)給出了正向反饋。

據(jù)北京住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的9 月，北京市存量房住宅簽約套數(shù)達(dá)到14262 套，簽約面積126.84 萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)為下半年以來(lái)的最高水平，遠(yuǎn)高于7 月的9718 套和8 月的10960 套，僅次于今年2、3 月份的 “樓市小陽(yáng)春”時(shí)期，與2022 年9 月的14329 套幾乎持平。

不少觀點(diǎn)認(rèn)為，掛牌量激增一定程度上反映出賣(mài)房者急于出手的心態(tài)，尤其是其中還伴隨著不少二手房源的大幅降價(jià)。

記者查詢各類二手房中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，近期掛牌價(jià)下調(diào)并不是個(gè)別現(xiàn)象，不少房源的掛牌價(jià)甚至出現(xiàn)數(shù)十萬(wàn)的下調(diào)。例如位于大望路某小區(qū)的一套三居室，2022 年10 月掛牌價(jià)超過(guò)1200 萬(wàn)元，其后經(jīng)歷了4 次降價(jià)調(diào)整，最近一次調(diào)價(jià)出現(xiàn)在國(guó)慶前夕，掛牌價(jià)已下調(diào)至850 多萬(wàn)元，較之前下調(diào)了40 萬(wàn)元，較歷史最高價(jià)下調(diào)了300 多萬(wàn)元。

“這些天已經(jīng)有人開(kāi)始調(diào)低掛牌價(jià)，還有不少房主也在猶豫要不要降價(jià)。”前述中介甚至勸告記者，“您要是不著急買(mǎi)還可以再等等?！?/p>

就基本的商業(yè)邏輯而言，降價(jià)自然利于促成交易。但現(xiàn)實(shí)是，不少房源即便是降價(jià)也未必能達(dá)到預(yù)期的促銷(xiāo)目的。

9 月21 日，位于朝陽(yáng)區(qū)北苑商圈的中國(guó)鐵建國(guó)際城154 套房產(chǎn)開(kāi)始競(jìng)價(jià)拍賣(mài)，底價(jià)總價(jià)值約10.77 億元，起拍平均單價(jià)為87357 元/平方米。由于起拍價(jià)低于該小區(qū)市場(chǎng)價(jià)近7000元/平方米，且標(biāo)的房源均為從未居住過(guò)的毛坯房，此次拍賣(mài)一度引發(fā)大量購(gòu)房者關(guān)注。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶假期前后，到訪該小區(qū)看房的意向購(gòu)買(mǎi)者眾多，不少人正是沖著“低于市場(chǎng)價(jià)”而來(lái)。一名負(fù)責(zé)分銷(xiāo)的中介告訴記者，由于形式上是競(jìng)價(jià)拍賣(mài)，最終成交價(jià)格能否低于市場(chǎng)價(jià)還不太好說(shuō)，但如果是通過(guò)中介渠道參與競(jìng)拍，選房時(shí)基本上可以排除有人競(jìng)拍的房源，能夠做到以低于市場(chǎng)價(jià)的底價(jià)購(gòu)入。

從北京產(chǎn)權(quán)交易所公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，中鐵國(guó)際城在國(guó)慶前后通過(guò)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的方式售出至少20 套房源。前述中介告訴記者，已售出的房源幾乎都是“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”“我知道的只有兩個(gè)客戶（存在競(jìng)價(jià)的情況）”。

配套成熟、地段繁華、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，且在價(jià)格上做出如此“讓步”，成為中介推銷(xiāo)這類二手房的一系列賣(mài)點(diǎn)，但這也不能讓大部分購(gòu)房者下定決心?，F(xiàn)場(chǎng)看房的一對(duì)母子對(duì)于拍賣(mài)底價(jià)依然給出了“太貴了”的評(píng)價(jià)。這位母親看過(guò)一套待售房屋后認(rèn)為，小區(qū)戶型布局不太理想，裝修存在一定難度，樓間距過(guò)密，以及價(jià)格依然偏高。兒子則認(rèn)為，價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)降，要等等再看。

10 月7 日，前述中介告訴記者，近期中鐵國(guó)際城的競(jìng)價(jià)拍賣(mài)效果遠(yuǎn)不及預(yù)期，未來(lái)價(jià)格可能會(huì)進(jìn)行下調(diào)，“如果不著急這一時(shí)半會(huì)兒，的確可以‘等等再看’”。

賣(mài)家頻頻調(diào)價(jià)吸引買(mǎi)方，談判桌上考驗(yàn)心理素質(zhì)

并非所有二手房都在降價(jià)拋售，除核心區(qū)域房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺外，現(xiàn)實(shí)交易中也不乏利用價(jià)格上調(diào)刺激購(gòu)房者的賣(mài)家。

據(jù)朝陽(yáng)區(qū)一家二手房中介銷(xiāo)售人員向記者講述，其代理的房源中有業(yè)主在一年多的時(shí)間里多次對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行漲跌不一的調(diào)整，“他掛出的價(jià)格是高于小區(qū)均價(jià)的，可能擔(dān)心自己的房子賣(mài)便宜了，一直覺(jué)得本區(qū)的房子應(yīng)該處在‘待漲’階段；也或許是想用漲價(jià)吸引看上這套房子的人下定決心去買(mǎi)，畢竟買(mǎi)方還可以砍價(jià)嘛。”或許是這種方式未能奏效，“最近他又下調(diào)了價(jià)格?！痹撲N(xiāo)售人員說(shuō)。

這種試圖制造焦慮的手段不是全無(wú)效果，二手房買(mǎi)家秋珊向記者描述其購(gòu)房經(jīng)歷時(shí)用“做局”來(lái)形容這一過(guò)程。

據(jù)她講述，2022 年春節(jié)后，她花了兩個(gè)多月的時(shí)間看房，之后將目光鎖定在地鐵10 號(hào)線北段的一套40 年房齡的老式住宅?！爱?dāng)時(shí)手里有50 多萬(wàn)元積蓄，加上公積金、家里湊錢(qián)等七七八八，這套小房子正好在預(yù)算范圍內(nèi)，趁午休的時(shí)間去看了一次，挺喜歡的，就有了買(mǎi)房的沖動(dòng)?！?/p>

整個(gè)談判買(mǎi)房的過(guò)程可謂“高效”?！耙?yàn)闆](méi)經(jīng)歷過(guò)大事，約定了談判時(shí)間后，帶了一個(gè)親戚陪我一起去，我全程基本處于懵懂狀態(tài)，由親戚幫我談判。”秋珊講述，“對(duì)方要價(jià)335 萬(wàn)元，我們還價(jià)328 萬(wàn)元，對(duì)方嫌低。這時(shí)候中介也說(shuō)同一天還有一家在看這個(gè)房子，我內(nèi)心更急切，有種搶房的心態(tài)，最終以330 萬(wàn)元成交，整個(gè)談判過(guò)程15 分鐘左右搞定?！?/p>

至今年9 月，該小區(qū)不少房子紛紛掛牌出售，秋珊注意到，與她的房子差不多的二手房源掛牌價(jià)僅有300萬(wàn)元出頭，就覺(jué)得自己當(dāng)初買(mǎi)貴了，再次復(fù)盤(pán)談判過(guò)程時(shí)，覺(jué)得自己當(dāng)初是被對(duì)方與中介配合“做了局”。

業(yè)主許菲則抱著“能賣(mài)多少算多少”的態(tài)度，正在考慮將自住的一套房子掛牌出售。她認(rèn)為眼下是一個(gè)出手賣(mài)房的好時(shí)機(jī)，“北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在高水平很久了，而且二手房本身也在不斷貶值，現(xiàn)在賣(mài)掉應(yīng)該能有個(gè)好價(jià)錢(qián)，未來(lái)不太可能出現(xiàn)大漲?！?/p>

目前許菲一家三口正住在這套“待售”的房子里，每月的房貸支出成為其最大的經(jīng)濟(jì)壓力。“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’施行后，買(mǎi)方群體擴(kuò)大了，說(shuō)不定有人就看上這套房買(mǎi)走了。”許菲表示，“房貸月供比租一套房子的租金高得多，現(xiàn)在先把房子賣(mài)了可以緩口氣，以后房?jī)r(jià)降下來(lái)的時(shí)候再考慮買(mǎi)一套。”

買(mǎi)家心態(tài)：“貨比三家”“等等再看”“擇機(jī)撿漏”

性價(jià)比、保值情況、地段位置、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、配套水準(zhǔn)、鄰里人脈、未來(lái)規(guī)劃，甚至風(fēng)水講究、眼緣這類帶有玄學(xué)色彩的因素都能被賣(mài)方拿來(lái)作為二手房的賣(mài)點(diǎn)。在記者對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行全面探訪的過(guò)程中，中介銷(xiāo)售竭盡所能說(shuō)服買(mǎi)方接受“現(xiàn)在買(mǎi)房正是物有所值”這一說(shuō)法。

但與之形成對(duì)比的是，很多購(gòu)房者認(rèn)為二手房市場(chǎng)并不缺乏房源，整體而言屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，未來(lái)價(jià)格還有下降空間，“貨比三家”“等等再看”“擇機(jī)撿漏”成為不少人的真實(shí)心態(tài)。

“二手房市場(chǎng)水太深，掛牌價(jià)變動(dòng)這么頻繁，想必還有不少水分?！背钟^望態(tài)度的購(gòu)房者詹森看房一年多，仍在等待價(jià)格下跌，“核心地段的房子可能是真的降不動(dòng)，但動(dòng)輒十幾萬(wàn)每平方米的房?jī)r(jià)水平配上高房齡，作為首套房買(mǎi)家，我在心理上是無(wú)法接受的?！?/p>

詹森認(rèn)為，一些非核心區(qū)域的二手房面臨同區(qū)域商品房的競(jìng)爭(zhēng)性沖擊，且購(gòu)買(mǎi)人群以中低收入者為主，這些人的購(gòu)買(mǎi)力有限，如果實(shí)在買(mǎi)不起也就沒(méi)有了購(gòu)買(mǎi)欲望，二手房未來(lái)在非核心區(qū)域市場(chǎng)上的地位會(huì)逐漸邊緣化。供過(guò)于求，價(jià)格自然也會(huì)再降一截。

“如果在現(xiàn)階段買(mǎi)房，我可能會(huì)等一個(gè)‘撿漏’的機(jī)會(huì)。我的一個(gè)朋友就曾經(jīng)以低于市場(chǎng)價(jià)三成的價(jià)格買(mǎi)到了一套二手房，原房主急著出國(guó)大幅降價(jià)拋售。要是我能有幸得到這樣的機(jī)會(huì)，做夢(mèng)都會(huì)笑醒?！闭采f(shuō)。

秋珊對(duì)買(mǎi)房時(shí)遭遇的疑似“做局”耿耿于懷，高額的房貸月供致使其消費(fèi)降級(jí)，“現(xiàn)在只敢在拼多多上購(gòu)物了”。當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)的沖動(dòng)和憧憬在更為現(xiàn)實(shí)的還貸壓力下早已消失殆盡，秋珊甚至一度懷疑自己是否真的有買(mǎi)房需求，“如果時(shí)間能倒回去，我一定會(huì)選擇不買(mǎi)房，租房過(guò)一輩子其實(shí)也沒(méi)什么不好”。

買(mǎi)賣(mài)雙方種種帶有博弈色彩的心態(tài)之下，不少交易就此僵持。“黃金周”期間，一名中介在通話中直言“這幾天成交情況不理想”“回老家休假了”。該中介稱，去年長(zhǎng)假休了2 天，今年休了6 天。

本應(yīng)也是二手房交易的“黃金周”，中介卻放假，這或許也可管窺市場(chǎng)的景氣程度。