房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題和解決策略

刁遜

衣、食、住、行是人民群眾最關(guān)心的四大民生熱點(diǎn)，居者有其屋自古以來(lái)就是老百姓的夢(mèng)想。房地產(chǎn)行業(yè)不僅與人民群眾的生活息息相關(guān)，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的部分。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，不但可以改善人民群眾的居住條件，提升生活水平，而且是產(chǎn)業(yè)鏈上必不可少的組成部分。然而管理措施欠缺、相關(guān)法律法規(guī)不完善，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)需要采取切實(shí)有效的措施，強(qiáng)化管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。本文著重對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題提出了解決措施，以期為相關(guān)人士提供參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。但是，受房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理水平以及外部環(huán)境因素制約，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，潛在的活力有待被激發(fā)。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境因素，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)政策。由于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正處于探索階段，頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在實(shí)踐中沒(méi)有很好地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，相反，卻推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。受物價(jià)上漲影響，使建筑材料和土地價(jià)格不斷攀升，在某種程度上造成了房地產(chǎn)的全面漲價(jià)。盡管如此，這一階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)仍然向好。另外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景仍然比較樂(lè)觀。盡管近幾年一二線城市樓市成交量減少，但二三線城市樓市交易量卻呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要意義

所謂的經(jīng)濟(jì)管理是指企業(yè)管理人員通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有效的管理，實(shí)現(xiàn)前期制定的有關(guān)目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，合理的經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策在很大程度上能夠激發(fā)生產(chǎn)潛能，進(jìn)而獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。我們需要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理并不是短時(shí)間內(nèi)的一項(xiàng)簡(jiǎn)單任務(wù)。工程項(xiàng)目的管控需要合理的管理制度作為支持，除了對(duì)企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)的要求外，還要將企業(yè)的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)結(jié)合，這才是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的意義所在。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理可以監(jiān)管經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提早捕捉到運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，在第一時(shí)間分析問(wèn)題發(fā)生的原因，進(jìn)而提出科學(xué)的處理對(duì)策。還可以未雨綢繆，提早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，這在很大程度上能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在發(fā)展中面臨的主要問(wèn)題

（一）未能構(gòu)建健全的房地產(chǎn)管理機(jī)制

城市化促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)，控制房?jī)r(jià)維持在較平穩(wěn)的范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。雖然政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有一定的規(guī)制作用，但是在具體執(zhí)行上也暴露了一些問(wèn)題，管理缺陷也越來(lái)越明顯。比如政策執(zhí)行不理想，究其原因有政策自身有待進(jìn)一步完善的問(wèn)題，主要是管理上存在的問(wèn)題亟待解決。因?yàn)楣芾聿坏轿唬斐蓤?zhí)行效率低，致使有關(guān)法律、法規(guī)不能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。一些開(kāi)發(fā)商出于利益驅(qū)動(dòng)，變相提高房?jī)r(jià)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，強(qiáng)化、健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急。

（二）缺乏明確的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理涉及方方面面，因此確定明確的管理目標(biāo)很重要。由于市場(chǎng)供求不平衡。導(dǎo)致無(wú)法設(shè)定一個(gè)科學(xué)、有效的管理目標(biāo)。雖然政府有關(guān)部門(mén)為了調(diào)節(jié)內(nèi)需在房?jī)r(jià)調(diào)控中發(fā)揮著重要作用，甚至為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡會(huì)明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，但從具體實(shí)施過(guò)程來(lái)看卻缺少系統(tǒng)的管理方案，出臺(tái)的調(diào)整政策，只能在較短的時(shí)間內(nèi)起到調(diào)節(jié)作用。

（三）缺乏健全的法律風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的交易款項(xiàng)數(shù)額巨大，很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)沒(méi)有完善的風(fēng)險(xiǎn)控制管理機(jī)制，很容易使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)糾紛是房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)。分析這些經(jīng)濟(jì)糾紛的成因，發(fā)現(xiàn)主要是因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控體制不完善。由于不重視學(xué)習(xí)有關(guān)法律條款和法規(guī)，沒(méi)有建立起科學(xué)的管理模式，讓別有用心的人有機(jī)可乘。缺乏健全的法律風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，必然給企業(yè)造成不同程度的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低損失。

（四）資金回籠困難

不少房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上存在著風(fēng)險(xiǎn)。怎樣迅速回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。一旦缺乏資金支持，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)左右為難。房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，究其原因大致有兩方面的。一是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蜂擁進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，樓盤(pán)越建越大，越建越多，供大于求，房屋銷(xiāo)售便成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境而言，解決了銷(xiāo)售難題才能讓資金順利回籠。不少房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榇尕浱嗖荒茏儸F(xiàn)，在資金的壓力下深陷資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期通常存在很大跨度，有些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的跨度甚至在1年以上，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地投入資金，為房產(chǎn)項(xiàng)目提供支持，資金回籠周期必然相應(yīng)加長(zhǎng)。二是針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)部管理。長(zhǎng)資金鏈管理涉及的人力成本也大，相應(yīng)的管理難度也比較大。一旦出現(xiàn)管理漏洞或失誤，將面臨資金鏈危機(jī)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)管理機(jī)制

近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了良好的發(fā)展，但是存在著無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)惡性循環(huán)等亂象，嚴(yán)重影響著這個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。落后的管理方式不可能帶來(lái)根本的革新。為了扭轉(zhuǎn)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，建立完善的管理機(jī)制勢(shì)在必行。必須讓經(jīng)濟(jì)管理起到應(yīng)有的導(dǎo)向作用，指引房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。一是根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的法律、法規(guī)依法管理，明確各自的監(jiān)督管理職責(zé)。二是深化財(cái)務(wù)稅收制度改革，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)享受到政策扶持。以稅收為手段，嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)預(yù)警要求的體系結(jié)構(gòu)，密切觀察房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，把握市場(chǎng)變化規(guī)律，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常波動(dòng)，并迅速提出對(duì)策。

（二）明確經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵要確定長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。確立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，要立足于當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，保證目標(biāo)方案合理可行。政府有關(guān)部門(mén)制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策，應(yīng)遵循科學(xué)、長(zhǎng)遠(yuǎn)等原則，立足于當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民的住房需求。執(zhí)行政策時(shí)，則應(yīng)有的放矢地處理好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的各種問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更快、更好地發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，要正確理解各項(xiàng)政策和制度，立足政策優(yōu)勢(shì)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展潮流。特別是在如今低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，向房地產(chǎn)業(yè)注入大量資本會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)?？墒?，機(jī)遇與挑戰(zhàn)往往是并存的。政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了配套政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的扶持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)投資綠色建筑。在土地供應(yīng)、稅收等方面開(kāi)辟綠色通道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車(chē)道。

（三）創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，加速資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，不同程度地積壓了房源，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨售房困難。為了獲得較好的銷(xiāo)售成果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，在銷(xiāo)售放緩的房地產(chǎn)市場(chǎng)上提升業(yè)績(jī)，加速資金回籠。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，如今的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境已不是原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)。因此，與之對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案也應(yīng)跳出單一的營(yíng)銷(xiāo)思維。

（四）不斷優(yōu)化成本管理法律法規(guī)體系

目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑經(jīng)濟(jì)成本管理層面還缺乏完善的法律、法規(guī)。這種狀況造成了經(jīng)濟(jì)成本管理本身的混亂，如果不能及時(shí)地解決這些問(wèn)題，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展造成影響。所以，要想更好地避免上述問(wèn)題的發(fā)生，必須不斷優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目中建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的法律法規(guī)體系。在法律法規(guī)體系建設(shè)過(guò)程中，要結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀確保法律法規(guī)體系更具實(shí)用性和可操作性，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本管理的執(zhí)行力度。另外，法律法規(guī)體系的建設(shè)也應(yīng)循序漸進(jìn)地細(xì)化，適時(shí)完善、調(diào)整相關(guān)內(nèi)容。例如，把房地產(chǎn)交易管理、中介機(jī)構(gòu)等與經(jīng)濟(jì)成本管理體系接軌，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合法合規(guī)運(yùn)營(yíng)。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要注重成本管理，這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心。成本管理滲透于企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在成本管理戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，有必要對(duì)每一個(gè)要素做全方位的取舍。傳統(tǒng)的成本管理，就是在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中以?xún)?nèi)部資金產(chǎn)生的價(jià)值為對(duì)象，從而判斷資金的使用是否合理。與傳統(tǒng)的成本管理相比，新的成本管理戰(zhàn)略的制定是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，不可能把管理工作的著眼點(diǎn)放在某個(gè)階段，它將伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。要把成本管理運(yùn)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，完成項(xiàng)目成本核算和監(jiān)督。因此，在項(xiàng)目施工之前，就要收集與成本有關(guān)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，分析項(xiàng)目的可行性。在項(xiàng)目施工階段要實(shí)施動(dòng)態(tài)追蹤、全過(guò)程監(jiān)管。

從空間層面講，要突破傳統(tǒng)的單一管控方式。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)施成本管理。從產(chǎn)品的定位到設(shè)計(jì)、招投標(biāo)，還有后期的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和其他相關(guān)部門(mén)都要參與到成本管理工作中來(lái)。企業(yè)要制定可行性方案，設(shè)計(jì)成本管理的策略，使用非約束性方式解決不能以數(shù)字計(jì)量的活動(dòng)構(gòu)成的費(fèi)用問(wèn)題。以非約束性的方式在產(chǎn)品的定位過(guò)程中，完成成本管理任務(wù)，合理引導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的使用。

要想保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，搞好經(jīng)濟(jì)管理尤為重要，經(jīng)濟(jì)管理對(duì)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。所以，企業(yè)管理者必須立足于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深層次的思考，找出合適的對(duì)策，讓管理發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（作者單位：北京燕化天鉦建筑工程有限責(zé)任公司）