闡述房地產企業(yè)財務管理的優(yōu)化策略

殷冬梅 南通市卓才房地產開發(fā)有限公司

近年來，我國的房地產企業(yè)在數量和質量上都有很大的差異。在目前階段，很多房地產企業(yè)都在采用加強金融管理這一手段，特別是在財務風險控制和財務成本管理中，通過財務風險的識別、財務風險的評估、財務風險的管理，優(yōu)化管理策略，有效解決財務成本控制與管理過程中存在的問題，使得房地產企業(yè)保持正常的資金流轉，不斷擴大房地產開發(fā)規(guī)模，從而提高市場核心競爭力。

一、房地產企業(yè)財務風險管理的目標

財務風險目標決定了房地產企業(yè)財務管理目標是否能夠順利達成，目標的判定及風險控制的臨界點是企業(yè)所經歷的風險前后，可以劃分為影響前目標和影響后目標兩種類型。

(一)影響前目標

第一，成本支出合理目標。為獲得更大的經濟效益，房地產企業(yè)在面臨風險時，往往會選擇最優(yōu)的投資組合，用最小的投資，獲得最大的收益。但是由于房地產業(yè)高投入的特性，它的投資成本不可能過低，它必須保持在一個比較合理的范圍內，房地產企業(yè)也希望用合適的成本來獲取一定的經濟利益。第二，工程項目安全目標。財務風險已成為制約企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，企業(yè)的財務管理若有問題，勢必會對企業(yè)在項目中的投資產生影響，而一旦出現(xiàn)了財務風險，則會對項目中的固定資產、原材料等的安全性造成影響，從而使項目不能按時完工。

(二)影響后目標

第一，企業(yè)正常運營目標。如果房地產企業(yè)沒有正常的運營目標，房地產企業(yè)會面臨著嚴重的財務損失，失去了發(fā)展的良機。所以通過對企業(yè)財務風險的管理，雖不能完全避免其給企業(yè)帶來的危害，但卻能將其降至最低，為企業(yè)的正常運營提供保障。第二，達成計劃預期目標。財務風險管理的目的是為了讓企業(yè)能夠平穩(wěn)地運作，并且，還需要通過財務風險管理來解決在實施計劃時的問題，減少和糾正企業(yè)在實際運作與計劃中的偏差，從而使得工程項目的利潤盡可能地達到預期。

二、房地產財務管理體系的構建

房地產財務管理體系主要由財務風險識別、財務風險評估和財務風險管理構成，每個模塊由多個子模塊的構成。

(一)財務風險識別

第一，財務風險的識別方法。各種金融風險識別方法各有利弊，根據房地產企業(yè)的實際狀況，選擇合適的財務風險識別方法，可以有效地提高其識別的精度，加速其識別的進程，并在此基礎上提出相應的管理措施。第二，采用問卷法，對金融風險進行評估。金融風險調查問卷是一種有效的金融風險分析方法，識別表的應用，盡管更傾向于定性因素的識別，但其簡單、可靠，可用于房地產企業(yè)的初步自查，并結合財務識別方法，有助于房地產企業(yè)對自身是否正面臨著財務風險。在問卷中，如果回答“是”超過5次，則說明企業(yè)有嚴重的財務問題，而回答“否”少于5次，則說明企業(yè)有輕微的財務問題，但仍然需要引起重視。

(二)財務風險評估

目前，國外對上市公司財務狀況的評價比較多樣化，而國內對上市公司財務狀況的評價還沒有形成完整、系統(tǒng)的體系，只是按照財政部1999年發(fā)布的《國有本金績交評價規(guī)則》對上市公司財務狀況進行了一些探討。但是房地產企業(yè)自身的一些特點，使其在實際運用中受到了限制。為此，參考上述財務風險評估指標，根據典型性原則、反映實際償債能力原則、統(tǒng)籌性原則、反映經營利潤等原則，建立一套適合于房地產企業(yè)的財務風險評估指標體系。

1.財務指標

房地產風險管理體系中的評估體系的財務指標的具體分為6大類：短期償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、長期償債能力、現(xiàn)金流量能力、營運能力等。

2.非財務指標

一是崗位設置。一個項目從策劃、設計、建設到完成，不但要投入巨資，更要有大批高素質的技術人員。比如，工程設計人員、招標人員、預算人員、造價人員、財務人員、安全人員、風險控制人員、質量檢驗人員等等，每一項工作都要有專業(yè)的人來負責，要做到分工明確，責任到人，要相互配合，才能確保項目的順利進行。但是許多房地產企業(yè)為節(jié)省成本，往往采取一人多個崗位的做法，有些企業(yè)還存在“有崗不用”的情況。這樣的安排，會給企業(yè)帶來很大的經濟風險。二是人才管理。在房地產行業(yè)中，有些專業(yè)技術人才在公司有了一定的實際經驗后，會選擇離開原企業(yè)自己創(chuàng)業(yè)，也有一部分工作人員對當前的薪酬和福利不滿意，會主動辭職去尋找新的工作崗位。三是管理人才。管理層對市場信息的敏感度，對國家宏觀調控政策的正確把握，對長期的戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，以及能否建立起一個好的團隊精神，都是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。四是福利待遇及薪資發(fā)放。從某種意義上說，企業(yè)的利益能否被保護，就成了企業(yè)能否盈利的一個重要指標。員工的待遇和薪酬是否及時到位，與企業(yè)的人才是否能夠留下來，企業(yè)的凝聚力是否能夠增強有直接的關系。五是制度的制定與執(zhí)行。房地產業(yè)是一個風險極高，難以控制的行業(yè)。在我國的房地產開發(fā)建設中，工程建設經常會發(fā)生一些安全問題，使建設單位蒙受巨大損失。一些建設單位沒有建立起一套完善的質量管理體系，工程竣工后才發(fā)現(xiàn)存在著一些問題，只能反復地重新施工，造成了很大的經濟損失。

(三)財務風險管理

一是拓寬資金籌措渠道。在開發(fā)房地產時，公司資金占用較大，適當運用債務融資方式，有助于公司規(guī)避稅收風險。但是在工程建設中，負債資金作為一種財務杠桿，在適當的比率下，可以達到工程建設順利進行、稅收負擔合理的預期目的。反之，若比率太高，則不但會增加公司的負債，而且在將來的市場環(huán)境發(fā)生改變時，也會增加公司的財務風險。所以在房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候，不要僅僅依賴于自身的債務和自有的資金，可以通過委托，或者利用自身的信譽，來拓展融資渠道，優(yōu)化資金結構。二是健全財務預算機制。房地產企業(yè)要改變以往只注重質量和時間的做法，逐步轉向注重質量、時間和預算的“三位一體”。首先，在項目開始之前，要對項目的資金籌集、項目的使用、項目的費用支出與收益的比例、項目的利潤分配等進行科學的預測和計劃。其次，在進行項目預算時，要從整體上對項目進行整體規(guī)劃，將項目施工過程中的各項費用全部納入到預算系統(tǒng)中，并逐一進行分析，保證項目的合理性和科學性。最后，在經費運用方面，財務部要嚴格按預算內經費分配，防止預算內經費被挪用或盲目借貸。三是強化對企業(yè)流動性資產的管理。房地產開發(fā)是一項耗費巨資、周期長的項目，在一個項目剛剛開始的時候，資金鏈是絕對不能斷的，只要有一條鏈出了問題，就會對項目的進度、質量造成很大的影響，嚴重的還會導致企業(yè)陷入財務危機。所以房地產企業(yè)應該強化對流動資金的管理，注重對大額資金的財務審計，并做好日常的檢查，隨時注意項目的后期資金保證，制定一系列科學有效的資金回流策略，提升資金的周轉率。四是加快專業(yè)人才培養(yǎng)。財務經理可以根據不同類型的會計報告，來判斷企業(yè)的財務風險，并在適當的時候采取相應的對策，使企業(yè)的財務風險得到及時化解。

三、房地產企業(yè)財務成本管理的內含及重要性

(一)財務成本的內涵及其構成要件

財務成本管理是房地產企業(yè)財務管理中的核心工作，通過采用有效的核算方法對企業(yè)在生產和經營過程中所產生的各種成本和費用進行合理控制，以保證企業(yè)資金流不會缺失，能為房地產項目工程建設提供資金支持。房地產企業(yè)對財務成本的科學化管理方式一般是對前期的規(guī)劃和預算，包括核算、審計監(jiān)督和結算總價管理，目的在于減少運營費用，提高企業(yè)整體效益。在財務成本管理中，要以財務計劃、審核監(jiān)督等多種經濟活動為載體，加強各項財務管理活動之間的聯(lián)系，建成有機的循環(huán)管理系統(tǒng)，從而提高財務成本管理的經濟效益。

(二)財務成本管理對于房地產企業(yè)的重要性

房地產企業(yè)在進行項目建設過程中，需要的資金數額很大，耗時很久，所以在財務方面要加強對費用的控制，并根據房地產企業(yè)的實際運營狀況，預算、匯總、分析各個項目的費用，并根據企業(yè)的財務管理審計監(jiān)督體系，對項目建設的各個環(huán)節(jié)進行全面的監(jiān)控。同時，從理論和實證兩個方面對我國房地產市場的現(xiàn)狀進行研究，并提出相應的對策。所以在這種情況下，房地產企業(yè)要做好財務管理工作，就必須對其進行有效的管理，以達到降低成本、提高效益的目的。

四、我國房地產企業(yè)在財務成本控制與管理過程中存在的問題

(一)缺乏完善的財務成本管理體系，成本管理機制不健全

一套健全的財務成本管理制度有助于提高房地產企業(yè)的總體經濟利益，促進各種經濟活動的開展。但是目前，在現(xiàn)實的經營管理中，房地產企業(yè)在成本管理上還面臨著許多的問題，具體表現(xiàn)為以下三個方面：第一，財務運營對流動資金的管理太過寬松，這不但影響到了公司的資金運用，也影響到了公司對資金的掌控，導致了公司資金的大量流出。第二，缺乏完善的財會制度，嚴重影響了公司的正常經營，致使部分財會人員利用職權，侵占物業(yè)公司的財物，使公司蒙受巨大的經濟損失。第三，企業(yè)的財政開支管理制度不健全，致使企業(yè)的會計人員在從事特定的工作時，管理混亂，責任不清，從而影響企業(yè)的總體會計工作效率。

(二)財務成本管理方法過于單一化

對房地產開發(fā)中的工程造價進行有效的控制與管理是非常重要的一項工作任務。然而，因為受到傳統(tǒng)財務管理理念的影響，很多房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，在財務成本管理方面，仍然采取單一的財務管理方式，這與現(xiàn)代市場經濟對房地產財務成本管理的要求相矛盾，也在一定程度上增加了企業(yè)財務管理成本，不利于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，在實際的財務費用管理工作中，也存在著一些問題，即缺乏對現(xiàn)代信息技術的運用。比如，大多數的房地產公司在賣出房屋的時候，都是依靠人工將相關的數據輸入到Excel表格中，并沒有使用專門的電子系統(tǒng)。因此，不能有效地運用信息技術來對財務成本進行管理，這就導致了房產的人工費用很高，還存在著數據被人為篡改的危險。

(三)財務管理人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)有待提高

財務管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)，在很大程度上影響著房地產公司的財務成本管理效率，因此，怎樣才能更好地提高財務管理人員的職業(yè)素養(yǎng)，已經變成了一個在房地產行業(yè)中被廣泛重視和探討的問題。然而，在目前的金融發(fā)展過程中，金融從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)普遍不高，整體素質低下。導致我國企業(yè)財務經理整體素質低下的原因有三個。第一，由于財務人員對現(xiàn)代成本控制技術、手段的不熟練，致使在經營過程中遇到了各種問題，無法得到及時的處理；第二，財務部主任不負責，處理事情的過程中，經常會有各種問題發(fā)生，而且各個部門的負責人還會互相指責，長期下去，對公司的整體運營造成很大的影響。第三，公司沒有重視對財務人才的專業(yè)培養(yǎng)，導致公司的運營成本和運營風險增大。

五、房地產行業(yè)財務管理的優(yōu)化策略

(一)完善財務成本管理體系

一個完善的財務成本管理體系可以促進房地產企業(yè)的長期發(fā)展，因此，這就要求房地產企業(yè)在開展具體的財務成本管理的時候，要嚴格遵守國家財務管理的有關法律法規(guī)，建立與公司發(fā)展需求相適應的財務成本管理體系和制度，為提高我國房地產企業(yè)的市場競爭力，建立一個良好的財務管理體系基礎。在此基礎上，要從兩個方面分析房地產企業(yè)的融資成本：第一，要根據公司的具體情況，建立一個符合公司實際的成本管理制度，并把它融入公司的管理體系中，防止公司因為管理制度的不完善而導致公司的損失。第二，加強對公司的財務監(jiān)控，以達到減少資本開支的目的。比如，某房地產企業(yè)在開展房地產工程建設項目活動的時候，以自身企業(yè)的財務經濟運營特點為基礎，建立了一套與本企業(yè)發(fā)展相適應的財務成本管理體系和制度，并及時、妥善地解決實際運營過程中產生的財務成本問題，使公司財務支出的管理水平明顯提高。

(二)做好財務成本信息化管理系統(tǒng)的搭建和完善工作

房地產企業(yè)要從兩個方面對中國房地產市場進行研究。一是利用現(xiàn)代化的互聯(lián)網技術對房地產企業(yè)的成本進行優(yōu)化，使得房地產企業(yè)在運營過程中可以得到更好的管理，從而可以更好地處理房地產企業(yè)在運營過程中遇到的各種問題。二是強化和改進財務費用信息化和網絡化技術，強化財務費用管理，為物業(yè)公司的財務管理打下堅實的基礎。

(三)做好培訓工作

針對房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，要在對財務管理人員專業(yè)素質和職業(yè)素養(yǎng)的培訓工作上提出相應改進措施。一是根據公司的經營需要，為公司的金融經理提供專業(yè)化的訓練。二是提高會計人員的責任感，減少會計人員的錯誤發(fā)生，提高會計人員的工作效率。三是在對財務人員進行業(yè)績評價的同時，可以有效地控制和減少財務費用，從而為提高房地產公司的綜合效益打下堅實的人才基礎。比如，一家房地產開發(fā)公司，為了提高財務管理人員的綜合職業(yè)素質，會對一些財務人員展開一次全面的專業(yè)技能培訓，同時建立考核機制，對培訓人員進行全面考核，依據考核結果對財務管理者重新進行崗位分配，并對優(yōu)秀員工給予一定獎勵。

六、結語

隨著市場經濟體制的不斷調整與變革，房地產企業(yè)的財務費用管理將面臨嚴峻的考驗，對企業(yè)的整體競爭能力產生不利影響。為了解決這個問題，房地產企業(yè)在實際的財務成本管理中，必須不斷地改善財務成本體系，同時加強對財務人員的綜合職業(yè)素質的培養(yǎng)，為我國房地產行業(yè)的可持續(xù)、長遠發(fā)展打下一個好的財務成本管理基礎。