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    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其內(nèi)部控制防范措施

    2023-10-26 01:17:23姜麗君南通中南新世界中心開發(fā)有限公司
    現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2023年27期
    關(guān)鍵詞:管控資金財務(wù)

    姜麗君 南通中南新世界中心開發(fā)有限公司

    引言

    近年來,房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,在相關(guān)政策的調(diào)控下,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來越迅速,隨之而來的就是行業(yè)間的競爭逐漸加劇,房地產(chǎn)企業(yè)的管理與內(nèi)部控制環(huán)節(jié)逐漸出現(xiàn)問題,從問題的成因來看,大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏內(nèi)控和風險意識,沒有在公司內(nèi)部建立相應(yīng)的風險評估體系,內(nèi)部管理控制較為混亂,這也就導致了員工工作效率低,房地產(chǎn)企業(yè)自身對抗風險的能力較弱,長期下去就會對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生影響。所以為了在激烈的市場競爭中脫穎而出,房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)部控制和財務(wù)風險管理進行正確的認識,逐步提高對內(nèi)部的控制,以此增強企業(yè)的抗風險能力。在2021年后隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,我國各地都上演了“房地產(chǎn)熱”的現(xiàn)象,但是我國不少房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率都很高,據(jù)調(diào)查顯示,不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%,這個比例已經(jīng)超出了企業(yè)自身應(yīng)對風險的能力,再加上我國整體宏觀調(diào)控政策的影響,進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風險的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率大的原因是,由于其行業(yè)的特殊性,所需要投資金額巨大,在前期開發(fā)階段都是負債開發(fā),其資金來源包括投資者的自有資金、銀行借款、預收房屋款等,從我國房地產(chǎn)上市公司檢測報告中就可以看出該企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高,警戒線為60%,有的企業(yè)超過警戒線大約十五個百分點。且當房地產(chǎn)企業(yè)達不到其所預期的收益時,就要面臨償還債務(wù)的風險,從2021年的數(shù)據(jù)來看,市面上大型的房地產(chǎn)公司都采取了土地儲藏戰(zhàn)略,這也就導致平均存貨率增長了64%,但是速動比率都小于1,如招商、金地等房地產(chǎn)上市公司的速動比率在0.7以下,維持自身的償還債務(wù)能力??傊?,為保持房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,就必須在內(nèi)部構(gòu)建較為完善的財務(wù)控制體系,提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力,發(fā)揮自身作用,推動國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的種類及形成因素

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險種類

    1.稅率

    稅率是房地產(chǎn)企業(yè)中常見的風險,因為稅率變化較大,且房地產(chǎn)企業(yè)涉及增值稅、土地增值稅、城建稅等多個稅種,國家會隨著當前市場經(jīng)濟的發(fā)展,對相關(guān)稅率進行調(diào)整,這也就導致房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益會隨著稅率的變化而受到影響。

    2.利率

    在房地產(chǎn)企業(yè)運行中,如果該企業(yè)一致處于負債經(jīng)營的狀態(tài),那么當貸款利率發(fā)生變化,房地產(chǎn)企業(yè)也會受到嚴重的影響。若是房地產(chǎn)企業(yè)所貸的銀行,其貸款利率不斷增加,那么企業(yè)的負債就會增加,企業(yè)所預期的收益就會下降,在房地產(chǎn)企業(yè)中,利率上升還會降低消費者的消費積極性,這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

    3.運營

    運營風險主要指的是企業(yè)在管控、銷售、成本管理上存在風險,管控就是企業(yè)對內(nèi)部的管理和控制。當前房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目不斷增加,若是沒有及時在內(nèi)部建立健全監(jiān)督管理體系,就會導致整個房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降,沒有良好的內(nèi)部管控,員工的行為無法得到有效規(guī)范,不利于企業(yè)的成長。銷售過程中存在風險是因為房地產(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀政策的影響,如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行合理的定位就會導致產(chǎn)品銷售不出的情況,這就會影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟利益。成本管理中存在風險是因為有的房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)時沒有對其成本進行分析,導致最后超出預期金額,這種對于成本管理的不到位也會使得房地產(chǎn)整體的經(jīng)濟利益不能與預期的經(jīng)濟利益相契合,無法有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

    4.資金與投資

    房地產(chǎn)作為一種資金密集型的企業(yè),其整個運轉(zhuǎn)過程需要一個較長的周期,這也就導致其資金回收的時間也較長,較長時間內(nèi),不確定因素增多,就會增加企業(yè)的資金風險,若是投資者進行撤資,那么企業(yè)的資金鏈條就會斷裂,嚴重的話會導致房地產(chǎn)企業(yè)項目停工。且房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著產(chǎn)品滯留的現(xiàn)象,因為該企業(yè)與國家政策息息相關(guān),若是在大環(huán)境下沒有做好分析,貿(mào)然投資,當產(chǎn)品出現(xiàn)滯留,租賃、買賣等服務(wù)就會中斷,前期投入的大量成本就會無法收回,這將會給企業(yè)帶來較為嚴重的經(jīng)濟損失。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成因素

    1.企業(yè)財務(wù)風險意識不高

    當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中,其財務(wù)風險意識和在內(nèi)部建立健全相關(guān)制度的意識較低,在運營中也沒有及時對整個大環(huán)境進行細致分析,內(nèi)部管控沒有形成統(tǒng)一規(guī)劃,缺少較為完善的采取風險管理方案,導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金使用率不高,不能很好地進行資金周轉(zhuǎn),提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

    2.對現(xiàn)金管理不及時

    大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中都沒有做好財務(wù)預算工作,也沒有按照具體的要求對現(xiàn)金流量進行管理,這也就導致了房地產(chǎn)企業(yè)可收回的收益較低,不利于企業(yè)資金回籠。在實際管理過程中,企業(yè)沒有根據(jù)項目的具體情況制定相關(guān)的成本預算方案,對企業(yè)財務(wù)狀況不了解,致使企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金管理較為混亂,增加房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險。

    3.缺乏健全的內(nèi)部管控制度

    房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都處于一種較為松散的制度下,大部分企業(yè)都缺乏較為健全的內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度,沒有明確的制度約束,導致資金不能被有效利用,各個項目所需成本無法被有效計算,在工作中可能還會出現(xiàn)資料丟失的情況,為財務(wù)后期的預算和對成本的管理增加了難度,在沒有明確的規(guī)章制度下,導致企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營成為一盤散沙,限制了企業(yè)的發(fā)展。

    4.管理手段較為單一

    房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)管理工作中,還是受傳統(tǒng)的財務(wù)手段影響,對財務(wù)風險進行控制的手段較為單一,這就出現(xiàn)了當出現(xiàn)新的問題時,單一的管理手段無法對問題進行更好地解決。且房地產(chǎn)企業(yè)在不同的發(fā)展階段,其所面臨的問題也不同,這也要求企業(yè)采取不同的風險管控措施,才能降低風險對企業(yè)的影響程度,推動企業(yè)的發(fā)展。在管理控制過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要意識到:不可直接套用他人的財務(wù)風險管控模式,因為企業(yè)與企業(yè)間問題不一致,其他企業(yè)的財務(wù)風險管控模式不一定適用于本企業(yè),若是不實用于本企業(yè),不僅達不到相應(yīng)的管控目的,還會加大風險的力度,對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴重影響。

    5.缺乏使用計劃

    多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在對資金使用過程中都沒有對其進行詳細地制定,在項目實施過程中,可能會導致大部門的項目資金被浪費,這不僅會導致資金的利用率降低,還會導致企業(yè)的經(jīng)濟利益受到損害。房地產(chǎn)在購買土地時需要大量資金,若是沒有對資金進行計劃安排,在后續(xù)的開發(fā)建設(shè)中不利于資金的回籠,提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險,不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其內(nèi)部控制防范措施

    (一)完善內(nèi)部控制

    房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的風險預防意識需要先提高內(nèi)部控制能力,厘清財務(wù)與公司人員間的關(guān)系,對于公司內(nèi)部的各個部門要明確其智能,在公司內(nèi)部培育員工財務(wù)風險的意識,可以適當組織活動,調(diào)動員工參與公司管理的積極性,敢于放權(quán)給員工,促進其風險意識的不斷提高。管理層也要制定相關(guān)規(guī)章制度,對企業(yè)內(nèi)部的管理用制度進行規(guī)范,提高企業(yè)的專業(yè)化水平,在規(guī)章制度建立過程中,也要明確財務(wù)內(nèi)部控制是管理實施的重要保證,對企業(yè)內(nèi)部進行制度建設(shè),可以讓每個流程有根據(jù)可依,保證企業(yè)的每個環(huán)節(jié)順利開展,推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[1]。在內(nèi)部控制中,企業(yè)可以利用獎勵制度激發(fā)財務(wù)人員積極學習財務(wù)知識的興趣。

    (二)增強風險意識

    房地產(chǎn)企業(yè)的管理層是業(yè)務(wù)的主要決策人員,管理層的素質(zhì)和能力也決定了企業(yè)的發(fā)展方向,當管理層的風險意識可以有效提升,整個企業(yè)地面對風險的能力就會得到有效提升。所以管理者要具備專業(yè)的素養(yǎng),能夠意識到風險控制的重要作用,并能結(jié)合企業(yè)的實際情況制定出合理的計劃,保證企業(yè)未來的發(fā)展方向。在企業(yè)中可以建立財務(wù)風險預警,對原有的工作模式進行改變,對已經(jīng)存在的問題進行深度剖析,找出其中存在的問題,并結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定合理的解決方案,對于企業(yè)潛在的風險進行及時解決,進而降低企業(yè)的財務(wù)風險。在對財務(wù)問題進行評估過程中,可以從企業(yè)對資金的分配和相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中進行評估,以此保證企業(yè)資金的安全,促進企業(yè)風險管理意識的提高[2]。

    (三)建立風險預警系統(tǒng)

    房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展,就需要建立科學的風險預警系統(tǒng),加強對資金的管控,相關(guān)的財務(wù)管理人員需要對資金的運轉(zhuǎn)情況進行監(jiān)督,避免在項目中出現(xiàn)資金浪費的情況。財務(wù)管理人員可以聯(lián)合市場調(diào)研部門,市場部門的人員將信息反饋給財務(wù)部門,財務(wù)人員根據(jù)市場上的動態(tài)資料制定相關(guān)的內(nèi)部管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)要想建立風險預警系統(tǒng),也要利用好現(xiàn)代技術(shù),首先提高整個企業(yè)的信息化程度,結(jié)合企業(yè)實際情況選擇合適的財務(wù)軟件,在預警過程中結(jié)合短期和長期預警兩個方式,滿足當今時代的發(fā)展需求,在預警過程中,也要將本企業(yè)的理念融入進去,以此促進企業(yè)內(nèi)部制度的形成與發(fā)展,用制度對員工進行約束可以提高企業(yè)的抗風險能力,保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運行[3]。在預警系統(tǒng)運行下,根據(jù)企業(yè)實際的現(xiàn)金流量情況,做好項目預算,當預算與實際產(chǎn)生差異時,及時進行調(diào)整,避免對企業(yè)運營產(chǎn)生影響。

    (四)推動財務(wù)管理信息化建設(shè)

    當今時代是信息化時代,所以房地產(chǎn)企業(yè)也要抓住時代的便利,將信息技術(shù)運用到財務(wù)管理中,將整個運營過程的信息輸入到信息化管理平臺中,在提高企業(yè)工作效率的同時,還能推動企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量的有效發(fā)展。信息化平臺的建立可以很好地提高各個部門間溝通的效率,在有效的內(nèi)部制度管理下,便于企業(yè)了解員工需求,根據(jù)員工的工作狀態(tài)制定合理內(nèi)部管理制度。企業(yè)可定期召開會議,鼓勵員工將自身的工作經(jīng)驗進行分享,對于企業(yè)資金運轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題,進行討論一起找到合適的解決方法,提高企業(yè)抵抗風險的能力。信息化系統(tǒng)也可幫助企業(yè)管理層更好地對各部門的資金使用情況進行及時地了解,根據(jù)數(shù)據(jù)發(fā)布相關(guān)策略,推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。財務(wù)部門也要合理利用財務(wù)管理軟件,以此提高企業(yè)中的財務(wù)水平,利用軟件中不同的模塊,為企業(yè)規(guī)避相應(yīng)的風險。在財務(wù)軟件加持下,企業(yè)的數(shù)據(jù)來源會更加準確,財務(wù)工作人員在軟件的輔助下,對資金的去向更加清晰,可以對發(fā)票等進行建檔,確保企業(yè)中的每一賬都能查到出處,以此減少資金去向不明為企業(yè)帶來的損失[4]。

    (五)完善制度

    在信息化時代,房地產(chǎn)企業(yè)在致力于轉(zhuǎn)型階段,所以企業(yè)在根據(jù)實際情況建立相關(guān)的管理制度后,需要進一步推行規(guī)章制度的落實,以此保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的穩(wěn)步發(fā)展[5]。財務(wù)管理利用規(guī)章制度對內(nèi)部員工行為進行控制,規(guī)范其工作方式,但是若沒有嚴格將其落實,那么再科學完善的制度都無法發(fā)揮作用,無法有效促進企業(yè)的發(fā)展。所以為了確保相關(guān)規(guī)章制度的有效落實,在管理中需要落實精華化管理模式,發(fā)揮管理人員的監(jiān)督作用,對員工存在的問題采取相應(yīng)的懲治措施,以此規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的行為,建立起高效率的工作模式。在企業(yè)內(nèi)部控制中,要明確每個員工的工作職責,賦予每位員工一定權(quán)利,利用員工間進行互相監(jiān)督,確保每個環(huán)節(jié)的順利進行進行,在互相監(jiān)督中,有利于企業(yè)中的每個環(huán)節(jié)都透明化。企業(yè)管理層也要促進自身管理控制意識的提高,正確認識到內(nèi)部管控對企業(yè)正確運行積極的促進作用,在科學的內(nèi)部管理規(guī)章制度下,促使整個企業(yè)內(nèi)部環(huán)境得到良好的發(fā)展,提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力[6]。

    (六)加大管理力度

    房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是根據(jù)國家對市場經(jīng)濟進行調(diào)控而發(fā)展的,企業(yè)管理人員可以從政策的角度出發(fā),對項目的成本加大管控力度,在相關(guān)制度的引導下,結(jié)合精細化管理,確定本企業(yè)的發(fā)展目標。對投標活動,也要結(jié)合本企業(yè)的實際情況,控制其項目成本,對于項目的費用使用情況也要進行合理的把控,財務(wù)部門做好費用的分析,將每個環(huán)節(jié)的費用支出情況進行整合,在財務(wù)信息軟件中進行體現(xiàn),在軟件中可以明確看到每個項目中耗費最多的項目,對該項目進行整合,在保證項目質(zhì)量的情況下,降低費用的使用。對于內(nèi)部的資金使用情況也要進行管理,可以結(jié)合利率,結(jié)合本企業(yè)的實際發(fā)展情況,調(diào)整財務(wù)管理方式,讓企業(yè)的財務(wù)管理工作處于高效運轉(zhuǎn)狀態(tài),財務(wù)部門對于企業(yè)的貸款也要進行及時的管控,確保企業(yè)屬于處于安全可控的范圍,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    三、結(jié)語

    綜上所述,隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也在逐漸增快,作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱,房地產(chǎn)企業(yè)需要重視自身存在的財務(wù)風險及內(nèi)部管控的問題,建立健全完善的內(nèi)部管理機制,提高財務(wù)風險的應(yīng)對意識,推動房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中具備較強的抗壓能力,在完善的制度管理下,保證資金的科學使用,促使房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展,發(fā)揮自身作用,推動我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。

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