大灣區(qū)城市更新的“大塱樣本”

麥婉華

廣州市黃埔區(qū)蘿崗街道蘿崗社區(qū)大塱村舊村改造項目跑出了舊改“加速度”。舊改實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動改造開發(fā)，構(gòu)建節(jié)約集約用地的新典范；政、村、企創(chuàng)新成立了舊改鐵軍攻堅聯(lián)動黨支部，將拆遷一線作為鍛煉黨員干部的主戰(zhàn)場。建成后，預(yù)計該片區(qū)集體收入將由原來約1千萬/年直線提升至2億元/年，增長近20倍。

作為國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位的區(qū)域之一，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、開放程度高。2022年，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量超13萬億元人民幣，綜合實力顯著增強(qiáng)。目前，粵港澳大灣區(qū)正朝著建成國際一流灣區(qū)和世界級城市群的既定目標(biāo)加速前進(jìn)。

位于粵港澳大灣區(qū)“灣頂”位置的廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)是廣州市乃至粵港澳大灣區(qū)實體經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎、改革開放主陣地、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極。而隨著區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的需要，城市更新成為該區(qū)的重點任務(wù)之一。

近年來，黃埔區(qū)堅持“拆、治、興”并舉推進(jìn)城中村改造，城市更新各項指標(biāo)數(shù)據(jù)持續(xù)領(lǐng)跑全市。該區(qū)以城市更新增強(qiáng)城市功能，勃發(fā)超大城市規(guī)劃建設(shè)治理新活力。其中，位于黃埔區(qū)蘿崗街道蘿崗社區(qū)的大塱村舊村改造項目正是特大城市城中村改造的創(chuàng)新樣本。

8月8日，伴隨著最后一塊樓板的澆筑完成，大塱村舊村改造項目回遷房實現(xiàn)所有樓棟全面封頂。這是繼今年3月該項目首期回遷房順利交付后，項目完成的新里程碑。

蘿崗街道黨工委副書記、辦事處主任洪森表示，大塱村舊村改造項目跑出了舊改“加速度”。從2019年6月底舊改項目正式獲批到2023年8月項目回遷房實現(xiàn)所有樓棟全面封頂，總共不到5年的時間，是廣州舊村改造中推動速度最快的項目之一。大塱村所在的科學(xué)城核心片區(qū)積極建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系核心集聚地、宜居宜業(yè)幸福之城。隨著城市的發(fā)展，作為城中村形態(tài)的大塱村在繁華中越來越不和諧，村民、政府的改造意愿越來越強(qiáng)。因此，大塱村必須舊改，而且要成功改、盡快改，真正讓政府、社區(qū)、村民實現(xiàn)共贏。

土地置換騰挪規(guī)整

構(gòu)建集約用地新典范

大塱村坐落于廣州市黃埔區(qū)政府附近，四周依山傍水，是人杰地靈的寶地。該村始建于南宋年間，由南雄珠璣巷遷徒而來，具有800多年的歷史。歷代大塱村素有“大塱好村場，燕子踏橫樑”的美名之稱，響譽(yù)縱橫10多公里。

隨著城市的發(fā)展，大塱村成為了典型的城中村。村內(nèi)樓房普遍是“一線天”“手握手”的建筑形式，導(dǎo)致采光差、環(huán)境壓抑。由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，村內(nèi)道路狹窄陰暗，導(dǎo)致消防安全、公共衛(wèi)生、社會治安、災(zāi)害防控等方面都存在不少隱患。村民只能用低廉的租金吸引著租客，但仍有許多零散的集體物業(yè)無法有效利用。

地處黃埔政治文化中心、科學(xué)城片區(qū)核心區(qū)域的大塱村本應(yīng)有巨大的優(yōu)勢和潛力，但因城中村的環(huán)境與形態(tài)而難以高質(zhì)量發(fā)展。因此，舊改勢在必行，時不我待。

蘿崗社區(qū)黨委書記鐘鑒培介紹，2018年2月，大塱舊村改造項目正式納入黃埔區(qū)城市更新計劃；2018年5月，啟動舊改工作；2019年1月，實現(xiàn)首拆；2019年6月，黃埔區(qū)政府批復(fù)了大塱村舊改實施方案，改造范圍東至京港澳高速，西至新陽東路，北至開創(chuàng)大道，南至新橋路，面積約19公頃。2021年4月，大塱舊改項目累計完成房屋拆除692棟，總建筑面積27.04萬平方米，比預(yù)定時間提前一個月實現(xiàn)舊村房屋拆遷全部清零。

“舊改的順利推進(jìn)離不開村民的支持，因此在項目還沒開展時社區(qū)就先征求村民的想法，讓村民意見得到充分的尊重。例如，舊改補(bǔ)償方案是在項目開展之前擬定的，擬定期間先盡量把村民的意見都統(tǒng)一進(jìn)去。那么當(dāng)真正開始推進(jìn)項目時，很多不同的意見都已經(jīng)前期聽取了，很多矛盾也都前置解決了。這正是我們大塱村舊改的創(chuàng)新做法之一?！辩婅b培說。

除此以外，大塱村舊改項目通過土地置換騰挪規(guī)整，實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動改造開發(fā)，實現(xiàn)了零散土地歸宗整備，構(gòu)建節(jié)約集約用地的新典范。

蘿崗街道綜合行政執(zhí)法辦公室主任陳旭球介紹，大塱村片區(qū)城市更新項目總用地面積63公頃，包括舊村19.5公頃、集體留用地28.5公頃、政府儲備用地15公頃。通過統(tǒng)一規(guī)劃、置換騰挪、分期實施的方式，將集體留用地與政府儲備用地通過土地騰挪置換規(guī)整，形成9.1公頃連片商業(yè)商務(wù)用地，區(qū)政府通過土地出讓打造23萬平方米區(qū)域創(chuàng)新中心；將整備后的18.1公頃集體留用地交區(qū)政府收儲出讓，建設(shè)51萬平方米的宜居社區(qū)；將其余整備后的10.4公頃集體留用地由村自行開發(fā)，建設(shè)35萬平方米集體物業(yè)并引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)。

舊改鐵軍攻堅聯(lián)動黨支部

助力項目提速

舊改是城市更新的關(guān)鍵抓手，也是產(chǎn)業(yè)升級的必經(jīng)之路。而黨建引領(lǐng)“把舵定向”則能最大程度推動舊改提擋加速。2020年7月16日，黃埔在廣州率先出臺首個黨建引領(lǐng)舊村拆遷鐵軍8條“硬”措施，強(qiáng)化黨對舊村拆遷工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，將資源力量自上而下，一貫到底。

同年7月29日，為有力推動大塱舊村改造，政、村、企創(chuàng)新成立了舊改鐵軍攻堅聯(lián)動黨支部，將拆遷一線作為鍛煉黨員干部的主戰(zhàn)場，以黨組織的全覆蓋推動舊村拆遷攻堅真正落地。同時，把黨性強(qiáng)、肯干事、能干事、敢干事、干成事的村干部推選到領(lǐng)導(dǎo)崗位上，讓基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘更加強(qiáng)勁有力。據(jù)悉，大塱舊改鐵軍攻堅聯(lián)動黨支部是黃埔舊改項目中第一個建立的臨時黨支部。

黨支部建立“黨員示范崗”、劃分“黨員責(zé)任區(qū)”、設(shè)立“黨建宣傳窗”，以“線路圖”“進(jìn)度表”形式建立起“掛圖作戰(zhàn)”工作機(jī)制，倒逼工程項目進(jìn)度，做到“關(guān)鍵崗位有黨員、困難面前有黨員、突擊攻堅有黨員”，確保各項工作開展做到有條不紊、忙中有序。

舊改鐵軍擔(dān)當(dāng)，還必須要啃“硬骨頭”。黨支部黨員們不厭其煩地多次深入到拆遷戶家中，宣傳土地、房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，及時化解征地拆遷矛盾糾紛，營造“想拆遷、愿拆遷、盼拆遷”的良好氛圍，為拆遷工作的順利推進(jìn)掃清“障礙”。

舊改工作千頭萬緒，面臨的問題往往又與群眾直接利益密切相關(guān)。其中，回遷安置房質(zhì)量更是舊改中村民關(guān)心的頭等大事。因此，利用科技手段展示舊改進(jìn)度，成為大塱村舊改推進(jìn)的“穩(wěn)定器”。該項目引用“8K+5G”直播技術(shù)，通過現(xiàn)代智能數(shù)字手段，全天候透明化的監(jiān)督舊改全過程。讓村民不用親自去到施工現(xiàn)場，就能云觀看回遷安置房現(xiàn)場狀況，切實感受房屋建設(shè)質(zhì)量。

“8K+5G”是什么意思？簡單來說8K是清晰度，5G是傳輸速度。村民只要有空打開手機(jī)，就能感受到8K的超高清畫面質(zhì)感和5G的快速傳輸速度，看到房子一天天慢慢長高，真實感受到搬新家的日子越來越近，如此“云監(jiān)工”確實讓人暢快。

傾力打造

“家門口”優(yōu)質(zhì)教育、文化配套

日前，大塱村舊村改造項目回遷房已實現(xiàn)所有樓棟全面封頂。村民也逐漸從“云監(jiān)工”變成“真入住”。2022年11月，大塱村回遷房首期（北地塊）1-3號樓完成670余套房的搖珠分房工作，并于2023年3月順利完成交樓工作，首批回遷村民喜遷新居。

記者來到大塱村回遷房首期（北地塊）的2號樓參觀了已入住村民不同戶型的新居。不同的村民按照家庭需要選擇不同的戶型，一般自住的大家庭以三房、四房為主，小家庭大多選擇二房，而如果用于出租的房子村民會選擇一房或單間?！拔覀?nèi)胱∫呀?jīng)大半年時間了，因為房子是精裝修交付，我們大部分人只需要按照自己的喜好定制柜子、購買家具，然后即可拎包入住?！贝髩i村村民羅先生說。

大塱村回遷房建設(shè)方相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大塱舊村改造項目共建設(shè)9棟回遷房（北地塊3棟、南地塊6棟），總建筑面積約24.5萬平方米。而按照村民的居住與出租等不同需求，戶型涵蓋40～150平方米的一房至四房，全部精裝修交付。

截止至2023年8月，回遷房二、三期（南地塊）4、5號樓外立面施工完成、裝修墻地磚施工完成；6-9號樓外立面完成70%，裝修墻地磚完成30%；園林綠化等其余工程都在緊鑼密鼓地進(jìn)行中。

村民“上樓”后，生活與過去發(fā)生了很多的變化。“首先租金上就相差很多，過去城中村的一房一廳的房子只能租到幾百塊，現(xiàn)在回遷房一房一廳可以租到3000元左右，經(jīng)濟(jì)效益變高了。而我們自己也住上了電梯房，環(huán)境改變了，我們自己的衛(wèi)生習(xí)慣、生活習(xí)慣也跟著改變。大家都更講究衛(wèi)生，也更講求生活質(zhì)量了?！贝髩i村村民、回遷房業(yè)主羅仲卿說。

除了生活的環(huán)境變得更優(yōu)美外，大塱村舊改后的教育、醫(yī)療、文化等配套設(shè)施也更完善了。據(jù)悉，大塱舊改項目按照常住人口規(guī)劃配置了優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等合計4.81萬平方米的市政和公建配套。這包括1所小學(xué)、1所幼兒園，建成后將分別移交廣州開發(fā)區(qū)第二小學(xué)和人才集團(tuán)第二幼兒園管理。還將配套衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)公共圖書館分館、公交首末站、星光老人之家、文化健身場所等設(shè)施齊全……居民生活、出行所需都將得到滿足。

大塱村村民羅小姐正因為聽說舊改后的配套小學(xué)更方便了，就把小孩的戶口遷回。“過去如果村里的小孩要讀書，并沒有專門配套的學(xué)校，只能派到2-3公里外的小學(xué)，每次接送都不方便。但現(xiàn)在配套的學(xué)校就在回遷房幾百米的地方，接送方便多了?！?/p>

舊改也并沒有讓大塱村村民忘記自己的“根”。舊改遷建大塱羅氏宗祠，并以景觀設(shè)計的方法，與周邊環(huán)境和諧相融，優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境和人文景觀。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、空間集約高效

實現(xiàn)多方共贏

村民得益、集體資產(chǎn)增值、政府收獲、城市空間優(yōu)化……這是舊改帶來實打?qū)嵉暮锰?。而舊改過后，村集體如何可持續(xù)發(fā)展？“從城中村村民現(xiàn)在成為城市居民，人們要如何融入多元化的城市生活？過去很多人都是靠收租過生活，但后代要更好發(fā)展則必須貼合城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑，而不是還走過去城中村的老路。這些都是我們在舊改后要思考的問題?！辩婅b培說。

因此，規(guī)劃好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入勢在必行。大塱舊改后，將通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、空間集約高效、文化挖掘再造、民生服務(wù)提升，打造成為集高端居住、就業(yè)、購物、休閑等功能為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。屆時，大塱村片區(qū)高端商業(yè)占比20%，產(chǎn)業(yè)及公服配套占比31%，居住占比49%。

據(jù)悉，大塱片區(qū)規(guī)整村留用地10.4公頃，建成35萬平方米集體物業(yè)，加上大塱舊村改造項目復(fù)建的集體物業(yè)，片區(qū)集體物業(yè)總量龐大。接下來，大塱片區(qū)建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)載體空間，引入高端商業(yè)商務(wù)中心，與香雪總部經(jīng)濟(jì)區(qū)形成聯(lián)動效應(yīng)，打造先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)與區(qū)域自主創(chuàng)新中心，成為新的增長級。

目前，政府儲備地塊引進(jìn)并建設(shè)寶能金融、多益網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部；集體留用地中的收儲出讓部分竣工了環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)質(zhì)的居住小區(qū)，自行開發(fā)部分引進(jìn)并建設(shè)粵港澳大灣區(qū)國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家級人力資源產(chǎn)業(yè)園、京廣文化新干線等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體。隨著舊村改造的推進(jìn)，環(huán)境提升、配套完善、產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)正逐步成型，預(yù)計該片區(qū)集體收入將由原來約1千萬/年直線提升至2億元/年，增長近20倍。

百舸爭流，奮楫爭先。蘿崗社區(qū)大塱村舊村改造項目致力打造“舊改樣本”，聚力創(chuàng)造全民幸福，成為特大城市舊改“先行者”。通過不斷探索、持續(xù)創(chuàng)新的最強(qiáng)動能，“新大塱”的畫卷正徐徐展開，高質(zhì)量發(fā)展之路未來可期。

編輯/余弘陽