房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策探討

周錦桃

（中山市龍山置業(yè)有限公司，廣東 中山 528415）

高杠桿是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，是由行業(yè)的商業(yè)模式?jīng)Q定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將精力投放在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與對(duì)外擴(kuò)張中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采取激進(jìn)的擴(kuò)張策略，不斷擴(kuò)大自身的商業(yè)版圖，但是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，再加上近年來金融政策的不穩(wěn)定性，打破了企業(yè)原有的財(cái)務(wù)安排和預(yù)期，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暴雷現(xiàn)象頻發(fā)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備現(xiàn)金流保障，就會(huì)降低對(duì)高杠桿的依賴，從而在保障房地產(chǎn)行業(yè)可控性的同時(shí)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化資金管理，制定科學(xué)的資金使用規(guī)劃，對(duì)資金的使用進(jìn)行全流程監(jiān)管，并且加快開發(fā)、銷售和回籠資金進(jìn)度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力，加強(qiáng)成本控制，這樣才可以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視角，分析了資金管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要作用，并且就房地產(chǎn)資金管理的優(yōu)化途徑和方法進(jìn)行了研究，以期助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金的使用效率。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理概述

資金管理是企業(yè)對(duì)資金的來源和資金使用進(jìn)行計(jì)劃和監(jiān)督以及控制等各項(xiàng)工作的統(tǒng)稱，企業(yè)資金管理主要是對(duì)資金的配置、使用效率以及安全監(jiān)管這三個(gè)方面進(jìn)行管理，企業(yè)開展資金管理的首要任務(wù)是保障企業(yè)資金的安全性和完整性，在此基礎(chǔ)上提升資金的效益，而最終目的是為企業(yè)創(chuàng)造更高的效益[1]。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金就是企業(yè)運(yùn)營的血液，資金管理在整個(gè)內(nèi)部管控體系中占據(jù)極其重要的地位，加強(qiáng)資金管控、充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢是關(guān)系企業(yè)效益與可持續(xù)發(fā)展的重要因素，如何提升資金管理水平是現(xiàn)代企業(yè)所面臨的重點(diǎn)問題。

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)常受我國宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場的發(fā)展潮流，根據(jù)宏觀政策不斷調(diào)整內(nèi)部的管控措施，尤其是針對(duì)資金管理的措施，這樣才可以提高其市場應(yīng)變能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，拿地到銷售所需要的時(shí)間不等，企業(yè)在土地投資階段就需要大量的現(xiàn)金流，在前期施工建設(shè)中又需要大量資金，其銷售情況不穩(wěn)定，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較依賴外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好融資工作，并且強(qiáng)化資金使用風(fēng)險(xiǎn)管理，通過資金集中、封閉運(yùn)行來加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，這樣才可以全面提升企業(yè)資金的流通效率[2]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的重要性分析

第一，確保項(xiàng)目順利建成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的資金支出流量較大，在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。在征地階段，企業(yè)需要支付土地出讓費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，同時(shí)企業(yè)還需要在勘察設(shè)計(jì)階段支付規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。在項(xiàng)目開發(fā)報(bào)驗(yàn)階段和招投標(biāo)階段，也同樣需要支付大額的資金，如造價(jià)咨詢費(fèi)、施工圖紙的編制費(fèi)用等，在施工階段和竣工驗(yàn)收階段需要支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)用等，不僅如此，企業(yè)還需要在后續(xù)的銷售、房屋交付階段支付相關(guān)費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證有充足的營運(yùn)性資金，這樣才可以確保項(xiàng)目各個(gè)階段可以按照建設(shè)進(jìn)度實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，借助統(tǒng)一集中的資金平臺(tái)有助于實(shí)現(xiàn)資金信息透明化，全面掌握資金的動(dòng)向，對(duì)資金的形態(tài)和存量以及收益等信息實(shí)時(shí)了解和查詢，在此基礎(chǔ)上企業(yè)可以對(duì)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的具體情況對(duì)資金的使用進(jìn)行統(tǒng)一、合理的規(guī)劃，將資金運(yùn)用到重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，確保企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成。

第二，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控體系中，風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性，分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的不足，才可以采取有效的應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類很多，如項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)等，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和管理，清晰地劃分企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)類別，同時(shí)，還需要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制，強(qiáng)化內(nèi)部管控，這樣才可以降低風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化資金管理，其基本措施就是完善資金管理體系，優(yōu)化資金使用的流程，不斷優(yōu)化內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制，提升內(nèi)控成效具有重要的作用。企業(yè)需要對(duì)資金的流入與流出加強(qiáng)監(jiān)督和管理，做好資金管理計(jì)劃，可以使企業(yè)減少壞賬和死賬，還可以降低資金的使用成本，進(jìn)而對(duì)企業(yè)增加經(jīng)營性資金起到積極作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部經(jīng)營性資金增加時(shí)，企業(yè)可以運(yùn)用更多的資金去解決各種財(cái)務(wù)問題，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)能力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中存在的主要問題

（一）缺乏科學(xué)的資金計(jì)劃，資金流入與流出管理不規(guī)范

科學(xué)、有效的資金計(jì)劃，對(duì)企業(yè)提高資金管理效果的意義重大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)以及實(shí)際經(jīng)營狀況對(duì)資金使用做出規(guī)劃，這樣才可以嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)資金流入與流出進(jìn)行規(guī)范管理，避免資金浪費(fèi)。當(dāng)前，部分企業(yè)還存在一定的問題。第一，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未執(zhí)行資金計(jì)劃，只是單純地依靠外部融資來維持自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，卻沒有考慮國家融資政策的變化，也沒有考慮到自身資金鏈斷裂的應(yīng)對(duì)措施，企業(yè)在日常的資金使用中通常都是遵從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的意見，對(duì)資金的使用存在盲目性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。第二，資金計(jì)劃的不完善、不科學(xué)也會(huì)影響資金的規(guī)范管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，致力于加強(qiáng)對(duì)資金的管控，并且制定了相應(yīng)的資金管理計(jì)劃，但在實(shí)際的資金使用環(huán)節(jié)中，卻沒有參考資金計(jì)劃的內(nèi)容執(zhí)行，打破了企業(yè)的資金計(jì)劃，使企業(yè)無法對(duì)后續(xù)的工作進(jìn)行科學(xué)管理[3]。而且，有些業(yè)務(wù)部門的管理人員為了后續(xù)工作的便利，減少資金審批手續(xù)，就預(yù)先申請(qǐng)一定數(shù)額的預(yù)備金，用于以后的各項(xiàng)支出，這樣就會(huì)使企業(yè)的資金計(jì)劃失去本來的意義，打亂企業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的流入與流出管理不規(guī)范，究其原因，包括兩個(gè)方面。一方面，企業(yè)資金管理的制度和流程不完善、不規(guī)范，部分人員在實(shí)際的執(zhí)行過程中不能嚴(yán)格規(guī)范自身的行為；另一方面，企業(yè)對(duì)資金的流入與流出缺乏有效的監(jiān)管，難以對(duì)資金的流向和流量等進(jìn)行全過程監(jiān)控，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理存在一些問題。

（二）融資途徑單一，資金管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求較大，且由于自身的自有資金不夠充足，企業(yè)對(duì)外部融資的依賴性較強(qiáng)，但融資途徑單一，會(huì)影響企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)，甚至可能會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營。第一，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要管理活動(dòng)就是圍繞著融資進(jìn)行的，但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資途徑大多依靠銀行貸款，一旦國家的宏觀政策發(fā)生改變，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難易程度產(chǎn)生巨大影響。第二，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前夕，也會(huì)選擇發(fā)債或者股權(quán)融資的方式獲得資金，在獲取土地使用權(quán)這一環(huán)節(jié)中，采用這兩種融資方式較多，但具有一定的弊端。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用股權(quán)融資的方式，其資金使用期限較長，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較小，但企業(yè)將面臨控制權(quán)分散和失去控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，并且其資本成本較高；與此同時(shí)，股權(quán)融資方式的要求比較高，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道都受到一定的限制。

（三）內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制不健全

第一，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管體系不完善。在內(nèi)部監(jiān)管體系中，未對(duì)資金使用的監(jiān)管流程進(jìn)行明確，也沒有設(shè)置專門的崗位監(jiān)督資金使用情況，企業(yè)無法對(duì)資金的流入與流出進(jìn)行監(jiān)管，從而難以發(fā)現(xiàn)資金使用過程中存在的問題，不利于企業(yè)改善資金管理的環(huán)境。同時(shí)，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制也未健全，企業(yè)無法對(duì)已經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，不能核實(shí)每筆交易的真實(shí)性。第二，部分企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)建設(shè)步伐緩慢，也沒有專門針對(duì)資金管理開設(shè)專門的管理模塊，難以對(duì)資金使用形成有效的監(jiān)控，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)項(xiàng)目資金挪用、資金使用不規(guī)范等現(xiàn)象發(fā)生。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策

（一）制定資金使用計(jì)劃，規(guī)范資金流入與流出

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到資金計(jì)劃對(duì)資金管理工作的重要意義，并且制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃。資金規(guī)劃和企業(yè)預(yù)算或者經(jīng)營計(jì)劃是密不可分的，企業(yè)在制定資金使用計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)整體的經(jīng)營計(jì)劃來制定資金計(jì)劃，確保資金規(guī)劃不會(huì)脫離企業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃。企業(yè)對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的收款和付款編制計(jì)劃，收款要做到按照每個(gè)客戶的賬期編制收到的款項(xiàng)，要指定非常詳細(xì)的計(jì)劃；而付款的內(nèi)容比較復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照具體的科目進(jìn)行分類，如針對(duì)貨款支出，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要單獨(dú)編制，貨款按照供應(yīng)商的賬期，編制一定時(shí)期內(nèi)需要支付的款項(xiàng)，對(duì)于日常費(fèi)用的支出，企業(yè)則可以根據(jù)預(yù)算進(jìn)行編制資金流出情況。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制資金使用計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注重計(jì)劃內(nèi)容的科學(xué)性和合理性，對(duì)各部門的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)向管理者反饋資金計(jì)劃的執(zhí)行情況，充分分析實(shí)際情況與資金計(jì)劃之間的差異性，并且對(duì)不遵守資金計(jì)劃的人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的處罰，保證各部門可以嚴(yán)格按照資金計(jì)劃開展工作。最后，企業(yè)還需要對(duì)資金的流入與流出進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化資金管理的措施和流程，強(qiáng)化內(nèi)部控制體系建設(shè)，對(duì)資金使用的各環(huán)節(jié)的程序和流程都加以明確，并且在制定中明確各部門在資金管理中相應(yīng)的職責(zé)，確保各部門之間可以形成有效的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同致力于資金管理工作；另一方面，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用大數(shù)據(jù)平臺(tái)加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)控，定期對(duì)資金的流向和流量等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實(shí)時(shí)掌握資金流轉(zhuǎn)的信息，便于企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃[4]。

（二）拓寬融資渠道，盤活資金

第一，為了緩解高杠桿壓力下還本付息所帶來的現(xiàn)金流壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能僅通過貸款、發(fā)行債券等有息負(fù)債的方式擴(kuò)大融資力度，而應(yīng)通過多渠道進(jìn)行資金籌集[5]。在當(dāng)前市場融資收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分融資渠道受到限制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用地產(chǎn)私募基金等方式補(bǔ)充資金，降低企業(yè)的有息負(fù)債，并結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略促進(jìn)地產(chǎn)金融能力的提升[6]。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)國家宏觀融資政策的分析，了解當(dāng)下融資環(huán)境的變化，如果政府對(duì)市場資金放寬了限制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住這一機(jī)遇，不斷拓寬融資渠道，解決企業(yè)資金短缺的現(xiàn)實(shí)問題。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一個(gè)發(fā)展階段的融資需求都是不同的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同時(shí)期的資金需求制定科學(xué)的融資計(jì)劃，充分了解每一家商業(yè)銀行的貸款政策，合理選擇融資途徑。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，拓寬企業(yè)的融資渠道，如信托手段，企業(yè)還可以運(yùn)用供應(yīng)鏈平臺(tái)盤活內(nèi)部的資金，從而更好地解決資金缺口。

（三）健全資金使用監(jiān)管機(jī)制

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的內(nèi)部監(jiān)督管理機(jī)制，設(shè)置專門的監(jiān)管崗位，明確其崗位職責(zé)；同時(shí)，還要建立相匹配的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，審計(jì)人員定期對(duì)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金使用中存在的不足和問題，并采取對(duì)應(yīng)的措施加以改進(jìn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理能力。第二，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立資金管理系統(tǒng)，將其與企業(yè)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)與賬務(wù)系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，同時(shí)還要運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云技術(shù)等先進(jìn)的信息技術(shù)對(duì)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的行為，從而可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

五、結(jié)語

綜上所述，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最重要的資源之一，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視資金管理工作，將其納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，并且不斷優(yōu)化資金管理體系，根據(jù)戰(zhàn)略導(dǎo)向和經(jīng)營計(jì)劃制定科學(xué)、完整的資金計(jì)劃，嚴(yán)格按照資金使用計(jì)劃開展各項(xiàng)工作，確保企業(yè)可以對(duì)資金的流入與流出進(jìn)行有效管控。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)不斷拓寬籌資渠道，順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，不斷優(yōu)化和改善融資環(huán)境，并加強(qiáng)資金使用監(jiān)管，對(duì)資金的流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行全程監(jiān)控，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理成效。