房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程計劃管理探討

陳學清

(中國武夷實業(yè)股份有限公司)

0 引言

大部分房地產(chǎn)工程項目具有建設(shè)規(guī)模大、參與單位多、投資高的特點，因此，工程項目在實施中，會受到諸多因素的影響，從而導致工程進度、質(zhì)量、造價與實際出現(xiàn)偏差。為解決此方面問題，工程方會根據(jù)工程的實際情況，設(shè)計針對項目全過程的管理計劃。但在深入此方面內(nèi)容的研究中發(fā)現(xiàn)，大部分工程在進行計劃管理時，存在套用其他工程項目計劃的問題，套用管理模式的應(yīng)用，不僅沒有考慮實際建設(shè)項目的需求與編制計劃，也會由于管理工作不到位出現(xiàn)項目正常建設(shè)受阻等現(xiàn)象。

一套科學、完備的工程計劃管理方案，必須確保工程計劃在各個階段之間保持一致性和連貫性。在此過程中，應(yīng)將項目在開發(fā)過程中的計劃與重點兩者之間的差異作為前提條件，根據(jù)工程實際情況，將工程劃分為三個階段，分別為可研、策劃、建設(shè)階段。第一階段著重基于統(tǒng)籌角度，進行工程項目的編制，包括感知整體計劃風險、劃分工程管理模塊等。第二個階段主要在于確定工程節(jié)點，對工程整體任務(wù)進行分解，最后一個階段主要是指在第二個階段工作內(nèi)容的細化。

在明確項目全過程構(gòu)成的基礎(chǔ)上，下述將結(jié)合房地產(chǎn)項目的基本情況，確定各個階段的工程階段與具體管理方案，為項目的規(guī)范化實施提供全面的技術(shù)指導與幫助。

1 房地產(chǎn)項目概況

以A 項目為例，對其進行工程項目基本情況的概述，該項目位于城市核心區(qū)，具有交通便利、周邊醫(yī)療建設(shè)成熟、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢。對A 項目的定位為高級房地產(chǎn)項目，預(yù)期該項目建成后，將成為該地區(qū)的高級住宅小區(qū)。該建筑項目的占地面積約為66000m2，地上層數(shù)與地下層數(shù)分別為30 層與1 層，地上建筑中有8 棟塔樓建筑，建筑結(jié)構(gòu)為框架、剪力墻，建筑檐高為97.9m，外裝飾為涂料，該建筑中配套設(shè)施較為完善。

2 確定項目各階段工程計劃

掌握工程項目基本情況的基礎(chǔ)上，進行項目各個階段工程計劃的確定，根據(jù)工程階段劃分理論，將建設(shè)的項目劃分為三個階段，分別為可研階段、工程策劃階段、工程建設(shè)階段，對應(yīng)三個階段的工程進度總和為項目總進度，因此，在進行工程計劃劃分時，按照下述公式，進行開發(fā)項目計劃總和的計算：

式中：C代表項目各階段工程計劃總和，i代表第i個階段，n代表階段數(shù)量。其中i的取值為1、2、3、……、n。在上述內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)全過程三階段劃分法，進行三個階段工期進度的表示，公式為：

式中：G代表三個階段工期進度計劃總和，g1代表可研階段工期計劃，g2代表工程策劃階段工期計劃，g3代表工程建設(shè)階段工期計劃。

在項目實施過程中，工程各個階段的實際進度可能與計劃進度存在一定的偏差，為降低外部因素對工程計劃實施造成的影響，可按照下述圖1，進行房地產(chǎn)項目工程計劃的管理。

圖1 房地產(chǎn)項目工程計劃的確定與管理

完成上述內(nèi)容的設(shè)計后，可基于房地產(chǎn)項目的造價活動角度，進行工作節(jié)點的進一步規(guī)劃。在此過程中應(yīng)明確，大部分房地產(chǎn)項目在實施過程中的累計成本支出呈現(xiàn)“S”型曲線，每個階段的實際造價支出是由不同性質(zhì)項目活動的消耗與占用資源構(gòu)成的，因此，要確定項目不同環(huán)節(jié)的具體計劃，需要明確設(shè)計方提出的不同環(huán)節(jié)造價支出，各個階段的造價支出計算公式為：

式中：A代表各個階段的造價支出，m代表活動行為總數(shù)，j代表房地產(chǎn)項目實施過程中，第j項活動的具體支出。按照上述公式，對工程實施中三個階段的造價“S”型曲線進行描述，見圖2。

圖2 工程實施中三個階段的造價“S”型曲線

圖3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工期、質(zhì)量與造價三要素集成模型

根據(jù)工程的實際情況，將每一個造價活動節(jié)點作為一個計劃節(jié)點，通過對節(jié)點的細化，實現(xiàn)對工程計劃管理全過程的細化，按照上述方式，便可以實現(xiàn)對工程項目全過程計劃的確定。

3 工程項目工期計劃、質(zhì)量計劃、造價計劃三要素集成管理模型

從圖中（a）可以看出，項目工期與項目造價之間呈正向相關(guān)關(guān)系。當工期從實線變?yōu)樘摼€后，會造成圖中造價邊長從1轉(zhuǎn)變到2。項目的工期與造價之間的正向相關(guān)并不是線性的，并且不同的項目會有不同的線性或非線性正向相關(guān)關(guān)系[1]。在開發(fā)項目造價、工期和質(zhì)量三要素集成管理中，仍然需要結(jié)合實際數(shù)據(jù)，對其具體變化關(guān)系進行分析[2]。

從圖中（b）可以看出，項目質(zhì)量與造價呈現(xiàn)出另一種正向相關(guān)關(guān)系。當質(zhì)量從實線變?yōu)樘摼€時，會導致圖中造價的邊長從1 轉(zhuǎn)變到2。同理，二者之間也不是線性關(guān)系[3]。在圖中所示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，借助項目掙值所包含的已獲價值思想，將新引入的中間變量看作已獲質(zhì)量價值[4]。其中，變量的具體含義可以用下述公式表示：

式中：EQV代表房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)獲得的質(zhì)量價值，EV代表項目掙值，Qe代表項目質(zhì)量指數(shù)。在上述計算公式中，Qe代表一個個體指數(shù)，能夠用于反映房地產(chǎn)開發(fā)項目實際質(zhì)量的相對水平，其計算公式為：

式中：AQ代表房地產(chǎn)開發(fā)項目實際質(zhì)量水平，BQ代表房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)定質(zhì)量水平。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合掙值法確定房地產(chǎn)開發(fā)項目造價實際計劃完成程度：

式中：PC代表房地產(chǎn)開發(fā)項目造價實際計劃完成程度，ACWP代表項目已經(jīng)完成的工作量對應(yīng)的實際造價，BCWS代表計劃完成工作量的預(yù)算造價。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量造價的差異可以用下述公式表示：

式中：QV代表房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量造價的差異，EQV代表房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)獲得的質(zhì)量價值。將上述公式作為工程項目工期計劃、質(zhì)量計劃、造價計劃三要素集成管理模型為后續(xù)全過程工程計劃管理提供依據(jù)。

4 全過程工程計劃管理

4.1 可研階段

針對項目進行可行性的研究能夠為決策者在后期各項工作決策提供可靠依據(jù)，同時也能夠為項目設(shè)計、訂購、采購等環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)條件[5]。在可研階段，要確定工程的發(fā)展與執(zhí)行時間表，并確定工程的建設(shè)周期。具體包括項目報規(guī)報建、開工、開盤、竣工、交付等項目開發(fā)一級節(jié)點[6]。在這個階段，通常情況下，項目開發(fā)節(jié)點計劃是以規(guī)劃指標、政府相關(guān)要求以及經(jīng)濟指標為依據(jù)，并與過去的項目開發(fā)經(jīng)驗、標準工期等相結(jié)合來制定的，它是項目開發(fā)的第一個節(jié)點計劃，也是項目進度控制的依據(jù)。

為了保證對工程進度的精確控制，需要對工程場地進行實地考察，對工程場地的現(xiàn)狀以及周邊同類工程的施工情況有一個全面的認識，并對工程場地的水文地質(zhì)信息、當?shù)卣恼邨l件、交通狀況、周邊環(huán)境等進行詳細的了解[7]。要結(jié)合以往同類項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗和企業(yè)的標準工期文件，并結(jié)合對項目具體所在位置環(huán)境信息的調(diào)查分析，在可研究計劃編制過程中，應(yīng)綜合考慮各種因素，以確?？裳芯坑媱澗幹频目茖W、合理。該方法不僅能為工程投資決策提供科學、精確的參考，而且還能使后續(xù)的分解規(guī)劃更具可操作性。

4.2 工程策劃階段

工程策劃方案編制階段，此階段已完成了項目可研及策劃定位、建筑方案初步設(shè)計等前置工作。通過制定項目計劃，對工程的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、功能分區(qū)以及有無特殊需求等基本情況有一個大致的了解。在制定可研階段規(guī)劃的基礎(chǔ)上，使總體進度與可研計劃的目標要求保持一致，并與標準工期相結(jié)合，充分考慮項目分期開發(fā)節(jié)奏及各期交通組織影響、場地條件等情況，并結(jié)合各階段的總平面布置，對地塊內(nèi)外的施工條件進行更細致的排查。進一步細化、完善、修改項目進程中的重要節(jié)點，強化全程統(tǒng)籌規(guī)劃[8]。系統(tǒng)化地梳理從基坑圍護到竣工驗收各階段的工程重、難點，對項目可能存在的風險進行分析，并在此基礎(chǔ)上，提前制定出有針對性的應(yīng)對措施。

4.3 工程建設(shè)階段

在項目進行到施工階段時，施工圖已經(jīng)完全清晰，這樣就可以在項目策劃階段對實施方案進行進一步的完善和細化。在這個階段所制訂的計劃是最好的執(zhí)行計劃。而各種報建報審，施工招標，材料和設(shè)備的采購，施工進度計劃等，都必須根據(jù)可研和工程規(guī)劃階段的整體進度計劃來進行。在此階段，要著重研究各個子部分項目的主要路線、主要節(jié)點。具體地說，要對工序交接、場地交接等重要節(jié)點進行嚴密的控制，對各專業(yè)的交接節(jié)點和時間進行合理的安排，根據(jù)計劃進行合理的安排，統(tǒng)籌好各類資源，做好人員和物資的調(diào)配，確保項目的順利實施。其次，根據(jù)工地的需要，對材料的封樣，工藝的樣板，交接的標準等問題，都要做好全面的規(guī)劃，把所有的前期工作都做好，這樣才不會影響工地的進度。最后，對各類危險因素進行預(yù)判，事先制定對策和后手計劃。

5 結(jié)束語

為助力房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文從可研階段、工程策劃階段、工程建設(shè)階段，開展了工程項目計劃管理的研究。目前，相關(guān)此方面內(nèi)容的研究已經(jīng)受到了房地產(chǎn)建設(shè)方等多個參與方的重點關(guān)注，如何實現(xiàn)在此過程中對工程計劃的規(guī)范化編制、科學管控各個階段的造價成本支出，已經(jīng)成為了現(xiàn)階段管理方亟需解決的問題之一。根據(jù)大量的工程實踐研究可知，只有制定規(guī)范的工程計劃，完善計劃管控模式，才能確保項目運營方、建設(shè)方的收益目標、經(jīng)營目標按照規(guī)范達成。

為實現(xiàn)對與之方面相關(guān)工作在后續(xù)實施中的進一步深化，可在后續(xù)的研究中，將本文提出的內(nèi)容作為參照，從房地產(chǎn)工程項目價值管理、風險管理等方面，進行計劃管理方案的優(yōu)化，通過此種方式，探索一種更加可行、科學、合理的計劃管理方案。

在深入市場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，截至目前，與之方面相關(guān)的研究成果在市場內(nèi)所取得的成績已經(jīng)十分突出，但要在真正意義上實現(xiàn)管理模式、管理理念的轉(zhuǎn)換，還需要很長一段時間。未來隨著現(xiàn)代化技術(shù)、數(shù)字化技術(shù)的更新，工程計劃管理水平勢必將呈現(xiàn)提升趨勢。