理應(yīng)把科技產(chǎn)業(yè)園打造成科創(chuàng)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的共同載體

孫瀾紓

摘 要：高質(zhì)量發(fā)展是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的必由之路，但目前科創(chuàng)和房地產(chǎn)的發(fā)展雙雙遇到了瓶頸，而科技產(chǎn)業(yè)園恰好是兩者融合的有機(jī)載體，所以筆者認(rèn)為理應(yīng)把科技產(chǎn)業(yè)園打造成科創(chuàng)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的共同載體，而在打造共同載體過程中，既離不開政府的支持和協(xié)同，更離不開房企經(jīng)營(yíng)理念的與時(shí)俱進(jìn)。

關(guān)鍵詞：科技產(chǎn)業(yè)園；高質(zhì)量發(fā)展；共同載體

高質(zhì)量發(fā)展是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的必由之路，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響不僅具有持久性，對(duì)不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有協(xié)調(diào)性。目前，我國(guó)明顯存在著諸多制約科創(chuàng)高質(zhì)量發(fā)展的瓶頸，比如科研投入不足、科研成果轉(zhuǎn)化難、體制外有研發(fā)能力的人很難找到科創(chuàng)平臺(tái)。無獨(dú)有偶，隨著城鎮(zhèn)化日益見頂，房地產(chǎn)已由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)已進(jìn)入了深度調(diào)整期，轉(zhuǎn)型已成為大勢(shì)所趨。在此背景下，設(shè)想將房地產(chǎn)部分資金和人力資源導(dǎo)向科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，打造科創(chuàng)和房地產(chǎn)融合的有機(jī)平臺(tái)——科技產(chǎn)業(yè)園，不僅能使科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)找到了資金和平臺(tái)，也使房地產(chǎn)找到了正確轉(zhuǎn)型方向，所以筆者認(rèn)為打造科技產(chǎn)業(yè)園應(yīng)當(dāng)成為行之有效的轉(zhuǎn)型路徑。

一、制約科創(chuàng)發(fā)展的瓶頸

中國(guó)要強(qiáng)盛，要努力成為世界創(chuàng)新高地，就要有一個(gè)有利于各類主體融通創(chuàng)新的環(huán)境，就要有一個(gè)利于科技成果產(chǎn)業(yè)化的機(jī)制，就要有一個(gè)利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)做強(qiáng)做大的土壤，然而當(dāng)下，制約我國(guó)科創(chuàng)高質(zhì)量發(fā)展的瓶頸并不少。

（一）科技創(chuàng)新管理體制有待進(jìn)一步優(yōu)化

近日，國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案指出要重新組建科學(xué)技術(shù)部，政府應(yīng)借此次重組“科技部門”的東風(fēng)，盡速革除現(xiàn)有科技管理機(jī)制中的一些弊端，為科技創(chuàng)新提供不竭動(dòng)力。例如，要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，慎重研究決定重大科技研發(fā)方向，制定科學(xué)決策機(jī)制，避免由行政領(lǐng)導(dǎo)憑感覺來決策重大科技項(xiàng)目，造成科研方向性失誤，重復(fù)我國(guó)前期在芯片制造方向的遺憾；減少急功近利的評(píng)價(jià)機(jī)制阻礙?；A(chǔ)科學(xué)需要長(zhǎng)期不懈的努力，其研究不僅僅要盯著結(jié)果，更要審視過程，但是在現(xiàn)行科技管理體制下，時(shí)常存在著嚴(yán)重倚重結(jié)果導(dǎo)向的現(xiàn)象，有些科研人員長(zhǎng)期沒能產(chǎn)成科研結(jié)果，這在基礎(chǔ)研究中本屬常態(tài)，不應(yīng)打擊、阻礙科研人員長(zhǎng)期扎根基礎(chǔ)研究的積極性。此外，我國(guó)不少科研部門及高校的職稱評(píng)價(jià)體系仍舊以項(xiàng)目、獎(jiǎng)項(xiàng)以及論文為主要標(biāo)準(zhǔn)，存在重理論、輕實(shí)踐的問題，這也深刻影響著科研人員進(jìn)行成果轉(zhuǎn)化的積極性。

（二）科研經(jīng)費(fèi)使用效率有待提高

僅2022年，我國(guó)科研經(jīng)費(fèi)投入就高達(dá)3.09萬億，僅次于美國(guó)，如此巨額的研發(fā)投入使用效率卻有待商洽。首先，在國(guó)家科研經(jīng)費(fèi)的發(fā)放與使用過程中，不可避免存在著一定程度的弄虛作假、跑冒滴漏的現(xiàn)象，對(duì)此，國(guó)家需要進(jìn)一步完善科研經(jīng)費(fèi)使用制度，力爭(zhēng)把每一分科研經(jīng)費(fèi)都用在刀刃上。其次，當(dāng)下的科研經(jīng)費(fèi)投入缺乏重點(diǎn)，存在著“撒胡椒面”現(xiàn)象，即便在某個(gè)領(lǐng)域有所突破，往往也只能停留在低水平的進(jìn)步上，無法在重點(diǎn)領(lǐng)域求得重大突破。

（三）人盡其才遠(yuǎn)未落到實(shí)處

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是人才驅(qū)動(dòng)，人才資源是第一資源，也是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)中最為活躍的資源。但現(xiàn)實(shí)中，人盡其才遠(yuǎn)未落到實(shí)處。首先，應(yīng)有的激勵(lì)機(jī)制并未建立。體制內(nèi)科技人員部分缺乏闖勁與拼搏精神，體制外科研人員則缺乏科研設(shè)備、科研資金，以及生活保障。而作為目前科研主力的高等院校，由于管理體制的原因致使研究人員在研究核心技術(shù)方面動(dòng)力不足，市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的意識(shí)有待加強(qiáng)。其次，優(yōu)秀的研發(fā)人才部分存在被“圈養(yǎng)”的現(xiàn)象，科研管理“行政化”。例如，有地方政府將好不容易搶到的名校優(yōu)生以及部分回國(guó)留學(xué)生，沒有優(yōu)先放到他們所擅長(zhǎng)的科研崗位和平臺(tái)，而是放到行政事業(yè)單位，或者是企業(yè)強(qiáng)行要求科研人員整日埋頭于行政管理中，這無疑阻礙了科創(chuàng)機(jī)制的發(fā)展，以及留學(xué)生回流積極性。

（四）科研成果轉(zhuǎn)化難

科研成果轉(zhuǎn)化難，一方面在于科創(chuàng)成果的轉(zhuǎn)化率低，這不可謂不是我國(guó)科創(chuàng)方面的巨大浪費(fèi)。我們必須堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向開展科研活動(dòng)，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，確?？蒲许?xiàng)目能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求，還要圍繞產(chǎn)業(yè)鏈部署創(chuàng)新鏈、圍繞創(chuàng)新鏈布局產(chǎn)業(yè)鏈。這樣，在大幅提升科研成果轉(zhuǎn)化率的同時(shí)，也保證了科研成果的市場(chǎng)“含金量”，避免有產(chǎn)品、無市場(chǎng)，只能束之高閣。另一方面在于缺乏健全的轉(zhuǎn)化機(jī)制。一些科研成果在轉(zhuǎn)化中，還存在科研方缺乏孵化成果的專業(yè)平臺(tái)和貼近市場(chǎng)的人才，只能寄希望于市場(chǎng)方來完成孵化，但由于技術(shù)、工藝以及市場(chǎng)前景等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)方不敢貿(mào)然投入的情形。因此，針對(duì)科技成果孵化面臨諸多困難，建議應(yīng)從國(guó)家層面搭建科技成果供、需網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，允許科研方、市場(chǎng)方在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上發(fā)布各自的訴求，達(dá)到科研和市場(chǎng)有效地銜接起來；從國(guó)家法律建設(shè)出發(fā)，就成果轉(zhuǎn)化后，研發(fā)人員與投資單位之間的利益分配關(guān)系立約。

二、制約房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，影響近70個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但隨著新冠病毒感染疫情的影響，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、購(gòu)房政策收緊，“三條紅線”“集中度管理”等貸款政策不斷發(fā)力，導(dǎo)致相當(dāng)比例的房企正面臨著生存的考驗(yàn)。

住宅地產(chǎn)方面，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，除了少數(shù)一、二線城市尚有住宅供給不足的狀況，其余絕大多數(shù)城市均已供過于求。首先，空置率預(yù)警。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市房屋空置率在12%～34%之間，一般認(rèn)為，空置率在5%之內(nèi)，則房屋處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，當(dāng)空置率在5%～10%時(shí)，供求則處于相對(duì)平衡狀態(tài)，當(dāng)空置率超過10%時(shí)，則說明住宅市場(chǎng)已供過于求，因此我國(guó)絕大部分城市均已進(jìn)入了供過于求的狀況。其次，投資失衡預(yù)警。我國(guó)居民財(cái)富有70%附著在房子上，明顯呈現(xiàn)投資不均衡的局面，不僅嚴(yán)重?cái)D壓了在股票或其他方面的均衡投資，也嚴(yán)重?cái)D壓了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再次，人口下降預(yù)警。當(dāng)出生率不斷創(chuàng)造新低的時(shí)候，注定住宅類產(chǎn)業(yè)不會(huì)再有太大的發(fā)展空間，尤其近幾年，對(duì)絕大多數(shù)城市而言，想通過過度增加住宅銷售來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，已經(jīng)無異于緣木求魚。

商業(yè)地產(chǎn)方面，經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、店鋪建設(shè)租賃、寫字樓、商城建設(shè)運(yùn)營(yíng)、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入瓶頸階段。這既有來自電商經(jīng)濟(jì)的擠壓帶來的對(duì)商鋪需求量的大幅下降、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的整改與退出帶來的市場(chǎng)需求大幅減少，也有因地方政府前期“盲從開發(fā)”的擠壓。過去，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的無序性，地方政府也對(duì)商業(yè)開發(fā)不同程度存在著一定的盲從，多數(shù)城市都在超前布局，超前規(guī)劃，導(dǎo)致過剩的商業(yè)開發(fā)成為普遍。

從市場(chǎng)緊缺變成產(chǎn)能過剩、從政策扶持變成政策打壓，面對(duì)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)，不少房企也紛紛尋求轉(zhuǎn)型，但由于對(duì)自我競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)缺乏應(yīng)有的理性評(píng)估，盲目尋求轉(zhuǎn)型，致使房企轉(zhuǎn)型整體上并不理想。例如，向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型受挫，以恒大、萬科等為代表的房企在養(yǎng)老地產(chǎn)上早有耕耘，但是養(yǎng)老地產(chǎn)表面上看起來日益火爆，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)卻是嚴(yán)峻的。受中國(guó)傳統(tǒng)孝道影響，居家養(yǎng)老的主流習(xí)慣難以撼動(dòng)，而養(yǎng)老地產(chǎn)是客戶多為高干、高知、高管等高收入群體，受眾相當(dāng)有限。這就導(dǎo)致當(dāng)房企集中轉(zhuǎn)型時(shí)，首先將面臨養(yǎng)老市場(chǎng)容量根本不夠的局促，其次是對(duì)向來追求短、頻、快的房企來講難以忍耐的漫長(zhǎng)投資回報(bào)周期。也有不少房企向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，也沒有取得理想局面。房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)是兩個(gè)完全不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，不僅有因人才短缺使得企業(yè)很難在與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，也與農(nóng)業(yè)整體利潤(rùn)低，且農(nóng)業(yè)資源偏緊和生態(tài)環(huán)境惡化的制約重重，轉(zhuǎn)型成功艱難。

三、科技產(chǎn)業(yè)園是科創(chuàng)和房地產(chǎn)走出瓶頸的共同載體

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都會(huì)受到市場(chǎng)需求、政府政策、發(fā)展模式等多維度的綜合影響。科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切地需要更有活力的機(jī)制與之配套、更充裕的資金以供投資運(yùn)營(yíng)、更多的研發(fā)平臺(tái)助力產(chǎn)業(yè)提升，迫切需要把更多的科研成果推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化資源；房地產(chǎn)若想成功轉(zhuǎn)型，迫切需要與房地產(chǎn)有交叉點(diǎn)的行業(yè)、與自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)契合的產(chǎn)業(yè)，從而為從地產(chǎn)退出的資金找到歸屬。而上述所有“需要”，正好都能在科技產(chǎn)業(yè)園這個(gè)載體上得到不同程度的滿足。

通過梳理發(fā)現(xiàn)，搭建科技產(chǎn)業(yè)園，有以下幾個(gè)方面需要注意：首先，科技產(chǎn)業(yè)園的搭建離不開政府扶持。科技產(chǎn)業(yè)園是市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，但政府的配套和支持非常重要。對(duì)政府而言，搭建科技產(chǎn)業(yè)園有助于招商引資，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。由政府主持孵化的科技產(chǎn)業(yè)園，更能適應(yīng)本地的水土，更有可能為本地的財(cái)稅和就業(yè)作貢獻(xiàn)。當(dāng)下，各地政府都在積極招商引資，但部分地區(qū)常常陷入單純依靠?jī)?yōu)惠低層次招商或惡性競(jìng)爭(zhēng)，反而招致地區(qū)資源錯(cuò)配、整體發(fā)展受挫。

其次，科技產(chǎn)業(yè)園的搭建離不開國(guó)家法律保障。應(yīng)從法律層面，清晰界定科技產(chǎn)業(yè)園各方的職、權(quán)、利，保證地方政府和企業(yè)搞科創(chuàng)、轉(zhuǎn)化科研成果、孵化科技產(chǎn)業(yè)園的積極性。例如，簽約產(chǎn)業(yè)園區(qū)前，地方政府和房企可預(yù)先與科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)協(xié)議好孵化方案，累計(jì)利稅達(dá)到一定的金額可以向外拓展，到其他地區(qū)設(shè)置分公司，違約違規(guī)則各方按協(xié)議賠償，使得各方的利益得到充分保護(hù)與發(fā)揚(yáng)。當(dāng)加入的科研團(tuán)隊(duì)越來越多，形成集聚效應(yīng)，搭建科技產(chǎn)業(yè)園的地方政府與房企必將迎來從“聚合”到“聚變”的騰飛發(fā)展機(jī)遇；當(dāng)搭建科技產(chǎn)業(yè)園的地方政府與房企越來越多，今后科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)（包括回國(guó)留學(xué)人員）也能愈來愈容易找到適合的科創(chuàng)平臺(tái)，推動(dòng)中國(guó)科研全方位發(fā)展。

再次，科技產(chǎn)業(yè)園的搭建離不開風(fēng)投公司助力。按照科創(chuàng)進(jìn)程，科研項(xiàng)目分為3個(gè)階段，在每個(gè)階段，搭建科技產(chǎn)業(yè)園的地方政府與房企可以通過設(shè)立風(fēng)投公司，為進(jìn)入科技產(chǎn)業(yè)園科創(chuàng)項(xiàng)目提供“雪中送炭”的助力?！胺趸鳌彪A段，即產(chǎn)品研發(fā)階段出成果時(shí)期，產(chǎn)品有可能成功，也有可能失敗，即便能夠成功，也不知要等到何年何月，不確定性致使這一階段的投資風(fēng)險(xiǎn)極大，一般企業(yè)不愿意涉險(xiǎn)。在這時(shí)候，由政府出面，用科研經(jīng)費(fèi)中的一部分來設(shè)置風(fēng)投公司，公司只做“種子資本”的投資，只幫扶科創(chuàng)初期的項(xiàng)目，通過科學(xué)和前瞻的項(xiàng)目評(píng)估，以廣撒網(wǎng)形式分散風(fēng)險(xiǎn)?！凹铀倨鳌彪A段，產(chǎn)品研制成功后，也有了較為明確的市場(chǎng)，科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)需更多資金來添置設(shè)備，租賃廠房，開拓銷售渠道，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，應(yīng)該是房企資金的用武之地，房企可通過設(shè)置“導(dǎo)入資本”性質(zhì)的風(fēng)投公司，來助力科創(chuàng)項(xiàng)目，此時(shí)投入，回報(bào)率不會(huì)低。最后“IPO”階段，當(dāng)產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，科創(chuàng)項(xiàng)目就應(yīng)該積極尋求上市了?！癐PO注冊(cè)制”相對(duì)核準(zhǔn)制而言，最主要的特征是上市門檻低，快進(jìn)快出，申請(qǐng)上市的科創(chuàng)企業(yè)能夠更快地上市交易、獲得直接融資，這個(gè)階段中，政府和房企的股權(quán)也變得容易退出，能夠輕易將“種子資本”“導(dǎo)入資本”投資利潤(rùn)變現(xiàn)。整個(gè)流程如果順利實(shí)施，政府、房企的“種子資本”和“導(dǎo)入資本”就猶如渡船般，能夠?qū)⒂鷣碛嗟目苿?chuàng)團(tuán)隊(duì)渡到成功的彼岸，自身也可獲得高額回報(bào)。

四、投資科技產(chǎn)業(yè)園需要房企與時(shí)俱進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念

投資科技產(chǎn)業(yè)園，是需要房企耐住性子的。在轉(zhuǎn)型搭建科技產(chǎn)業(yè)園時(shí)，房企需要從原來快速購(gòu)地、快速銷售的高周轉(zhuǎn)狀態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻邮苡徛⒒厥罩芷陂L(zhǎng)的現(xiàn)狀，因此，房企必須改變經(jīng)營(yíng)理念，放緩發(fā)展步伐。

首先，要用產(chǎn)業(yè)鏈理念進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。搭建科技產(chǎn)業(yè)園時(shí)，房企需要通過搭平臺(tái)的形式把上、中、下產(chǎn)業(yè)聚集起來，并且根據(jù)入駐科技產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目間的生態(tài)圈，對(duì)園區(qū)內(nèi)不同行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)進(jìn)行有效整合，實(shí)現(xiàn)相互協(xié)同，資源共享。將產(chǎn)品鏈做到極致，然后配套服務(wù)鏈，增加創(chuàng)新鏈，以此提升價(jià)值鏈，從而使全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)得到改善。

其次，要追求1+1+1大于3的放大器效應(yīng)。3個(gè)“1”分別是指房企、科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)和所在地政府。在科創(chuàng)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中，一個(gè)成熟的房企，應(yīng)該做到科創(chuàng)與地產(chǎn)并重，且重在科創(chuàng)；房產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重，且重在運(yùn)營(yíng)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園理應(yīng)打造成為軟硬一體的科創(chuàng)平臺(tái)，營(yíng)造適宜創(chuàng)新的良好環(huán)境，一方面建起科研、實(shí)驗(yàn)、生產(chǎn)、辦公、生活、娛樂等所需的物理載體；另一方面還要搭建起具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化服務(wù)平臺(tái)。

第三，科技產(chǎn)業(yè)園最好扎根于大城市。不同于房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)期，只要有需求、有錢賺，全國(guó)城市都可進(jìn)入，當(dāng)房企轉(zhuǎn)型到科技產(chǎn)業(yè)園時(shí)代，扎根于一二線城市必須成為首選，至多只能擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市。目前在全國(guó)的不少三四線城市，以孵化器為名設(shè)立的科技產(chǎn)業(yè)園并不罕見，但成功的卻是寥寥無幾。發(fā)達(dá)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、知名大學(xué)的科研人才支持、頂級(jí)的生活商業(yè)配套，是因?yàn)榭萍籍a(chǎn)業(yè)園成功的必備條件。

最后，科技產(chǎn)業(yè)園的利潤(rùn)來源必須多元。要做到利潤(rùn)來源多元，一是開發(fā)前，房企需要先跟地方政府談妥條件，比如20%土地做住宅，10%土地做商業(yè)，70%做實(shí)驗(yàn)室、辦公樓和廠房等，通過住宅和商業(yè)地產(chǎn)快速回收部分投資；二是通過自持物業(yè)，不僅能夠產(chǎn)生盈利，物業(yè)本身也具備一定的升值空間，可以用來質(zhì)押融資，相當(dāng)于將自持資產(chǎn)證券化，從另一條途徑回收部分投資；三是開發(fā)商業(yè)、實(shí)驗(yàn)室、寫字樓、廠房等眾多物業(yè)的租金，這也是回收投資的重要途徑；四是參與的多輪、多層次、多途徑的股權(quán)投資，這些投資項(xiàng)目一旦IPO成功，便能得到超額回報(bào)。

打造一個(gè)從孵化到高科技產(chǎn)業(yè)圈，再到大的孵化群，進(jìn)而形成一個(gè)由眾多高科集團(tuán)聚集的產(chǎn)業(yè)高地，這就是科技產(chǎn)業(yè)園的天然使命。

（作者單位：南京航空航天大學(xué)經(jīng)管學(xué)院）

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